Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Болотова Александра Николаевича и Болотовой Марины Николаевны к Ежову Якову Викторовичу и Завьяловой Жанне Васильевне об уменьшении покупной цены жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Болотов Александр Николаевич и Болотова Марина Николаевна обратились в суд с иском к Ежову Якову Викторовичу и Завьяловой Жанне Васильевне об уменьшении покупной цены приобретённого у ответчиков по договору купли-продажи от 09.08.2017 жилого дома по адресу: Адрес Обезличен связи с обнаружившимися в нём скрытыми недостатками. В качестве таких недостатков истцы указали следующее: дощатые полы имеют неплотное прилегание, вспучивание в местах соединения, стёртость краски; стены имеют выгорание, загрязнение, отслаивание от основания; у потолка наблюдается отслоение, присутствует загрязнение; у деревянных оконных проёмов щели и перекос; у дверных проёмов осели дверные полотна, имеются неплотные притворы, отсутствуют приборы, замок; печное отопление имеет неровность кладки, задымление. Болотовы М.Н. и А.Н. указали, что перечисленные скрытые недостатки в доме они обнаружили после его приобретения; эти недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи и не могли быть выявлены при простом осмотре. Дом находится в удовлетворительном состоянии, его конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта; износ при визуальном осмотре составляет около 25%. Из иска следует, что указанный дом и земельный участок, на котором он находится, истцы купили у ответчиков за 1500000 руб. Согласно проведённой оценке, рыночная стоимость жилого дома 687000 руб., земельного участка - 150000 руб., итого 837000 руб. В связи с этим, истцы полагали, что им ответчиками была передана недвижимость ненадлежащего качества, её цена была завышена и не соответствовала качествам и характеристикам приобретённого жилого дома, поэтому просят взыскать в их пользу с Ежова Я.В. и Завьяловой Ж.В. в равных долях в счёт уменьшения покупной цены недвижимого имущества 665847 руб. 43 коп., включив в эту сумму задолженность за электроэнергию на 05.10.2017 в размере 2847 руб. 43 коп., а также просили взыскать расходы по оплате оценки рыночной стоимости дома и земельного участка - 4000 руб. и уплате государственной пошлины - 9858 руб.

В судебное заседание истец Болотов А.Н., надлежаще извещённый о времени и месте его проведения, не явился.

Истец Болотова М.Н. в судебном заседании доводы и требования иска поддержала, объяснив, что она и Болотов А.Н. до заключения 09.08.2017 договора купли-продажи жилого дома провели его визуальный осмотр, но, не обладая специальными познаниями, не могли выявить имеющиеся в нём скрытые недостатки, ответчики о них не сообщили. Ключи от дома продавцы покупателям не передавали, в дом истцы смогли попасть только 11.09.2017, ответчики уклонились от составления передаточного акта.

Ответчики Ежов Я.В. и Завьялова Ж.В., надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия, обеспечили явку своего представителя.

Представитель ответчиков Усков М.Г. иск не признал, объяснил, что жилой дом был передан истцам 09.08.2017 при заключении договора купли-продажи; Болотовы М.Н. и А.Н. до покупки его осматривали и могли при необходимости привлечь к осмотру специалиста для выявления скрытых недостатков, состояние дома было им известно, поэтому даже при наличии указанных истцами недостатков Ежов Я.В. и Завьялова Ж.В. не должны нести за них ответственность.

Представитель третьего лица – Управления по делам образования, культуры, молодежи и спорта администрации Далматовского района (УДОКМС) Волынец Е.С. в судебном заседании объяснила, что истцам Болотовым М.Н. и А.Н. как участникам программы «Обеспечение жильём молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы для покупки у ответчиков указанных жилого дома и земельного участка предоставлялась социальная выплата в размере 1189099,20 руб. Разрешение иска по существу представитель третьего лица оставила на усмотрение суда.

С учётом ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные письменные доказательства, суд пришёл к следующему.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п.2 ст. 474 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как указано в ст. 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (п. 1). Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В судебном заседании установлено, что по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 09.08.2017 (далее – Договор) продавцы Ежов Яков Викторович и Завьялова Жанна Васильевна продали, а покупатели Болотов Александр Николаевич и Болотова Марина Николаевна, действующая за себя и в интересах Данные ИзъятыФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12, купили на условиях, указанных в Договоре, принадлежавшие продавцам на праве общей долевой собственности земельный участок площадью 743 кв.м с кадастровым номером 45:04:020103:10 и размещённый на нём жилой дом общей площадью 72,7 кв.м с кадастровым номером 45:04:020103:192, находящиеся по адресу: Адрес Обезличен (п. 1.1 Договора). Объекты недвижимости оценены сторонами в 1500000 руб., из которых 1400000 руб. – жилой дом, 100000 руб. – земельный участок (п. 2.3 Договора).

В п. 2.5 Договора определено, что сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и жилого дома и истинных намерений они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Жилой дом и земельный участок приобретены на социальную выплату в размере 1189099,20 руб. и собственные денежные средства Болотовых (п. 2.4 Договора).

Из п. 5.5 Договора следует, что покупатели осмотрели указанное имущество, претензий к продавцам не имеют.

Порядок проверки качества объектов недвижимости, являющихся предметом Договора, в данном Договоре не регламентирован.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривался факт передачи Ежовым Я.В. и Завьяловой Ж.В. жилого дома и земельного участка Болотовым М.Н. и А.Н. Истцами суду представлен передаточный акт без даты его составления, от подписи которого, по утверждению истца Болотовой М.Н., ответчики уклонились.

15.08.2017 за Болотовым А.Н., Болотовой М.Н., ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/6 доле у каждого) на указанные жилой дом и земельный участок, что подтверждается выписками из ЕГРН на недвижимое имущество от 15.08.2017 и 06.12.2017.

Исходя из системного толкования ст. 56 ГПК РФ, п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьям 35 и 56 ГПК РФ представление доказательств в обоснование своих требований и возражений является не только правом, но и обязанностью стороны, и неисполнение данной обязанности влечёт наступление последствий, предусмотренных законодательством о гражданском судопроизводстве.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ и п. 1 ст. 476 ГК РФ обязанность доказывания наличия в товаре скрытых недостатков и их возникновения до передачи покупателю лежит на покупателе.

Из анализа положений статей 475, 476 ГК РФ следует, что применительно к настоящему спору к юридически значимым обстоятельствам относятся вопросы установления ненадлежащего качества жилого дома, проданного Ежовым Я.В. и Завьяловой Ж.В. истцам, вследствие наличия в нём скрытых недостатков, времени и причин их возникновения. Учитывая, что при покупке дома он был осмотрен Болотовым А.Н. и Болотовой М.Н., в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ на истцах лежит обязанность представить доказательства того, что указанные в иске недостатки возникли до передачи им дома ответчиками или по причинам, возникшим до этого момента, что эти недостатки являлись скрытными, то есть не могли быть обнаружены покупателями до передачи им недвижимости.

Определением Далматовского районного суда от 21.12.2017 по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза с поручением её производства ООО «Агентство независимой экспертизы «Эксперт» (г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 111) с целью выяснения вопросов наличия скрытых недостатков вышеуказанного жилого дома, установления времени и причин их возникновения, стоимости их устранения. Истцы Болотовы А.Н. и М.Н. от проведения данной экспертизы отказались, о чём представили письменное заявление, и в дальнейшем в ходе судебного разбирательства не ходатайствовали о назначении экспертизы по делу.

В силу ч. 3 ст. 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для неё она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Истцами представлен договор возмездного оказания услуг от 07.03.2018, заключенный между Болотовой М.Н. и ФИО5, на оказание услуг по внутренней отделке (п. 1.1 договора) стоимостью 309791 руб. (п. 3.1 договора). К договору приложен локальный сметный расчёт на услуги, включающие: облицовка стен гипсокартонном, листы гипсокартонные, укладка лаг, устройство покрытий пола из ДСП, изоляция минватой, минвата. Суд отмечает, что договор возмездного оказания услуг от 07.03.2018 не содержит информации об объекте, на котором предполагается проводить предусмотренные им работы, не подтверждает наличие в спорном жилом доме скрытых недостатков, на что ссылаются истцы в обоснование своих требований, в связи с чем, доказательственного значения по делу указанный договор иметь не может.

Судом не принимается в качестве доказательства по делу отчёт об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком №*, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем Коростелёвой Л.И., поскольку, как следует из данного отчёта, целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости недвижимости для реализации, оценщиком не выяснялся вопрос о наличии скрытых недостатков жилого дома, времени их возникновения и обнаружения, не определялась стоимость их устранения. Кроме того, датой определения стоимости объекта оценки является 04.10.2017, тогда как договор купли-продажи недвижимости был заключен сторонами 09.08.2017.

Кроме того, согласно акта обследования жилого помещения и заключения межведомственной комиссии, назначенной распоряжением Администрации г.Далматово от 01.02.2010 № 12/1р, составленных 21.03.2018, жилой дом, расположенный по адресу: Адрес Обезличен, пригоден для постоянного проживания граждан.

Наличие задолженности по оплате за поставленную электрическую энергию по адресу: Адрес Обезличен размере 2 847 руб. 43 коп. на 05.10.2017 согласно уведомлению АО «ЭК «Восток» при разрешении данного спора юридического значения не имеет, поскольку данное обстоятельство (задолженность по оплате коммунальных услуг) не связано с недостатками жилого дома по указанному адресу, приобретённого истцами, и не влияет на размер покупной цены, который мог быть уменьшен в случае передаче покупателям жилого дома ненадлежащего качества.

Учитывая изложенное, суд пришёл к выводу, что Болотовым А.Н. и Болотовой М.Н. не представлено достоверных и допустимых доказательств того, что жилой дом, находящийся по адресу: Адрес Обезличен, купленный ими по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 09.08.2017 у Ежова Я.В. и Завьяловой Ж.В., имеет скрытые недостатки, возникшие до передачи дома истцам, в связи с чем, оснований для взыскания с ответчиков в пользу истцов денежной суммы в счёт уменьшения покупной цены объекта недвижимости не имеется.

В связи с отказом Болотову А.Н. и Болотовой М.Н. в удовлетворении заявленных исковых требований, в силу ст. 98 ГПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9858 руб. и оплате оценки рыночной стоимости дома в размере 4000 руб. возмещению истцам с ответчиков не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Болотова Александра Николаевича и Болотовой Марины Николаевны к Ежову Якову Викторовичу и Завьяловой Жанне Васильевне об уменьшении покупной цены жилого дома отказать.

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Далматовский районный суд Курганской области.

Судья С.В. Бузаев