Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Огнеупор» к Агаеву Руфату Али оглы, Максимовских Владимиру Ивановичу, Максимовских Андрею Владимировичу, Озерову Михаилу Владимировичу о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

ООО «Огнеупор» с учетом уточнений (л.д. 70-73, 183, 227-228, 245) обратилось в суд с иском о взыскании с Максимовских В.И. задолженности по договору купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимого имущества от 21.05.2014 в сумме 2371046 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.05.2017 по 01.02.2018 в размере 142636,28 руб. и далее по день уплаты задолженности, с Агаева Р.А.о. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3004,41 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество – 37/100 и 13/100 долей в праве собственности на нежилое помещение площадью 171,5 кв.м. на 3 этаже здания по адресу: <адрес>, пом. 46-58, кадастровый (условный) номер объекта НОМЕР, принадлежащих соответственно Максимовских А.В. и Озерову М.В., путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 1754574,04 руб. и 616471,96 руб. соответственно. В обоснование требований указано, что решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.05.2016 ООО «Огнеупор» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, определением от 30.05.2016 конкурсным управляющим утвержден Вавилов С.Ю. В ходе исследования документации конкурсный управляющий установил, что в собственности ООО «Огнеупор» с 05.11.2013 находилось нежилое помещение площадью 171,5 кв.м. на 3 этаже здания по адресу: <адрес>, пом. 46-58, кадастровый (условный) номер объекта НОМЕР. 21.05.2014 между ООО «Огнеупор» в лице директора Максимовских В.И. (продавец) и Агаевым Р.А.о. (покупатель-1), Максимовских В.И. (покупатель-2) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение Агаеву Р.А.о. и Максимовских В.И. по цене 2371046 руб. каждая. В соответствии с п. 2.4, 2.5 договора оплата производится в течение трех лет со дня подписания договора, соответственно срок исполнения обязательства до 21.05.2017. Указанное помещение, в соответствии с отчуждаемыми долями, было передано покупателям по передаточному акту от 23.05.2014, переход права собственности зарегистрирован 04.07.2014. Указанные доли в праве собственности на спорное жилое помещение на основании договоров дарения от 21.04.2015 и от 28.04.2015 были отчуждены Максимовских А.В. и Агаевой Н.Т.к. соответственно. 02.12.2015 доля в размере 13/100 в праве общей долевой собственности на спорное помещение была зарегистрирована за Озеровым М.В. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) собственниками спорных помещений являются: Озеров М.В. (13/100 долей), Максимовских А.В. (37/100 долей), Агаева Н.Т.к. (1/2 доля). Поскольку договор купли-продажи предусматривал отсрочку уплаты покупной цены, приобретенное ответчиками недвижимое имущество обременено залогом в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). 26.05.2017 Агаев Р.А.о. заплатил истцу 2371046 руб., а Максимовских В.И. до настоящего времени является должником по договору купли-продажи, следовательно Максимовских А.В. и Озеров М.В. являются залогодателями по залогу, обеспечивающему исполнение обязательств Максимовских В.И. перед ООО «Огнеупор» по договору купли-продажи.

В судебном заседании представители истца Грачев В.В. и конкурсный управляющий Вавилов С.Ю. иск поддержали, указали, что начальную продажную цену объекта определяли по договору, не возражали установить начальную продажную цену в размере 80 % от оценочной стоимости, установленной в отчете, представленном Агаевым Р.А.о. Стоимость по отчету, представленному Максимовских В.И., полагали завышенной.

Ответчик Агаев Р.А.о., третье лицо Агаева Н.Т.к., их представитель Сентищева Е.В. в судебном заседании исковые требования не признали, Агаев Р.А.о. указал, что не согласен с начальной продажной ценой помещений, определенной истцом по договору купли-продажи, полагал, что начальную продажную цену следует определять без учета отделки, поскольку она произведена исключительно за счет Агаевых Р.А.о., Н.Т.к.

Ответчики Максимовских В.И., Максимовских А.В. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела без их участия (телефонограмма – л.д. 238), ранее в судебном заседании исковые требования не признавали.

Ответчик Озеров М.В. в судебное заседание не явился, представил возражения на иск (л.д. 127-129), в котором в удовлетворении иска в части обращения взыскания на 13/100 долей в праве собственности на нежилое помещение площадью 171,5 кв.м. на 3 этаже здания по адресу: <адрес>, пом. 46-58, принадлежащих Озерову М.В., отказать, указал, что обязательств перед продавцом по договору купли-продажи от 11.11.2015 не имеется, поскольку расчет по договору произведен в полном объеме. Обязательств перед ООО «Огнеупор» у Озерова М.В. никогда не существовало в силу отсутствия между ними каких-либо отношений как договорного, так и деликтного характера. Взыскание по договору купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимого имущества от 21.05.2014 может быть обращено лишь на неоплаченную покупателями долю в праве на этот объект, но не на весь объект целиком. Обращение взыскания, в том числе на 13/100 долей в праве общей долевой собственности Озерова М.В. на спорное нежилое помещение, фактически дезавуирует действие как общегражданских норм о залоге, так и специальных норм о залоге недвижимого имущества.

Представитель Озерова М.В. Черепицын А.П. по доверенности (л.д. 188) в судебном заседании не участвовал, ранее в судебном заседании исковые требования не признавал, полагал, что оценка объекта должна производиться на момент обращения взыскания на него, начальная продажная цена не может определяться по первоначальной стоимости объекта.

Судом определено рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.05.2016 ООО «Огнеупор» признано несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда Ярославской области от 27.05.2016 конкурсным управляющим утвержден Вавилов С.Ю. (л.д. 16-20, 21).

Судом установлено, что 21.05.2014 между ООО «Огнеупор» в лице директора Максимовских В.И. (продавец) и Агаевым Р.А.о. (покупатель-1) и Максимовских В.И. (покупатель-2) заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимого имущества (л.д. 22-26), в соответствии с которым продавец продает в общую долевую собственность в равных долях покупателю-1 50 % (1/2) из 100 % и покупателю-2 50 % (1/2) из 100 % в праве собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 171,5 кв.м. на 3 этаже здания по адресу: <адрес>, пом. 46-58, кадастровый (условный) номер объекта НОМЕР. Цена приобретаемой покупателем-1 доли 50 % в праве собственности на указанное помещение составляет 2371046 руб., в том числе НДС 18 %, покупателем-2 доли 50 % в праве собственности на указанное помещение – 2371046 руб. в том числе НДС 18 %. Цены долей подлежат оплате покупателем-1 и покупателем-2 в течение трех лет после подписания договора (п. 2.4-2.5 договора). Таким образом, срок исполнения покупателем-1 и покупателем-2 обязанности по оплате цены договора наступает 21.05.2017.

Согласно передаточному акту от 23.05.2014 (л.д. 27-28) продавец во исполнение договора купли-продажи от 21.05.2014 передает, а покупатели принимают в общую долевую собственность в равных долях - покупатель-1 50 % (1/2) из 100 % и покупатель-2 50 % (1/2) из 100 % в праве собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 171,5 кв.м. на 3 этаже здания по адресу: <адрес>, пом. 46-58, кадастровый (условный) номер объекта НОМЕР.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Как следует из объяснений истца и не оспаривалось стороной ответчика, обязанность по уплате приобретенных в общую долевую собственность долей объекта недвижимого имущества Максимовских В.И. и Агаевым Р.А.о. в установленный договором срок (до 21.05.2017) не исполнена.

Из представленных в материалы дела квитанции (л.д. 53), справки ООО «Огнеупор» (л.д. 56) усматривается, что Агаевым Р.А.о. цена договора в размере 2371046 руб. уплачена 26.05.2017.

Как следует из объяснений истца, обязанность по уплате приобретенных в общую долевую собственность долей объекта недвижимого имущества Максимовских В.И. не исполнена до настоящего времени. Данный факт стороной ответчика не оспаривался. В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика Максимовских В.И. долга по договору купли-продажи от 21.05.2014 в сумме 2371046 руб. является правомерным.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции после 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчету истца (л.д. 74) сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с Агаева Р.А.о., за период просрочки с 22.05.2017 по 26.05.2017 составляет 3004,41 руб. (2371046 руб. х 9,25 % (размер ключевой ставки) / 365 дн. х 5 дн.).

В соответствии с расчетом истца по состоянию на 01.02.2018 (л.д. 245) сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с Максимовских В.И., составляет 142636,28 руб., в том числе:

с 22.05.2017 по 18.06.2017 (28 дней) 2371046 руб. х 9,25 % / 365 дн. х 28 дн. = 16824,68 руб.

с 19.06.2017 по 17.09.2017 (91 день) 2371046 руб. х 9 % / 365 дн. х 91 дн. = 53202,37 руб.

с 18.09.2017 по 29.10.2017 (42 дня) 2371046 руб. х 8,5 % / 365 дн. х 42 дн. = 23190,78 руб.

с 30.10.2017 по 17.12.2017 (49 дней) 2371046 руб. х 8,25 % / 365 дн. х 49 дн. = 26260,15 руб.

с 18.12.2017 по 01.02.2018 (46 дней) 2371046 руб. х 7,75 % / 365 дн. х 46 дн. = 23158,30 руб.

Указанные расчеты ответчиками не оспорены, судом принимаются, альтернативных расчетов не представлено. Поскольку денежные обязательства в срок не исполнены, требование истца о взыскании с Агаева Р.А.о. процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3004,41 руб., с Максимовских В.И. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.02.2018 в сумме 142636,28 руб. и далее, начиная с 02.02.2018 по день уплаты задолженности, в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ, является правомерным и подлежит удовлетворению. Тот факт, что в договоре проценты за просрочку не оговорены, основанием для отказа в их взыскании не является.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит с условием о рассрочке платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

В силу п 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Как следует из материалов дела, Максимовских В.И. по договору дарения от 21.04.2015 безвозмездно передал (подарил) Максимовских А.В. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - помещения, назначение: нежилое, общая площадь 171,5 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 46-58, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 33-34).

В соответствии с договором купли-продажи от 11.11.2015 (л.д. 35-36) Максимовских А.В. (продавец) продал Озерову М.В. (покупатель) 13/100 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества по цене 468500 руб. В договоре содержится условие о том, что доли обременены ипотекой в силе закона.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП по состоянию на 18.07.2017 (л.д. 90-94, 95) следует, что спорный объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности Агаевой Н.Т.к. (1/2 доля), Максимовских А.В. (37/100 долей), Озерова М.В. (13/100 долей). В отношении указанного объекта недвижимости была внесена запись об ипотеке НОМЕР от 04.07.2014 в пользу ООО «Огнеупор».

Таким образом, ответчики Максимовских А.В., Озеров М.В., приобретшие доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимого имущества, стали правопреемниками залогодателей и к ним перешли все обязанности залогодателей по залогу, обеспечивающему исполнение обязательств Максимовских В.И перед ООО «Огнеупор» по договору купли-продажи от 21.05.2014.

Довод Озерова М.В. о том, что он является добросовестным приобретателем, правового значения не имеет и основанием для прекращения залога не является, поскольку согласно тексту договора купли-продажи от 11.11.2015 и содержанию записей в ЕГРП Озеров М.В. знал, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ответчиком Максимовских В.И. в материалы дела представлен отчет оценщика ООО «Яр-Оценка» № 427/2017 (л.д. 141-180), в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – нежилое, общая площадь 171,5 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 46-58, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта НОМЕР по состоянию на 19.10.2017 составляет 6300350 руб.

Согласно отчету ЗАО «Ярославский центр недвижимости» № 17909-О, представленному в материалы дела ответчиком Агаевым Р.А.о., рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – нежилое, общая площадь 171,5 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 46-58, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта НОМЕР по состоянию на 27.11.2017 составляет 3399000 руб. (л.д. 198-216).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности расчета ООО «Яр-Оценка», его соответствию действительной стоимости объекта с финансовой точки зрения. Данное заключение составлено полномочным лицом, отражает мнение оценщика, который в ходе работы изучил характеристики объекта, его местоположение, состояние и динамику рынка на дату оценки. Отчет мотивирован, содержит подробную исследовательскую часть, оснований усомниться в объективности и достоверности отчета у суда не имеется. Доказательств завышения рыночной стоимости, указанной в данном заключении, суду не представлено.

С отчетом ЗАО «Ярославский центр недвижимости» суд не соглашается, поскольку указанная в нем стоимость определена без учета имеющейся внутренней отделки. Выставление доли в праве собственности на спорное помещение на торги по цене без учета имеющихся у объекта неотделимых улучшений приведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне покупателя такого имущества, что не допустимо.

Принимая во внимание изложенное, считает возможным установить начальную продажную цену долей в праве собственности на нежилое помещение исходя из 80 % от указанного в отчете ООО «Яр-Оценка» размера рыночной стоимости - 6300350 руб.

Таким образом, в отношении Максимовских В.И. взыскание задолженности следует обратить на 37/100 и 13/100 долей в праве собственности на спорное помещение, принадлежащих соответственно Максимовских А.В. и Озерову М.В., путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 2520140 руб. (6300350 руб. х 1/2 х 80 %). В данном случае, поскольку предмет залога остался в общей собственности правопреемников первоначального залогодателя Максимовских В.И., то ответчики Максимовских А.В. и Озеров М.В. становятся солидарными залогодателями.

На основании п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) государственная пошлина, по уплате которой истцу предоставлялась отсрочка, подлежит взысканию в бюджет с ответчиков исходя из удовлетворенных исковых требований: с Агаева Р.А.о. в сумме 400 руб., с Максимовских В.И. в сумме 20768 руб., с Максимовских А.В. и Озерова М.В. в сумме по 3000 руб. (1/2 от 6000 руб.)

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Огнеупор» удовлетворить частично:

Взыскать с Агаева Руфата Али оглы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Огнеупор» проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3004,41 рублей.

Взыскать с Максимовских Владимира Ивановича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Огнеупор» долг по договору купли-продажи в сумме 2371046 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.02.2018 в сумме 142636,28 рублей и далее, начиная с 02.02.2018 по день уплаты задолженности, в соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с обращением указанного взыскания на заложенное имущество – 37/100 и 13/100 долей в праве собственности на нежилое помещение площадью 171,5 кв.м. на 3 этаже здания по адресу: <адрес>, пом. 46-58, кадастровый (условный) номер объекта НОМЕР, принадлежащих соответственно Максимовских Андрею Владимировичу и Озерову Михаилу Владимировичу, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 2520140 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать в бюджет государственную пошлину с Агаева Руфата Али оглы в сумме 400 рублей, с Максимовских Владимира Ивановича в сумме 20768 рублей, с Максимовских Андрея Владимировича в сумме 3000 рублей, с Озерова Михаила Владимировича в сумме 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Тарасова