Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору аренды, судебных расходов, -

установил:

ИП ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору аренды, судебных расходов.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, уточнив их, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 85 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В течение срока действия договора его условия сторонами не изменялись. В соответствии с условиями указанного договора она добросовестно исполнил свои обязательства, предоставив ответчице в пользование нежилое помещение, по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик обязан был ежемесячно до первого числа каждого месяца вносить арендную плату в размере 70 000 рублей в месяц. Считает, ответчица нарушила принятые на себя договорные обязательства, предусмотренные п.п.2.2.8.; 2.2.13.; 3.1.3.5 договора о своевременной и полной оплате арендной платы, исходя из установленной договором стоимости аренды. Ответчица помещение до настоящего времени не освободила, свое оборудование не забрала, ключи от помещения арендодателю не вернула, арендную плату и коммунальные платежи за арендуемое помещение не оплатила, в связи с чем за ФИО3 образовалась задолженность по арендной плате за март месяц в размере 70 000 рублей, задолженности по арендной плате за период с 01 по 15 апреля в размере 35 000 рублей, коммунальных платежи в размере 48478 рублей, пени в размере 0,3% от суммы арендной платы за каждый день просрочки, что составляет 16170 руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено досудебное уведомление с просьбой произвести оплату за полученные услуги по договору в течение трех дней с момента получения данного уведомления. Однако сумма задолженности до настоящего времени не погашена. В соответствии с п.4.2. договора в случае невнесения платежей в течение 2-х месяцев подряд договор считается расторгнутым, и арендатор подлежит немедленному выселению из помещения, с компенсацией суммы, не перечисленной арендной платы. Согласно п.2.2.3. указанного договора, арендатор обязан освободить помещение в случае расторжения или окончания срока действия договора в течение 3 дней после окончания срока аренды и передать помещение по акту приема-передачи, в противном случае арендатор обязан оплачивать арендную плату до фактического освобождения помещения. Оборудование, принадлежащее арендатору, из арендуемого нежилого помещения, принадлежащего арендодателю, не было своевременно вывезено арендатором, что препятствует мне, как собственнику данного помещения, пользоваться им в личных целях, тем самым нарушаются мои права. В связи с указанным истец приняла решение о вывозе оборудования арендатора в иное нежилое помещение на хранение, заранее уведомив арендатора. Однако арендатором никаких действий предпринято не было. Вывоз оборудования подтверждается актом, составленным в присутствии свидетелей.

Просит взыскать с ФИО3 в ее пользу задолженность по арендной плате в размере 105 000 рублей, задолженность за коммунальные услуги в размере 48478 рублей, пени в размере 16 170 руб. расходы по оплате государственной пошлины в размере 4751 руб.; обязать ФИО3 провести работы по восстановлению покрытия стен, пола и потолка в нежилом помещении, общей площадью 85 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>; расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования признал частично, суду пояснил, что между ИП ФИО1 и ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения от 01.02.2018г., общей площадью - 85,0 кв.м. по адресу: <адрес>, на срок до 31.12.2018г. Стоимость арендной платы составляло 70 000 рублей за каждый месяц пользования помещением + коммунальные платежи (электроснабжение, вода, газ, отопление) уборку арендуемых помещений. Арендная плата должна была вноситься до первого числа текущего месяца. Ответчица при заключении договора внесла арендную плату в размере 70 000 рублей за первый месяц действия договора. Однако, в силу непредвиденных обстоятельств ответчица не смогла внести арендную плату за второй месяц действия договора до 01.03.2018г. В связи с чем 09.03.2018г. было составлено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.02.2018г. согласно которому вопреки воле ответчицы был закрыт доступ к арендуемому помещению.

Считает, что истица нарушила существенное условие договора, так как договор аренды нежилого помещения от 01.02.2018г. не содержит пункта, согласно которому арендодатель имеет право на ограничение доступа в арендуемое помещение за задержку внесения арендных платежей. Договор предусматривает ответственность арендатора только в виде пени, а именно 0,3% от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Считает, требование о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате за март, частично за апрель 2018 года в размере 105 000 рублей является незаконным и необоснованным.

Признают требования о взыскании задолженности в части, за период 7 дней в сумме 163331 руб., согласно расчету: согласно п. 3.1. договора аренды нежилого помещения, арендная плата составляет - 70 000 рублей в месяц, арендная плата за каждый день: 70 000/30 = 2 333 рублей, срок неоплаченного периода с 02.03.2018 - 08.03.2018г. = 7 дней, таким образом арендная плата за фактическое использование помещение: 2333х7=16331 руб.

Так же считают, требование о взыскании задолженности за коммунальные услуги не подлежит удовлетворению, поскольку при компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. Ответчику такого рода счет для оплаты коммунальных платежей не выставлялся.

Обращает внимание суда на документ, приложенный к исковому заявлению, а именно одна из копий коммунальных платежей за номером № 2232 от 31.01.2018г., в котором отражена сумма за электроэнергию в размере 23329 рублей 50 копеек. Дело в том, что задолженность существовала до заключения договора аренды, а оплачена эта самая задолженность 28.02.2018г. что подтверждается чеком оплаты. Немаловажным моментом является тот факт, что ответчица не пользовалась помещением в том периоде, за который истица просит взыскать задолженность по коммунальным платежам. Предоставляя недостоверные и ничем не подтвержденные сведения, истица своими действиями вводит суд в заблуждение. Сторона ответчика полагает, что исковые требования в части определения размера неустойки (пеня) не подлежат удовлетворению в связи с тем, что общая сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства в части просрочки оплаты задолженности по кредиту. Касаемо требования обязать ФИО3 провести работы по восстановлению покрытия стен, потолка и передать помещение в том же состоянии, в котором она его получала, поясняет, что при заключении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2018г. ответчица получила помещение вместе с оборудованием и оборудование о котором идет речь в исковом заявлении, уже находилось в помещении, и было вмонтировано еще предыдущим арендатором. Более того данное оборудование не принадлежит на праве собственности ответчице. Считает, данное требование адресовано ненадлежащему ответчику и, в связи с этим не подлежит удовлетворению.

Просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, хотя надлежащим образом извещена судом о времени и месте судебного заседания, что подтверждается письменными доказательствами, имеющимся в материалах гражданского дела, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

С согласия истца, представителя ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Статьёй 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

Конституция РФ (ст. 46, 47) гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 85 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п. 3.1 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 70 000 руб. в месяц, коммунальные платежи (электроснабжение, вода, газ, отопление). Арендатор вносит арендную плату ежемесячно, до первого числа текущего месяца (п.3.2 договора).

За задержку арендной платы в срок подлежит уплате пеня в размере 0,3% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение передано согласно договору аренды ФИО3, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 при заключении договора внесла арендную плату в размере 70 000 рублей за первый месяц действия договора, то есть за февраль 2018 года, что сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, ответчица не смогла внести арендную плату за второй месяц действия договора до 01.03.2018г. В связи с чем 09.03.2018г. было составлено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.02.2018г. согласно которому закрыт доступ к арендуемому помещению. Подпись ответчика в дополнительном соглашении отсутствует. Вместе с тем, сторонами не оспаривается факт закрытия арендуемого помещения истцом именно ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5.1 договора, изменение или расторжение настоящего договора в течение срока его действия возможно по соглашению сторон, а так же по инициативе любой из сторон, в случаях предусмотренных действующим законодательством.

Таким образом, суд приходит к выводу о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не вправе блокировать принадлежащее ему помещение, в случае неоплаты арендатором арендной платы, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в соответствии со ст.619 ГК РФ.

Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора.

Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование им.

То есть, так как ответчица фактически не пользовалась имуществом, то у истицы отсутствует право на требование внесения арендных платежей в спорный период, что корреспондирует с сущностью аренды.

Более того договор аренды нежилого помещения от 01.02.2018г. не содержит пункта, согласно которому арендодатель имеет право на ограничение доступа в арендуемое помещение за задержку внесения арендных платежей. Договор предусматривает ответственность арендатора только в виде пени, а именно 0,3% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, требование о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению за период 9 дней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 21000 руб.

Взыскание задолженности за коммунальные услуги в размере 48478 рублей, также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Таким образом, это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами: арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы; арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг; арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг; арендатор напрямую заключает с коммунальными службами договор на поставку электроэнергии. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. В материалах дела отсутствует такого рода счет для оплаты коммунальных платежей.

Более того, ни в акте приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2018г. ни в каком-либо другом документе не отражены показания счетчиков, также в материалах дела отсутствует акт сверки о наличии или отсутствии долгов перед ресурсоснабжающими организациями арендодателя на момент заключения договора аренды нежилого помещения от 01.02.2018г.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с чем требование о взыскании задолженности за коммунальные услуги в размере 48478 рублей не подлежит удовлетворению.

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 4.1 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за задержку арендной платы в срок, установленный договором, арендатором подлежит уплате пеня в размере 0,3% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Этот институт призван, прежде всего обеспечить принятие судом справедливого и разумного решения. Его цель состоит в нахождении баланса между законными интересами кредитора и должника.

Предоставление суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу,- на реализацию требования ст. 17 (ч.3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000№ 263-0).

Уменьшение неустойки допускается только по заявлению ответчика.

Важно, что даже при наличии объективных оснований для снижения неустойки, исходя из фактических обстоятельств дела, суд по своей инициативе ее не снизит, ответчик в обязательном порядке должен заявить ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.

Как следует из материалов гражданского дела, ответчиком заявлено требование об уменьшении неустойки.

Однако, принимая во внимание обстоятельства дела, заявленный период неисполнения обязательства ответчиком, сумму просроченного обязательства, подлежащую взысканию с ФИО3 неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательства. Таким образом, судом снижается сумма неустойки и взыскивается в размере 500 руб.

Заявленные требовании ФИО1 о возложении обязанности ФИО3 провести работы по восстановлению покрытия стен, потолка и передать помещение в том же состоянии, в котором она его получала, подлежат отклонению

Как указывает ответчик в своих возражениях и данное обстоятельство не оспаривается истцом, оборудование о котором идет речь в исковом заявлении, уже находилось в помещении, и было вмонтировано еще предыдущим арендатором. Объективных доказательств, подтверждающих факт принадлежности ответчику данного оборудования на праве собственности суду не представлено. При заключении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2018г. ответчица получила помещение вместе с оборудованием. Более того демонтаж оборудования произведен истцом. Таким образом, данное требование адресовано ненадлежащему ответчику, в связи с чем не подлежит удовлетворению.

Требования истца о взыскании с ответчика понесенных им судебных расходов по оплате госпошлины при обращении с иском в суд, не противоречат п. 1 ст. 98 ГПК РФ, поэтому суд считает возможным также удовлетворить данные требования, взыскав сумму судебных расходов, понесенных истцом, с ответчика в сумме 845 руб., соразмерно удовлетворенным требованиям.

С учетом приведенных обстоятельств суд считает, что заявленные требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору аренды, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 21000 руб., а в удовлетворении остальной части данного требования, отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 пеню в размере 500 руб., а в удовлетворении остальной части данного требования, отказать.

Расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения общей площадью - 85,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму в размере 845 руб., в счет возмещения судебных расходов, понесенных в связи с оплатой государственной пошлины, а в удовлетворении остальной части данного требования, отказать.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 задолженности за коммунальные услуги в размере 48478 рублей, возложении обязанности провести работы по восстановлению покрытия стен, пола и потолка в нежилом помещении, общей площадью 85 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Судья Н.Н. Паков