Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Брехово-1» о защите прав потребителей, устранении недостатков работ, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд к ООО «Брехово-1» с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.<адрес>, р.<адрес>, с условным № 2, по которому обязался оплатить стоимость однокомнатной <адрес> на 11-м этаже данного дома. Цена договора составила 2634754,50 руб. Плановый срок ввода объекта долевого строительства, предусмотренный договором – третий квартал 2014 года. Истец выполнил взятые на себя обязательства, перечислив денежные средства в указанном размере ответчику. ДД.ММ.ГГГГ застройщик обратился к истцу с уведомлением о необходимости принять объект долевого строительства, однако в ходе приемки объекта истцом были выявлены существенные недостатки, которые не позволили ему принять жилое помещение, а именно: фактическая высота помещения от пола до потолка составляет 2,61 м без черновой стяжки, в то время как в проектной декларации высота потолков составляла 2,63 м. с черновой стяжкой; кроме того, система естественной вентиляции не отвечает нормативным требованиям воздухообмена для данного типа помещения, в приложении к договору предусмотрена естественная вентиляция, однако в нарушение условий договора, в квартире также установлена принудительная система вентиляции. Поскольку при осмотре жилого помещения были выявлены существенные недостатки объекта долевого строительства, между сторонами были составлены и подписаны смотровые листы от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ с вышеуказанными замечаниями и сроками их устранения, которые застройщиком устранены не были. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, однако жилое помещение передано истцу с существенными недостатками, указанными выше. Истец направлял в адрес ответчика письменные претензии с требованиям соразмерного уменьшения цены договора на 10 % и безвозмездного устранения неисправности недостатков вентиляции, однако данные требования оставлены ООО «Брехово-1» без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд взыскать с ООО «Брехово-1» неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 74134,77 руб.; обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки в системе естественной вентиляции; соразмерно уменьшить цену договора от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 263475,45 взыскав указанную сумму в пользу истца; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от присужденной суммы за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

В судебном заседании представители истца – ФИО5, ФИО6, ФИО7 требования поддержали, указанные в исковом заявлении обстоятельства подтвердили.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО8 иск не признала, указав, что объект долевого строительства был в установленный срок введен в эксплуатацию, о чем истец был уведомлен ДД.ММ.ГГГГ, однако на осмотр явился только в декабре 2014 года. Ссылка истца на наличие недостатков, указанных в исковом заявлении необоснованна, поскольку проектной декларацией объекта с последующими изменениями, высота потолков предусмотрена без учета стяжки, данная информация была доведена до сведения участников долевого строительства путем размещения на официальном сайте застройщика. Недостатков вентиляции также не имеется, поскольку квартира истца находится на 11-м этаже, в связи с чем по проекту в данной квартире, также как и в квартире на 12-м этаже предусмотрена дополнительная принудительная вентиляция. Квартира пригодна для проживания, указанные истцом обстоятельства не являются недостатком объекта недвижимости, не повлияли на его качество и не влияют на стоимость квартиры.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, экспертное заключение, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статья 309 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 указанного Федерального закона).

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Брехово-1» и ФИО2 заключен договор № Б2/85 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный дом по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.<адрес>, р.<адрес>, дом с условным № с использованием привлеченных денежных средств участников, а истец обязался оплатить долевое участие в строительстве квартиры. Общая стоимость строительства объекта – однокомнатной квартиры с условным № 85, расположенной 11-м этаже, составила 2634754,50 руб.

В соответствии с п. 1.10 договора, плановый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с графиком производственных работ с учетом норм продолжительности строительства согласно СНиП – третий квартал 2014 года.

Пунктом 1.11 договора предусмотрено, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – в течение 90 рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания акта приемочной комиссии, при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с п. 3.1.6 договора, застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно приложению № к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, среди параметров отделки помещения указано, что квартира без внутренней отделки, пол – без стяжки; монтаж системы вентиляции – выполняется организованная вытяжка их кухонь и санузлов по вентблокам. Вентиляция естественная.

Истец оплатил стоимость приобретаемого жилого помещения, что подтверждается приходными кассовыми ордерами и платежными поручениями.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Брехово-1» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено сообщение о завершении строительства и необходимостью принять квартиру и пописать акт приема-передачи.

На осмотр квартиры истец явился ДД.ММ.ГГГГ, указав замечания, отраженные в смотровом листе: «заделать дырки в стене между соседним балконом; заделать пол и потолок на балконе (люки); черновая стяжка отсутствует».

ДД.ММ.ГГГГ сторонами снова подписан смотровой лист, в котором истец указывает следующие недостатки: «установить решетку на вентиляционной вытяжке; срезать железки, выходящие из стен на балкон; по договору должна быть вентиляция естественная, в кухне и санузле по вентблоку, она находится в нерабочем состоянии (нет тяги), принудительная вытяжка также в нерабочем состоянии; высота потолков меньше высоты, указанной в проектной декларации, что не соответствует договору; высота – 260 см без черновой стяжки».

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлены письменные претензии, в которых он просит устранить указанные недостатки, произвести уменьшение покупной цены объекта на 10 % от цены договора, выполнить работы по монтажу системы вентиляции путем выполнения организованный вытяжки из кухни санузла по вентблокам.

ДД.ММ.ГГГГ в ответ на претензию ответчик сообщил истцу, что высота потолка в квартире соответствует высоте, указанной в проектной декларации. Согласно проектной документации и проектной декларации высота жилого этажа (т.е. от пола до пола) составляет 280 см. Работы по устранению недостатком в системе вентиляции из кухни и санузла по вентблоку будут выполнены в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного по заказу представителя истца, по результатам обследования естественной вентиляции в квартире истца специалист пришел к выводу о том, что естественная вентиляция работает исправно (л.д. 55). Согласно дефектной ведомости от ДД.ММ.ГГГГ, составленной тем же специалистом в качестве приложения к акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт пришел к выводу о том, что имеющаяся в квартире истца естественная вентиляция не отвечает нормативным требованиям воздухообмена для данного типа помещения (л.д. 58).

10 марта представителями застройщика были поданы замечания к дефектной ведомости № 2, в которых указано, что на несогласие с выводами эксперта (л.д. 129).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Брехово-1» повторно уведомило истца о необходимости принятия объекта долевого строительства (л.д. 126).

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором истец сделал пометку о том, что у него остаются претензии по высоте потолков и недостаткам вентиляционной системы (л.д. 61-62).

30 марта и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика вновь направлены письменные претензии с требованием о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, выплате компенсации морального вреда и неустойки за нарушение срока передачи объекта, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Обращаясь в суд с требованием об уменьшения цены договора, истец указывает на то, что высота потолков не соответствует проектной декларации, ответчиком не устранены недостатки системы естественной вентиляции, кроме того, в квартире имеется принудительная вентиляция, которая проектной документацией и договором не предусмотрена.

Стороной ответчика представлен технический отчет ООО «Центр качества строительства и проектирования», по результатам проведенного исследования специалист пришел к выводу о том, что система общеобменной вентиляции квартиры истца соответствует проектным решениям; высота потолков (без учета стяжки) составляет от 2608 мм до 2620 мм, что соответствует проекту, разработанному ООО «БизнесСтройКомплект». Отметка низа плиты потолка квартиры составляет 30,540 м., отметка верха питы пола составляет 28,020 м. Высота потолка 30,54-28,02 м. + 2,52 м с учетом стяжки, без учета стяжки высота потолка должна составлять не менее 2,6 м. (л.д. 147).

В связи с необходимостью применения при разрешении спора специальных познаний, судом по ходатайству сторон назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Лаборатория Независимой Судебной экспертизы».

В ходе проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что система вентиляции и естественная и принудительная (без учета расчетных замеров), выполнена в соответствии с проектной документацией, не противоречит СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование». На момент осмотра не выполнена электрификация системы принудительной вентиляции, ввиду чего в данной части эксперт не имеет возможности оценить надлежащее ее состояние.

Кроме того, эксперт пришел к выводу, что кратность воздухообмена в жилом помещении не соответствует нормативам, противоречит СНиП 31-01-2003, составляет на кухне – 8,99 м.куб./час., в санузле – 6,084 м.куб./час. При этом экспертом не брался в расчет замер принудительной системы вентиляции ввиду того, что на момент осмотра система находится в ненадлежащем состоянии: не смонтированы вентиляторы, отсутствует электрификация ввиду чего произвести расчет кратности воздухообмена системы принудительной вентиляции надлежащим образом не представилось возможным.

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, заключению эксперта, пояснениям сторон, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств несоответствия установленной в квартире системы вентиляции строительным нормам и правилам. В своем исследовании эксперт пришел к выводу о соответствии системы вентиляции нормативам и проектной документации. Вопреки доводам истца о том, что установка принудительной вентиляции не предусмотрена проектной документацией и условиям договора, пункт 2 раздела «спецтехнические работы» приложения № к договору участия в долевом строительстве, содержит условие: «монтаж системы вентиляции – выполняется организованная вытяжка из кухонь и санузлов по вентблокам. Вентиляция естественная». Из буквального толкования указанного условия приложения № следует, что при монтаже системы вентиляции предусматривалась как естественная, так и принудительная вентиляция. Доказательств обратного суду не представлено.

Из представленного стороной ответчика положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации, проведенной ООО «Мосэксперт» также следует, что для последних двух этажей (квартира истца располагается на 11-м этаже 12-ти этажного дома), предусматривается устройство бытовых вентиляторов, в комплекте с обратными клапанами. Вентиляторы устанавливаются владельцами квартир.

Выводы судебной строительно-технической экспертизы о несоответствии кратности воздухообмена нормативам, не свидетельствуют о недостатке системы вентиляции, поскольку в экспертном исследовании содержится пояснение, что замер естественной вентиляции осуществлялся без учета замера принудительной системы вентиляции ввиду того, что на момент осмотра не смонтированы вентиляторы и отсутствует электрификация. Установление электрической разводки и установление вентилятора, в обязанности застройщика по условиям договора и проектной декларации, не входит. Ввиду чего произвести расчет кратности воздухообмена системы принудительной вентиляции надлежащим образом эксперту не представилось возможным, что не свидетельствует о наличии недостатков в системе вентиляции.

Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, поскольку выводы согласуются с представленными по делу иными письменными доказательствами, в том числе проектной документацией, эксперт имеет специальное образование и квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности, а выводы содержат ссылку на методику исследования и специальную литературу.

Разрешая спор, суд также не может согласится с суждением истца о наличии оснований для уменьшения цены договора участия в долевом строительстве ввиду несоответствия фактической высоты потолков – 2,61 см. – без черновой стяжки, декларированной изначально высоте потолков – 2,63 см. с черновой стяжкой, поскольку в деле отсутствуют доказательства тому, что несоответствие высоты потолка на момент передачи квартиры повлияло на ее качество и стоимость, а также, что объект долевого участия непригоден для предусмотренного договором использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ «О долевом участии в строительстве...», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 вышеназванного ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из указанной нормы следует, что отступления от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта и иные недостатки, дающие право инвестору потребовать соразмерного уменьшения цены договора, должны делать объект непригодным для использования.

Однако, из материалов дела не усматривается, что отступления от условий договора и выявленные недостатки привели объект к ухудшению, которое сделало его непригодным для использования. Кроме того, в самом договоре участия в долевом строительстве условий и параметров высоты потолков не содержится. В приложении № к договору от ДД.ММ.ГГГГ содержится условие о том, что в отделку квартир входит пол без стяжки (л.д. 27).

Согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ (раздел 6), в описании технических характеристик дома указано, что высота жилого этажа составляет 2,63 м.; внутренняя отделка квартиры предусматривает: полы – черновая стяжка (л.д. 80). Однако в последствии, в проектную декларацию вносились изменения, которыми предусмотрено, что внутренняя отделка квартиры предусматривает полы – без стяжки (л.д. 83). Данные изменения были опубликованы на официальном сайте застройщика, что соответствует п. 1.3 договора участия в долевом строительстве. При таких данных, доводы истца о том, что несоответствие высоты потолка повлияло на качество квартиры и ее стоимость, подлежат отклонению.

Учитывая, что вопросы соразмерного уменьшения цены инвестиционного договора регламентируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, предоставляющих инвестору право потребовать соразмерного уменьшения цены договора, не установлено, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора в размере 10 % от цены договора не имеется.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого участия, поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено, что застройщик своевременно (ДД.ММ.ГГГГ), уведомил истца о необходимости принять квартиру и подписать акт приема-передачи, однако на первичный осмотр истец явился только в декабре 2014 года. Доказательств того, что истцу чинились препятствия в своевременном осмотре объекта и указании замечаний, при их наличии, суду, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено. Вместе с тем, принимая во внимание факт своевременного уведомления застройщиком о необходимости приема-передачи квартиры, а также, что доводы истца о наличии недостатков в квартире, не нашли своего доказательственного подтверждения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Брехово-1» о защите прав потребителей, устранении недостатков работ, взыскании неустойки, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Байчоров Р.А.