Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Затонской Ольги Александровны к Омельянчук Максиму Владимировичу, Омельянчук Анне Викторовне о взыскании суммы аванса, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Затонская О.А. обратилась в суд с иском к Омельянчук М.В., Омельянчук А.В. о взыскании аванса, неустойки и процентов за уклонение от возврата денежных средств в размере 102 675 рублей, указывая, что 06 августа 2009 года между ней и ответчиками был заключен предварительный договор о покупке принадлежащей ответчикам квартиры, по условиям которого супруги Омельянчук приняли на себя обязательство 15 августа 2009 года заключить с ней договор купли- продажи двухкомнатной квартиры х, в доме х по ул. Лелюха г.Бердска, принадлежащей ответчиком на праве общей совместной собственности. Однако, в нарушение п.2 8 данного договора ответчики не предоставили ей письменного согласия залогодержателя на продажу спорного жилого помещения. Согласно свидетельства о государственной регистрации права, спорная квартира обременена ипотекой. В установленный предварительным договором срок ответчики согласия залогодержателя на распоряжение имуществом не представили, а напротив, получили из ОАО « МДМ Банк» информационное письмо, согласно которому отчуждение квартиры, обремененной ипотекой возможно только после полного погашения кредита. В связи с неисполнением обязательства по передаче ей необходимых документов для заключения сделки купли- продажи спорного жилья, она отказалась от заключения сделки купли – продажи спорной квартиры Просит взыскать с ответчика в ее пользу сумму аванса в размере 50 000 рублей, неустойку в размере 50 000 рублей, а также проценты за пользование ими денежными средствами вследствие неправомерного уклонения от их возврата, начиная с 19 августа 2009 года по 03 декабря 2009 года в размере 2675 рублей.

В судебном заседании представитель истца Боровикова Т.В, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 27 августа 2009 года и ордера № 76 от 24 декабря 2009 года исковые требования поддержала по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Омельянчук М.В. - Назаров Р.С., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от 18 января 2010 года иск не признал и пояснил, что ответчиками не совершено никаких виновных действий по предварительному договору купли- продажи от 06 августа 2009 года, заключенного между сторонами, а поэтому оснований для взыскания уплаченного Затонской суммы аванса в размере 50 000 рублей и неустойки, установленной п. 3.3. предварительного договора № 306 от 06 августа 2009 года нет, поскольку основной договор купли- продажи квартиры не был заключен по вине истца. Условия предварительного договора по его мнению сформулированы не корректно, т. к. согласно п.2.7 Договора продавцы обязались совершить все необходимые действия для снятия обременения, указанного в данном пункте, и обеспечить погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП до момента государственной регистрации договора купли- продажи спорной квартиры и перехода права собственности на жилое помещение к Затонской О.А. Истец намеревалась приобрести квартиру свободную от прав третьих лиц, и по договоренности с продавцами должна была внести на расчетный счет, открытый по кредитному договору от 29 декабря 2005 года в ОАО» Сибакадембанк» на имя Омельянчук М.В. денежную сумму, необходимую для полного погашения кредита. В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ - договор купли - продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До заключения основного договора купли- продажи супруги Омельянчук исполнили бы обязательство по снятию обременения - ипотеки в силу закона и погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП при условии внесения Затонской О.А. на расчетный счет по кредитному договору № 006 ИК / 2005 – 0/ 03 от 29 декабря 2005 года в ОАО « Сибакадембанк» на имя Омельянчук М.В. денежной суммы в размере 909204 рубля 17 копеек, необходимой для погашения ссудной задолженности. Имеющиеся в материалах дела сообщение из банка по своей юридической природе является согласием залогодержателя, в котором указывается на необходимость погашения задолженности по кредитному договору. Просит в иске истцу отказать.

Ответчик Омельянчук А.В в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности л.д.5) Омельянчук Максиму Владимировичу, Омельянчук Анне Викторовне на праве совместной собственности принадлежит квартира х, площадью 52, 3 кв.м., на 8 этаже жилого дома х по ул. Лелюха г.Бердска, Новосибирской области.

Право обменено ипотекой.

Как установлено в судебном заседании, 06 августа 2009 года между Затонской О.А и Омельянчук М.А, Омельянчук А.В был заключен предварительный договор № 306 купли- продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 52, 3 кв. метров, жилой площадью 27, 1 кв. метров, расположенной на восьмом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу : Новосибирская область, г. Бердск, ул. Лелюха, дом х х, квартира х (л.д. 4 ) Отчуждаемая квартира находилась в залоге для обеспечения обязательств продавцов по кредитному договору( по ипотеке в силу закона).

При заключении данного договора истец исполнила обязательство по оплате аванса в размере 50 000 рублей, что не оспаривается ответчиками и подтверждается распиской о получении Омельянчук М.В. и Омельянчук А.В. денежных средств в указанном размере в качестве аванса(л.д. 8)

Согласно п. 2.8 Предварительного договора ответчики приняли на себя обязательство в срок до 15 августа 2009 года наряду с документами, необходимыми для заключения основного договора купли- продажи спорной квартиры, предоставить истцу письменное согласие залогодержателя на продажу объекта недвижимости- квартиры, обремененной ипотекой в силу закона.

В силу ст. 309 ГК РФ - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оценивая сообщение ОАО « МДМ Банк» (л.д. 7) по правилам ч.1 ст. 67 ГПК РФ, суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что данный документ является согласием Залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости, обремененного ипотекой, поскольку исходя из буквального толкования данного документа – это информационное письмо, согласно которому разъясняется природа залогового обязательства, т.е. о том, что собственники спорного жилого помещения вправе им распорядится по своему усмотрению только после полного погашения кредита.

На основании ч. 1 ст. 422 ГК РФ – договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными императивными нормами, действующими в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества ( основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Ответчики не предоставили истцу в срок до 15 августа 2009 года письменное согласие залогодержателя на распоряжение спорной квартирой, обремененной ипотекой. Между тем, заключая предварительный договор № 306 от 06 августа 2009 года, ответчики совершили действия направленные на распоряжение имуществом.

Согласно с. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ « Об ипотеке» – отчуждение предмета залога в отсутствие согласия залогодержателя влечет недействительность сделки.

Следовательно, Затонская О.А, отказавшись от заключения основного договора купли- продажи квартиры, обремененной ипотекой, в отсутствие согласия залогодержателя, действовала разумно и осмотрительно.

Представитель ответчика Омельянчук М.В., в на рушение ч.1 ст. 56 ГПК РФ, не доказал, что Затонская О.А, приняла на себя обязательство внести на расчетный счет, открытый по кредитному договору на имя Омельянчук М.В. денежную сумму в размере 909 204 рубля 17 копеек, т.к. согласно актов об отказе от подписания основного договора купли- продажи (л.д. 22, 23) Затонская отказалась заключить договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 6 предварительного договора № 306 от 06 августа 2009 года сторонами определена стоимость квартиры в 1550 000 рублей.

Вместе с тем, предварительный договор не содержит нормы, обязывающей покупателя погашать ссудную задолженность продавца по кредитному договору.

В соответствие с ч.2 ст. 1 ГК РФ участники гражданских правоотношений приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, ответчики должны были надлежащим образом исполнить обязательства, вытекающие из п. 2.8 предварительного договора.

Следовательно, требование истца о взыскании суммы аванса в размере 50 000 рублей законы и подлежат удовлетворению.

Пунктом 3.3 Предварительного договора за ненадлежащее исполнение настоящего договора Продавец обязан вернуть Покупателю уплаченный по договору аванс и уплатить ему в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойку (штраф) в размере 50 000 рублей в течение трех дней со дня, указанного в п. 1.1. договора.

Согласно ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В силу ст.331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Таким образом, условия ст.ст.330, 331 ГК РФ сторонами были соблюдены.

Истец предъявил к взысканию неустойку в размере 50 000 рублей. Суд находит заявленный размер неустойки несоразмерно завышенным, и с учетом положений ст.333 ГК РФ уменьшает её размер до 20 000 рублей, что соразмерно последствиям нарушения обязательства.

Также в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в силу ст. 395 ГКРФ, начиная с 19 августа 2009 года по 03 декабря 2009 года, что составляет 75 дня из расчета учетной ставки банковского процента на день рассмотрения дела суде 8,25 процентов годовых в сумме 862 рубля 50 копеек (50 000 рублей умножить 8, 25 процентов разделить на 360 умножить на 78 дней).

Суд не может согласиться с доводами представителя истца в той части, что при начислении процентов за пользование чужими денежными средствами сумма процентов должна быть исчислена с учетом суммы аванса и суммы неустойки по договору, т.к. проценты за пользование чужими денежными средствами не могут быть начислены на сумму неустойки.

На основании ст.ст. 309, 330, 333, ч. 2 ст. 346, 395, ч. 1 ст. 429 ГК РФ ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Затонской Ольги Александровны удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Омельянчук Максима Владимировича, Омельянчук Анны Викторовны в пользу Затонской Ольги Александровны аванс в сумме 50 000 рублей, неустойку в сумме 20 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 19 августа 2009 года по 03 декабря 2009 года в размере 862 рубля 50 копеек, а всего 70 862 рубля 50 копеек.

В остальной части иска Затонской О.А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Судья (подпись) Киселева Т.Б.

Решение обжаловано, кассационным определением Новосибирского областного суда оставлено без изменения, вступило в законную силу «06» июля 2010 г., выдано «05» августа 2010 г., подлинник решения находится в Бердском городском суде в гражданском деле №2-190/10 г.,л.д.40-41.

Копия верна:

Судья -

Секретарь -