Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело иску прокурора Ленинского района г. Новосибирска, заявленному в интересах Долгих Галины Владимировны

к ООО «ЭМТРОН» о признании договора незаключенным,

к мэрии г. Новосибирска о принятии жилого здания в муниципальную собственность,

к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области о понуждении учесть жилое здание в реестр областного имущества

у с т а н о в и л :

Прокурор Ленинского района г. Новосибирска, в интересах Долгих Г.В., 23.05.2011 года обратился в суд с иском к ООО «ЭМТРОН» о признании ничтожным договора об инвестиционной деятельности от 14.07.2005 года, заключенного между ОАО «Завод стеновых материалов-7» и ООО «ЭМТРОН», применении последствий недействительности сделки. (л.д. 2-4)

20.10.2011 года истец изменил требование иска – заявил требование о признании договора от 14.07.2005 не заключенным (л.д. 159)

09.11.2011 года истец отказался от требования о признании договора ничтожным и применении последствий недействительности сделки, производство по делу в этой части прекращено (л.д. 206)

16.11.2011 года истец заявил дополнительное требование – обязать мэрию г. Новосибирска принять в муниципалитет 3-х этажное 2-х секционное жилое здание по ул. Кирзаводская,6. (л.д. 209 - 214)

06.02.2012 года истец заявил дополнительное требование – обязать Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области учесть здание в реестр областного имущества (л.д. 254 -255)

В судебном заседании прокурор, истец, представитель истца поддержали требования, изложенные в заявлении от 06.02.2012 года, по основаниям, указанным в данном заявлении, а так же основаниям, указанным в заявлении от 16.11.2011 года.

В обосновании заявленных требований указано на следующие обстоятельства.

Спорное жилое здание по ул. Кирзаводская, 6 введено в эксплуатацию в 1958 году, капитально отремонтировано в 1990 - 1991 гг.

В процессе приватизации предприятия ЗСМ-7 в 1993 году данное жилое здание было включено в перечень объектов, не подлежащих приватизации и остающихся в государственной собственности. Здание было передано заводу ОАО ЗСМ-7 на правах хозяйственного ведения по договору № 116 от 11 августа 1993 года под инвентарным номером 2006 (молодежное общежитие), и подлежало передачи в муниципальную собственность.

Согласно п.4.3 договора, срок действия договора определялся с 11.09.1993г. по 11.09.2003, т.е. сроком на 10 лет. Согласно п. 3.5. договора, по истечении срока действия договора Общество обязалось возвратить Комитету имущество, закрепленное за ним на праве полного хозяйственного ведения в надлежащем состоянии, без ухудшения его технического состояния. Следовательно, ОАО «ЗСМ-7» по истечении срока действия договора не имело право заключать какие-либо сделки с переданным ему имуществом, а обязано было возвратить имущество собственнику, но свои обязательства по договору не выполнило.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.08.2002 года в отношении ОАО «ЗСМ-7» введена процедура – внешнее управление; решением от 21.04.2004 года ОАО «ЗСМ-7» признан банкротом, открыто конкурсное производство; определением от 30.06.2008 года завершено конкурсное производство, ОАО «ЗСМ-7» ликвидировано.

В нарушении требований ст. 233 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года, жилое здание по ул. Кирзаводская, 6 не было передано в собственность муниципального образования. Между Долгих Г.В., вселенной в жилое помещение № 216 на законных основаниях в 1995 году, и мэрией, в нарушении требований закона, не был заключен договор социального найма,

14.07.2005 года между ОАО «Завод стеновых материалов-7» и ООО «ЭМТРОН» подписан договор об инвестиционной деятельности, который является не заключенным, так как в нем не верно определен предмет – объект, который в договоре указан, как объект незавершенного строительством административного назначения, является общежитием.

В судебном заседании прокурор, истец, представитель истца требования поддержали, пояснили, что в ходе реконструкции здания в 1990 - 1991 года были полностью демонтированы крыша, стены, перекрытия, но их новое строительство было осуществлено на старом фундаменте, что позволяет утверждать, что строение, являющееся предметом спора – есть общежитие, 1958 года постройки, реконструированное в 1991 году.

Представитель ООО «ЭМТРОН» в удовлетворении заявленных требований просил отказать, указав в обосновании возражений на следующие обстоятельства.

В период 2009 – 2011 постановлено 4 судебных акта, вступивших в законную силу (т.1 с.54,55,58-62,75), каждым, из которых было установлено то обстоятельство, что Эмтрон обладает определёнными правами на спорный объект. И в качестве основания возникновения этих прав все судебные акты называют инвестиционный договор 2005г. Таким образом, неоднократно уже установлено судебными актами, что этот договор действует, а стало быть - является заключённым.

Отсутствуют основания для признания договора незаключённым.

Спорный объект является не капитально отремонтированным или реконструированным зданием, указанным в техпаспорте от 20.12.1985г., как общежитие 1958 - 1962 годов постройки, а незавершенным строительством административным зданием, строительство которого начато в 1994 году, и которое не может быть достроено как жилое.

Оспариваемый договор не нарушает прав Долгих Г.В.

Представитель мэрии в судебное заседание не явился, согласно отзыву (т. 1 л.д. 270), требования иска, заявленное к мэрии, полагал не подлежащими удовлетворению, поскольку объект не является жилым зданием, является самовольной постройкой.

Представитель департамента земельных и имущественных отношений НСО в судебное заседание не явился.

Получив объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно архивной справке № Я-78 от 05.10.2011 года (т.1 л.д. 128), ОАО «Завод стеновых материалов -7» являлось правопреемником Кирпичного завода № 4, Кирпичного завода № 5, Кирпичного завода № 9, Комбината строительных материалов № 7, Завода строительных материалов № 7, Новосибирского предприятия строительных материалов- 7, АООТ «Завод стеновых материалов -7».

Как следует из Акта предоставления в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 15.03.1951 года (т.1 л.д. 120), Кирпичному заводу № 4 предоставлен в бессрочное пользование в Кировском района земельный участок. (т. 1 л.д. 120 -127)

28.06.1958 года принято в эксплуатацию 2-х этажное здание общежития Кирзавода № 4 на 340 мест, объемом 4400 куб.м., полезной площадью 1140 кв.м. (т. 1 л.д. 187 -192)

Как следует из данных технических паспортов, составленных по состоянию на 29.06.1977 года (т.2 л.д. 91-101), на 20.12.1985 года, с изменениями на 26.01.1988 года (т.3 л.д. 109 - 119), здание было реконструировано и на 26.01.1988 года состояло из 3-х этажей, объемом 11748 куб.м., полезной площадью 1144,6 кв.м., по данным технического учета имело адрес: Кирзаводская, 6.

Как указывает истец, не оспаривает ответчик и подтверждается свидетельскими показаниями Гапоненко (т. 1 л.д. 154, т. 2 л.д. 173-об.), Тучина (т. 2 л.д. 255-об.), Чередникова (т. 3 л.д. 40) в 1988 - 1990 (точная дата не установлена, ввиду не предоставления письменных доказательств), здание пришло в аварийное состояние и было снесено.

Из показаний свидетелей так же следует, что к 1994 -1995 годам на месте снесенного здания было возведено новое, с 1995 года в него происходило заселение работников завода.

Свидетели показали, что при строительстве частично использовался проект общежития, построенного в Черепаново, самостоятельный проект не разрабатывался. Письменных доказательств, подтверждающих, что строение, в установленном порядке, было введено в эксплуатацию, не предоставлено.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 07.06.2011 года, постановленном по иску прокурора Ленинского района г. Новосибирска, заявленному в интересах Долгих Г.В., обязать мэрию г. Новосибирска принять меры о направлении заявления в УФРС по Новосибирской области о постановке 3-х этажного здания, пристроенного к зданию заводоуправления по адресу ул. Кирзаводская, 6, на учет бесхозяйных недвижимых вещей, установлено, что спорный объект является самовольной постройкой, так как создано без получения на то необходимых разрешений. (т. 1 л.д. 75-78)

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, вышеуказанное обстоятельство не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении настоящего дела, поскольку в нем участвуют те же лица.

01.12.1992 года с трудовым коллективом Государственного предприятия строительных материалов согласован План № 5033 приватизации Государственного Новосибирского предприятия строительных материалов. Оценка стоимости имущества предприятия произведена по состоянию на 01.06.1992 года. (т.2 л.д. 12 – 22)

По утверждению прокурора и истца, в перечне объектов, не подлежащих приватизации, было включено и здание, являющееся предметом спора, отражено в позиции 8, инв. № 2006, как «Общежитие молодежное». Именно это здание в последствии противоправно не было передано в муниципальную собственность.

Суд находит данное утверждение не доказанным, поскольку:

- объект, указанный в позиции 8 Перечня и стоимости объектов, не подлежащих приватизации не имеет адреса, что не позволяет его идентифицировать,

- строение, являющееся предметом спора, не существовало на 01.06.1992 года.

По состоянию на 26.08.2003 года здание по ул. Кирзаводская, (6) являлось не завершенным строительством трехэтажным административным зданием, что подтверждает акт о текущем состоянии не завершенного строительством объекта (т. 1, л.д. 11-12).

26.02.2010 года оформлен технический паспорт на объект незавершенного строительства – 2-3-х этажная пристройка административного значения к зданию заводоуправления, расположенная по адресу: ул. Кирзаводская, 6. (т. 2 л.д. 25-39)

Как следует из заключения эксперта ООО «Лаборатория судебной экспертизы» ФИО6 (т.2 л.д. 144-150), его показаний, данных в судебном заседании 29.03.2013 года (л.д. 52 – 54), ныне существующее здание по ул. Кирзаводская, 6, является не реконструированным или капитально отремонтированным зданием 1958 -1962 годов постройки, ранее находящемся по этому же адресу, а вновь возведенным объектом.

То обстоятельство, что при строительстве объекта по ул. Кирзаводская, 6, осуществляемом в 1989 - 1994 годах, использовались кирпичи, выпущенные Заводом Строительных материалов -7 в 1990 и 1992 года (л.д. 93-96), ни каким образом не опровергает выводов эксперта.

Использование данных кирпичей в строительства доказывает, что кладка цоколя производилась не ранее 1990 года, а кладка фасада в районе балкона квартиры № 208 - не ранее 1992 года.

Объект, ныне существующий по адресу ул. Кирзаводская, 6, по состоянию на 01.06.1992 года не являлся жилым зданием и, следовательно, не подлежал учету, как государственное имущество и передаче в муниципальную собственность.

31.05.2002 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Завод стеновых материалов-7» - введена процедура банкротства наблюдение. 21.04.2004 года ОАО «Завод стеновых материалов-7» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 30.07.2008 года конкурсное производство по делу о банкротстве завершено. (т. 1 л.д. 21-26)

Согласно п. 4,5 ст. 104 Федерального закона от 08.01.1998 N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", жилищный фонд социального использования, подлежит передаче соответствующему муниципальному образованию в лице уполномоченных органов местного самоуправления. Обязанность по содержанию и обеспечению функционирования указанных объектов в соответствии с их целевым назначением возлагается на уполномоченные органы местного самоуправления по истечении одного месяца с момента получения уведомления от конкурсного управляющего. 5. Передача объектов, указанных в пункте 4 настоящей статьи, уполномоченным органам местного самоуправления осуществляется по фактическому состоянию без каких-либо дополнительных условий. Источниками финансирования содержания данных объектов являются соответствующие бюджеты.

Как на 21.04.2004 года, так и по момент вынесения решения по данному делу объект, расположенный по адресу: ул. Кирзаводская, 6, фактически используется как жилое помещение, но юридически таким не является.

Данный объект является не завершенной строительством самовольной постройкой, не отвечающей требованиям, СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», как конструктивно, так и по месту нахождения – расположен в санитарно защитной зоне промышленного предприятия (на 20.11.2002 – завода «ЗСМ-7».

Согласно заключению эксперта ЗАО «ТЭЗИС» от 20.11.2002 года, при вводе объекта в эксплуатацию как жилого, необходимо выполнить его реконструкцию; в проекте предусмотреть перепланировку квартир, с целью устранения нарушений, касающихся освещенности кухонь и общих коридоров, размеров кухонь и общих комнат двухкомнатных квартира, размещения санузлов, уклона лестничных маршей. (т.2 л.д. 246 - 252)

Требование иска о понуждении мэрии г. Новосибирска на основании Федерального закона от 08.01.1998 N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", принять в состав муниципальной собственности объект, расположенный по адресу: ул. Кирзаводская, 6, суд находит не подлежащим удовлетворению.

14.07.2005 года между ОАО «Завод стеновых материалов-7» и ООО «ЭМТРОН» заключен договор об инвестиционной деятельности, предмет которого стороны определили, как деятельность, направленная на завершение строительства и сдачу в эксплуатацию 3-х этажного кирпичного административного здания, расположенного по строительному адресу – ул. Кирзаводская, д.6, Ленинский район г. Новосибирска. (л.д. 13 -15)

ООО «ЭМТРОН», как «Застройщик-инвестор» обязался за счет собственных и /или привлеченных средств финансировать завершение строительства; сдать объект в эксплуатацию; по завершении строительства передать ЗСМ-7 долю последнего в объекте, пропорционально стоимости объекта незавершенного строительством – 1000000 руб.

До завершения строительства ООО «ЭМТРОН» наделен правом по своему усмотрению владеть и пользоваться объектом, в том числе вправе самостоятельно передавать во временное пользование 3-м лицам.

17.07.2005 года сторонами договора от 14.07.2005 заключено дополнительное соглашение, согласно которому, взнос ООО «ЭМТРОН» в договор об инвестиционной деятельности заключается, с том числе, в затратах на текущее содержание объекта, в том числе платежах за электричество, горячую, холодную воду, отопление, канализацию.

Требование иска о признании договора от 14.07.2005 года «Об инвестиционной деятельности» не заключенным, на том основании, что не верно определен предмет договора, суд находит не подлежащим удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предметом оспариваемого договора является инвестиционная деятельность, направленная на завершение строительства объекта, где объект определен, как «административное здания»

Истец же утверждает, что объект – есть жилое здание, а неверное определение функционального назначения объекта, по мнению истца, является не верным определением предмета договора, что позволяет говорить о незаключенности договора в целом.

Суд находит позицию истца ошибочной.

Во-первых, неверное определение предмета договора и не достижение сторонами соглашения о предмете договора, не тождественные понятия.

Во-вторых, утверждение о том, что объект, указанный в договоре, является жилым помещением, не соответствует действительности.

Стороны приступили к исполнению договора, что подтверждается, решением Ленинского районного суда от 07.06.2011 года (л.д. 51,52):

«Согласно представленным доказательствам (договоры и платежные поручения, л.д.155-184), ООО «Эмтрон» несет расходы по обеспечению спорного объекта недвижимости электрической и тепловой энергией, горячей водой. Кроме того, ООО «Эмтрон», как титульный владелец спорного объекта недвижимости, обращалось с исками в суд о выселении из нежилых помещений по ул. Кирзаводская, 6 граждан, незаконно завладевших этими помещениями. Судом иски были удовлетворены с учетом положений ст. 305 ГК РФ, в соответствии с которой лицо (в данном случае – ООО «Эмтрон»), владеющее имуществом на вещном праве либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, имеет те же права на защиту своего владения, что и собственник (решения суда, л.д. 145-150)».

То обстоятельство, что на момент рассмотрения дела, строительство объекта не завершено, не свидетельствует о незаключенности договора.

В обосновании утверждения иска о том, что оспариваемый договор нарушает права Долгих Г.В., истец указывает на возникшее у ООО «Эмтрон» право требования по объекту, в том числе, право предъявления иска о выселении из помещения, расположенного строении по адресу: ул. Кирзаводская, 6.

Суд находит обоснованной позицию ответчика о том, что оспариваемый договор не нарушает прав Долгих Г.В.

Согласно ст. 64 ЖК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Согласно ч. 1 чт. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Наличие у Долгих Г.В. законного права пользования помещением, в котором она проживает, не утрачивается даже при переходе права собственности на данное помещение.

ООО «Эмтрон» ни каких требований Долгих Г.В. не заявил.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л :

Требования иска прокурора Ленинского района г. Новосибирска, заявленному в интересах Долгих Галины Владимировны, к ООО «ЭМТРОН», к мэрии г. Новосибирска, Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г. Новосибирска в течение месяца после принятия решения в окончательном виде.

Решение судом в окончательной форме принято 06.05.2013 года.

Судья: (подпись)

Копия верна:

Подлинник решения в материалах дела № 2-18/2013 Ленинского районного суда города Новосибирска.

Судья Ю.А. Синеок

Секретарь Е.Н. Алтухова