Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Харьковой А.А. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания о признании права собственности на квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания с требованиями о признании права собственности на однокомнатную квартиру № 122, общей площадью 37,7 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 9, о признании права собственности на двухкомнатную квартиру № 123, общей площадью 51,5 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 9, о признании права собственности на двухкомнатную квартиру № 63, общей площадью 51,1 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 7.

В обоснование иска указала следующее:

04 ноября 2011 года истица заключила с ОАО «САНТЕХПРОМ» договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору № ПД13820/11/0454 от 11 марта 2011 года на покупку однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, корпус 16, на 16 этаже, № 2 на площадке, в секции 3(1-1), общей площадью 38,8 кв.м.

Права ОАО «САНТЕХПРОМ» на указанную квартиру принадлежали на основании договора № ПД13820/11/0454 от 11 марта 2011 года, заключенного между ОАО «САНТЕХПРОМ» и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания».

Согласно п.п. 1, 1.2 Договора уступки прав требования от 04 ноября 2011 года истцу переходит право требования на заключение договора купли- продажи квартиры, в том числе все имеющиеся обязательства, в части квартиры, предусмотренные условиями предварительного договора.

Во исполнение условий предварительного договора и договора уступки прав требования от 04 ноября 2011 года истец по платежному поручению № 06 от 05.12.2011 года перечислила на расчётный счет ответчика 2 444 400 рублей. Указанная сумма была получена и принята ответчиком в счет полной стоимости квартиры № 1.

05 ноября 2011 года истица заключила с ОАО «САНТЕХПРОМ» договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору № ПД13820/11/0454 от 11 марта 2011 года на покупку двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, корпус 16, на 16 этаже, № 3 на площадке, в секции 3(1-1), общей площадью 52,3 кв.м.

Согласно п.п. 1, 1.2 Договора уступки прав требования от 05 ноября 2011 года истцу переходит право требования на заключение договора купли- продажи квартиры, в том числе все имеющиеся обязательства, в части квартиры, предусмотренные условиями предварительного договора.

Во исполнение условий предварительного договора и договора уступки прав требования от 05 ноября 2011 года истец по платежному поручению № 07 от 05.12.2011 года перечислила на расчётный счет ответчика 3 243 600 рублей. Указанная сумма была получена и принята ответчиком в счет полной стоимости квартиры № 2.

27 августа 2012 года истица заключила с ОАО «САНТЕХПРОМ» договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору № ПД13830/11/0613 от 30 марта 2011 года на покупку двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, корпус 17, на 17 этаже, № 3 на площадке, в секции 1(1-3у), общей площадью 52,3 кв.м.

Права ОАО «САНТЕХПРОМ» на указанную квартиру принадлежали на основании договора № ПД13830/11/0613 от 30 марта 2011 года, заключенного между ОАО «САНТЕХПРОМ» и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания».

Согласно п.п. 1, 1.2 Договора уступки прав требования от 27 августа 2012 года истцу переходит право требования на заключение договора купли- продажи квартиры, в том числе все имеющиеся обязательства, в части квартиры, предусмотренные условиями предварительного договора.

Во исполнение условий предварительного договора и договора уступки прав требования от 27 августа 2012 года истец по платежному поручению № 02 от 28.08.2012 года перечислила на расчётный счет ответчика 3 294 900 рублей. Указанная сумма была получена и принята ответчиком в счет полной стоимости квартиры № 3.

Истица указала, что все вышеуказанные договора уступок прав требования и перевода долга были согласованы и зарегистрированы в реестре КТ «ДСК-1 и К», о чем свидетельствует подпись генерального директора и штамп товарищества.

Условия договоров уступки прав требования и перевода долга содержат в себе как условия договора купли- продажи квартиры, так и условия предварительного договора, не позволяющего истцу оформить право собственности в установленном порядке.

Кроме того, истица указала, что условия договоров не содержат срок, в течении которого с истцом будет заключен основной договор купли- продажи.

Согласно п. 2 договора № ПД13830/11/0613, договора № ПД13830/11/0613 основной договор должен быть подписан не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации ответчиком своего права собственности на квартиру, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истица указала, что с момента заключения договора и по сегодняшний день она неоднократно обращалась к ответчику и его партнерам с требованиями заключить с ней основной договор купли- продажи квартиры и оформить не неё право собственности. Однако, по независящим от истицы причинам ответчик указанные требования не исполнил. В настоящее время жилые дома построены и введены в эксплуатацию и квартиры фактически переданы истице, она в них проживает, заключила договор о передаче прав по управлению домом, произвела страхование, приступила к ремонтно- отделочным работам и оплачивает все коммунальные услуги.

Истица в настоящее время не может зарегистрировать своё право собственности на квартиру, поскольку ответчик не выполняет свои обязательства, предусмотренные договором, а именно не оформляет на себя право собственности.

Истица в судебное заседание не явилась, представитель истца по доверенности – Зверев А.С. явился, исковые требования поддержал в полном объёме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела судом извещён надлежащим образом.

Третьи лица – Росреестр по Московской области, Администрация Ленинского муниципального района МО, ОАО «САНТЕХПРОМ» в судебное заседание не явились и представителей не направили, о дате и времени слушания дела судом извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности, полагает исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям:

Ответчик передал квартиры истцу, а истица приняла квартиры во владение и оплатила ответчику их полную стоимость.

27 марта 2013 года получено разрешение № RU50503000-013/13-р/в на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому Администрация Ленинского муниципального района Московской области разрешила ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства- жилые дома серии П44Т со встроенными нежилыми помещениями поз. 16,17,18, расположенные по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, дер. Бутово.

11 июня 2013 года Распоряжением № 198-р/о Главы Ленинского муниципального района Московской области о присвоении почтового адреса, жилым домам присвоены почтовые адреса: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- Парк», д. 9, д. 7.

В настоящий момент квартиры фактически переданы истице, которая пользуется жилыми помещениями по назначению, оплачивает коммунальные платежи и несет бремя содержания квартир.

Однако, до настоящего времени основные договора купли-продажи квартир не подписаны, в связи с чем истица не может самостоятельно зарегистрировать своё право собственности на квартиры: № 122 расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 9, общей площадью 37, 7 кв.м., № 123, расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 9, общей площадью 51,5 кв.м., № 63, расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 9, общей площадью 51,1 кв.м.

В ходе судебного заседания было установлено, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что 27 апреля 2007 года между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области, ЗАО «СТ-Инжиниринг» заключен инвестиционный контракт № 27/21-07 на осуществление застройки земельных участков № 1 и № 2, расположенных по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, в районе поворота с Варшавского шоссе на город Видное (Северная сторона), (Южная сторона), по условиям которого Генеральный инвестор (ЗАО «СТ-Инжиниринг) обязался за счёт собственных средств произвести новое строительство жилых зданий с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, отдельно стоящими нежилыми зданиями, гаражами-стоянками с инженерными сетями и сооружениями, объектами культурно-бытового и социального назначения на вышеуказанном земельном участке.

30 января 2009 года между ЗАО «СТ-ИНЖИНИРИНГ» и ООО «Мортон- Инвест» заключен договор соинвестирования № ИД/БП-01/09.

19 января 2011 года между ООО «Мортон- Инвест» и ООО «Инвестстройфинанс» заключен договор о привлечении инвестиций в строительство жилых домов по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, с.п. Булатниковское, д. Бутово № 11-0119-01/11.

03 марта 2011 года между ООО «Инвестстройфинанс», Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» и ООО «Агентство –Поратти» заключен инвестиционный договор № 13/11 НИ.

Удовлетворяя требования истца, суд исходит из следующего:

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законы и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу положений ст. 429 ГК РФ по Предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку сторон, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующие поведение сторон.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ, от 16.10.2006 г. № 160-ФЗ, от 23.07.2008 г. № 160-ФЗ, от 17.07.2009 г. № 147-ФЗ, от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ), привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ст. 4 названного закона по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данных объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным Законом.

В соответствии со ст. 6 Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который указан в договоре и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости или прав в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 8 названного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта или иного документа подтверждающего факт передачи предмета договора.

В силу ст. 12 Закона Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 16 Закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным Законом.

Анализируя вышеуказанные договоры в своей совокупности, суд считает, что договор уступки прав требования и перевода долга, заключённый между сторонами является по своей правовой природе договором долевого участия истца в долевом строительстве вышеуказанного многоквартирного дома.

Поскольку истец свои обязательства по договорам исполнила в полном объёме, дома введены в эксплуатацию, квартиры фактически находятся в пользовании истицы, последняя несет расходы по содержанию квартир, оплате коммунальных услуг, зарегистрировать свои права истица не может ввиду не подписания до настоящего времени участниками инвестиционного контракта Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, при таких обстоятельствах требования истицы о признании права собственности на квартиры являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Харьковой А.А. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания о признании права собственности на квартиры, - удовлетворить.

Признать за Харьковой А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на однокомнатную квартиру № 122 расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 9, общей площадью 37, 7 кв.м.

Признать за Харьковой А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на двухкомнатную квартиру № 123, расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 9, общей площадью 51,5 кв.м.

Признать за Харьковой А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на двухкомнатную квартиру № 63, расположенную по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- парк», дом 9, общей площадью 51,1 кв.м.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области.

Председательствующий Ю.С. Волкова