Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Силантьевой И. Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «НестерТВ» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

Силантьева И.Ю. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «НестерТВ» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование заявленных требований указано, что 08.09.2017 Силантьева И.Ю. и ООО «НестерТВ» заключили предварительный договор < № > купли-продажи. Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить своими силами и с привлечением подрядных организаций многоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, 2Б на земельном участке из земель населенных пунктов по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, 2Б, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать покупателю в собственность однокомнатную квартиру < № >, расположенную в 3 литере на 5 этаже жилого дома, а покупатель обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в собственность. Пунктом 1.4 договора предусмотренное плановое окончание строительства и сдача жилого дома в эксплуатацию - 4 квартал 2018 года. Цена договора определена в размере 2 100 840 рублей. Договором также предусмотрено, что после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию при передаче квартиры покупателю составляется основной договор купли-продажи, право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации. Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи Силантьева И.Ю. перечислила ООО «НестерТВ» в общей сумме 1 700 000 рублей. Однако свои обязательства ООО «НестерТВ» не исполнило, строительство дома фактически прекратилось на стадии заливки фундамента, застройщик обманул дольщиков, в отношении руководства фирмы возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Силантьева И.Ю. полагает, что из анализа условий предварительного договора купли-продажи следует, что фактически между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Однако Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края отказано Силантьевой И.Ю. во включении в реестр граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков по тому основанию, что договор участия в долевом строительстве Силантьевой И.Ю. с ООО «НестерТВ» не заключался.

В исковом заявлении истец Силантьева И.Ю. просит суд признать предварительный договор < № > купли-продажи от 08.09.2017, заключенный между ООО «НестерТВ» и Силантьевой И.Ю., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, а также штраф, предусмотренный Законом о защите прав потребителей.

В судебном заседании истец Силантьева И.Ю., представитель истца Расторгуева Н.Ю. исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме.

ООО «НестерТВ» в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом, в дело представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просит в удовлетворении иска отказать, поскольку заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи не соответствует в полном объеме требованиям, предъявляемым законом к договору участия в долевом строительстве, также указывает о том, что интересы истца защищаются в уголовном деле, возбужденном в отношении бывшего собственника и генерального директора ООО «НестерТВ», в котором истец признана потерпевшей.

Третьи лица Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представителем Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края представлены письменные пояснения по делу, в которых полагает заявленные требования необоснованными, поскольку предварительный договор купли-продажи не соответствует требованиям, предъявляемым к договору участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения истца, представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 08.09.2017 между Силантьевой И.Ю. и ООО «НестерТВ» был заключен предварительный договор < № > купли-продажи.

Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить своими силами и с привлечением подрядных организаций многоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, 2Б на земельном участке из земель населенных пунктов по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, 2Б, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать покупателю в собственность однокомнатную квартиру < № >, расположенную в 3 литере на 5 этаже жилого дома, а покупатель обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в собственность.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено плановое окончание строительства и сдача жилого дома в эксплуатацию - 4 квартал 2018 года.

Цена договора с учетом дополнительного соглашения от 23.10.2017 определена как произведение стоимости одного квадратного метра на общую площадь квартиры и равна 1 950 780 рублей.

Пунктом 4.1.1 предварительного договора предусмотрено, что застройщик обязуется передать в собственность покупателя квартиру и все необходимые документы на нее в течение 30 дней с момента завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию (4 квартал 2018 года).

Данный пунктом предварительного договора также предусмотрено, что при передаче квартиры покупателю сторонами по настоящему договору будет составляться основной договор купли-продажи квартиры, переход права собственности согласно которому подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Пунктом 4.1.5 установлен гарантийный срок нормальной эксплуатации квартиры - 5 лет с момента подписания основного договора купли-продажи квартиры.

По смыслу статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 данной статьи в редакции, действовавшей на дату заключения между сторонами предварительного договора, предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иных форм привлечения денежных средств граждан для строительства объектов долевого участия не предусмотрено.

Как предусмотрено статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.ч. 3, 4 этой же статьи в редакции, действовавшей на дату заключения между сторонами предварительного договора, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом; договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ).

Согласно ст. 27 указанного Закона, действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Вместе с тем, представленный в материалы дела предварительный договор купли-продажи от 08.09.2017 не содержит всех существенных условий договора долевого участия, предусмотренных частью 4 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент его заключения, в частности, о конкретном сроке передачи квартиры, то есть условие о сроке передачи покупателю объекта является несогласованным, о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, а также о гарантийном сроке на квартиру безотносительно заключения основного договора купли-продажи, и не проходил обязательную государственную регистрацию, что при наличии у сторон реального намерения, направленного на заключение договора долевого участия, не позволило бы признать такой договор заключенным.

Кроме того, необходимым условием для признания предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве является соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам. При этом, как следует из возражений ответчика и пояснений Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, на момент заключения предварительного договора у ООО «НестерТВ» отсутствовала проектная декларация, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям.

Также подписанный и согласованный сторонами предварительный договор купли-продажи содержит также иные основания и иной порядок расторжения по сравнению с положениями статьи 9 ФЗ N 214-ФЗ.

Нарушение ответчиком условий предварительного договора купли-продажи в рамках рассматриваемого спора судом не устанавливалось, поскольку каких-либо требований, направленных на восстановление прав истца в связи с нарушением предварительного договора купли-продажи, в рамках настоящего дела заявлено не было.

Более того, из материалов дела следует, что предъявление настоящего иска в суд фактически имеет целью оспаривание в непредусмотренном законом порядке решений должностных лиц об отказе во включении объекта в единый реестр проблемных объектов и включении истца в реестр граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, что не соответствует действующему законодательству, поскольку оспаривание решений должностных лиц возможно только в предусмотренном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и в удовлетворении исковых требований отказывает. При этом постановленное судом решение не лишает истца права заявить соответствующие требования, избрав надлежащий способ защиты нарушенного права.

Оснований для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа ввиду отказа в удовлетворении основного требования у суда не имеется.

При таких обстоятельствах исковые требования Силантьевой И.Ю. подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Силантьевой И. Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «НестерТВ» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.В. Шевелева