Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и обществу с ограниченной ответственностью «Благо» о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании отсутствующим обременения права собственности в виде ипотеки в силу закона на спорную квартиру, прекращении права собственности ответчика на квартиру и признании за истцом права собственности на указанную квартиру, возмещении расходов по оплате государственной пошлины,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью <...> кв.м., в том числе жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <...>, заключенный между истцом и ответчиком "__"___20__; прекратить право собственности ответчика на указанную квартиру; исключить из ЕГРП запись о регистрации №... от "__"___20__; прекратить запись об ипотеке в силу закона, внесенную в ЕГРП "__"___20__№...; признать право собственности истицы на спорную квартиру, а также взыскать расходы на оплату государственной пошлины в сумме <...>.

В обоснование иска указав, что "__"___20__ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, согласно которому цена договора составила <...>. Оплата по договору должна быть проведена в два этапа. При подписании договора покупатель должен уплатить продавцу <...>, а оставшуюся сумму в размере <...> за счет заемных средств, полученных "__"___20__ в ООО «Благо», – после государственной регистрации собственности. В силу п. 5 договора с момента государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру, последняя передавалась в залог ООО «Благо». "__"___20__ проведены государственная регистрация права собственности и ипотеки. Истец свои обязательства по договору исполнила, квартира передана ответчику. Однако, ФИО2 денежные средства по договору не уплатила, неоднократные требования об оплате стоимости сделки, либо расторжении договора не исполнила. На претензию от "__"___20__ ответила отказом.

Определением суда от "__"___20__ ООО «Благо» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 требования изменила, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью <...> кв.м., в том числе жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <...>, заключенный между истцом и ответчиком "__"___20__; признать отсутствующим обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона на спорную квартиру; прекратить право собственности ответчика на указанную квартиру; признать право собственности истицы на спорную квартиру, а также взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины в сумме <...>.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель адвокат Оборин А.Г. иск поддержали по доводам, изложенным в заявлении. Дополнительно представитель показал, что неисполнение ФИО2 обязанности по оплате стоимости квартиры, привело к существенному нарушению условий договора, поскольку ФИО1 лишилась квартиры, денежных средств не получила, то есть истице причинен существенный ущерб. Ответчик ФИО2 иск признала, согласна на расторжение договора, поскольку в квартиру не вселялась, ключей от квартиры не имеет, коммунальные платежи и налоги не оплачивала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. В предыдущем судебном заседании иск признала, о чем представила письменное заявление. В ходе рассмотрения дела поясняла, что регистрация сделки произошла, однако, она денежных средств истице не передавала в счет оплаты по договору. Заемные денежные средства от ООО «Благо» передала им обратно. В квартиру она не вселялась, коммунальных платежей не оплачивала, ключей от квартиры у нее нет. В указанной квартире ремонт был сделан представителями ООО «Благо».

Представитель ответчика ООО «Благо» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела без его участия, указав, что считает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку претензии по неоплате проданного объекта недвижимости не являются основанием для расторжения договора.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, решение по иску оставил на усмотрение суда.

Заслушав истца и ее представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей Кодекса следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

Таким образом, в остальных случаях все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Согласно условиям договора цена квартиры определена в <...>, предусмотрен следующий порядок оплаты: в сумме <...> за счет собственных средств покупателя при подписании договора, в сумме <...> за счет средств ООО «Благо», предоставленных по договору займа от "__"___20__ – после государственной регистрации права собственности наличными денежными средствами (пункты 3,4,5 договора).

В соответствии с п. 5.2 договора с момента государственной регистрации права собственности покупателя квартира передается в залог ООО «Благо».

В силу п. 10 договора настоящий договор является передаточным актом.

Из п. 13 договора следует, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета и содержания договора.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области "__"___20__. В этот же день Управлением Росреестра по Вологодской области проведена регистрация залога в силу закона сроком исполнения обязательств с "__"___20__ – три месяца в пользу залогодержателя ООО «Благо», поскольку по условиям договора купли-продажи оплата части стоимости данной квартиры должна была производиться покупателем продавцу за счет заемных средств, представляемых ООО «Благо».

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен продавцом ФИО1, право собственности ответчика зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Из письменного ответа от "__"___20__ на предложение о расторжении договора купли-продажи от "__"___20__ следует, что разрешение спора ответчиком оставлено на рассмотрение в судебном порядке.

Между тем, заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры от "__"___20__ условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Признание иска ответчиком ФИО2, заявленное в судебном заседании, судом не может быть принято, поскольку не соответствует положениям вышеназванного закона.

Вместе с тем, в пункте 3 статьи 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, где указано, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что сам по себе факт неуплаты ответчиком стоимости квартиры в порядке и сроки, предусмотренные договором, основанием для расторжения договора не является, поскольку ни действующий закон, ни положения заключенного между сторонами договора купли-продажи этого не предусматривают. Неуплата покупателем стоимости товара по договору купли-продажи порождает последствия в виде возникновения у продавца права требования оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Доводы истца и ее представителя в обоснование иска на статью 450 ГК РФ и причинении истице существенного ущерба, вследствие неоплаты стоимости квартиры, суд находит необоснованными.

Из содержащегося в пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты денежных средств ответчиком.

На основании изложенного суд считает требования истицы не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 и обществу с ограниченной ответственностью «Благо» о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании отсутствующим обременения права собственности в виде ипотеки в силу закона на спорную квартиру, прекращении права собственности ответчика на квартиру и признании за истцом права собственности на указанную квартиру, возмещении расходов по оплате государственной пошлины оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Тотемский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 января 2016 года.

Судья: Е.С. Варлова