Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент АИЖК» к Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н. о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Фатьяновой Л.Н. к Закрытому акционерному обществу «Второй ипотечный агент АИЖК», Закрытому акционерному обществу КБ «Европейский трастовый банк» о признании сделки по передаче прав по закладной недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» обратилось в Железнодорожный районный суд г.Барнаула с исковым заявлением к Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н. о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество, указав на то, что в соответствии с условиями кредитного договора № *** от ДД.ММ.ГГГГ заёмщикам КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) предоставил ипотечный жилищный Кредит в размере *** рублей на срок *** месяцев на приобретение квартиры, расположенной по адресу: . По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере *** рублей, что подтверждается заключением ЗАО «***» № ***. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю первоначальному залогодержателю – КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО). Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № ***. Права по закладной переданы ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК». В соответствии с условиями закладной, ответчики обязаны вносить ежемесячно аннуитетный платёж. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ аннуитетные платежи производятся ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, на ДД.ММ.ГГГГ совокупная сумма просроченных платежей ответчиков составляет *** рублей.

Истец просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере *** рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – *** рублей; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – *** рублей; сумму неуплаченных пеней в размере *** % от суммы просроченных ежемесячных платежей – *** рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения суммы основного долга, проценты за пользование кредитом в размере ***% годовых, пени в размере *** % от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации жилого помещения на торгах включительно. Обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: . Определить способ реализации жилого помещения в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной в размере *** руб. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей.

Определением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело в соответствии с ч.2 ст.33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации передано в Индустриальный районный суд г.Барнаула по подсудности.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере *** рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – *** рублей; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – *** рублей; сумма неуплаченных пеней в размере *** % от суммы просроченных ежемесячных платежей – *** рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения суммы основного долга, проценты за пользование кредитом в размере ***% годовых, пени в размере *** % от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации жилого помещения на торгах включительно. Обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: . Определить способ реализации жилого помещения в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из произведенной оценки в размере *** руб. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей.

Ответчик Фатьянова Л.Н. заявила встречное исковое заявление, просила признать закладную по кредитному договору № *** от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной) в части передачи прав по закладной ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК», в силу закона, определив держателем закладной ЗАО КБ «Европейский трастовый банк», в обоснование указывает, что переход прав по закладной не зарегистрирован в надлежащем порядке.

В судебном заседании представитель ответчика Майер А.А. возражал против удовлетворения иска, поддержал встречное исковое заявление, просил снизить сумму неустойки до минимального размера и предоставить отсрочку исполнения решения суда в части реализации квартиры на 1 год.

В судебное заседание представитель истца ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК», ответчики Фатьянова Л.Н., Фатьянова Н.Н. не явились, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст.113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» и Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н., выступающих в качестве солидарных заемщиков, заключен кредитный договор № ***, по условиям которого Банк предоставил заемщикам кредит в размере *** рублей на срок 180 месяцев под *** % годовых для приобретения в общую долевую собственность Фатьяновой Н.Н. и Фатьяновой Л.Н. квартиры, находящейся по адресу: . Указанная квартира общей площадью *** кв.м., в том числе жилой площадью *** кв.м., состоит из *** комнат (л.д. ***).

Обеспечением исполнения обязательств ответчиков перед ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» являлась ипотека вышеуказанной квартиры.

Договором предусмотрено погашение кредита и процентов по нему путем ежемесячной уплаты аннуитетных платежей в размере *** рубля.

За несвоевременный возврат кредита и начисленных по нему процентов в соответствии с условиями договора (п.5.2 и 5.3) подлежат уплате пени в размере ***% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п.4.4.1 договора кредитор имеет право, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на *** календарных дней, потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору, а также, в соответствии с п.4.4.3 договора обратить взыскание на заложенное имущество.

Кредит в размере *** рублей зачислен на счет Фатьяновой Н.Н., что подтверждается мемориальным ордером № *** от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.***).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в *** рублей, что подтверждается заключением ЗАО «***» № *** (л.д.***).

Фатьянова Н.Н., Фатьянова Л.Н. приобрели в собственность квартиру, находящуюся по адресу: , с обременением ее ипотекой в силу закона. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № ***.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями и ЗАО КБ Европейский трастовый банк», как первоначальным залогодержателем.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Второй ипотечный агент АИЖК» (л.д.***).

В соответствии со ст.ст.309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Обязанность своевременно производить платежи по кредитному договору (договору займа) и оплачивать проценты в случае просрочки платежей предусмотрена также ст.ст. 819, 810, 811 ГК РФ, которые основную роль в регулировании подобных отношений сторон отводят договору.

В судебном заседании установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ аннуитетные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение принятых на себя обязательств ответчиками производятся не надлежащим образом.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной.

В силу п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на *** календарных дней, допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение *** месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Истцом в соответствии с п.5.1 закладной и п.4.4.1. кредитного договора, ответчику Фатьяновой Н.Н. предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, что подтверждается требованием от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ***).

Указанные требования ответчиком не выполнены. Какого–либо ответа на указанные требования ответчик не представил.

Истцом подготовлен расчет, в соответствии с которым задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет *** рубля, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – *** рублей; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – *** рубля сумму неуплаченных пеней в размере *** % от суммы просроченных ежемесячных платежей – *** рубля.

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п.5.2. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере ***% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день календарной просрочки.

Поскольку проценты за пользование денежными средствами установлены истцом в размере *** % годовых, в то время как штрафные санкции составляют фактически ***% годовых (***), что значительно превышает процент за пользование кредитом, а также ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая на момент заключения договора составляла *** % годовых (телеграмма ЦБ Российской Федерации от 26.01.2007 № 1788-У), суд приходит к выводу о том, что заявленная истцом неустойка за несвоевременное погашение кредита и процентов по нему в размере *** рубля явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Принимая во внимание размер суммы кредита, длительность неисполнения ответчиками обязательства по его погашению, суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки до *** рублей.

В части требований истца об определении пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ***% за каждый день просрочки до даты вступления решения в законную силу, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, суд отказывает, поскольку методика исчисления взыскиваемой пени, представленная истцом без указания конкретной взыскиваемой суммы, нарушает права ответчиков, которые могут быть лишены своего имущества лишь по решению суда.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13, Пленума ВАС Российской Федерации № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом, либо соглашением сторон.

В связи с этим, суд взыскивает с ответчиков в пользу истца проценты за пользование кредитом в размере *** % годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата кредита на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – *** рубля, начисляя проценты на оставшуюся часть.

В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Согласно ст.348 ГК РФ, ст.50 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Требования залогодержателя, обеспечиваемые ипотекой, удовлетворяются посредством обращения взыскания на заложенное имущество.

Достаточным основанием для обращения взыскания признается систематическое нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течении 12 месяцев, а также превышение размера задолженности по аннуитетным платежам 5% размера предмета ипотеки.

В соответствии со ст.54.1 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) задолженность ответчиков по аннуитетным платежам превышает 5% от размера оценки предмета ипотеки.

Согласно расчету суммы взыскания от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчиками не производится оплата по кредитному договору в полном объеме, в связи с этим ответчиками систематически нарушаются обязательства по договору и более трех раз, задолженность по аннуитетным платежам составляет *** руб., что превышает ***% от оценки предмета ипотеки (*** руб.).

В соответствии со ст.334 ГК Российской Федерации, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1. Закладной, п.4.4.3. кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Стоимость предмета залога установлена соглашением сторон в размере *** рублей, что подтверждается условиями кредитного договора, договора об ипотеке, закладной, отчетом об оценке.

По ходатайству представителя истца назначалась судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости предмета залога.

Согласно заключению эксперта № *** от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «***» рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: на ДД.ММ.ГГГГ составляет *** рублей.

Суд полагает возможным взять за основу стоимость, установленную экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и определить начальную продажную стоимость квартиры в размере рублей. Данное заключение эксперта и определенная стоимость квартиры не оспорена ответчиками и представителем ответчика

Учитывая вышеизложенное, суд полагает заявленные истцом требования законными и обоснованными в части: взыскания задолженности по кредитному договору в сумме *** рубля, в том числе: остатка неисполненных обязательств по основному долгу – *** рубля, суммы неуплаченных процентов за пользование кредитом – *** рубля, а также начисленные пени в размере *** % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в размере *** руб., с учетом изложенного выше; взыскания суммы процентов за пользование кредитом, исходя из *** % годовых, подлежащих начислению на сумму основного долга в размере *** рубля за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начисляя проценты на оставшуюся часть; обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: ; определения способа реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, а также определения начальной продажной стоимости, исходя из оценки заложенного имущества, указанного в закладной в размере *** рублей.

В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года, № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обеспеченное ипотекой.

В соответствии с п.3 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона (п. 5 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно п.п. 1, 2, 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения (п. 1 ст. 16 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

На основании изложенных норм, встречные исковые требования Фатьяновой Л.П. удовлетворению не подлежат, так как государственная регистрация законного владельца закладной при переходе прав не является обязательной.

При передаче прав требований по закладной, удостоверяющей права требования к заемщикам Фатьяновой Л.Н. и Фатьяновой Н.Н. по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, полностью соблюдены требования «Об ипотеке (залоге недвижимости)», о передаче прав ответчики ставились в известность, фактически оплату по кредиту производили с ДД.ММ.ГГГГ истцу.

Кроме того, представителем ЗАО «Второй ипотечной агент АИЖК» в суд представлено заявление об истечении срока исковой давности, с момента передачи прав по закладной прошло более трех лет.

Согласно ст. ст. 195, 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Фатьяновой Л.П. оспаривается передача прав по закладной, которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности подлежит применению, заявление представителя истца об истечении срока исковой давности в этой части подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.4 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, размер задолженности не превышает стоимость заложенного имущества. При рассмотрении дела не приняты меры по оплате задолженности, суд считает возможным предоставить отсрочку по реализации на 3 месяца.

В силу ст.98 ГПК РФ с Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н. в пользу ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в размере *** рубля, в том числе по *** рубля с каждого из ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент АИЖК» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент АИЖК» задолженность по кредитному договору в сумме *** рублей *** копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере *** рублей *** копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере *** рубля *** копеек, пени в размере *** рублей.

Определить, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день исполнения обязательства подлежащими к выплате солидарно с Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент АИЖК» процентов за пользование кредитом в размере *** % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – *** рублей *** копеек, начисляя проценты на оставшуюся часть.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: , принадлежащую на праве собственности Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н..

Определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: , путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: в размере *** рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент АИЖК» отказать.

Взыскать с Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент АИЖК» расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей *** копейки: по *** рублей *** копеек с каждого из ответчиков.

Предоставить Фатьяновой Н.Н., Фатьяновой Л.Н. отсрочку реализации квартиры, расположенной по адресу: , путем продажи с публичных торгов на срок 3 месяца.

Исковые требования по встречному иску Фатьяновой Л.Н. к Закрытому акционерному обществу «Второй ипотечный агент АИЖК», Закрытому акционерному обществу КБ «Европейский трастовый банк» о признании сделки по передачи прав по закладной недействительной, оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Индустриальный районный суд г.Барнаула в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2011 года.

Судья Н.Н. Тэрри

***

***х