Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сургутского городского суда гражданское дело № 2-18/2019 по иску ЗАО «Астрадан» к ФИО2 и ФИО3 о возмещении затрат на ремонт общего имущества,

установил:

ЗАО «Астрадан» в лице конкурсного управляющего ФИО4, обратилось в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о возмещении затрат на ремонт общего имущества.

Требования мотивированы тем, что ответчик ФИО2 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (далее - МФТРК Гипермаркет «Богатырь») в размере площади 28,9 кв.м, а ФИО3 собственником данного нежило помещения МФТРК Гипермаркет «Богатырь» в размере площади 123,9 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № и выпиской из ЕГРН на объект недвижимого имущества ФИО3.

В результате произошедшего в нежилом помещении в сентябре 2009 года пожара, были зафиксированы многочисленные нарушения целостности несущих строительных конструкций в уровне 4-го этажа, влекущие протечки и необходимость выполнения обеспечения и производства работ по капитальному ремонту и восстановлению конструкций каркаса, противопожарной стены по оси Л и покрытия кровли в уровне 4-го этажа, а также на реконструкцию инженерных сетей поставку и монтаж лифтового оборудования. Решением Общего собрания собственников помещений в МФТРК «Гипермаркет Богатырь» от 24.12.2012г. на ЗАО «Астрадан» возложены функции представителя всех собственников, в том числе, по вопросам заключения договоров с организациями, осуществляющими строительные работы на объекте МФТРК «Гипермаркет Богатырь». Таким образом, все собственники помещений в здании наделили истца правом самостоятельно определять условия договоров с подрядными организациями, действуя в общих для собственников помещений в здании интересах.

С целью устранения протечек кровли и обеспечения бесперебойного и безопасного функционирования МФТРК «Гипермаркет Богатырь», Истец заключил: 1) Договор генерального строительного подряда от 29.11.2012 г. № с ООО «Трест Уралстальконструкция – Тюмень» (Приложение № 6 – Договор генерального строительного подряда от 29.11.2012 г. № с ООО «Трест Уралстальконструкция – Тюмень» с дополнительными соглашениями №№ 2, 3 формами КС – 2 и КС – 3, платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 80 319 127,75 рублей.); 2) Договор на разработку проектной документации от 01.03.2011 г. № с ООО «Нижневартовский Промстройпроект» (Приложение № 7 – Договор на разработку проектной документации от 01.03.2011 г. № с ООО «Нижневартовский Промстройпроект» с дополнительным соглашением № 4, актами, подтверждающими выполнение работ, оказание услуг, платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ, услуг на сумму 20 500 000 рублей.); 3) Договор (на услуги технического заказчика) с ООО «Запсибстройсервис – С» б/н от 12.07.2012 г. (Приложение № 8 – Договор (на услуги технического заказчика) с ООО «Запсибстройсервис – С» б/н от 12.07.2012 г. с дополнительным соглашением № 1, актами, подтверждающими выполнение работ, оказание услуг, платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 3 598 700 рублей.); 4) Договор подряда (на прокладку наружных сетей водоснабжения) от 22.10.2014 г. № с ООО «Северстройгарант» (Приложение № 9 – Договор подряда (на прокладку наружных сетей водоснабжения) от 22.10.2014 г. № с ООО «Северстройгарант» с дополнительными соглашениями № 1, № 2, формами КС – 2 и КС – 3, платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 7 577 069,90 рублей.); 5) Договор на поставку и монтаж лифтового оборудования от 01.04.2014 г. № с ООО «Союзлифтмонтаж» (Приложение № 10 – Договор на поставку и монтаж лифтового оборудования от 01.04.2014 г. № с ООО «Союзлифтмонтаж» с товарными накладными, актами, справками о стоимости выполненных работ и затрат, платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 5 467 486,90 рублей.); 6) Договор на проведение негосударственной экспертизы проектной документации от 25.07.2012 г. № с ООО «Геопроект» (Приложение № 11 – Договор на проведение негосударственной экспертизы проектной документации от 25 июля 2012 г. № с ООО «Геопроект» с актом сдачи – приемки № 93 от 24.10.2013 г., платежным поручением, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 950 000 рублей).

Необходимость заключения названного договора была обусловлена тем, что для восстановления здания после пожара необходим был проект реконструкции здания, соответствующий действующим на момент согласования реконструкции нормам. Согласно «СП 59.13330.2012. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35–01–2001» (утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 № 605) п. «5.2.17. Здания следует оборудовать пассажирскими лифтами или подъемными платформами для обеспечения доступа инвалидов на креслах–колясках на этажи выше или ниже этажа основного входа в здание (первого этажа). Выбор способа подъема инвалидов и возможность дублирования этих способов подъема устанавливается в задании на проектирование». Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31–06–2009. СП 118.13330.2012 п. 4.11., 4.12., 4.13. также устанавливает необходимость установки лифтов во всех проектируемых зданиях.

Таким образом, необходимость предусмотреть в проектной документации установку лифтов являлась условием получения Истцом разрешения на реконструкцию Здания.

Таким образом, общая стоимость выполненных (заказанных, принятых и оплаченных) по инициативе Истца работ по капитальному ремонту и восстановлению конструкций каркаса, противопожарной стены по оси Л и покрытия кровли в уровне 4го этажа здания МФТРК «Гипермаркет Богатырь», а также расходов на поставку и монтаж лифтового оборудования (далее – Работы по ремонту кровли) в целях обеспечения бесперебойного и безопасного функционирования МФТРК «Гипермаркет Богатырь» составила 118 412 384,55 руб..

Согласно Акту б/н окончательной сдачи – приемки объекта от 01.12.2014 г. (Приложение № 12) и Акту № 1 приемки объекта капитального строительства от 01.12.2014 г. (Приложение № 13) Работы по ремонту кровли были завершены 01.12.2014 г.

Из представленного вместе с иском отчета ООО «Базис» о результатах обследования технического состояния конструкций кровли, несущих конструкций 3–го, 4–го этажей здания «Многоэтажных гаражей в микрорайоне № по <адрес> в г. Сургуте (копия – Приложение № 5) видно, что нарушения конструкций Здания в результате пожара носили такой характер, что ремонтные работы были необходимы всем собственникам помещений в Здании.

Осуществляя производство работ, Истец руководствовался положениями постановления по вопросу № 6 Решения общего собрания, согласно которому Истец обязан осуществлять аварийное обслуживание Здания.

При этом правовая позиция Истца состоит в том, что Решение Общего собрания собственников помещений в МФТРК «Гипермаркет Богатырь» от 24.12.2012 г. само по себе не порождает прав Истца и обязанностей Ответчика по предмету настоящего иска, а является лишь инструментом механизма реализации прав и обязанностей вытекающих из закона (ст. 249 ГК РФ) и общих начал гражданского законодательства (о добросовестности действий участников гражданского оборота и недопустимости безвозмездного получения услуг, т.е. недопустимости неосновательного обогащения).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ к спорному вопросу об отношениях собственников нежилых помещений, возникающие по поводу общего имущества в здании (многоквартирном доме), подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. В частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Согласно ст. 210 ГК РФ, бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Общая площадь МФТРК «Гипермаркет Богатырь» – 29 481 кв.м., что подтверждается Техническим паспортом на нежилое здание № по <адрес>, мкр. 31. (Приложение № 14) Как указано выше, общая стоимость выполненных Работ по ремонту кровли составила 118 412 384,55 руб., т.е. расходы на Работы по ремонту кровли в расчете на 1 кв.м. его площади составляют 4 016,56 руб. (118 412 384,55 руб. / 29 481 кв.м. = 4 016,56 руб. за 1 кв.м.).

Как следует из Свидетельства о государственной регистрации права серии № и выписки из ЕГРН ответчики на дату завершения Работ по ремонту кровли являлись собственниками нежилого помещения площадью 28,9 кв.м. и 123,9 кв.м.

Таким образом, доля Ответчиков в расходах на Работы по ремонту кровли составляет 4 016,56 руб. за 1 кв. м. х 28,9 кв.м. = 116 078,58 руб. за 28,9 кв.м.(ФИО2) и 4 016,56 руб. за 1 кв. м. х 123,9 кв.м. = 497 651,78 руб. за 123,9 кв.м(ФИО3).

Истец направил Ответчикам Требование (досудебную претензию) о возмещении затрат на ремонт общего имущества от 31.10.2017 г. № – 15723, содержащее требование о возмещении затрат в соответствующем площади Ответчика размере в течение 30 календарных дней, однако на дату подачи искового заявления денежные средства Истцу от ответчиков не поступили, в связи с чем истец просил взыскать с ФИО2 пропорциональную доле Ответчика в имуществе МФТРК «Гипермаркет Богатырь» сумму расходов на обеспечение и производство работ по капитальному ремонту и восстановлению конструкций каркаса, противопожарной стены по оси Л и покрытия кровли в уровне 4го этажа здания МФТРК «Гипермаркет Богатырь», а также расходов на поставку и монтаж лифтового оборудования в размере 116 078 рублей 58 копеек; с ответчика ФИО3 в размере 497 651 рубль 78 копеек.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивает в соответствии с доводами изложенными в исковом заявлении.

Ответчики ФИО2, ФИО3 и их представитель ФИО5 в суд не явились о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, уважительная причина не явки судом не установлена, представили возражения относительно исковых требованиям по которым представитель ответчиков давала пояснения.

Согласно письменных возражений ответчиков с заявленными требованиями Ответчики не согласны и считают их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Заявленные к возмещению конкурсным управляющим расходы уже были распределены между собственниками МФТРК «Гипермаркет Богатырь» в 2009 году. Так, имеется протокол общего собрания собственников нежилых помещений ГМ «Богатырь от 07.10.2009г. согласно которому было рассмотрено 3 вопроса: восстановление ГМ «Богатырь» после пожара и запуска первых трех этажей; привлечение специализированных компаний (подрядчиков) для восстановления здания; распределение расходов на восстановление ГМ «Богатырь».

По первому вопросу директором ЗАО «Астрадан» было предложено в первую очередь произвести ремонт первых трех этажей и запуск их в эксплуатацию, для уменьшения потери прибыли и потребительского потока. Также было сообщено, что подрядная организация по временному ремонту крыши для дальнейшей эксплуатации здания имеется, а капитальный ремонт крыши будет произведен в дальнейшем. По третьему вопросу директор ЗАО «Астрадан» предложил разделить все затраты на ремонт в следующем порядке: затраты на проведение капитального и косметического ремонта мест общего пользования 1 (первого) и 2(второго) этажей, а также собственных площадей собственников за счет денежных средств самих собственников помещений, пропорционально их доли. А затраты на проведение ремонта офисных помещений 3 (третьего) и в целом 4 (четвертого) этажей и ремонта крыши здания за счет денежных средств ЗАО «Астрадан».

Собственники единогласно согласились за предложенный порядок распределения затрат на ремонтные работы.

С данным протоколом конкурсный управляющий ЗАО «Астрадан» уже знаком, так как этот протокол является доказательством в двух делах, рассматриваемых в настоящее время в АС ХМАО-Югры с участием ЗАО «Астрадан» - №А75-4667/2017 и А75-6798/2017.

О принятом на вышеуказанном собрании решении свидетельствуют также письма собственников помещений ГМ «Богатырь», написанные в 2012 году в адрес ЗАО «Астрадан», в которых они выражают свое согласие на проведение ремонтных работ кровли и 4 этажа, с условием, что все затраты на эти работы будут осуществлены за счет ЗАО «Астрадан».

В числе этих писем значится и письмо собственника - ООО «Полиграф», в котором подробно изложены события 2009 года и ссылка на то, что это согласие по сути дела дублирует условия протокола общего собрания собственников от 07.10.2009 г.

Тем самым собственники уже в 2012 году снова подтвердили принятое на собрании 07.10.2009 г. решение. Причем указанные письма представлены самим ЗАО «Астрадан» в Администрацию г. Сургута с целью получения разрешения на реконструкцию.

При этом собственники помещений 1-го и 2-го этажей выполнили свои обязательства, взятые ими на себя по итогам собрания 2009 года. Все помещения 1-го и 2-го этажей, в том числе общее имущество было восстановлено, а здание Гипермаркета продолжило функционировать.

ЗАО «Астрадан», в свою очередь, свои обязательства по восстановлению кровли здания долгое время не исполняло. Как выясняется уже сейчас, сначала ЗАО «Астрадан» переделывало проект, затем вносил в него изменения, затем долгое время не приступал к его реализации, и, закончил ремонт (реконструкцию) только в конце 2014 года (спустя 5 лет), а теперь, не взирая на достигнутые собственниками в 2009 году договоренности, и принятые на собрании решения, ЗАО «Астрадан» требует от остальных собственников компенсации понесенных им затрат.

Данное требование однозначно не законно и противоречит действующему решению общего собрания собственников 2009 года, определившему порядок восстановления здания после пожара и порядок несения расходов на эти работы.

Следует также отметить, что требование о возмещении затрат предъявил конкурсный управляющий ЗАО «Астрадан», который был назначен Арбитражным судом ХМАО-Югры при признании ЗАО «Астрадан» банкротом только 05.02.2016г. и не может знать о действительной воле сторон, которая была выражена в решении общего собрания 07.10.2009г.

Сам факт того, что вплоть до момента появления конкурсного управляющего, ЗАО «Астрадан» не обращалось к остальным собственникам за возмещением расходов на ремонт кровли на протяжении более 2-х лет после завершения работ, свидетельствует о том, что вопрос о распределении указанных расходов был разрешен еще в 2009 году и каждый из собственников выполнил свои, взятые на себя обязательства. На этом этот вопрос был закрыт, к нему не возвращались вплоть до собрания собственников 26.07.2016г., инициированного опять же конкурсным управляющим ЗАО «Астрадан». ЗАО «Астрадан» основывает свои требования, в том числе на решении общего собрания собственников помещений, прилагая, при этом протокол № внеочередного общего собрания собственников Помещений в МФТРК Гипермаркет «Богатырь» от 26.07.2016г., однако указанные в этом протоколе решения ничтожны, так как приняты в отсутствие необходимого кворума.

Количество голосов собственников (доли каждого собственника) при проведении голосования были определены не верно. Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.09.2016 по делу №А75-10770/2014, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значения для настоящего дела, помещения МФТРК «Гипермаркет «Богатырь» общей площадью 5 154,50 кв.м, (зарегистрированные за ЗАО «Астрадан») признаны общим имуществом. В эту площадь также входят помещения общего пользования общей площадью 171,8 кв.м., зарегистрированные за ООО ТЦ «Богатырь».

Следовательно, на момент проведения собрания собственников 26.07.2016г. доли ЗАО «Астрадан» и ООО ТЦ «Богатырь» были определены не верно, так как они включали в себя площади, являющиеся общим имуществом.

Согласно протоколу от 26.07.2016г. площадь помещений ЗАО «Астрадан» указана в размере 7 576,6 кв.м., ООО ТЦ «Богатырь» - 13 152,50 кв.м. С учетом уменьшения площадей указанных собственников на площадь помещений, признанных общим имуществом площадь помещений ЗАО «Астрадан» становится равной 2 422,10 кв.м., ООО ТЦ «Богатырь» - 12 980,70 кв.м.

Из обжалуемого протокола видно, что «за» принятие указанных в нем решений проголосовала, 70,61% голосов от общего числа голосов собственников помещений Здания, то есть решения по всем вопросам повестки были приняты единолично ЗАО «Астрадан» и ООО ТЦ «Богатырь».

Согласно правовым позициям, изложенным в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту - Постановление Пленума ВС РФ №25), в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В соответствии с положениями ст. 6, ст. 249, ст. 290 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно ч. 1, ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 1, 1.1.-1, 1.2. части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников отнесено разрешение вопросов, касающихся реконструкции и капитального ремонта общего имущества Здания. Решения по таким вопросам принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в Здании.

Обжалуемые решения собственников касаются капитального ремонта и реконструкции общего имущества Здания - кровли, как дословно указано в тексте протокола.

Следовательно, с учетом решения АС ХМАО-Югры от 29.09.2014г. по делу №А75-10770/2014 решения по третьему и четвертому вопросам повестки дня нельзя считать принятыми, так как за них проголосовало менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в Здании (если считать от общей площади здания равной 29 358,1 кв.м., то доля ЗАО «Астрадан» - 8,25%, доля ООО ТЦ «Богатырь» - 44,21%, всего: 52,46%).

К расходам по содержанию общего имущества относятся осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Следовательно, в случае, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов.

ЗАО «Астрадан» не представил доказательств наличия состоявшегося согласования с остальными собственниками вопроса о подрядчике/поставщике/проектировщике, о стоимости работ/материалов/лифтового оборудования/проектной документации, о сроках и других условиях ремонта мест общего пользования. ЗАО «Астрадан», зная о необходимости их согласования, пренебрег указанной обязанностью, а, следовательно, лишил себя права на возмещение этих расходов. Иное понимание изложенных выше норм могло бы привести к злоупотреблениям своими правами со стороны собственников. Осуществив какие-либо улучшения общего имущества любой бы из них (причем независимо от вида и стоимости этих улучшений) мог бы потребовать их возмещения с остальных собственников. Указанное явно противоречило бы смыслу статей 247. 249 Гражданского кодекса РФ.

ЗАО «Астрадан» в период до заключения представленных им договоров и до несения соответствующих расходов по ним не проводило совещаний относительно вопросов ремонта общего имущества с другими собственниками, сметы на согласование и обсуждение не представляло, совместный выбор компании-подрядчика не осуществляло.

Жилищное законодательство относит решение вопросов капитального ремонта общего имущества на усмотрение общего собрания собственников помещений в здании, да к тому же предусматривает не простое, а квалифицированное большинство (2/3) голосов для принятия таких решений (ст. 44-46 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, возмещение расходов, понесенных одним из участников общей долевой собственности, возможно только при условии согласования этих расходов с другими участниками общей долевой собственности. ЗАО «Астрадан» заявленные расходы с остальными собственниками помещений в здании, не согласовывал.

Указанный вывод подтверждается позицией Восьмого арбитражного апелляционного суда, выраженной в постановлении от 13.04.2016г. по делу №А70-12362/2015. По результатам рассмотрения указанного дела с Ответчика взысканы расходы на капитальный ремонт общего имущества, при этом, утверждался план выполнения работ, согласовывались финансовые обязательства, собственника направлялись отчеты, собирались совещания по поводу производства работ, стоимость которых и была предъявлена ко взысканию.

Помимо прочего, по мнению Ответчиков предъявленные к возмещению затраты явно чрезмерно завышены и не отражают действительной стоимости таких работ. Данный факт объясняется тем, что в указанные затраты помимо работ по ремонту кровли включены также и работы по реконструкции всего 4- го этажа, принадлежащего ЗАО «Астрадан».

Кроме того, конкурсным управляющим не представлены документы, подтверждающие несение ЗАО «Астрадан» расходов в заявленной сумме. ЗАО «Астрадан» в составе предъявляемых ко взысканию расходов также указывает на поставку и монтаж лифтового оборудования.

Следует обратить внимание суда на тот факт, что лифты обслуживают только помещение 4-го этажа, полностью принадлежащее Истцу, они не представляют потребительской ценности и не являются необходимыми для Ответчика, равно как и для других собственников здания, так как лифты останавливаются только на первом и четвертом этажах (с недавнего времени они вовсе не функционируют). Таким образом, ни Ответчик, ни другие собственники помещений в здании, кроме самого Истца установленным лифтовым оборудование пользоваться не могут.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, критерием отнесения того или иного оборудования здания, в том числе, лифтового оборудования к общему имуществу является факт его обслуживания более чем одного собственника в здании.

Следовательно, лифты, расходы на приобретение и установку которых заявляет Истец, общим имуществом по смыслу ст. 290 Гражданского кодекса РФ, не являются.

Таким образом, заявление ЗАО «Астрадан» указанных им расходов к возмещению Ответчиками не законно и не обоснованно, так как: противоречит действующему решению общего собрания собственников помещений здания МФТРК «Гипермаркет «Богатырь» от 07.10.2009г.; не согласовано с остальными собственниками в порядке, установленном действующим законодательством; не является расходами на содержание общего имущества по смыслу ст.210 ГК РФ, так как эти суммы включают в себя расходы по улучшению собственных помещений ЗАО «Астрадан».

В дополнении на исковые требования указали, что решение о порядке распределения между собственниками помещений расходов по его капитальному ремонту, принято не было, так как за него проголосовали только два собственника, не обладающие 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в здании.

Не принималось собственниками и решение о необходимости проведения такого ремонта, его стоимости, подрядчике/поставщике услуг/работ, сроках и других вопросах, касающихся этого ремонта. А такое решение в силу статьи 247 ГК РФ должно было быть также принято не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в здании.

Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. По сути это подтверждает действие в отношении обязательственных правоотношений общего принципа добросовестности, закрепленного в ГК РФ 1 марта 2013 г. в рамках п. 3 ст. 1 ГК РФ.

Принцип добросовестности в обязательственных отношениях, подразумевающий в том числе обязанность сотрудничества, информационные или иные обязанности и т.п., закреплен и в международных актах унификации частного права (ст. ст. III.-1:103, III.-1:104 Модельных правил европейского частного права, ст. 1.7 Принципов УНИДРУА).

Добросовестность при исполнении обязательства (включая информирование, содействие, учет прав и интересов друг друга) означает, что поведение стороны обязательства (должника или кредитора) должно соответствовать не только условиям договора и императивным или не исключенным сторонами диспозитивным нормам закона, но и стандарту честной деловой практики. Суд наделен компетенцией сопоставить поведение должника с принципом добросовестности, как он понимается судом, и в случае отклонения поведения стороны от этого оценочного стандарта признать ее нарушителем подразумеваемой обязанности действовать добросовестно и применить к ней те меры, которые право или договор предоставляют контрагенту на случай нарушения обязательства.

Принцип добросовестности проявляется не только при установлении, исполнении или после прекращения обязательства в качестве источника неких дополнительных обязанностей. Положения п. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 10 ГК РФ, указывают на то, что добросовестность служит также и ограничителем осуществления прав. Заведомо недобросовестное осуществление того или иного права, не допускается.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В данном случае суд не вправе давать правовую оценку собранию 2017 иначе суд выйдет за пределы заявленных требований. Вместе с тем, суд вправе акцентировать внимание на выводы суда апелляционной инстанции по ранее рассмотренному делу, а на стр. 11 Постановления суд отметил свои выводы по существу исковых требований, которые изложены ранее, а именно, что собрание от 26.07.2017 нельзя считать принятым в порядке ст. 247 ГК РФ.

Говоря о добросовестности, указанное собрание должно было быть проведено с участием всех собственников помещений.

Следовательно, заявленные Истцом расходы не могут быть взысканы с Ответчиков, так как они не были согласованы с остальными собственниками в установленном ст. 247 ГК РФ, а также ст. 44-46 Жилищного кодекса РФ порядке.

Истцом не доказан факт обогащения Ответчика в заявленном Истцом размере.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные соответствующей главой Кодекса о неосновательном обогащении, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Из содержания названной нормы права следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Из положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации, имеющемся в материалах дела, очевидно следует, что Истцом была не просто восстановлена кровля после пожара, а названный ремонт совмещен с другими изменениями в конструкциях здания. И в большей его части 4-го этажа здания, принадлежащего отдельному собственнику здания – ЗАО «Астрадан», а также реконструкции помещения собственника – ООО «Автопартс Югра», что также подтверждается и разрешением на реконструкцию, выданном не только ЗАО «Астрадан», но и ООО «Автопартс Югра».

Тем самым положительное заключение выдано на реконструкцию, в том числе помещений, принадлежащих Истцу, и несмотря на это стоимость этой реконструкции и ремонта, предъявляется всем сособственникам и в данном случае Ответчику.

На момент пожара помещения 4 этажа принадлежали Истцу, то есть в общей сумме понесенных расходов, имеются расходы, не связанные с ремонтом и восстановлением, путем реконструкции кровли.

Из представленных Истцом актов выполненных работ не представляется возможным установить, какие из них относятся к ремонту, а какие к реконструкции, какие расходы были понесены на восстановление кровли, а какие на реконструкцию других помещений и конструкций здания.

Согласно представленным материалы дела актам формы КС-2, касающихся реконструкции кровли все работы были завершены и оплачены в 2013 году, то есть до приобретения Ответчиком – ФИО3 помещения в МФТРК "Гипермаркет Богатырь", соответственно, на него вообще не может быть возложена обязанность возместить расходы пропорционально его доле в праве собственности на помещение в МФТРК, ФИО3 приобрел помещение в спорном здании после завершения ремонтных работ. Вышеприведенные доводы согласуются с выводами, изложенными Арбитражным судом Свердловской области в решении от 01.08.2018г. по делу №А60-8237/2018 по иску ЗАО «Астрадан» к ФИО7 (одному из собственников помещения в МФТРК «Гипермаркет «Богатырь).

Просят отказать Истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие ответчиков и их представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы истца и возражения ответчиков, изучив письменные материалы дела суд, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу положений ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник обязан содержать принадлежащее ему имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"), соответствующие» доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно положениям статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено судом ответчик ФИО2 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (далее - МФТРК Гипермаркет «Богатырь») в размере площади 28,9 кв.м с 05.10.2012 года, а ФИО3 собственником данного нежило помещения МФТРК Гипермаркет «Богатырь» в размере площади 123,9 кв.м с 07.03.2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № и выпиской из ЕГРН на объект недвижимого имущества ФИО3, ФИО2 и не оспаривается сторонами.

До приобретения по возмездным сделкам недвижимого имущества ответчиками в сентябре 2009 года в МФТРК «Гипермаркет Богатырь» произошел пожар, в результате которого были зафиксированы многочисленные нарушения целостности несущих строительных конструкций в уровне 4-го этажа, влекущие протечки и необходимость выполнения обеспечения и производства работ по капитальному ремонту и восстановлению конструкций каркаса, противопожарной стены по оси Л и покрытия кровли в уровне 4-го этажа, а также на реконструкцию сетей поставку и монтаж лифтового оборудования.

Решением общего собрания собственников помещений в МФТРК «Гипермаркет Богатырь» от 24.12.2012г. на ЗАО «Астрадан» возложены функции представителя всех собственников, в том числе, по вопросам заключения договоров с организациями, осуществляющими строительные работы на объекте МФТРК «Гипермаркет Богатырь».

С целью устранения протечек кровли и обеспечения бесперебойного и безопасного функционирования МФТРК «Гипермаркет Богатырь» истец заключил договора, а именно: договор генерального строительного подряда № от 29.11.2012г. с дополнительными соглашениями №№2, 3 формами КС-2 и КС-3, произвел оплату платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ всего на сумму 80 319 127 руб. 75 коп.; договор № на разработку проектной документации от 01.03.2011г., произвел оплату платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ, услуг на сумму 19850000 руб.; договор (на услуги технического заказчика) от 12.07.2012г. б/н, произвел оплату с платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 3 598 700 руб.; договор подряда № (на прокладку наружных сетей водоснабжения) от 22.10.2014г., произвел оплату платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 7 577 069 руб. 90 коп.; договор № на поставку и монтаж лифтового оборудования от 01.04.2014г., произвел оплату платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 5 467 486 руб. 90 коп.; договор на проведение негосударственной экспертизы проектной документации от 25.07.2012 года №э, произвел оплату платежными поручениями, подтверждающими объем выполненных, принятых и оплаченных работ на сумму 950 000 рублей.

Данные расходы истец подтверждает представленным суду расчетом понесенных расходов, договорами, актами, счетами фактуры и платежными поручениями.

Согласно акту б/н окончательной сдачи-приемки объекта от 01.12.2014г. и акту № 1 приемки объекта капитального строительства от 01.12.2014г. работы по ремонту кровли были завершены 01.12.2014 г..

Согласно технического паспорта на который ссылается истец, общая площадь МФТРК «Гипермаркет Богатырь» составляет 29 481 кв.м., расходы на работы по ремонту кровли в расчете на 1 кв.м, его площади составляют 4 016 рублей 56 копеек.

Суд установил, что фактически на момент рассмотрения дела с учетом работ выполненных в период реконструкции здания площадь реконструируемого объекта недвижимости составила 33272,73 кв.м, что подтверждается заключением не государственной экспертизы №.

Истец доказательств иного объективного размера общей площади здания ТЦ в меньшем объеме после реконструкции здания суду не представляет, документы свидетельствующие о правообладателях в том числе не зарегистрировавших в установленном порядке также не представляет, является единственным собственником имеющим доступ к данным документам.

С учетом данных обстоятельств руководствуясь ст.56 ГПК РФ суд полагает возможным при расчете стоимости понесенных расходов истца и подлежащих взысканию с ответчиков учитывать данную площадь при расчете сумм подлежащих взысканию с ответчиков.

Кроме того, с учетом общего принципа гражданского права, суд полагает учесть обоснованные доводы ответчиков относительно периода возникновения обязательств исходя из момента возникновения права собственности на объекты недвижимости и переход к ним как прав так и обязанностей(обязательств) после регистрации прав собственности в ЕГРН.

Оценив представленные суду доказательства и в частности акты выполненных работ и платежные поручения, подтверждающие несения истцом расходов на ремонт общего имущества, противопожарной стены, покрытия кровли, реконструкции инженерных сетей и монтаж лифтового оборудования нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, суд полагает, что в период правообладания ответчиками нежилых помещений истец понес вышеуказанные расходы, которые подлежат взысканию с ответчиков соразмерно их долям в праве и в период осуществления ими правообладания объектами недвижимости.

Истец после 05.10.2012 года согласно представленных платежных документов произвел оплату выполненных работ по договору № от 01.03.2011г. в размере 2800000 рублей, в связи с чем понесенные расходы подлежащие взысканию с ФИО2 по данному договору составляют 2449 рублей( 2800000 руб. : 33030,03 кв.м х 28,9 кв.м).

С учетом оплаты истцом расходов в период правообладания недвижимостью ФИО2 после 05.10.2012 года по представленным договорам: договору №, договору б/н от 12.07.2012 года, договору № от 29.11.2012г., договору подряда № от 22.10.2014г., договору № от 01.04.2014г., договору от 25.07.2012 года №э и платежным поручениям к данным договорам оформленным после 05.10.2012 года, площади здания 33030,03 кв.м, площади принадлежащей на праве собственности ФИО2 сумма понесенных расходов составила 77381 рубль 68 копеек.

С учетом оплаты истцом расходов в период правообладания недвижимостью ФИО3 после ДД.ММ.ГГГГ по представленным договорам: договору №, договору б/н от ДД.ММ.ГГГГ, договору № от 29.11.2012г., договору подряда № от 22.10.2014г., договору № от 01.04.2014г., договору от 25.07.2012 года № и платежным поручениям к данным договорам оформленным после ДД.ММ.ГГГГ, площади здания 33030,03 кв.м, площади принадлежащей на праве собственности ФИО2, сумма понесенных расходов составила 68999 рублей 91 копейки.

Суд полагает доказанным истцом факт несения таких расходов за ответчика ФИО2 в размере 77381 рубль 68 копеек, за ответчика ФИО3 в размере 68999 рублей 91 копейки.

При этом, ответчиками доказательств своих возражений относительно несения расходов истцом в своем интересе из предъявляемых к взысканию расходов и обоснование, не представлено(ст.56 ГПК РФ).

Истцом в адрес ответчиков было направлено требование (досудебная претензия) о возмещении затрат на ремонт общего имущества, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, что не оспаривается сторонами.

Ответчики, будучи собственниками части нежилых помещений в спорном здании, в соответствии с вышеприведенными нормами права, обязан соразмерно своей доли участвовать в издержках по содержанию и обеспечению функционирования мест общего пользования.

Кроме того, ответчиками в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что истцом не выполнены взятые на себя обязательства по восстановлению нежилого помещения после пожара перед собственниками помещений либо выполнены в ином объеме работ, которые были запланированы по восстановлению поврежденных конструкций. Не представлено доказательств и того, что истец во время проведения работ улучшил принадлежащее ему имущество (помещения) за счет средств иных собственников, в том числе и за счет ответчиков.

Как следует из протокола № общего собрания собственников помещений в здании МФТРК «ГМ «Богатырь» от 24.12.2012 года, на Общество были возложены функции представителя всех собственников, в том числе, по вопросам заключения договоров с организациями, осуществляющими строительные работы в здании, а также обязанность осуществлять аварийное обслуживание здания. Согласно п. 10 указанного протокола, Истец отчитался о ходе проведения ремонтно-восстановительных работ. Собственникам было предложено ознакомиться с договорами на проведение данных работ в офисе ЗАО «Астрадан» и указанный отчет был утвержден на общем собрании большинством голосов присутствующих. Доказательств тому, что данный протокол был признан недействительным или, что решение общего собрания собственников было признано незаконным, ответчиками представлено не было. Не представлено ответчиком и доказательств того, что истец не понес данные расходы на восстановление поврежденного пожаром здания. Несение таких расходов было обусловлено необходимостью восстановления безопасного функционирования здания в соответствии с действующим законодательством на момент его восстановления.

С учетом положений ст.98, ст.103 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в местный бюджет города Сургута подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2521 рубль 45 копеек, по которой истцу была предоставлена отсрочка, с ответчика ФИО3 государственная пошлина в размере 2270 рублей.

С истца ЗАО «Астрадан» в местный бюджет города Сургута подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально не удовлетворенным требованиям, всего в размере 6906 рублей 64 копейки.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 88-98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ЗАО «Астрадан» к ФИО2 и ФИО3 о возмещении затрат на ремонт общего имущества, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО «Астрадан» 77381 рубль 68 копеек расходов понесенных на ремонт общего имущества, противопожарной стены, покрытия кровли, реконструкции инженерных сетей и монтаж лифтового оборудования нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в местный бюджет города Сургута государственную пошлину в размере 2521 рубль 45 копеек.

Взыскать с ФИО3 в пользу ЗАО «Астрадан» 68999 рублей 91 копейку расходов понесенных на ремонт общего имущества, противопожарной стены, покрытия кровли, реконструкции инженерных сетей и монтаж лифтового оборудования нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в местный бюджет города Сургута государственную пошлину в размере 2270 рублей.

Взыскать с ЗАО «Астрадан» в местный бюджет города Сургута государственную пошлину в размере 6906 рублей 64 копейки.

В остальной части исковых требований ЗАО «Астрадан» к ФИО2 и ФИО3 - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-мансийского автономного округа - Югры через Сургутский городской суд в течении месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Н. Хуруджи

Копия верна: В.Н.Хуруджи