Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черноморченко Д. В. к Департаменту государственного имущества и земельных отношений <адрес> о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что между Департаментом государственного имущества и земельных отношений <адрес> и Черноморченко Д. В. возникли правоотношения по договору аренды земельного участка на территории <адрес>, государственная собственность на который не разграничена от 07.03.2013г. №. Земельный участок расположен по адресу <адрес>, ул.

Каларская 63, имеет кадастровый №., площадью 1276 кв. м. Срок действия данного договора был установлен до 31.01.2016г. Дополнительным соглашением от 04.05.2016г. № срок действия договора изменен до 28.02.2017г. Дополнительным соглашением от 11.04.2017г. № срок действия договора изменен до 28.02.2018г. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ№ срок действия договора изменен до 28.02.2020г. Учитывая что ни одна сторона не заявила требования о прекращении договора, в соответствии со ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ, истец полагал, что договор аренды ограничивается неопределенным сроком. 01.07.2021г. Черноморченко Д.В. передал свои права и обязанности по указанному договору ООО «СТЭК». При осуществлении регистрации договора цессии ООО «СТЭК» получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 24.11.2022г. в связи с тем, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут 15.09.2022г. по инициативе арендодателя. Вместе с тем порядок расторжения договора аренды был нарушен, каких -либо уведомлений о расторжении, прекращении договора аренды после истечения указанного срока прекращения договора 28.02.2020г. в адрес Черноморченко Д.В. не направлялось. 08.12.2022г. ООО «Стэк» обратилось в Департамент государственного имущества и земельных отношений <адрес> с заявлением об оформлении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1276 кв. м, расположенного по адресу <адрес> ООО «СТЭК», согласно представленному договору о передаче права и обязанностей по договору аренды. Согласно ответа Департамента от 22.02.2023г., срок действия указанного договора аренды истек 28.02.2020г., действие договора прекращено, регистрационная запись погашена. На арендованном земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу <адрес>, имеются объекты незавершенного капитального строительства, разрешение на строительство которых было получено в установленном порядке в 2017г. Отсутствие договора аренды препятствует регистрации права собственности арендатора на указанные объекты недвижимости, а также нарушает права и законные интересы третьего лица. Просил признать незаконным одностороннее расторжение Департаментом государственного имущества и земельных отношений <адрес> договора аренды земельного участка на территории <адрес>, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ№.

Истец Черноморченко Д.В., извещенный о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился.

Представитель истца Федурин Н.Ю. доводы искового заявления поддержал.

Представитель ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений в <адрес>, надлежаще извещенный о месте и времени проведения судебного заседания, не явился, в представленном отзыве возражал против требований заявления, указал, что ДД.ММ.ГГГГг. между Департаментом и Чапчевым И. М. был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 12 176 кв. м. для размещения объекта капитального строительства -производственной базы сроком по 31.01.2016г. 19.06.2013г. между Чапчевым И. М. и Черноморченко Д. В. был заключен договор передачи арендных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2013г. №. ДД.ММ.ГГГГг. между Департаментом и Черноморченко Д.В. было заключено дополнительное соглашение №, в соответствии с которым срок действия договора продлился до 28.02.2017г. Уведомлением от 17.04.2017г., направленным в адрес Черноморченко Д.В., срок действия договора продлился до 28.02.2017г. Уведомлением от 17.04.2017г., направленным в адрес Черноморченко Д.В., срок действия договора определен до 01.03.2018г. Иных дополнительных соглашений о дальнейшем продлении срока действия договора не заключалось. Уведомления о возобновлении срока действия в договора в порядке ст. 610 ГК РФ, в адрес Черноморченко не направлялись. Уведомлением от 16.09.2022г., направленным в адрес Черноморченко Д.В., сообщалось, что согласно п.п. 4ДД.ММ.ГГГГ п. 4 договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии и с целью и видом разрешенного использования, в данном случае для строительства производственной базы, которая должна быть построена не позднее указанного в договоре срока. В этот срок включается обязанность арендатора получить разрешение на строительство объекта капитального строительства в органе, осуществляющем выдачу разрешений на строительство объекта, в тот же срок выполнить строительство объекта капитального строительство, осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный объект недвижимости. Однако по истечении 5 лет с момента заключения договора, согласно выписки ЕГРН, на земельном участке не зарегистрирован запланированный к строительству объект недвижимости. Департамент требовал освободить занимаемый участок и привести в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, передать в департамент по акту приема -передачи. Регистрационная запись погашена 15.09.2022г. по инициативе Департамента в связи с нарушение условий договора.

Представитель третьего лица ООО «Стэк» Казаков С.В. доводы искового заявления подержал, пояснил, что порядок расторжения договора аренды нарушен.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

ДД.ММ.ГГГГг. между Департаментом государственного имущества и земельных отношений в <адрес> и Чапчевым И. М. был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 12 176 кв. м. для размещения объекта капитального строительства -производственной базы сроком по 31.01.2016г.

19.06.2013г. между Чапчевым И. М. и Черноморченко Д. В. был заключен договор передачи арендных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2013г. №.

Дополнительным соглашением от 04.05.2016г. № срок действия договора изменен до 28.02.2017г.

Дополнительным соглашением от 11.04.2017г. № срок действия договора изменен до 28.02.2018г.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ№ срок действия договора изменен до 28.02.2020г.

Факт заключения последнего дополнительного соглашения от 25.04.2018г. №, помимо самого соглашения, подтвержден и ответом на запрос Департамента государственного имущества и земельных отношений в <адрес> от 10.11.2023г., из которого следует, что с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ7г. № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГг. №, заключенного с Черноморченко Д.В, срок действия договора был продлен, вопреки доводам, указанным отзыве ответчика Департамента - по ДД.ММ.ГГГГг.

Департаментом государственного имущества и земельных отношений в <адрес> в адрес Черноморченко Д.В. было направлено предписание от ДД.ММ.ГГГГг. о том, что договорные отношения прекращены с ДД.ММ.ГГГГг.и выдвинуты требования в месячный срок с момента получения предписания освободить занимаемый земельный участок, привести его в состояние пригодное для дальнейшего использования, передать в департамент по акту приема -передачи.

Как указал в своем ответе на запрос суда от 10.11.2023г. Департамент государственного имущества и земельных отношений в <адрес>, предписание от ДД.ММ.ГГГГг. об освобождении земельного участка было направлено в адрес Черноморченко, было направлено без учета наличия дополнительного соглашения, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По смыслу указанной статьи, уведомление о намерении арендодателя прекратить арендные отношения в связи с истечением срока договора должно быть направлено арендатору до истечения срока действия договора.

Поскольку дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенным и между Черноморченко и Департаментом государственного имущества и земельных отношений в <адрес>, срок действия договора аренды земельного участка изменен до 28.02.2020г., ни истец ни ответчик не заявляли требования о прекращении договора аренды, стороны не уведомляли друг друга о прекращении договора аренды, то у истца Черноморченко имелись основания полагать, что данный договор продлен на неопределенный срок, в соответствии с положениями ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

01.07.2021г. Черноморченко Д.В. передал свои права и обязанности по указанному договору аренды ООО «СТЭК», регистрация которого была приостановлена в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 07.03.2013г. расторгнут 15.09.2022г. по инициативе арендодателя.

Согласно п. 6.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг. №, договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также арендодателем в судебном порядке в случае невыполнения арендатором обязанностей, установленных п. 4.2. настоящего договора, а также если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки, либо в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, иных случаях, установленных действующим законодательством.

Таким образом, по условиям договора аренды, договор моет быть расторгнуть досрочно по соглашению сторон, арендодателем -в судебном порядке.

В соответствии с п. 6 дополнительного соглашения от 25.04.2018г. №, договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон. (п. 6.1) Договор не может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон в случае, если арендатором не осуществлена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости.

Договор может быть расторгнут по требования арендодателя в судебном порядке в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качества земельного участка и др. (п. 6.2)

Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора земельного участка о расторжении договора, в случае, если представленный в аренду участок зарезервирован для государственных ил муниципальных нужд (п. 6.3)

Арендодатель, письменно уведомив арендатора, вправе в односторонне порядке расторгнуть договор при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенном на земельном участке от арендатора к другому юридическому лицу или физическом улицу. В этом случае договор признается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления (п. 6.4)

Согласно п. 6.6. дополнительного соглашения, при досрочном расторжении настоящего договора, договор считается расторгнутым, а обязательства сторон по нему прекращенными, с момента государственной регистрации прекращения права аренды, а если договор не подлежит государственной регистрации -с момента подписания сторонами соглашения о расторжении договора либо вступления в силу судебного решения.

Судом установлено, что согласно информации, представленной Департаментом в отзыве, срок договора аренды определен до 01.03.2018г. что было сообщено Черноморченко в уведомлении от 17.04.2017г.

Регистрационная запись погашена 15.09.2022г.

Таким образом, договор аренды действовал до 28.02.2020г., в период действия данного договора -до 28.02.2020г., арендодатель не уведомил арендатора о своем намерении расторгнуть договор аренды, в связи с чем суд полагает обоснованными доводы искового заявления о незаконном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, без направления уведомления Черноморченко.

В ответ на запрос суда от 26.10.2023г. сведений о том, направлялось ли департаментом государственного имущества и земельных отношений <адрес> в адрес Черноморченко Д.В. уведомление о прекращении, расторжении договора аренды земельного участка после 28.02.2020г. с учетом того, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. срок действия договора аренды был продлен до 28.02.2020г., Департамент сведений не представил.

Таким образом, Департаментом после окончания действия срока договора 28.02.2020г., без уведомления стороны Черноморченко о расторжении договора, данный договор аренды был расторгнут в нарушение установленного договором порядка.

Доводы ответчика о том, что Черноморченко были нарушены условия договора, имеется задолженность по арендной плате 497 020,52 руб., за период с 01.01.2015г. по 28.02.2018г, не зарегистрирован объект недвижимости, не свидетельствует о законности расторжения договора, поскольку процедура расторжения договора ответчиком не соблюдена.

При таких обстоятельствах суд находит доводы искового заявления обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194, 197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным одностороннее расторжение Департаментом государственного имущества и земельных отношений <адрес>, ОГРН <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты>, договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. №, заключенного с Черноморченко Д. В., паспорт <данные изъяты>, выдан <данные изъяты> по <адрес> в <адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ингодинский районный суд <адрес>.

Судья Порошина Е.В.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.