Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи	Калугиной М.В.,
при секретаре	ФИО1,
с участием представителя истца	ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску:

ФИО5 к Администрации Паратунского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ответчику Администрации Паратунского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли - продажи земельного участка от 12.08.1999, заключенному между ФИО6 и ФИО5 на земельный участок, площадью № кв. м., кадастровый №, расположенный в <адрес>, в районе <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для личного подсобного хозяйства, от ФИО6 к ФИО5..

В обоснование своих требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи приобрела у ФИО6 земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый №, расположенный: <адрес>, р-н <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства за 8 000 рублей. Договор был удостоверен нотариально. Истец свои обязательства перед продавцом исполнил, передав ему денежную сумму в размере, предусмотренном договором.

ДД.ММ.ГГГГ Горских П.Г. умер. Поскольку титульным владельцем земельного участка является Горских П.Г., то в связи со смертью продавца истец лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Истец ФИО5, ответчик Администрация Паратунского сельского поселения, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю о месте, времени и дате судебного заседания извещены в порядке, установленном законом, представили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. При этом она пояснила, что после заключения договора купли-продажи он не был зарегистрирован. В ходе рассмотрения другого гражданского дела выяснилось, что Горских умер в 2007 г. Сведения о наследниках Горских отсутствуют, поэтому обратились с иском к Администрации Паратунского сельского поселения, на территории которого имеется спорный участок. Для того чтобы Администрация зарегистрировала переход права, ей нужно признать данное имущество выморочным, в настоящее время, она это делать не хочет. С иском о понуждении к принятию на баланс земельного участка, как выморочного, истец также не обращался. Истец обращался в Управление Росреестра по Камчатскому краю в мае 2018 г., но ему было отказано в регистрации. ФИО5 полагала, что передать деньги и обратиться к нотариусу, будет достаточно для признания собственности на земельный участок. Поэтому, исходя из своей юридической безграмотности, а также проявленной некомпетентностью нотариуса, который, со слов ФИО5, не разъяснил ее права в этом вопросе, участок остался незарегистрированным. ФИО5 узнала о своем нарушенном праве только в 2017 г., когда они с соседями решили сделать межевание земельных участков.

Свидетель истца ФИО11 в судебном заседании показал, что в августе 1999 г. Горских приехал, и предложил купить земельный участок его маме, ФИО5, расположенный в <адрес> рядом с домом № по ул. Ленина. Участок имеет ограждение. На нем имеется маленькая теплица 24 кв.м площадью 3х8, дачный домик, в котором он потом выкопал погреб площадью 2х3 и гараж. Старые постройки они снесли. Он сам принимал участие в строительстве данных сооружений. За покупку участка его мама отдала 8 000 рублей, он помогал ей оформлять участок. Зарегистрировать переход право собственности его маме помешала юридическая неграмотность, поскольку он лично не присутствовал при заключении договора купли-продажи. Узнали о нарушенном праве ФИО5 тогда, когда отдавали документы на межевание участка в МФЦ. С 1999 г. пользовались участком: он, мама, родственники. Налоги она не платила, так как является пенсионеркой, она освобождается от этого бремени. Ввиду того, что они с Горских П.Г. не поддерживали дружеские отношения, о его смерти они не знали. Когда Горских проживал в п. Термальный, у Горских была жена. С момента покупки и до настоящего времени никто на участок права не предъявлял.

Свидетель истца ФИО12. в судебном заседании показала, что со слов ФИО5 ей известно, что участок был куплен ФИО5 у Горских П.Г., кажется весной 1999 г., но точно не помню, так как это было давно. ФИО5 сказала, что купила участок за 8 000 рублей. Участок расположен в п. Термальный на ул. Ленина рядом с ее домом и домом ФИО5 На участке имеются: деревянный гараж, летний деревянный домик, небольшая теплица из деревянного бруса без окон и дверей, весной накрывают пленкой. Данные постройки соорудил сын ФИО5, Александр. Данным участком ФИО5 пользуется с момента покупки и до настоящего времени, ухаживают за ним как сама ФИО5, так и ее сын с женой. С момента приобретения участка ФИО5 никто на него права не предъявлял.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке.

Выслушав объяснения представителя, допросив свидетелей истца Свидетель №1 и Свидетель №2, исследовав представленные доказательства и оценив их по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Разрешая спор, суд установил следующие обстоятельства дела.

ДД.ММ.ГГГГ в Комитете по земельной реформе и земельным ресурсам <адрес> было зарегистрировано право собственности ФИО6 на земельный участок площадью 0,09 га, регистрационный № КЧО-02-06-00593, предоставленный ему на основании постановления Администрации Паратунского сельского Совета от ДД.ММ.ГГГГ№ для организации фермерского хозяйства. (л.д.11)

ДД.ММ.ГГГГ между собственником упомянутого выше земельного участка ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли – продажи (купчая) земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок кадастровый № №, площадью 900 кв.м., кадастровый №, расположенный в <адрес>, предоставленный для организации фермерского хозяйства. Плата по договору составила 8 000 рублей, которую покупатель передал продавцу при подписании договора. (пп.1.1, 2.1, 2.2 Договора, л.д. 10)

Таким образом, истец свои обязательства перед продавцом исполнил полностью, передав ему при подписании договора денежную сумму в размере, предусмотренном договором: 8 000 рублей.

Согласно п. 5.3 Договора в качестве неотъемлемой части к договору приложен чертеж границ земельного участка. Земельный участок не обременен правами других лиц. (п.3.1 Договора)

На основании чего суд приходит к выводу, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка одновременно является актом передачи недвижимого имущества.

Кроме того, факт передачи спорного земельного участка от Горских П.Г. к ФИО5 также подтверждается объяснениями представителя истца, свидетелей истца, которые пояснили, что, начиная с 1999 года по настоящее время земельным участком, как своим собственным, пользуется ФИО5, которая содержит его, обрабатывает его, несет бремя содержания.

Так, 23 июня 2014 года ФИО5 обратилась в ООО «УК Паратунка» с заявлением о заключении договора на поставку холодного водоснабжения на обозначенный выше земельный участок и получение тех.условий. Договор был заключен, после чего, начиная с 2014 года по настоящее время, М-вы систематически вносили в ООО «УК Паратунка» плату за услуги ХВС, поставляемые к земельному участку. (л.д.15-19)

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка фактически исполнен.

Договор был составлен в письменной форме, удостоверен нотариусом Елизовского нотариального округа Камчатской области 12.08.1999.

Проанализировав содержание договора купли-продажи жилого помещения, из буквального толкования которого усматривается, что стороны достигли соглашения по всем существенным его условиям, суд приходит к выводу о том, что данный договор заключен в установленном порядке.

Упомянутый выше договор купли-продажи недействительным не признавался, признаков ничтожной сделки не содержит, не расторгался, нотариусом не отменялся, дополнительные соглашения нотариусом не удостоверялись (л.д.59).

Между тем, переход права собственности на спорный участок до настоящего времени в установленном законом порядке, не зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер.

После смерти Горских П.Г. наследство никто не принял, наследственные дела не открывались, свидетельство о праве на наследство на вымороченное имущество не выдавалось. (л.д.34)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, границы земельного участка кадастровый № площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, имеющего вид разрешенного использования для личного подсобного хозяйства, статус «актуального, ранее учтенного», принадлежащего ФИО2 не установлены. (л.д.12-14)

В период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время обозначенным выше земельным участком пользуется ФИО3, притязаний со стороны других лиц на земельный участок в указанный период не имелось, обременения на земельный участок не зарегистрированы, правопритязания отсутствуют.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются как объяснениями лиц, участвующих в деле, так и письменными доказательствами (копиями): договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10), свидетельства на право на землю (л.д.11), выписки из ЕГРН (л.д.12,13,14),заявления от 23.06.2014 (л.д. 15), квитанции от 23.06.2014 (л.д. 16), счетов на оплату (л.д. 17,18,19), определением суда от 26.11.2018 (л.д.20), выписки из реестра наследственных дел (л.д. 34), ответом нотариуса ФИО7 (л.д.59).

Суд, оценивая относимость, допустимость, достоверность представленных доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, принимает и учитывает их, так как они в своей совокупности взаимосвязаны, согласуются друг с другом и обстоятельствами дела.

Вопреки приведенным выше нормам закона, доказательства, опровергающие требования истца, ответчик суду не представил.

Основания, по которым суду надлежит отвергнуть приведенные выше доказательства, у суда отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления N 10/22).

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст.1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Из совокупного анализа приведенных выше норм права и разъяснений следует, что при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Материалами дела достоверно подтверждается, что сделка купли-продажи земельного участка между Горских П.Г. и ФИО5 фактически состоялась.

Таким образом, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие стороны продавца, Горских П.Г., вследствие его смерти.

На основании изложенного, суд полагает, что иск ФИО5 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО5 к Администрации Паратунского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок удовлетворить полностью.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли - продажи земельного участка от 12.08.1999, заключенному между ФИО6 и ФИО5 на земельный участок, площадью 900 кв. м., кадастровый №, расположенный в <адрес>, в районе <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для личного подсобного хозяйства, от ФИО6 к ФИО5.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы сторонами и другими лицами, участвующими в деле, лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом через Елизовский районный суд Камчатского края в Камчатский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме: составления мотивированного решения 10.02.2019.

Судья М.В. Калугина

Мотивированное решение составлено 10.02.2019.

Судья М.В. Калугина