Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батурина ФИО11 к Зуеву ФИО12 о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л :

Батурин ФИО13 обратился в суд с иском к Зуеву ФИО14 и Управлению Федеральной регистрационной службы Курской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки, мотивируя свои требования тем, что 26 декабря 2008 года между ним и Зуевым ФИО15 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с отлагательными условиями (РЕПО), по которому ФИО2 продал ответчику Зуеву ФИО16. земельные участки земель сельскохозяйственного назначения, расположенные в Пристенском и Обоянском районах Курской области, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1541800 кв.м., местоположение <адрес>, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 87000 кв.м., местоположение <адрес>, <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 466000 кв.м., местоположение <адрес>, <адрес>.

Полагает, что в соответствии со ст.8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», истец, являясь продавцом указанных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, обязан был известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о своем намерении продать земельные участки, с указанием их цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Однако, он, как собственник отчуждаемых по оспариваемому договору земельных участков, никакого извещения о намерении продажи этих участков в адрес Администрации Курской области по цене, указной в договоре, не направлял, свои полномочия по направлению извещения никому, в том числе Зуеву ФИО17 не делегировал. Доверенность, выданная им на имя ответчика при подписании оспариваемого договора, не предусматривала наделение последнего полномочиями по направлению каких либо извещений уведомлений в адрес высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, а была выдана ответчику для сбора документов для предстоящих сделок, к договору от 26 декабря 2008 года отношения не имела, и в виду отсутствия с его стороны интереса к исполнению, как достигнутых договоренностей, так и норм действующего законодательства, была официально отозвана 16 февраля 2009 года.

Ни истец, как собственник земельных участков, ни его поверенные, не предпринимали действий по уведомлению Администрации Курской области о намерении реализовать земельные участки земель сельскохозяйственного назначения ни до заключения оспариваемого договора, ни после его заключения до настоящего времени.

Истец считает, что в силу пункта 4 статьи 8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной, не влечет юридических последствий и не может являться основанием для перехода права собственности на указанные земельные участки.

Также истец указал на то, что возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с отлагательными условиями (РЕПО), нормами действующего законодательства не предусмотрена, следовательно, необходимо толковать характер заключенной сделки исходя из буквального содержания его условий, то есть оспариваемый договор по сути является договором займа с условием о залоге недвижимого имущества. При этом, в силу ст.339 ГК РФ, ст.10 ФЗ «Об ипотеке», несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке, влечет его недействительность и такой договор является ничтожным.

Полагал, что Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области в лице его Обоянского отдела не провело надлежащую правовую экспертизу документов и проверки законности сделки, в связи с чем, не было установлено отсутствие достаточных оснований для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Считая ничтожной оспариваемую сделку, поскольку она совершена с нарушением права преимущественной покупки и является денежным займом с условием о залоге, просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества с отлагательными условиями (РЕПО) от 26 декабря 2008 года в виде двусторонней реституции в части трех земельных участков, расположенных на территории Обоянского района Курской области с кадастровыми номерами № обязать Управление Федеральной службы Росреестра по курской области (Обоянский отдел) прекратить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Зуева ФИО19 на поименованные земельные участки и восстановить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Батурина ФИО20 на перечисленные земельные участки земель сельскохозяйственного назначения.

В судебное заседание истец Батурин ФИО21 извещенный о месте и времени слушания дела надлежащим образом, не явился, доверил представлять свои интересы Домбровскому ФИО22 который исковые требования в интересах своего доверителя поддержал по основаниям, изложенным в иске, при этом уточнил, что исковые требования предъявлены истцом к ответчику Зуеву ФИО23 а Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области в лице его Обоянского отдела, привлечено третьим лицом по делу. Указал, что оспариваемая сделка, заключенная между Батуриным ФИО24 и Зуевым ФИО25 26 декабря 2008 года является ничтожной по двум основаниям: в нарушение ст.8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» совершена без предварительного уведомления Администрации Курской области; а также не отвечала условиям договора купли-продажи, так как по факту имел место денежный заем с условием о залоге недвижимого имущества (ипотеке), не зарегистрированный в установленном порядке. Являясь ничтожной, притворной сделкой, она не влечет юридически значимых последствий, в связи с чем, просил применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, прекратить зарегистрированное право Зуева ФИО26на три спорных земельных участка и восстановить в ЕГРП записи о регистрации права собственности на эти земельные участки за Батуриным ФИО27

Ответчик Зуев ФИО28 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы Шауро ФИО29 действующая на основании доверенности, которая заявленные требования Батурина ФИО30 не признала и суду пояснила, 26 декабря 2008 года между Батуриным ФИО31 и Зуевым ФИО32 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с отлагательными условиями (РЕПО), согласно которому Батурин ФИО33 продал Зуеву ФИО34 земельные участки, в том числе, и расположенные на территории Обоянского района Курской области. При заключении сделки Батурин ФИО35 имел цель по отчуждению земельных участков, а Зуев ФИО36 - по их приобретению. Сторонами был подписан акт приема передачи недвижимого имущества и денежных средств от 26 декабря 2008 года. Договор купли-продажи от 26 декабря 2008 года является срочным договором с отлагательным условием и вступает в силу по истечении 45 дней с момента подписания договора, то есть с 11 февраля 2009 года, что свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 26 декабря 2008 года является предстоящей сделкой. Считает, что как истцом, так и ответчиком были соблюдены все условия, предусмотренные ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Указала, что в настоящее время три спорных земельных участка, принадлежат на праве собственности ООО «АГВ», которое является добросовестным приобретателем, так как 26 апреля 2010 года принято решение единственного участника ООО «АГВ» об увеличении уставного капитала общества за счет вклада третьего лица, где в счет внесения, в том числе, и спорных земельных участков, Зуев ФИО37 получил взамен долю в уставном капитале в размере 99426380 руб. (24,4%) ООО «АГВ». До внесения, в том числе и спорных земельных участков, у ООО «АГВ» был единственный участник общества - Волкодав ФИО38 Следовательно, взамен внесенных, в том числе и спорных земельных участков, в качестве уставного капитала в ООО «АГВ», Зуев ФИО39 получил долю в уставном капитале ООО «АГВ» в размере 99426380 руб. (24,4%), т.е. сделка не является безвозмездной. Полагала, что право собственности ООО «АГВ» не может быть прекращено путем применения последствий недействительности сделки, заключенной третьими лицами, и, в нарушение ч.2 ст.167 ГУ РФ, ст.ст.301, 302 ГК РФ, невозможно лишить ООО «АГВ» титула собственника в рамках иска, предъявленного к другому лицу. Передача земельных участков Зуевым ФИО40 в уставной капитал ООО «АГВ» не носила безвозмездный характер, что подтверждается ст.423 ГК РФ и положениями ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Приобретая спорное имущество в порядке оплаты Зуевым ФИО41. доли в уставном капитале, ООО «АГВ» действовало добросовестно. У общества отсутствовали основания сомневаться в правомочиях Зуева ФИО42 на отчуждение земельных участков, поскольку его права на это имущество были установлены вступившим в законную силу решением суда и зарегистрированы в установленном законом порядке. По смыслу п.1 ст.302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о добросовестности приобретения, лишь в случае, когда доказан факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли. Однако, спорные земельные участки были переданы Зуеву ФИО43 по акту приема-передачи от 26 декабря 2008 года, то есть из владения Батурина ФИО45 выбыли по его воле. Заключая договор купли-продажи, Батурин ФИО44 имел намерения продать земельные участки, указанные в договоре, и передал их Зуеву ФИО46 а Зуев ФИО47, в свою очередь, имел намерения приобрести земельные участки, оплатил их стоимость, принял их во владение, и пользовался ими. Договор купли-продажи притворной сделкой не является, что также является правовой позицией по оспариваемому договору, сформулированной в кассационном определении судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 14 декабря 2012 года по гражданскому делу по иску Зуева ФИО49 к Батурину ФИО48 о регистрации перехода права собственности на земельные участки, и встречному иску Батурина ФИО50 к Зуеву ФИО51 о признании сделки в части недействительной.

В удовлетворении заявленных исковых требований просила отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО «АГВ» Шимов ФИО52 действующий на основании доверенности, полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав, что 26 апреля 2010 года принято решение единственного участника ООО «АГВ» Волкодава ФИО53 об увеличении уставного капитала общества за счет вклада третьего лица, где в счет внесения, в том числе спорных земельных участков, Зуев ФИО54 получил взамен долю в уставном капитале в размере 99 426 380 рублей (24,4%) ООО «АГВ». Получение имущества в качестве вклада в уставный капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника общества. Приобретая спорное имущество в порядке оплаты Зуевым ФИО55 доли в уставном капитале, ООО «АГВ» действовало добросовестно. ООО «АГВ» является собственником трех земельных участков, расположенных в границах Обоянского района Курской области, право на которые зарегистрировано в установленном законом порядке. В договорных отношениях относительно спорного имущества с Батуриным ФИО56 ООО «АГВ» не состоит, и каких-либо материально-правовых требований истцом к обществу не заявлялось. Полагал, что право собственности ООО «АГВ» не может быть прекращено путем применения последствий недействительности сделки, заключенной третьими лицами, в том числе в рамках данного иска, предъявленного к другому лицу.

Представитель третьего лица - ОАО Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Сотникова ФИО57 действующая на основании доверенности, полагала, что требования истца необоснованны, незаконны, и удовлетворению не подлежат, поскольку Зуев ФИО58 не является надлежащим ответчиком по данному делу, так как истцом заявлены требования о прекращении прав ответчика, которыми он не обладает. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о праве собственности на спорные земельные участки ООО «АГВ», которое в договорных отношениях с Батуриным ФИО59 не состоит, а является добросовестным приобретателем недвижимого имущества. Полагала, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Представитель третьего лица - Обоянского межрайонного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела третье лицо извещено надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили.

Выслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. По смыслу ст.ст.421 и 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п.1 ст.157 ГК сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Судом установлено, что 26 декабря 2008 года между Батуриным ФИО60 и Зуевым ФИО61 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с отлагательными условиями (РЕПО), по условиям которого Батурин ФИО62 продал, а Зуев ФИО63 приобрел земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные в Пристенском и Обоянском районах Курской области, в том числе три земельных участка в границах <адрес><адрес> с кадастровым номером № общей площадью 1541800 кв.м; с кадастровым номером №, общей площадью 87000 кв.м; с кадастровым номером №, общей площадью 466000 кв.м. (п.1.2 Договора). Общая стоимость продаваемых земельных участков составила 700 000 долларов США в рублях по курсу Центрального банка РФ на день подписания договора (п.2.1 Договора). Переход права собственности на земельные участки к покупателю переходит по истечение 45 дней с момента подписания договора при неисполнении обязанности продавца по перечислению в счет оплаты возврата отчуждаемых объектов денежную сумму, эквивалентную 1 400 000,00 долларов США в российских рублях по курсу ЦБ РФ на день перечисления средств (п.2.2 Договора).

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества и денежных средств от 26 декабря 2008 года, подписанного сторонами, Зуев ФИО64 передал Батурину ФИО65 денежные средства в размере 700 000 долларов США (п.3 Акта), а Батурин ФИО66 передал Зуеву ФИО67 39 земельных участков сельскохозяйственного назначения, указанных в п.1.2 Договора. Помимо того, 29 декабря 2008 года Зуев ФИО68 перевел на имя Батурина ФИО69 через банк ОАО «УралСиб» в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества 20 071 450 рублей, о чем свидетельствует платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленных сторонами доказательств, Батурин ФИО70 являясь продавцом по договору, в течение 45 дней с момента подписания этого договора не перечислил на счет Зуева ФИО71 являющегося покупателем, сумму, эквивалентную 1 400 000 долларов США в российский рублях, в связи с чем, автоматическому расторжению оспариваемый договор не подлежал, остался в силе, и в последующем был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного значения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года справе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В силу ч.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В отношениях по продаже земельных участков, расположенных в границах Обоянского района Курской области, заинтересованным лицом является субъект Российской Федерации - Курская область в лице его органа - Комитета по управлению имуществом Курской области, имевшим право на преимущественную покупку земельных участков. Однако, как следует из исследованных судом доказательств, Комитет, уведомленный о предстоявшей сделке Зуевым ФИО72 действовавшим на основании нотариальной доверенности от Батурина ФИО73 не воспользовался правом на приобретение земельных участков в свою собственность.

Истец по делу - Батурин ФИО74, полномочиями по защите интересов субъекта РФ в лице Комитета по управлению имуществом Курской области не наделен, следовательно, не может оспаривать сделку купли-продажи земельных участков по мотивам нарушения преимущественного права покупки спорных земельных участков субъектом РФ.

При таких обстоятельствах, доводы истца, изложенные в исковом заявлении, и доводы его представителя в судебном заседании о том, что извещение о намерении продажи земельных участков в адрес администрации Курской области не направлялось, что повлекло нарушение преимущественного права субъекта РФ на приобретение предмета сделки, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку Батурин ФИО75 не является заинтересованным лицом, которое вправе оспорить сделку в порядке взаимосвязи п.4 ст.8 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст.166 ГК РФ.

Помимо того, суд находит несостоятельными доводы истца и его представителя о том, что по своей сути заключенный договор является договором займа, так как его предметом были денежные средства, возврат которых обеспечивался залогом земли. Как установлено судом, сторонами договора в полном объеме исполнена его часть, касающаяся передачи Батуриным ФИО76 земельных участков Зуеву ФИО77 и оплаты, произведенной Зуевым ФИО79. в пользу Батурина ФИО78 за эти участки. Остальная часть договора исполнена не была.

Учитывая, что в заключении договора стороны свободны, на момент заключения договора продавец и покупатель пришли к согласию по всем его пунктам, что подтвердили своей подписью, суд приходит к выводу, что истец имел намерения продать земельные участки, а ответчик - приобрести их. То есть фактически состоявшиеся отношения охватываются признаками договора купли-продажи земельных участков.

Поскольку Зуевым ФИО80 стоимость земельных участков Батурину ФИО81 в соответствии с договором оплачена, то Зуев ФИО83 приобрел право собственности на указанное недвижимое имущество по договору купли-продажи, и в последствии мог распоряжаться приобретенным им имуществом.

Каких либо доказательств, достоверно свидетельствующих об отсутствии у Батурина ФИО84 с Зуевым ФИО85 отношений купли-продажи земли, суду не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ возможность истребования имущества от добросовестного приобретателя ставится в зависимость от оснований утраты владения имуществом лица, считающего себя его собственником. По смыслу указанной нормы, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о добросовестности приобретения, лишь в том случае, когда доказан факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли.

В судебном заседании установлено, что спорные земельные участки переданы Зуеву ФИО86 по акту приема-передачи от 26 декабря 2008 года, а следовательно, выбыли из владения Батурина ФИО87 в соответствии с его волеизъявлением. Доказательств обратного суду представлено не было.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 января 2012 года, земельные участки, расположенные в границах <адрес><адрес> с кадастровыми номерами № принадлежат на праве собственности ООО «АГВ», которое в договорных отношениях по данным земельным участкам с Батуриным ФИО88 не состоит, и к которому истцом каких-либо требований не заявлялось.

Принимая во внимание данные обстоятельства, правовых оснований для прекращения права собственности ООО «АГВ» путем применения последствий недействительности сделки, заключенной между истцом и ответчиком, не имеется.

Ссылки истца и его представителя о нарушении Обоянским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области положений ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», своего подтверждения не нашли, поскольку из представленных сторонами доказательств следует, что каких-либо нарушений норм закона при регистрации перехода права собственности от истца Батурина ФИО89 (продавца) к ответчику Зуеву ФИО90. (покупателю) на объекты недвижимого имущества, а именно земельные участки, отчужденные по спорному договору, регистрирующим органом не допущено.

В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Кассационным определением Курского областного суда от 14 февраля 2012 года отменено решение Обоянского районного суда Курской области от 25 ноября 2011 года по спору о том же договоре купли-продажи недвижимого имущества с отлагательными условиями, заключенного 26 декабря 2008 года между Батуриным ФИО91 и Зуевым ФИО92 в части продажи земельных участков в границах Обоянского района Курской области - по иску Зуева ФИО93 к Батурину ФИО94 о регистрации перехода права собственности на земельные участки, и по встречному иску Батурина ФИО95 к Зуеву ФИО96 о признании сделки в части недействительной. Судебной коллегией по гражданским делам Курского областного суда вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований Зуева ФИО97 и в отказе в удовлетворении встречного иска Батурина ФИО98.

Данным определением установлено, что фактически состоявшиеся отношения между Батуриным ФИО99 и Зуевым ФИО100 охватываются признаками договора купли-продажи земельных участков, при этом Батурин ФИО101 как участник сделки, не может быть отнесен к заинтересованным лицам, которым в силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ предоставлено право заявлять требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу кассационным определением, имеют преюдициальное значение при рассмотрении и разрешении данного гражданского дела.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Батурина ФИО102 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а потому постановляет об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Батурина ФИО103 к Зуеву ФИО104 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.

Отменить обеспечительные меры в виде наложения запрета Обоянскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществлять любые регистрационные действия, в том числе регистрацию прекращения прав собственности, перехода прав собственности, возникновения прав собственности, возникновения ограничений либо обременений права собственности, на следующие земельные участки: -земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 87000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>; -земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 466000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1541800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с/с Быкановский.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Курского областного суда через Обоянский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.С.Ковалева