Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, встречному иску ФИО2 к ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» о признании договоров аренды недвижимого имущества незаключенными,

УСТАНОВИЛ:

ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества в размере 59 000 рублей, пени в размере 21 825 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины в размере 3 233 рубля.

В обоснование иска указано, что между ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с указанным договором аренды с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 арендует у ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» нежилое помещение №, площадью 18 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, для размещения офиса для оказания юридических услуг населению.

Согласно данному договору размер арендной платы составляет 9 700 рублей в месяц. Согласно договору об участии арендатора в расходах, связанных с содержанием имущества арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ, размер платежей за коммунальные и эксплуатационные расходы составляет 1 800 рублей в месяц. Общая сумма ежемесячного платежа составляет 11 500 рублей.

В соответствии с п. 5.2 указанного договора аренды и п. 3.2. договора об участии арендатора в расходах, связанных с содержанием имущества арендодателя оплата производится за каждый месяц, до пятого числа оплачиваемого месяца на расчетный счет арендодателя либо наличными в кассу арендодателя.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, ответчик не вносит платеж по аренде и коммунальным расходам. В связи с этим, общая сумма задолженности за период с марта ДД.ММ.ГГГГ составляет 59 000 рублей.

В соответствии с п. 5.4 договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ за каждый день просрочки арендной платы начисляется пеня в размере 0,5 % от суммы задолженности. Общая сумма пени на ДД.ММ.ГГГГ составляет 21 825 рублей.

Истец в соответствии с действующим законодательством, предупреждал ответчика о необходимости исполнения обязательств по договору и выставлял письменную претензию от ДД.ММ.ГГГГ исх. № с требованием погасить задолженность до ДД.ММ.ГГГГ Ответчик данную претензию получил в ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ответчик освободил арендуемое помещение, но не явился для урегулирования вопроса о погашении задолженности по арендной плате.

С учетом уточнения просит суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 59 000 рублей, сумму процентов в размере 54 644,20 рубля, а также расходы по оплате госпошлины в размере 3 233рубля.

ФИО2 исковые требования не признал и обратился в суд со встречным иском к ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» о признании договоров аренды незаключенными.

В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» заключен договор аренды недвижимого имущества №.

По условиям заключенного договора, (п. 1.1 договора), арендодатель обязан передать во временное владение и пользование недвижимое имущество: кабинет №, площадью 18 кв. м., 1 этаж.

На этих же условиях были заключены (перезаключены) договора аренды этого же помещения на ДД.ММ.ГГГГ годы.

Помещение передавалось в аренду формально. Замеры передаваемой в пользование арендатора пригодной для использования площади помещения, при передаче помещения, не производились. Акты приема-передачи составлялись формально. Недостатки передаваемого помещения в договора не включались. Сведения о пригодности помещения для использования его по назначению сторонами договора не оценивалась, в текст договоров не вносились, в акты приема передачи не включались.

В конце ДД.ММ.ГГГГ дежурной по ПОУ «Новороссийская МШ ДОСААФ России» арендатору была вручена претензия ПОУ «Новороссийская МШ ДОСААФ России» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно тексту претензии, ПОУ «Новороссийская МШ ДОСААФ России» потребовала от арендатора в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить имеющуюся задолженность.

В абз. 6 претензии изложено: «В случае невыполнения этого требования в установленный срок, ПОУ «Новороссийская МШ ДОСААФ России» будет вынуждена прекратить доступ в помещение № с ДД.ММ.ГГГГ».

В ходе ознакомления с приложениями к договорам: «Поэтажный план строения, находящегося в Новороссийске <адрес> истец установил, что невозможно определить место нахождения переданного ему в аренду помещения.

На листе - «Поэтажный план строения, находящегося в <адрес><адрес>, <адрес>» нет ни одного помещения с площадью 18 кв.м. Отсутствует помещения под №. Фактическая площадь помещения, которое истец занимал, составляет 13 кв. м. При этом в договоре указана площадь 18 кв. м.

Предметом спорных договоров аренды является нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 103в, общей площадью 18 кв. м.

В спорных договорах отсутствует правоустанавливающий документ, позволяющий установить на каком праве ответчик владеет строением, отсутствует инвентарный номер строения, отсутствует кадастровый (или условный) номер строения, отсутствует экспликация помещения, в поэтажном плане строения отсутствует помещение №.

Учитывая, что отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, отсутствуют технические характеристики объекта, литера, этажности, отсутствует кадастровый (или условный) номер строения в договорах, считает, что невозможно идентифицировать объект аренды площадью 18 кв. м. передаваемого помещения по актам приема-передачи.

Кроме того, поскольку объект и площадь нежилого помещения, указанные в договорах аренды нежилого помещения, не соответствуют объектам и площади помещений, указанных в актах приема-передачи, невозможно определить являются ли акты приложениями к спорным договорам аренды.

Просит суд признать договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) от ДД.ММ.ГГГГ№, договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) от ДД.ММ.ГГГГ№, договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) от ДД.ММ.ГГГГ№ между ПОУ «Новороссийская МШ ДОСААФ России» и ФИО2, незаключенными.

В судебном заседании представитель истца подтвердил доводы, изложенные в иске, просил требования удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просил отказать. Не возражал против рассмотрения дела в заочном порядке.

Ответчик в судебное заседание не явился, считается уведомленным надлежащим образом, причина не явки суду не известна.

С учетом мнения представителя истца, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в заочном порядке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Гражданским законодательством предусмотрены случаи (ст. 620 ГК РФ), когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, а именно:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В судебном заседании установлено, что между ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) начиная с ДД.ММ.ГГГГ сложились долгосрочные арендные отношения (договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 1.2 договора, недвижимое имущество передается арендатору для использования в качестве офиса для предоставления юридических услуг населению.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок действия договора установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 5.1 договора, на основании расчета арендная плата за 1 кв. м составляет 516,5 рублей в месяц, размер месячной арендной платы составляет 9 300 рублей, размер годовой арендной платы составляет 111 600 рублей.

В соответствии с п. 3.3.2 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату в установленные договором объеме и срок.

Актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что арендодатель ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» передало арендатору ФИО2 нежилое помещение <адрес>, площадью 18 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 акта приема-передачи, планировка и площадь помещений соответствует копии поэтажного плана передаваемого в аренду недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор аренды нежилого помещения <адрес>, площадью 18 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> сторонами пролонгирован.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок действия договора установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 5.1 договора, на основании расчета арендная плата за 1 кв. м составляет 539 рублей в месяц, размер месячной арендной платы составляет 9 700 рублей, размер годовой арендной платы составляет 116 400 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен очередной договор аренды нежилого помещения №, площадью 18 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок действия договора установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что арендодатель ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» передало арендатору ФИО2 нежилое помещение № площадью 18 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В свою очередь, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды, оплата производится за каждый месяц, до пятого числа оплачиваемого месяца на расчетный счет арендодателя либо наличными в кассу арендодателя.

Как установлено в судебном заседании, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не вносит платеж по аренде и коммунальным расходам. В связи с этим, общая сумма задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 59 000 рублей.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.4 договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ за каждый день просрочки арендной платы начисляется пеня в размере 0,5 % от суммы задолженности.

Ответчику неоднократно направлялись претензии в рамках досудебного урегулирования спора с требованиями о погашении образовавшихся задолженностей по арендным платежам, задолженностей по оплате коммунальных услуг и оплаты пени, однако до настоящего времени ответчик не исполнил требований данных претензий.

Определением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика ФИО2 назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения фактически занимаемой им площади по договору аренды, производство которой поручено экспертам <данные изъяты>».

Согласно выводам экспертного заключения <данные изъяты>№ от ДД.ММ.ГГГГ, фактическая площадь, занимаемая ФИО2, согласно договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, и согласно Приложению № к указанному договору аренды, определенной на момент осмотра составляет 16,9 кв. м. (которая состоит из суммы площадей помещений: № – 13,3 кв. м, № – 2,8 кв. м, б/н – 0,8 кв. м.). При этом эксперт отмечает, что на поэтажном плане первого этажа согласно Приложению № к договору недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ строения, находящегося в <адрес> помещение с номером «103-в» площадью 18 кв. м., отсутствует.

В соответствии со статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку.

Экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Доводы ответчика по первоначальному иску ФИО2 судом не принимаются во внимание, ввиду следующего.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (ред. от 25 декабря 2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу вышеуказанных норм права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета является значимым для его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Однако если договор исполнен - имущество передано, и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Как следует из материалов дела, договоры аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, подписанных между ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» и ФИО2 содержат описание предмета договора - нежилое помещение, в частности, его местонахождение, площадь, размеры, и его правообладателе на момент подписания такого договора.

Судом не установлено, что с момента подписания указанных договоров между ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» и ФИО3 существовали разногласия или неясности относительно предмета договора, его местонахождения, площади, целевого использования.

Учитывая изложенное, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 следует отказать.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендной платы по договору аренды в размере 59 000 рублей, пени в размере 54 644,20 рубля подлежит удовлетворению. Расчет проверен судом и является верным, ответчиком указанный расчет не оспорен.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию документально подтвержденные расходы по оплате госпошлины в сумме 3 472,88 рубля.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199,235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск МОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» задолженность по договору арены в размере 59 000 рублей, пени в размере 54 644,20 рубля, судебные расходы по оплате госпошлины размере 3 472,88 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ПОУ «Новороссийская морская школа ДОСААФ России» о признании договоров аренды недвижимого имущества незаключенными, - отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: подпись

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.