Гражданский кодекс часть 1

товарищества собственников недвижимости «Античный-8» к ФИО2 о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, применении последствий ничтожной сделки в виде истребования из чужого незаконного владения, аннулировании регистрационной записи права собственности, третье лицо – Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Античный-8» (далее по тексту ТСН «Античный-8») обратилось в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение площадью 1 121,90 кв.м. жилого <адрес>, расположенного по <адрес> в г. Севастополе, и истребовании из чужого незаконного владения, указав на то, что согласно ст.36 ЖК РФ подвалы принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей собственности, входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В подвале имеются коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания и эксплуатации жилого дома. В связи с тем, что отсутствует решение общего собрания собственников помещений о согласии на отчуждение совместного имущества – отчуждение произошло помимо их воли. В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Спорное нежилое подвальное помещение построено в соответствии с договорами инвесторов-физических лиц об участии в строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и принято в эксплуатацию в предусмотренном законе порядке, имеет технический характер, в нем размещено оборудование, предназначенное для обслуживания всего жилого дома (щитовые оборудования с общими счетчиками, гидроузел и общий водомер, интернет - и телефонное оборудование, водопроводные и канализационные трубы). Передача подвального помещения в собственность третьих лиц нарушает право собственности и право беспрепятственного доступа к обслуживанию коммуникаций, кроме того ответчик ФИО2 не участвует в несении расходов по содержанию и текущему ремонту жилого дома.

Уточнив исковые требования, представитель истца председатель ТСН «Античный-8» просила суд признать подвал площадью 1 121,90 кв.м., расположенный по <адрес> г. Севастополе, общей долевой собственностью собственников квартир с 1 по 70 жилого <адрес> в г. Севастополе на основании решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия ничтожной сделки по отчуждению подвалов в виде истребования из чужого незаконного владения комплексов помещений подвалов с кадастровыми номерами №, аннулировать регистрационную запись права собственности на указанные комплексы подвальных помещений.

В судебном заседании представитель истца председатель правления ТСН «Античный-8» ФИО7 уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, указав на то, что согласно заключению эксперта эксплуатация жилого дома без подвальных помещений невозможна, судебным решением установлено, что собственник подвальных помещений препятствует доступу представителям ТСН в подвальные помещения. Указанные помещения являются подвалом и не относятся к встроенным нежилым помещениям. Решение Хозяйственного суда Украины не является преюдициальным для данного спора, собственники квартир МКД не привлекались к участию в деле, решение Украины не применяется на территории РФ. Была передача квартир собственникам, соответственно в силу закона общее имущество дома перешло к собственникам жилых помещений МКД. Акт ввода в эксплуатацию и разрешение на строительство отдельных объектов недвижимости нежилых помещений отсутствуют. Сделки по отчуждению подвалов являются ничтожными как несоответствующие требованиям закона.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представители ответчика ФИО5 и ФИО6 исковые требования не признали, указали на то, что решением Хозяйственного суда Украины, оставленным в силе вышестоящими инстанциями, спорные подвальные помещения признаны самостоятельными объектами недвижимости, решением было установлено, что подвальные помещения строились за счет юридического лица, а не счет собственников квартир физических лиц, квартиры были построены за счет выпуска облигаций. ФИО7 подавалась кассационная жалоба на указанное решение суда, окончательно вопрос был разрешен в 2011 году. Просили в иске отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен, дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы дела №, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в силу следующего.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли в отношении нежилых помещений подвала, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>: комплекса помещений подвала корпуса ПК2 (отсек квартир 41-60) помещения ХХI, площадью 104,10 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК 2 (отсек квартир 41-60) помещения ХХ, площадью 67,20 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК 1 (отсек квартир 61-70) помещения II, площадью 44,90 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК 4 (отсек квартир 1-20) помещения II, площадью 82,90 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК1 (отсек квартир 61-70) помещения I, площадью 103,90 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК2 (отсек квартир 41-60) помещения I, площадью 169,10 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК3 (отсек квартир 21-40) помещения I, площадью 333,90 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК4 (отсек квартир 1-20) помещения I, площадью 72,30 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК4 (отсек квартир 1-20) помещения III, площадью 67,70 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК4 (отсек квартир 1-20) помещения V, площадью 43.90 кв.м., комплекса помещений подвала корпуса ПК4 (отсек квартир 1-20) помещения IV, площадью 29.90 кв.м.

На основании договоров дарения от ДД.ММ.ГГГГФИО2 на праве частной собственности принадлежат указанные комплексы помещений подвала, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на указанные нежилые помещения с кадастровыми номерами №, выданными ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Управлением регистрации права и кадастра Севастополя, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации. Нежилые помещения переданы свободными от любых прав на него со стороны третьих лиц, при отсутствии залога, спора, арестом или иного запрета.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. N 491.

В силу пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Судом установлено, что Решением общего собрания собственников помещений ДД.ММ.ГГГГ выбран способ правления жилым домом, расположенным по адресу: город Севастополь, <адрес>, создано Товарищество собственников жилья "Античный 8".

Товарищество собственников жилья "Античный 8" обосновывает свое право на иск по настоящему делу, в том числе протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует наделение председателя правления ТСЖ ФИО7 правом обращения в интересах собственников общего имущества МКД во все судебные инстанции, предоставление прав на истребование информации касательно прав собственников на общее имущество в МКД, предоставление права на обращение в суд за защитой права собственности на общедомовое имущество и предоставление их интересов.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ закрытым акционерным проектно-строительным обществом «Севастопольжилстрой» (Инвестор-Подрядчик» и Управлением капитального строительства Севастопольской городской администрации «Инвестор-Заказчик» заключен договор № об инвестиционной деятельности в строительстве 5-ти этажного 70-квартирного жилого дома корпус 17 в застройке микрорайона «Омега-2А».

Согласно условиям данного договора участниками инвестиционной деятельности являются только юридические лица. Стороны по договору получают право собственности по дому согласно оплаченной части. На момент окончания строительства Инвестор-подрядчик и Инвестор-заказчик являются собственниками жилого дома согласно той части денег, которые были вложены в капитальное строительство.

Во исполнение условий договора № Инвестором-заказчиком по акту приема-передачи были переданы 7 квартир, другие 63 квартиры по актам о ФИО1 Облигаций на имущественные права переданы в собственность физических лиц.

Согласно акту государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ№р введён в эксплуатацию жилое строение корпус 17 на 70 квартир в микрорайоне «Омега-2А» на <адрес> с общей площадью квартир 5 015,5 кв.м., общее количество этажей 5, общий строительный объем 28 291,5 кв.м., в том числе подземной части 4 161,20 кв.м., всего 70 квартир.

По ходатайству истца по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «СЛЭО». Согласно выводам эксперта при разработке проектной документации и строительстве жилого дома помещения подвала предусматривались использовать только в качестве технических помещений подвала для прокладки коммуникации, не предусматривалось их использовать в качестве встроенных нежилых помещений общественного назначения. В помещениях подвала расположены инженерные коммуникации, обслуживающих более одного помещения в жилом доме, которые были размещены застройщиком на этапе строительства. Жилой <адрес> не может эксплуатироваться без помещений подвала, так как в помещениях подвала размещены не только разводки инженерных сетей, но и две электрощитовые, водомерный узел, к которым должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Подвальные помещения жилого <адрес> в г. Севастополе секций ПК1, ПК2, ПК3, ПК4 должны являться общим имуществом многоквартирного жилого <адрес> в г. Севастополе. Как следует из проектной документации, отсутствия самого плана подвала, заключения экспертизы, акта ввода в эксплуатацию, указанный жилой дом был введён в эксплуатацию без нежилых помещений подвала, и как следствие объектами недвижимого имущества нежилые помещения подвала не являлись.

В связи с несогласием с заключением эксперта представителями ответчика было заявлены ходатайства о назначении повторной судебно-строительной экспертизы и об истребовании из Арбитражного суда города Севастополя материалов дела с решением суда по иску ЗАПСО «Севастопольжилстрой» к Фонду коммунального имущества Севастопольского городского Совета и КП «БТИ и ГРОНИ» Севастопольского городского Совета о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Ходатайство об истребовании решения суда по иску ЗАПСО «Севастопольжилстрой» к Фонду коммунального имущества Севастопольского городского Совета и КП «БТИ и ГРОНИ» Севастопольского городского Совета судом удовлетворено.

При изучении материалов дело установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением капитального строительства Севастопольской городской администрации «Инвестором-заказчиком» и закрытым акционерным проектно-строительным обществом «Севастопольжилстрой» было заключено дополнительное соглашение № к договору № об инвестиционной деятельности в строительстве 5-ти этажного 70-квартирного жилого дома корпус 17 в застройке микрорайона «Омега-2А» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому текст договора был дополнен п.5.8, в силу которого после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию в установленном действующем законодательством Украины порядке жилого дома, указанного в п.2.1 договора, к Инвестору-Подрядчику бесплатно переходит право собственности на все подвальные и чердачные помещения, расположенные в 70-квартирном жилом доме корпус 17 в микрорайоне «Омега-2А».

Также в рамках указанного дела было проведена судебно-экономическая экспертиза, согласно выводам, которой строительство 5-этажного 70-квартирного жилого дома корпус 17 в застройке микрорайона «Омега-2А» не осуществлялось за счет собственных средств лиц, которые приобрели целевые облигации.

ДД.ММ.ГГГГ Хозяйственный суд города Севастополя принял решение по иску ЗАПСО «Севастопольжилстрой» к Фонду коммунального имущества Севастопольского городского Совета и КП «БТИ и ГРОНИ» Севастопольского городского Совета о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признав самостоятельными объектами недвижимости Комплекс помещений подвала корпуса ПК4 помещение 1, общая площадь 72,3 кв.м,

Комплекс помещений подвала корпуса ПК4 помещение II, площадь общая 82,90 кв.м.,

Комплекс нежилого помещения подвала корпуса ПК4 помещение III, общая Площадь 67.70 кв.м.

Комплекс помещений подвала корпуса ПК4 помещение IV, общая Площадь 29,90 кв.м.

Комплекс помещений подвала корпуса ПК4 помещение V, общая Площадь 43,9 кв.м.

Комплекс помещений подвала корпуса ПК3 помещение 1, общая Площадь 333,9 кв.м.

Комплекс помещений подвала корпуса ПК2 помещение I, Площадь общая 169,10 кв.м.

Комплекс помещений подвала корпуса ПК2 помещение ХХ, Площадь общая 67,20 кв.м.

Комплекс помещений подвала корпуса ПК2 помещения ХХ1, Площадью 104.10 кв.м.;

Комплекс помещений подвала корпуса ПК1 помещение I. Площадь общая 103,90 кв.м.

Комплекс помещений подвала корпуса ПК1 помещение II. Площадь общая 44,90 кв.м.

Указанное решение суда было оставлено без изменения Севастопольским апелляционным хозяйственным судом г. Севастополя ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Высшим хозяйственным судом Украины.

В связи с этим доводы истцов о том, что указанный объект недвижимости является общим имуществом всех собственников вышеуказанного многоквартирного дома, опровергаются материалами дела.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что в настоящее время спорные нежилые помещения имеют собственника, чьи права в установленном законом порядке зарегистрировано.

Истцами не представлено доказательств наличия обстоятельств, которые согласно положений Главы 14 (Приобретение права собственности) ГК РФ могли бы служить основанием приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения.

Требования истцов о применении последствий ничтожной сделки по отчуждению подвалов в виде истребования из чужого незаконного владения суд отклоняет.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оснований для признания сделок по отчуждению подвальных помещений ничтожными у суда не имеется, и истцом в порядке ст.56 ГПК РФ не предоставлено доказательств или сведений, свидетельствующих о ничтожности заключенных сделок по приобретению ответчиком спорных помещений.

В соответствии с определением Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1587-О-О помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

С учетом изложенного, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

товарищества собственников недвижимости «Античный-8» к ФИО2 о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, применении последствий ничтожной сделки в виде истребования из чужого незаконного владения, аннулировании регистрационной записи права собственности - оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья - Н.Н. Кныш