Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г. Самары в составе судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Канаевой О.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1905/18 по иску Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к Министерству строительства Самарской области об изменении договора аренды земельного участка,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Изменить договор аренды земельного участка от 10.09.2015 г. №3а между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и Министерством строительства Самарской области в части размера годовой арендной платы, уменьшив его до 1 769 312 рублей 52 копеек с 1.01.2016 г.

Обязать Министерство строительства Самарской области заключить дополнительное соглашение от 1.11.2017 г. №1 об изменении договора аренды земельного участка от 10.09.2015 г. №3а в редакции протокола разногласий от 8.11.2017 г.

Разъяснить, что заключение соглашения об изменении договора аренды подразумевает подписание соответствующих документов и совершение действий, необходимых для государственной регистрации изменений договора аренды.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2018 г. г. Самара

установил:

Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области об изменении договора аренды земельного участка. В обоснование иска указывает, что 10.09.2015 г. между ними заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории №а запись регистрации № от 17.09.2015 г. В соответствии с пунктом 3.6. раздела 3 Договора аренды размер ежегодной арендной платы определяется на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Он оспорил результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 104 991 м2 по адресу: <адрес> хутор, предоставленного по договору аренды, в судебном порядке. Решением Самарского областного суда от 5.07.2017 г., вступившим в законную силу 11.08.2017 г., кадастровая стоимость участка установлена равной 88 465 626 рублям. в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Датой подачи заявления является дата обращения в комиссию и рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением Самарского областного суда от 5.07.2017 г. установлено, что датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области следует считать 20.12.2016 г. Таким образом, для целей определения арендной платы кадастровая стоимость в размере 88 465 626 рублей подлежит применению с 1.01.2016 г. 17.10.2017 г. он обратился просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. 4.10.2017 г. ответчик предложил изменить арендную плату с 1.01.2017 г. 1.11.2017 г. им было получено дополнительное соглашение к договору аренды №1 от 1.11.2017 г. согласно которому арендная плата устанавливалась исходя из кадастровой стоимости земельного участка в 88 465 626 рублей с 1.01.2017 г. 8.11.2017 г. он подписал дополнительное соглашение с протоколом разногласий. 8.12.2017 г. ответчик отказал в подписании протокола разногласий к дополнительному соглашению №1 от 1.11.2017 г. к договору аренды. Просит изменить условие договора аренды №3а земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. о размере арендной платы в соответствии с вновь установленной кадастровой стоимостью земельного участка в редакции согласно протоколу разногласий от 8.11.2017 г., то есть с 1.01.2016 г., понудить Министерство строительства Самарской области к заключению дополнительного соглашения к договору аренды №3а земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. в редакции протокола разногласий от 8.11.2017 г.

Поступившее заявление оформлено заявителем как административное исковое заявление. Однако вид производства (исковое или административное) определяется судом, исходя из существа заявленных требований.

Из содержания заявления Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе усматривается, что между ним и органом государственной власти Самарской области возник спор относительно изменения условий договора аренды земельного участка, т.е. из гражданских и земельных правоотношений. Споры из гражданских и земельных правоотношений рассматриваются, в силу ст.2 ГПК РФ, в порядке не административного, а гражданского (искового) судопроизводства. Следовательно, поступившее заявление подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. То обстоятельство, что спор сторон касается цены договора, которая в данном случае подлежит государственному регулированию, не меняет сущности спора сторон как спора о праве гражданском. Заявлены иск с процессуальной точки зрения представляет собой иск о преобразовании, т.е. иск, направленный на трансформации. существующих между сторонами гражданских правоотношений.

В судебном заседании представитель истца по доверенности от 29.06.2018 г. П.. заявленные требования поддержала.

Ответчика представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте разбирательства дела извещён, представила письменный отзыв (л.д. 76-80), в котором иск не признал.

Представитель третьего лица Департамента финансов и экономического развития Администрации г.о. Самара по доверенности от 22.03.2018 г. №114 В..в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Третье лицо Министерство управления финансами Самарской области в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, представило письменный отзыв (л.д. 92-93), в котором просило в иске отказать.

Третье лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, отзыва на иск не представило.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 17.09.2015 г. между сторонами был заключён договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. №3а (л.д. 5-11), в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду на 5 лет земельный участок с кадастровым номером № для комплексного освоения территории в соответствии с документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья. Согласно п.3.6 договора размер ежегодной арендной платы определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 2 617 635 рублей 61 копейку.

Согласно ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в отношении вновь учтённого объекта недвижимости, ранее учтённого объекта недвижимости при включении сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости либо объекта, у которого произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.

Как следует из договора аренды, на момент его заключения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляла 130 881 780 рублей 60 копеек.

В соответствии со ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта РФ. В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта РФ, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа и подлежащие обязательной ротации не менее чем на 75% процентов 1 раз в 3 года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в отношении вновь учтённого объекта недвижимости, ранее учтённого объекта недвижимости при включении сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости либо объекта, у которого произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, но не позднее чем в течение 5 лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение 1 месяца с даты его поступления.

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято указанное решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Из материалов дела следует, что 28.10.2016 г. истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 97-98).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Самарской области от 11.11.2016 г. №16/210-26 (л.д. 99-100) заявление истца отклонено по причине несоответствия представленного заявителем отчёта об оценке требованиям ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Указанное решение истцом не оспаривалось.

20.12.2016 г. истец вновь обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 25).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Самарской области от 13.01.2017 г. №17/10-15 (л.д. 101-103) заявление истца отклонено по тем же основаниям.

31.03.2017 г. кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером № было оспорена истцом в суде (л.д. 104-107).

Решением Самарского областного суда от 5.07.2017 г., вступившим в законную силу 11.08.2017 г. (л.д. 13-14), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 88 465 626 рублей.

В соответствии со ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст.24.18 того же закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, для целей расчёта размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности публично-правовых образований, изменённая решением комиссии или суда кадастровая стоимость должна применяться с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Поскольку для юридических лиц соблюдение досудебного полрядка оспаривания кадастровой стоимости посредством обращения в комиссию является обязательным, под датой подачи «соответствующего заявления» в терминологии ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности» следует понимать дату обращения заявителя в комиссию, отрицательное решение которой побудило заявителя обратиться в суд (п.25 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Таким образом, в настоящем деле определяющее значение имеет дата второго обращения истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Самарской области, т.е. 20.12.2016 г.

Следовательно, заявитель имеет право требовать пересмотра условий договора аренды от 10.09.2015 г. №3а в части размера арендной платы с 1.01.2016 г.

Из материалов дела усматривается, что 6.09.2017 г. истец обратился к ответчику с офертой о внесении соответствующих изменений в договор (л.д. 17-18).

Письмом от 4.10.2017 г. №3/4526 ответчик согласился изменить арендную плату, но с 1.01.2017 г. (л.д. 19).

1.11.2017 г. ответчик подписал и направил в адрес истца дополнительное соглашение №1 к договору аренды, которым годовая арендная плата уменьшается до 1 769 312 рублей 52 копеек, т.е. до 2% от новой кадастровой стоимости, с 1.01.2017 г. (л.д. 22).

Истец 8.11.2017 г. подписал полученный проект дополнительное соглашение, но с протоколом разногласий (л.д. 23), по которому новый размер арендной платы устанавливается с 1.01.2016 г. Предложение подписать дополнительное соглашение с протоколом разногласий истец сделал ответчику 9.11.2017 г. (л.д. 21).

Согласно ст.443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Следовательно, стороны не пришли к соглашению об изменении условий договора аренды от 10.09.2015 г. №3а. На оферту истца ответчик ответил отказом и новой офертой, на последнюю истец также ответил отказом и сделал новую оферту.

Письмом от 8.12.2017 г. №3-5652 ответчик отказался заключать дополнительное соглашение в редакции протокола разногласий (л.д. 24).

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Отказ ответчика от изменения договора аренды на предложенных истцом условиях даёт последнему право вынести спор об изменении договора на разрешение суда.

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с п.1 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Иными словами, законодателем установлено государственное регулирование цены договоров аренды земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.

По смыслу ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности» арендатор такого земельного участка вправе требовать от арендодателя изменения размера условия о цене договора, если цена определяется на основе кадастровой стоимости земельного участка, а последняя была изменена решением комиссии или суда. При этом размер арендной платы подлежит изменению с даты, указанной в ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Гражданская правоспособность публично-правовых образований и их органов носит специальный характер. На них не распространяется принцип свободы договора и осуществления гражданских прав своей волей и в своём интересе.

Следовательно, ответчик обязан заключить с истцом соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 10.09.2015 г., изменяющее размер годовой арендной платы до 1 769 312 рублей 52 копеек с 1.01.2016 г.

Поскольку факты, имеющие юридическое значение, при рассмотрении дел в порядке искового производства, устанавливаются в мотивировочной части судебного решения без отражения соответствующих выводов суда в резолютивной части решения, то указания в резолютивной части решения по настоящему делу на юридический факт несоответствия закону отказа ответчика от акцепта оферты об изменении договора аренды не требуется.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Решение в окончательной форме изготовлено 4.07.2018 г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь