Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО Банк «ТРАСТ», ПАО Банк «ФК Открытие» о расторжении договора залога, иску ПАО Банк «ТРАСТ» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

1. ФИО1, обратившись в суд, просил расторгнуть заключенный им с ПАО Банк «ТРАСТ» договор залога прав от xx.xx.xxxx г. __

В обоснование заявленных требований указал следующие обстоятельства.

xx.xx.xxxx года между ПАО Банк «ФК Открытие» и ФИО1 заключен договор залога прав __ предметом которого явилось личное имущество ФИО1, а именно имущественные права участника долевого строительства на нежилые помещения, входящие в состав подземной автостоянки в осях 1с-27с, расположенной по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ..., вытекающие из Договоров участия в долевом строительстве, заключенных между Залогодателем и ООО «Сибирь Девелопмент» (далее «предмет залога») на общую сумму 8 978 250 руб.

Договором залога обеспечивались обязательства третьего лица - ООО «Компания УЮТ», возникшие из Договора кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г. (с учетом дополнительных соглашений).

После заключения договора залога существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что в соответствии со ст.451 ГК РФ является основанием для расторжения договора, а именно:

- прекращение банком финансирования по договору кредитной линии __ (сумма остатка лимита 56 253 045,00 руб.) и, как следствие, недостаток средств для строительства объекта;

- прекращение вывода из залога помещений, т.е. снятия залога с прав требования на помещения (далее - залог квартир) и, как следствие, невозможность направления средств от их продажи на строительство объекта;

Такие действия Банка были вызваны введением временной администрации. Указанные обстоятельства привели к срыву своевременного ввода объекта в эксплуатацию и отсутствию источника для погашения кредита.

В момент заключения договора залога стороны не могли предвидеть, что будет введена временная администрация и вследствие организационных причин будет прекращено финансирование объекта и вывод квартир из залога (транш был предоставлен банком xx.xx.xxxx на основании заявки от xx.xx.xxxx г., прекращение финансирования и снятия залога началось с xx.xx.xxxx г. (заявка от xx.xx.xxxx г.) после заключения xx.xx.xxxx года договора залога.

Обстоятельства дела: ООО «Компания УЮТ» - Заемщик, ООО «СЖСИ» - Застройщик, ФИО1 – Залогодатель.

Объект строительства - жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... (5 стр).

xx.xx.xxxx между ООО «Компания УЮТ» и ОАО «НОМОС-БАНК» (правопреемником которого является ПАО Банк «ФК Открытие») заключен Договор кредитной линии __ (далее - договор кредитной линии), по условиям которого банк обязуется предоставить ООО «Компания УЮТ» кредитную линию в пределах лимита выдачи на сумму 719 000 000 руб. с начислением процентов 17,99% годовых. Срок кредитной линии с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx.

Целевое назначение кредита: оплата инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой в целях:

- оформления и согласования исходно-разрешительной документации на строительство дома,

- финансирования строительства жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

xx.xx.xxxx стороны пописали Дополнительное соглашение __ к договору кредитной линии: лимит выдачи увеличен до 973 775 112 руб. на срок с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx. Изменена процентная ставка.

В дополнительном соглашении стороны согласовали условие о необходимости выполнения Заемщиком Бизнес-Плана по отчуждению жилых и нежилых помещений, машино-мест (п. 19 дополнительного соглашения).

xx.xx.xxxxФИО1 заключил с ПАО Банк «ФК Открытие» спорный договор залога прав требований __ в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «Компания УЮТ» по договору кредитной линии.

На момент заключения договора залога (xx.xx.xxxx) лимит кредитной линии (основное обязательство) составлял 973 775 112,00 руб. Банк финансировал проект строительства в соответствии с потребностями стройки.

Степень готовности объекта строительства на момент заключения договора залога была очень высокой (90%). Оставалась незначительная часть отделочных работ и подведение сетей коммуникаций.

Получение оставшейся части невыбранного лимита (около 56 млн. руб.) гарантировало своевременный ввод объекта и возможность не только рассчитаться перед Банком, но и получить прибыль.

В xx.xx.xxxx года в отношении Банка приняты меры по повышению мер финансовой устойчивости, введена временная администрация. Вследствие организационно-финансовых причин финансирование строительства было приостановлено.

Банк перестал финансировать строительство с xx.xx.xxxx г. (заявки ООО «Компания УЮТ» __ от xx.xx.xxxx, __ от xx.xx.xxxx - не исполнены). Невыбранный остаток лимита 56 253 045,00 руб.

Наряду с непредоставлением финансирования банк перестал выводить квартиры из-под залога. Это создало невозможность продаж и направление средств на строительство объекта Указанные обстоятельства привели к срыву сроков завершения строительства жилого дома.

На момент заключения договора залога стороны не предполагали возникновение описанных выше обстоятельств. Стороны исходили из того, что Банк будет продолжать финансировать стройку, а при наличии потенциальных покупателей выводить квартиры из залога. Все это практически гарантировало своевременный ввод дома в эксплуатацию.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые он, как залогодатель, не мог предусмотреть при заключении договоров залога, а также не мог преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по условиям гражданского оборота.

На момент заключения договора он как залогодатель исходил из реальной возможности застройщика своевременно завершить строительство объекта, что позволило бы погасить кредит в полном объеме. Изменившиеся обстоятельства привели к срыву сроков строительства, невозможности вывода квартир из залога (как дополнительного источника финансирования), невозможности финансирования в других банках в силу обременения залогом всех активов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства организационно-финансового плана, касающиеся приостановления финансирования строительства и вывода из залога квартир в строящемся объекте вследствие организационно-финансовых причин, что соответствует одновременно всем перечисленным в законе (статьи 450, 451, 452 ГК РФ) условиям расторжения договора в судебном порядке – просил удовлетворить заявленные требования.

2. ПАО Банк «ТРАСТ» обратилось к ФИО1 с иском об обращении взыскания на имущество (нежилые помещение), переданное банку в залог по вышеуказанному договору залога прав от xx.xx.xxxx г. __ путем проведения публичных торгов с установлением начальной продажной цены.

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства.

xx.xx.xxxx г. между ОАО «НОМОС-БАНК», правопреемником которого является ПАО Банк «ФК Открытие» (далее - Банк) и Обществом с ограниченной ответственностью «Компания Уют» (Заемщик) заключен Договор кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г., в редакции дополнительных соглашений __ (далее - Кредитный договор).

В соответствии с п. 1.1. Кредитного договора (в редакции Дополнительного соглашения __ от xx.xx.xxxx) Заемщику была открыта кредитная линия в пределах лимита выдачи на предельную сумму в размере: 719 000 000 рублей на срок с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 973 775 112 рублей на срок с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; с начислением процентов за пользование кредитом из расчета: 17.99 % годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 15.99 % годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 18% годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 22% годовых - по траншам, выданным за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 18,6 % годовых - по траншам, выданным за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx, за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 14,25 % годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 12,5 % годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 14,25% годовых - за период с xx.xx.xxxx, а Заемщик обязуется возвратить полеченную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В обеспечение Кредитного договора между Банком (Залогодержатель) и ФИО1 (Залогодатель) был заключен договор залога прав __ от xx.xx.xxxx г. (с учетом Дополнительного соглашения __ от xx.xx.xxxx года) (далее по тексту - Договор залога прав), в соответствии с которым Залогодатель передает Банку в качестве предмета залога имущественные права требования участника долевого строительства на нежилые помещения, входящие в состав подземной автостоянки в осях 1с-27с, расположенной по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ..., вытекающие из Договоров участия в долевом строительстве, заключенных между Залогодателем и ООО «Сибирь Девелопмент».

Согласно Отчету __ об определении рыночной стоимости имущества (далее по тексту - Отчет об оценке), проведенного от xx.xx.xxxx г. независимы оценщиком ООО «Оценочная компания «Юрдис», рыночная стоимость предмета залога (машино-места) без учета НДС составляет 22435653 руб.

Согласно Договору от xx.xx.xxxx, залогом обеспечиваются все обязательства, возникшие из Договора кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г., как существующие, так и те, которые могут возникнуть в будущем. Кроме того, залогодатель отвечает по обязательствам, вытекающим из Кредитного договора в случае досрочного истребования Банком кредита.

Банк исполнил обязательства по выдаче кредита, и предоставил сумму в размере 917 522 067,00 рублей, что подтверждается выписками по ссудным счетам.

Согласно п. 1.1. Кредитного договора (в редакции дополнительного соглашения __ от xx.xx.xxxx г.) Должник обязан исполнить обязательства не позднее xx.xx.xxxx г.

Однако до настоящего времени ООО «Компания Уют» не полностью исполнило обязательства по Кредитному договору.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx г. по делу ____ требования Банка к ООО «Компания Уют» признаны обоснованными, в отношении ООО «Компания Уют» введена процедура конкурсного производства, требования Банка включены в реестр требований кредиторов Должника в размере 284 964 366,99 руб., из которых 278 220 478,57 руб. - проценты, 6743 888,42 руб. - пени.

Поскольку ООО «Компания Уют» не исполнило обязательство по кредитному договору, в обеспечение которого был заключен Договор займа, наступила ответственность Залогодателя.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения договора залога и статьи 309, 310, 334, 337, 348, 349, 350 ГК РФ просило удовлетворить завяленные требования и в счет погашения задолженности по Договору кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г. обратить взыскание на имущество, принадлежащее ФИО1 и переданное в залог Банку по договору залога прав __ от xx.xx.xxxx г., путем проведения публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость заложенного имущества (в общей сумме) в размере 22432653 руб.

3. Определением суда от xx.xx.xxxx г. дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

4. В судебном заседании представитель ФИО1, поддержав доводы иска и письменные пояснения, просила заявленные требования удовлетворить, в иске ПАО Банк «ТРАСТ» отказать, поскольку приведенные основания для расторжения договора залога нашли свое подтверждение при рассмотрении дела.

Заключая договор залога, ФИО1 должен был оценить и оценивал возможные риски, связанные с предпринимательской деятельностью заемщика, включая задержки в завершении строительства жилого дома вследствие неразумных управленческих решений, задержки подрядчиков, поставщиков, удорожание материалов, изменение рыночной конъюнктуры и т.д., что в целом могло привести к дефолту проекта и неисполнению заемщиком обязательств по Кредитному договору.

При этом ФИО1 не мог и не должен был проводить анализ финансового состояния Банка, оценивать риски несоблюдения Банком нормативных требований Банка России.

В случае если дефолт заемщика происходит из-за действий (бездействия) Банка, то залогодатель (поручитель) не отвечает за исполнение обеспеченного залогом обязательства.

Решение выступить в качестве залогодателя принималось ФИО1 исходя из отсутствия препятствий в кредитовании Заемщика (за которого предоставлялся залог). Цель реализации инвестиционного проекта возможна была при исполнении банком обязательств по Кредитному договору.

Таким образом, оценивая целесообразность предоставления обеспечения на дату заключения договора залога, ФИО1 обоснованно исходил из того, что банк предоставит предусмотренные Кредитным договором суммы в полном объеме, что позволит завершить строительство своевременно (xx.xx.xxxx года), а заемщику позволит не просто погасить кредит с процентами, но и получить доход от реализации инвестиционного проекта.

При этом ФИО1 не мог и не должен был оценивать и принимать риски недофинансирования проекта со стороны Банка.

Материалами дела подтверждено, что нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома (объекта кредитования) находится в причинно-следственной связи с прекращением финансирования и прекращением вывода из залога строящихся помещений со стороны Банка. Удлинение сроков строительства на период с xx.xx.xxxx до xx.xx.xxxx г. (около 12 месяцев) не позволило Заемщику получить в планируемые сроки приобретенные за счет кредитных средств площади, реализовать их с направлением на погашение обязательств и получить доход от инвестиционного проекта.

Квалификация тех или иных обстоятельств в качестве оснований для применения ст. 451 ГК РФ в соответствии с подходами судебной практики должна осуществляться исходя из конкретных обстоятельств.

Основным функциональным предназначением норм ст. 451 ГК является реализация принципа добросовестности, предусматривающего справедливое распределение рисков, возникших вследствие непредвиденных обстоятельств, существенным образом изменивших ту программу обязательства, которой стороны руководствовались при вступлении в договорные отношения.

Указанные ФИО1 обстоятельства, произошедшие после заключения договора залога прав от 25.07.2017 года, отвечают всем признакам, предусмотренным ст. 451 ГК РФ. ФИО1 не мог и не должен был оценивать риски недофинансирования проекта со стороны Банка.

В том случае, если Банк, в момент подписания договора залога оценивал финансовое состояние заемщика как плохое, ему было известно о дальнейшем прекращении финансирования и он скрыл эту информацию от ФИО1, то в данном случае имеет место недействительность договора залога от xx.xx.xxxx г. в силу ст. 10, 168 ГК РФ.

В том случае, если суд придет к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по правилам ст. 451 ГК РФ в связи с ненадлежащим способом защиты права, суду предоставлена возможность по своей инициативе удовлетворить иск по правилам ст. 10 ГК РФ.

Представители ПАО Банк «ТРАСТ», ПАО Банк «ФК Открытие» полагали требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, а иск об обращении взыскания на предмет залога обоснованным по доводам, приведенным в исковом заявлении и многочисленных дополнительных пояснениях.

3. Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, отказывает в удовлетворении иска ФИО1 и частично удовлетворяет иск ПАО Банк «ТРАСТ», исходя из следующих правовых оснований и установленных при рассмотрении дела обстоятельств.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требований закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

Подтверждены всеми письменными доказательствами, устными и письменными объяснениями сторон следующие, установленные судом, обстоятельства.

xx.xx.xxxx года между ОАО «НОМОС-БАНК» (правопреемником которого является ПАО Банк ФК «Открытие») и ООО «Компания УЮТ» заключен договор кредитной линии __ от xx.xx.xxxx, согласно условиям которого заемщику предоставляется кредитная линия в пределах лимита выдачи 719 000 000 руб., далее с xx.xx.xxxx лимит был увеличен до 973 775 112 руб.

xx.xx.xxxx между ОАО «НОМОС-БАНК» и ООО «СЖСИ» заключен договор поручительства __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx между ОАО «НОМОС-БАНК» и ООО «Компанией УЮТ» заключен договор залога имущественных прав __ от xx.xx.xxxx, согласно которому в залог переданы права участника долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенные между ООО «Компания УЮТ» и ООО «СЖСИ», в отношении жилого дома по адресу г. Новосибирск, ... (5 стр.).

В обеспечение обязательств ООО «Компания УЮТ» ФИО1 заключались с xx.xx.xxxx года следующие обеспечительные сделки:

xx.xx.xxxx между ФИО1 и ОАО «НОМОС-БАНК» заключен договор поручительства __ в обеспечение обязательств ООО «Компания УЮТ» по договору кредитной линии, который расторгнут по соглашению сторон xx.xx.xxxx

xx.xx.xxxx между ФИО1 и Банком «ФК Открытие» заключен договор заклада векселей (ООО «СЖСИ) __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx между ФИО1 и Банком «ФК Открытие» заключен договор залога транспортного средства __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx между ФИО1 и Банком «ФК Открытие» заключен договор поручительства __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx между ФИО1 и Банком «ФК Открытие» заключен договор залога прав __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx года в рамках договора кредитной линии ООО «Компании УЮТ» был предоставлен последний транш в рамках лимита.

xx.xx.xxxx между ФИО1 и Банком «ФК Открытие» заключен спорный договор залога прав __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx между ФИО1 и Банком «ФК Открытие» заключен договор залога транспортного средства __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx в отношении Банка «ФК Открытие» введена Временная администрация по управлению банком на основании приказа Банка России от xx.xx.xxxx в соответствии с положениями Закона о банкротстве.

xx.xx.xxxx прекращены полномочия Временной администрации по управлению Банком «ФК Открытие».

xx.xx.xxxx между Банком «ФК Открытие» и ООО «Компанией УЮТ» заключено соглашение об отступном, в соответствии с условиями которого Банку в счет погашения задолженности по основному долгу в размере 780220906 руб. в качестве отступного переданы права требования по договорам участия в долевом строительстве, являющиеся предметом залога по договору залога имущественных прав __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx года между Банком «ФК Открытие» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору залога прав __ от xx.xx.xxxx

ФИО1, заявив требование о расторжении договора залога прав в связи с существенным изменением обстоятельств, указал, что существенным изменением обстоятельств является прекращение Банком «ФК Открытие» выдачи с xx.xx.xxxx траншей в рамках договора кредитной линии, в связи с введением Временной администрации в Банке «ФК Открытие», прекращение вывода из залога объектов долевого участия, и что привело к невозможности дальнейшего финансирования строительства жилого дома по адресу г. Новосибирск, ... и к изменению сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию с xx.xx.xxxx на xx.xx.xxxx.

В ходе судебного разбирательства представителем ФИО1 заявлено ходатайство о проведении по делу судебной финансово-экономической и бухгалтерской экспертизы, необходимой для правильного разрешения спора.

Данное ходатайство было судом удовлетворено, определением суда от xx.xx.xxxx года по делу назначено проведение экспертизы.

В заключении эксперта ООО «Восточная Консалтинговая Компания» от xx.xx.xxxx г. __ (том 7 л.д. 1-168) изложены следующие выводы.

Сумма фактически поступивших средств в адрес ООО «СЖСИ» от ООО Компания УЮТ» в рамках финансирования по договору кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г. составляет за период с xx.xx.xxxx г. по xx.xx.xxxx г. (включительно) - 917 522 067 руб.

За период с xx.xx.xxxx г. по xx.xx.xxxx г. денежные средства в рамках финансирования по договору кредитной линии __ от xx.xx.xxxx. в ООО «Компания УЮТ» не поступали.

Сумма фактически поступивших средств в адрес ООО «СЖСИ» от ООО «Компания УЮТ» в рамках финансирования по договору кредитной линии __ от xx.xx.xxxx. составляет за период с xx.xx.xxxx. по xx.xx.xxxx. (включительно) - 917 522 067 руб.

Сумма затрат на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Новосибирск Заельцовский район, ..., кадастровый номер земельного участка __, сформированная по данным бухгалтерского учета ООО «СЖСИ» составила 1419983762,02 руб., в том числе:

- за период с xx.xx.xxxx г. по xx.xx.xxxx г. сумма фактических затрат составила 1059516856,84 руб.

- за период с xx.xx.xxxx г. по xx.xx.xxxx г. сумма фактических затрат составила 39560466905,18 руб.

Поскольку возникновение дефицита средств ООО «СЖСИ» для завершения строительства жилого дома связано непосредственно с прекращением кредитования ООО «Компания УЮТ» и зависящего от него финансирования строительства ООО «СЖСИ», то прекращение Банком финансирования по Договору кредитной линии __ от xx.xx.xxxx. повлияло на нарушение (срыв) сроков завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта: многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ..., кадастровый номер земельного участка__.

Поскольку прекращение вывода банком помещений из-под залога по договорам долевого участия с третьими лицами препятствовало отчуждению имущественных прав, с учетом ограничений, установленных кредитным договором, следовательно, и получению ООО «СЖСИ» денежных средств от реализации имущественных прав третьим лицам, то прекращение Банком вывода из залога помещений повлияло на нарушение (срыв) сроков завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта: многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ..., кадастровый номер земельного участка __.

На ходатайство эксперта от xx.xx.xxxx. (исх. __ от xx.xx.xxxx г.) о предоставлении документов ООО «Компания Уют» для выполнения процедур в рамках проведения судебной финансово-экономической и бухгалтерской экспертизы, документов, относящихся к деятельности ООО «Компания УЮТ», для исследования не представлено. Вместе с тем эксперт ориентировался на финансово-бухгалтерские документы ООО «СЖСИ» в части, в которой отражены финансово-хозяйственные операции по взаимодействию между ООО «Компанию УЮТ» и ООО «СЖСИ» с учетом целевого характера кредитования и источников исполнения кредитных обязательств.

Прекращение вывода из залога помещений (снятие залога с прав требования) и, как следствие нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию кредитуемого объекта строительства (застройщик ООО «СЖСИ») фактически лишило заемщика - ООО «Компания УЮТ» (инвестор) источника возврата средств по целевому кредиту __ от xx.xx.xxxx г.

Прекращение вывода из залога помещений (снятие залога с прав требования) в период с xx.xx.xxxx года не позволило ООО «СЖСИ» осуществить реализацию помещений на этапе строительства (по условиям кредитного обязательства) и, как следствие, направить средства в ООО «Компания УЮТ» для погашения кредита. Данные обстоятельства не позволили сократить сумму кредита, т.е. базу для начисления процентов, и как следствие увеличили долговую нагрузку ООО «Компания УЮТ» по кредитному договору на сумму излишне начисленных процентов, что привело к ухудшению финансового состояния ООО «Компания УЮТ».

Удлинение сроков строительства на период с xx.xx.xxxx. по xx.xx.xxxx. (около 12 месяцев) не позволило ООО «Компания УЮТ» получить в собственность в планируемые сроки приобретенные за счет кредитных средств площади, а далее реализовать их с направлением средств на погашение кредитных обязательств и получение дохода от инвестиционного проекта на этапе после получения прав собственности.

Таким образом, факт прекращения вывода из залога помещений ухудшил финансовые результаты деятельности ООО «Компании УЮТ», а именно повлек:

- отсутствие поступлений от реализации площадей - источника погашения кредитных обязательств;

- образование непогашенной кредиторской задолженности у ООО «Компания УЮТ» перед кредитующим банком по целевому кредиту.

- недополучение ООО «Компания УЮТ» дохода в размере 41753346 рублей.

Финансовый результат деятельности ООО «СЖСИ» по строительству жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Новосибирск Заельцовский район, ..., кадастровый номер земельного участка __ в период строительства и после прекращения финансирования ООО «Компания УЮТ» - убыток в размере 338156649,78 руб. сформирован в результате превышения фактических затрат на строительство жилого дома, осуществленных в период с xx.xx.xxxx г. по xx.xx.xxxx г., т.е. после прекращения с xx.xx.xxxx г. по xx.xx.xxxx г. Банком финансирования по Договору кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г. ООО «Компания УЮТ».

С учетом указанного нарушение срока завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома (объекта кредитования) находится в причинно-следственной связи с указанными выше обстоятельствами (прекращение финансирования и прекращение вывода из залога строящихся помещений).

Обязательства по предоставлению денежных средств заемщику по кредитному договору регулируются нормами параграфа 2 гл. 42 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым (ст. 821) кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

В соответствии с п. 3.5. Договора кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г. (далее - Кредитный договор) кредитор имеет право в течение срока действия договора в одностороннем порядке уменьшить лимит выдачи в случае если Заемщик допустил любое нарушение Договора из перечисленных в п. 3.7. Договора и/или возникло какое-либо из обстоятельств, перечисленных в п. 3.2.2. Договора (или появилось обстоятельство, которое по истечении какого-либо срока или по иным основаниям может представлять собой нарушение из указанных в п.п. 3.2.2., 3.7) и/или если заявления Заемщика, содержащиеся в разделе 5 Договора окажутся неверными вне зависимости от срока обнаружения этих обстоятельств.

В соответствии с п. 4.3. Кредитного договора кредитор освобождается от обязанности предоставления кредита Заемщику, а также вправе в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть договор путем отказа от его исполнения в случае возникновения любого из обстоятельств, перечисленных в п. 3.2.2. Договора, а также в случае нарушения Заемщиком какого-либо из обязательств, предусмотренных п.3.7. Договора (и/или в случае, если появилось обстоятельство, которое по истечении какого-либо срока или по иным основаниям может представить собой какое-либо из событий, указанных в п.3.2.2. Договора и/или нарушение заемщиком какого-либо обстоятельств, указанных в п. 3.7. Договора.

Пунктом 3.2.2. Кредитного договора предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых Кредитор вправе потребовать досрочного погашения полученного кредита. В числе данных обстоятельств указаны следующие случаи, каждый из которых является самостоятельным основанием для досрочного взыскания кредита, в том числе:

- в случаях, когда кредит оказался по разным причинам необеспеченным;

- в случае ухудшения или угрозы ухудшения финансового состояния Заемщика;

- в случае возникновения любого обстоятельства, которое по истечении любого периода времени может повлечь возникновение случаев, указанных в п. 3.2.2. договора.

Исходя из буквального толкования условий Кредитного договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ Банк вправе отказать Заемщику в предоставлении транша при наличии обстоятельств, развитие которых может привести к наступлению одного из вышеуказанных событий.

Из вышеизложенного следует, что окончательное решение о выдаче кредита принимается Банком с учетом всех обстоятельств.

Суд, приходит к выводу о наличии таких обстоятельств, явившихся основанием для Банка в прекращении кредитования ООО «Компания УЮТ», заключающихся в следующем.

За период с xx.xx.xxxx года по xx.xx.xxxx бюджет строительства жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... с 719000000 рублей увеличился до 1130000000 рублей, т.е. более чем на 55 % по сравнению с первоначальной сметой.

По состоянию на xx.xx.xxxx размер невыбранного лимита по договору кредитной лини составлял 56 253 045 руб., (5,77% от всего лимита кредитования 973775 112 руб.).

Объем завершенности объекта строительства составлял более 90%.

Сумма ссудной задолженности по состоянию на xx.xx.xxxx составляла 780 220 906 руб.

За период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx года Банком по просьбе заемщика ООО «Компания УЮТ» неоднократно осуществлялась реструктуризации кредитной задолженности с переносом срока гашения ссудной задолженности и процентов по кредиту, увеличении лимита кредитования, что подтверждается дополнительными соглашениями от xx.xx.xxxx, от xx.xx.xxxx, от xx.xx.xxxx.

Кроме того, в xx.xx.xxxx года Заемщик обращался в Банк с просьбой об увеличении лимита кредитования в связи с увеличением бюджета проекта.

Следовательно, денежных средств в размере спорного транша для завершения строительства Заемщику было недостаточно.

Таким образом, на дату заключения договора залога прав существовал дефицит финансирования, что подтверждает объективную невозможность исполнения ООО «Компанией УЮТ» обязательств, в том числе по сдаче объекта строительства в срок, по исполнению кредитных обязательств вне зависимости от невыдачи Банком оставшихся 5% лимита кредитования в размере 56 253 045 руб.

Далее, xx.xx.xxxx в отношении Банка «ФК Открытие» введена Временная администрация по управлению банком на основании приказа Банка России от xx.xx.xxxx в соответствии с положениями Закона о банкротстве, что послужило основанием для приостановления полномочий исполнительных органов Банка «ФК Открытие» и прекращение действия всех доверенностей.

Письмом от xx.xx.xxxx в адрес Директора Департамента финансового оздоровления Центрального банка РФ в связи с обращением ООО «СЖСИ» в Правительство Новосибирской области, Временной администрацией Банка «ФК Открытие» был дан ответ относительно прогнозов финансирования проекта строительства многоэтажного жилого дома по адресу г. Новосибирск, ....

В письме указано, что у Банка «ФК Открытие» в лице Временной администрации имеются веские опасения относительно возможности невыполнения ООО «Компанией УЮТ» обязательств по кредитному договору, в связи с:

- неоднократным существенным увеличением бюджета проекта и направлением в Банк очередного обращения об увеличении бюджета;

- необходимостью пролонгации кредитного договора, т.е. заемщик не успевает погасить кредит в установленный срок;

- убыточностью бизнес-плана Проекта (остатка площадей к реализации не хватает для полного и своевременного исполнения Заемщиком своих обязательств перед Банком).

29.11.2017 прекращены полномочия Временной администрации по управлению Банком «ФК Открытие».

По результатам переговоров xx.xx.xxxx между Банком «ФК Открытие» и ООО «Компанией УЮТ» заключено соглашение об отступном, в соответствии с условиями которого Банку в счет погашения задолженности по основному долгу в размере 780220906 руб. в качестве отступного переданы права требования по договорам участия в долевом строительстве, являющиеся предметом залога по договору залога имущественных прав __xx.xx.xxxx.

Вследствие заключения указанного соглашения у Банка «ФК Открытие» не осталось в залоге прав участника долевого строительства за счет реализации которых, согласно позиции ФИО1, могло бы производиться финансирование строительства.

Пунктом 1.7 Договора залога прав предусмотрено, что настоящий договор заключен независимо от наличия, заключения, прекращения, расторжения, прекращения, расторжения признания незаключённым или недействительным любых иных сделок, которые заключены и/или могут быть заключены в обеспечение исполнения должником обеспеченных обязательств. Ухудшение условий предоставленного обеспечения не является основанием для освобождения Залогодателя от его обязательств по настоящему договору.

Пунктом 2.4. договора залога прав установлено, что предмет залога обеспечивает обязательства заемщика из кредитного договора.

xx.xx.xxxx, после заключения соглашения об отступном, между Банком Открытие» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору залога прав __xx.xx.xxxx

Следовательно, ФИО1, действуя разумно и добросовестно, путем заключения дополнительного соглашения к договору залога прав, при наличии указанных фактических обстоятельств, согласился на обеспечение исполнения обязательств ООО «Компания УЮТ» по договору кредитной линии.

Совокупность вышеизложенных обстоятельств, установленных судом, свидетельствует о том, что отказ в выдаче Заемщику транша по Кредитному договору являлся реализацией права Банка, предусмотренного условиями Кредитного договора.

При этом необходимо отметить, что как Заемщик (ООО «Компания УЮТ») так и ФИО1 не оспаривали правомерность отказа Банка в выдаче траншей по Кредитному договору.

После наступления обстоятельств, указанных Истцом в качестве оснований иска (непредоставление Банком транша по кредитному договору по заявке Заемщика от xx.xx.xxxx г.), между Банком и ФИО1 заключено дополнительное соглашение __ от xx.xx.xxxx к договору залога. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что воля Истца была направлена на подтверждение и сохранение залогового обязательства.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx по делу __ в отношении Заемщика введена процедура конкурсного производства ликвидируемого должника. Требования Банка «Траст» (ПАО) признаны обоснованными и включены в реестр на сумму 284 964 366 руб. 99 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залоговое обязательство заключается в создании правовой возможности для кредитора (залогодержателя) получить исполнение по неисполненному основному обязательству за счет заложенного имущества, то есть стороны, заключая договор залога, изначально подразумевают возможность неисполнения обязательства.

Утрата заемщиком способности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства из кредитного договора не являются существенным изменением обстоятельств для расторжения договора залога: при заключении договора залога залогодатель должен предполагать вероятность неисполнения обязательства Заемщиком. Более того, именно на случай неисполнения обязательства заключается договор залога.

Конкретные причины прекращения заемщиком выплат в погашение кредита не изменяют существа залогового обязательства.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвовавших в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) по кредитному договору относится только к его сторонам, каковым залогодатель не является. Таким образом, отсутствуют основания для расторжения договора залога.

Одним из определяющих, в рассматриваемых правоотношениях, является то обстоятельство, что отказ Банка в выдаче транша предусмотрен условиями Кредитного договора, следовательно, существенного изменения обстоятельств в значении, которое предусмотрено пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, не произошло.

Следовательно, причинно-следственная связь (прямая и непосредственная) между действиями Банка и нарушением сроков завершения строительства отсутствует. а вывод из залога помещений привел бы к необеспеченности предоставленного Банком кредита.

Экономическая эффективность инвестиционного проекта и экономические результаты деятельности ООО «СЖСИ» и ООО «Компания УЮТ» требуют оценки не только условий конкретных договоров и проекта строительства, но и иных фактических обстоятельств, связанных с деятельностью общества и производством работ в рамках реализации проекта строительства, в связи с чем Заключение эксперта __ от xx.xx.xxxx не является относимым доказательством по делу с учетом ст. 59 ГПК РФ, не подтверждает и не устанавливает обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения заключенного ФИО1 и ПАО Банк «ТРАСТ» договора залога прав от xx.xx.xxxx г. __

Оснований для самостоятельной квалификации спорных правоотношений с учетом положений ст. 10 ГК РФ, о чем заявлено представителем ФИО1, и удовлетворения требований ФИО1 - суд не усматривает.

5. Разрешая требования ПАО Банк «ТРАСТ» суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Подтверждено материалами дела и не оспаривалось сторонами, что xx.xx.xxxx г. между ОАО «НОМОС-БАНК», правопреемником которого является ПАО Банк «ФК Открытие» (далее - Банк) и Обществом с ограниченной ответственностью «Компания Уют» (Заемщик) заключен Договор кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г., в редакции дополнительных соглашений __ (далее - Кредитный договор).

В соответствие с п. 1.1. Кредитного договора (в редакции Дополнительного соглашения __ от xx.xx.xxxx), Заемщику была открыта кредитная линия в пределах лимита выдачи на предельную сумму в размере: 719 000 000 рублей, на срок с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 973 775 112,00 рублей, на срок с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx г. с начислением процентов за пользование кредитом из расчета: 17.99 % годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 15.99 % годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 18% годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 22% годовых - по траншам, выданным за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 18,6 % годовых - по траншам, выданным за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx, за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 14,25 % годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 12,5 % годовых - за период с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx; 14,25% годовых - за период с xx.xx.xxxx, а ООО «Компания Уют» обязалось возвратить полеченную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В обеспечение Кредитного договора между ПАО Банк «ТРАСТ» и ФИО1 был заключен договор залога прав __ от xx.xx.xxxx г. (с учетом Дополнительного соглашения __ от xx.xx.xxxx года) (далее по тексту - Договор залога прав), в соответствие с которым ФИО1 передал Банку в качестве предмета залога имущественные права требования участника долевого строительства, вытекающие из Договоров участия в долевом строительстве (в отношении нежилых помещений, входящих в состав подземной автостоянки в осях 1с-27с, расположенной по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ..., (248 стр.).

Согласно Договору залога, залогом обеспечиваются все обязательства, возникшие из Договора кредитной линии __ от xx.xx.xxxx г., как существующие в настоящее время, так и те, которые могут возникнуть в будущем. Кроме того, залогодатель отвечает по обязательствам, вытекающим из Кредитного договора в случае досрочного истребования Банком кредита.

Банк исполнил обязательства по выдаче кредита, и предоставил сумму в размере 917 522 067 руб., что подтверждается выписками по ссудным счетам и при рассмотрении дела не было опровергнуто.

В связи с возникновением спора относительно стоимости залогового имущества, по делу было назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от xx.xx.xxxx__ рыночная стоимость имущества (на дату проведения оценки xx.xx.xxxx. (дата осмотра объекта исследования) по прилагаемому перечню), расположенного по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... принадлежащего ФИО1 и переданное в залог Банку по договору залога прав __ от xx.xx.xxxx г. (в редакции дополнительного соглашения __ от xx.xx.xxxx.) округленно составляет: 19 552 149 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В связи с установленным фактом неисполнения ООО «Компания УЮТ» обязательства, обеспеченного залогом имущества, переданного ФИО1 ПАО Банк «ТРАСТ», и возможность исполнения которого на день принятия решения является утраченной, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Банка и обращении взыскания на предмет залога.

Оснований для применения положений п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.

Согласно ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальную продажную цену нежилых помещений, являющихся предметом залога, следует установить в размере равном 80 % рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта (по списку).

Руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

решил:

1. Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Банку ТРАСТ (ПАО), ПАО Банк «ФК Открытие» о расторжении договора залога.

2. Удовлетворить частично иск Банка ТРАСТ (ПАО) к ФИО1 Обратить взыскание на нижеперечисленное имущество, принадлежащее ФИО1, являющееся предметом залога по договору от xx.xx.xxxx г. __ путем проведения публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости:

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 15,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 438996,80 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 15,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 441793,60 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 16,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 450181,60 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 14,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 416628 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 14,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 413832 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 13,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 380277,60 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 14,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 394258,40 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 14,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 397054,40 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __; с установлением начальной стоимости в размере 383073,60 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 16,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 452977,60 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 17,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 478143,20 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 15,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 444589,60 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 17,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, р-н Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 478143,20 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 17,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 483736 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 18,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 520085,60 руб.;

- нежилое помещение (парковочное место), площадью 22,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... машино-место __ кадастровый __ установив начальную стоимость в размере 623544 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Судья К.А. Гаврилец