Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО5 ФИО14 к Гребенник ФИО15, ФИО22 ФИО16, ФИО23 ФИО17 о признании ничтожными договоров купли продажи нежилых помещений, применении последствий недействительности ничтожных сделок и прекращении права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО22, ФИО23 о признании незаконными договоров купли продажи нежилых помещений, признании незаконными право собственности на нежилые помещения, прекращении права собственности.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что является собственником жилой квартиры в многоквартирном жилом <адрес>. В настоящее время ей стало известно, что значительная часть общего домового имущества, а именно подвальные помещения, без согласия жильцов, сформированы в нежилые помещения и оказались в собственности физических лиц. Так в собственности ФИО2 оказалось помещение № площадью 85,6 кв.м., а в собственности ФИО3 оказалось нежилое помещение № площадью 77,8 кв.м., которые были ими приобретены на основании договоров купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.. В соответствии со ст. 36,44,46 Жилищного кодекса РФ все помещения в доме, не являющиеся частями квартир, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений и могут быть переданы только с согласия большинства собственников, общим собранием и только в пользование, а не в собственность. Истец, как собственник жилого помещения, такого согласия не давала, решение общего собрания жильцов о передаче в собственность не проходило. Ответчики не обоснованно владеют и пользуются нежилыми помещениями.

Просит суд признать незаконным договор купли продажи нежилого помещения № площадью 87,6 кв.м., кадастровый номер 23:47:0301007:0:4/2, расположенного в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2. Признать незаконным право собственности ФИО2 на указанное помещение, прекратить право собственности и аннулировать в ЕГРП запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ г..

Признать незаконным договор купли продажи нежилого помещения № площадью 77,8 кв.м., кадастровый номер 23:47:0301007:0:4/1, расположенного в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3. Признать незаконным право собственности ФИО3 на указанное помещение, прекратить право собственности и аннулировать в ЕГРП запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ г..

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 исковые требования уточнила, просила суд о признании ничтожными договоров купли продажи нежилых помещений, применении последствий недействительности ничтожных сделок и прекращении права собственности.

В судебное заседание истец не явилась, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие, просила иск удовлетворить, о чем уведомила суд письменно.

Ответчики ФИО6, ФИО23 в судебное заседание не явились, направили в адрес суда письменные возражения на иск, где просили в удовлетворении отказать, поскольку имущество приобретено на законных основаниях у собственника, право которого на имущество никогда не оспаривалось. Перед приобретением проверили наличие обременений и ограничений, таковых не было. Многоквартирный дом <адрес> ранее принадлежал ОАО Рыбпрому, до вступления в законную силу жилищного кодекса подвальные помещения находились в распоряжении АМО <адрес>, поскольку в 1997 году дом был внесен в реестр муниципальной собственности. Права истицы не нарушены, сделки соответствуют требованиям закона. Истица не уполномочена выступать в интересах всех собственников помещений, протокол общего собрания отсутствует.

Ответчик ФИО22 в судебное заседание не явилась, об уважительных причинах неявки суд не известила, суд признал неявку ответчика неуважительной и рассмотрел дело в ее отсутствие.

Представитель Новороссийского отдела Росреестра просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Оспаривание зарегистрированного права предполагает оспаривание оснований его регистрации (правоустанавливающих документов, на основании которых произошла регистрация).

Согласно ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" устанавливает правило, согласно которому нормы ГК РФ применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения их в действие.

Сделки - договоры купли продажи нежилых помещений были заключены ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем, суд для разрешения спора считает необходимым применить положения параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действующей на момент совершения сделки.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом, далее по тесту МКД, № по <адрес> в <адрес> имеет два этажа и состоит из 16 квартир, общая полезная площадь 1346,2 кв.м., жилая 628,9 кв.м., площадь нежилых помещений 717,3 кв.м.. Год постройки МКД 1950 г..

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником <адрес> в <адрес>, общей площадью 54,2 кв.м., жилой 32, 9 кв.м., на основании договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В МКД 8 по <адрес> в <адрес> способ управления - общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Истец, имея долю в общем имуществе МКД равной 4,02%, не предоставила суду протокола общего собрания жильцов дома, которым бы ей делегированы полномочия по оспариванию договоров купли продажи нежилых помещений № и №2, в части, превышающей ее долю в общем имуществе.

Далее, в пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, поименованы в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как видно из кадастровых паспортов помещений № и помещения №2, а так же технических паспортов указанных помещений, в них отсутствуют сведения о наличии инженерных коммуникаций обслуживающих более одного помещения, не предоставлено таковых доказательств и истцом, следовательно отсутствует необходимый признак, позволяющий отнести указанные нежилые помещения к общему имуществу в МКД.

Как следует из выписки из реестра муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ г., жилой <адрес> является муниципальной собственностью. Дата государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ г., книга регистрации №1, стр. 93. Реестровый номер 10 строка 10.75 согласно реестру муниципальной собственности (Постановление Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О приеме в муниципальную собственность объектов жилого фонда находящихся на балансе ОАО «Новороссийскрыбпром».

Следовательно собственником помещений в МКД№ по <адрес>, за исключением находящихся в собственности граждан, являлся орган местного самоуправления.

Из имеющейся в материалах заверенной копии дела правоустанавливающих документов на помещения № площадью 85,6 кв.м. следует, что собственником нежилого помещения, на основании определения Славянского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ являлся ФИО7. На основании определения об утверждении мирового соглашения на стадии исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ и определения суда о разъяснении в делу № от ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого помещения стала ФИО4. На основании договора купли продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ собственником помещения стала ФИО8.

Из имеющейся в материалах заверенной копии дела правоустанавливающих документов на помещения № площадью 77,8 кв.м. следует, что собственником нежилого помещения, на основании определения Славянского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ являлся ФИО7. На основании определения об утверждении мирового соглашения на стадии исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ и определения суда о разъяснении в делу № от ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого помещения стала ФИО4. На основании договора купли продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ собственником помещения стал ФИО3.

В ходе расследования уголовного дела по факту хищения прав на объекты недвижимости, принадлежащие муниципальному образованию <адрес>, постановлением следователя от ДД.ММ.ГГГГ на нежилые помещения № и № был наложен арест.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ арест с указанного имущества был снят, поскольку указанные объекты не вошли в объем обвинения.

Судом учитывается, что в соответствии со статьями 301, 302, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 и ФИО13 в случае, если приобретатель имущества по возмездной сделке в момент ее совершения не знал и не мог знать о незаконности приобретения имущества, а равно о притязаниях третьих лиц в отношении указанного имущества (добросовестный приобретатель), в удовлетворении виндикационного иска должно быть отказано.

Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений и возможности для злоупотребления правом, что противоречит основным началам гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и пункта 1 статьи 10 ГК РФ (недопустимость при осуществлении гражданских прав злоупотребления правом).

При этом добросовестность участников гражданских правоотношений презюмируется (предполагается) (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Моментом определения добросовестности приобретателя по сделке является момент ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 2 статьи 434, статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества (за исключением жилых помещений) считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в форме составления единого документа, подписываемого сторонами.

Спорные договоры купли продажи нежилых помещений подписаны сторонами и исполнены. Право собственности на нежилые помещения зарегистрированы в установленном порядке за ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.. Право собственности продавца указанных помещений ФИО4 не оспорено и возникло на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Оценив в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал отнесение спорных объектов к общему имуществу собственников помещений в МКД, и следовательно возникновение, наличие и нарушение своего права общей долевой собственности на них, имущество приобретено ответчиками на законных основаниях, ответчики являются добросовестными приобретателями спорного недвижимого имущества, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, а потому исковые ФИО1 требования удовлетворению не подлежат полностью.

Руководствуясь статьями 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 ФИО18 к Гребенник ФИО19, ФИО22 ФИО20, ФИО23 ФИО21 о признании ничтожными договоров купли продажи нежилых помещений, применении последствий недействительности ничтожных сделок и прекращении права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 09.06.2014 г.