Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макеевой Н.П. к Галиевой Л.Х., Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о признании прекращенным обременения в виде ипотеки в силу закона, государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Макеева Н.П. обратилась в суд с иском к Галиевой Л.Х., Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – ФГКУ «Росвоенипотека») о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, от 27 декабря 2019 года; признании прекращенным существующего ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» на основании договора купли-продажи квартиры от 03 апреля 2019 года до полного исполнения обязательств по договору целевого жилищного займа от 03 апреля 2019 года в отношении указанного жилого помещения с определением в решении суда, что оно является основанием для внесения соответствующих записей в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что 03 апреля 2019 года между ФГКУ «Росвоенипотека» (займодавец) и Галиевой Л.Х. (заемщик) был заключен договор целевого жилищного займа, по условиям которого займодавец предоставил заемщику целевой жилищный заем в размере ....... руб. в целях уплаты первоначального взноса для приобретения в собственность заемщика жилого помещения, расположенного по <адрес>, по договору купли-продажи с использованием выданного Сбербанком ипотечного кредита. 29 апреля 2019 года была произведена государственная регистрация ипотеки. На основании ст. 15 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» у Галиевой Л.Х. возникло обязательство по возврату средств целевого жилищного займа и средств, учтенных на именном накопительном счете. Общая задолженность составила ....... руб. 27 декабря 2019 года между Макеевой Н.П. (покупатель) и Галиевой Л.Х. (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, которая в этот же день была передана от продавца к покупателю по акту приема-передачи. Согласно условиям договора купли-продажи продавец обязуется погасить имеющуюся задолженность по ипотеке путем перечисления на расчетный счет Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» суммы в размере ....... руб., снять обременение в течение 50 календарных дней с момента получения денежных средств ФГКУ «Росвоенипотека». Продавец обязуется погасить имеющуюся задолженность по ипотеке путем перечисления на расчетный счет публичного акционерного общества Сбербанк суммы в размере 1 182 560,61 руб., снять обременение в течение 10 календарных дней с момента получения справки о выполненных обязательствах. 27 декабря 2019 года Галиева Л.Х. внесла денежные средства в Сбербанк, перечислила 757 775,5 руб. на счет Росвоенипотеки, обязательство по снятию ипотеки было выполнено. Обременение до настоящего времени не снято. Решением ....... районного суда г. Перми от 13 октября 2020 года по делу №, вступившим в законную силу, на Российскую Федерацию в лице Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» возложена обязанность подать в орган регистрации прав заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого помещения, расположенного по <адрес>. Однако исполнительное производство до настоящего времени не возбуждено, запись об ипотеке не погашена. В настоящее время Галиева Л.Х. отбывает наказание по приговору Пермского гарнизонного военного суда от 17 февраля 2020 года в виде лишения свободы сроком на три года. В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности по сделке продажи в установленном порядке, является уклонение продавца от действий по принудительному исполнению решения суда, а также незаконная ипотека. В настоящее время задолженность Галиевой Л.Х. по договору целевого жилищного займа от 03 апреля 2019 года отсутствует в связи с надлежащим исполнением, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Однако ФГКУ «Росвоенипотека» уклоняется от подачи соответствующего заявления о государственной регистрации прекращения обременения на предмет залога.

В порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от исковых требований в части признания прекращенным существующего ограничения (обременения) права в отношении квартиры по <адрес>, в связи с добровольным обращением ответчика ФГКУ «Росвоенипотека» в Росреестр с заявлением о погашении записи об ипотеке, просила прекратить производство по делу в указанной части.

Из отзыва ФГКУ «Росвоенипотека» следует, что согласно решению ....... районного суда г. Перми от 13 октября 2020 года по делу № 2-1609/2020 регистрационная запись об ипотеке в пользу Российской Федерации на квартиру, расположенную по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Ушакова, д. 59/3, кв. 17 была погашена 17 июня 2021 года.

Из отзыва Управления ....... следует, что 16 июня 2021 года от Министерства обороны Российской Федерации поступило заявление о снятии ипотеки за номером № от 29 апреля 2019 года. 17 июня 2021 года ипотека погашена.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 11 Федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. На основании ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании п. 1 ст. 25 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 52 Постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус «погашенная».

В судебном заседании установлено, что 27 декабря 2019 года между Галиевой Л.Х. (продавец) и Макеевой Н.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры №., расположенной на девятом этаже жилого дома № по <адрес>, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять указанную квартиру и уплатить за нее цену.

В соответствии с п. 1.3 договора цена квартиры определена сторонами в размере ....... руб.

Согласно п. 2.1.5 договора продавец ставит в известность покупателя, что квартира находится в обременении: ипотека в силу закона ПАО ......., ипотека в силу закона ФГКУ «Росвоенипотека».

Согласно п. 4.1.4 договора продавец обязуется погасить имеющуюся задолженность по ипотеке путем перечисления на расчетный счет ФГКУ «Росвоенипотека» сумму в размере ....... руб., снять обременение в течение 50 календарных дней с момента получения денег ФГКУ «Росвоенипотека». Погасить имеющуюся задолженность по ипотеке ПАО ......., сумма в размере ....... руб., снять обременение в течение 10 рабочих ней с момента получения справки о выполненных обязательствах.

В соответствии с п. 4.1.2 договора обязанность продавца в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передать квартиру покупателю считается исполненной с момента подписания настоящего договора и составления отдельного документа о передаче квартиры.

Из договора купли-продажи от 27 декабря 2019 года следует, что ....... руб. Галиева Л.Х. получила полностью, о чем имеется её подпись в договоре.

В подтверждение исполнения обязанности по оплате по указанному договору купли-продажи истцом также представлено платежное поручение от 27 декабря 2019 года № о переводе со счета Макеевой Н.П. на счет Галиевой Л.Х. денежных средств в размере 1 990 000 руб.

27 декабря 2019 года между сторонами подписан передаточный акт по договору купли-продажи квартиры от 27 декабря 2019 года.

Государственная регистрация перехода права приостановлена в связи с наличием в ЕГРН информации о нахождения спорной квартиры в залоге у Публичного акционерного общества «Сбербанк России», Российской Федерации в лице «Федерального государственного казенного учреждения Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Уведомлением от 23 ноября 2020 года Березниковским межмуниципальным отделом Управления ....... Макеевой Н.П. сообщено о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении спорного объекта недвижимости с указанной даты.

Вступившим в законную силу 13 января 2021 года решением Кировского районного суда г. Перми от 13 октября 2020 года по делу № на Российскую Федерацию в лице Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» возложена обязанность подать в орган регистрации прав заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого помещения, расположенного по <адрес>

При рассмотрении указанного дела установлено, что 03 апреля 2019 года между ФГКУ «Росвоенипотека», обеспечивающим функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализацию Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти (займодавец) в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», и Галиевой Л.Х. (заемщик) заключен договор № целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита жилого помещения (жилых помещений) и погашения обязательств по ипотечному кредиту.

По условиям указанного договора займодавец предоставил заемщику в порядке, установленном Правилами, целевой жилищный заем за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете заемщика: в размере ....... руб. для уплаты первоначального взноса в целях приобретения в собственность заемщика жилого помещения (квартиры), находящегося по <адрес>., состоящего из 1-ой комнаты, находящегося на 9 этаже, договорной стоимостью 1 990 000 руб., по договору купли-продажи, с использованием выданного ПАО «.......» ипотечного кредита по кредитному договору от 03 апреля 2019 года № (п.п. 1-3, подп. 3.1 договора); для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту (займу), указанному в подпункте 3.1 (подп. 3.2 договора).

В соответствии с п. 6 договора погашение целевого жилищного займа осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и Правилами.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика перед займодавцем в рамках договора является ипотека жилого помещения, указанного в подпункте 3.1 договора, возникающая у займодавца и у кредитора в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение (п.4 договора).

Жилое помещение находится в залоге у займодавца до полного возврата средств целевого жилищного займа займодавцу (п.11 договора).

Согласно п. 12 договора, займодавец обязуется при отсутствии задолженности по целевому жилищному займу либо в случае полного возврата заемщиком целевого жилищного займа осуществить все необходимые действия, связанные с погашением записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрации ипотеки в силу закона произведена 29 апреля 2019 года, номера регистрации: №

Согласно справке ПАО «.......» от 28 декабря 2019 года, полная задолженность Галиевой Л.Х. по кредитному договору № от 03 апреля 2019 года на дату расчета - 0,00 руб., кредит закрыт 28 декабря 2019 года.

При рассмотрении гражданского дела № судом также установлено, что Галиевой Л.Х. погашена вся сумма задолженности по договору целевого жилищного займа от 03 апреля 2019 года № (757 775,50 руб. – основная задолженность, 16 378,09 руб. – проценты, 167,53 руб. – неустойка), суд пришел к выводу, что истцом обязательства по указанному договору (о возврате задолженности) исполнены в полном объеме 16 сентября 2020 года.

Указанное обстоятельство исполнения истцом в полном объеме обязательств по договору целевого жилищного займа от 03 апреля 2019 года № является основанием для совершения ФГКУ «Росвоенипотека» действий, связанных с погашением регистрационной записи об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно направления ответчиком в орган регистрации прав заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого помещения по <адрес>, являющейся обеспечением исполнения обязательств Галиевой Л.Х. по договору целевого жилищного займа от 03 апреля 2019 года.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что ипотека в отношении квартиры, расположенной по <адрес>, погашена.

Обеспеченные ипотекой (в отношении спорного объекта недвижимости) обязательства Галиевой Л.Х. прекращены фактическим исполнением (кредитный договор с ПАО .......№ от 03 апреля 2019 года, договор № с ФГКУ «Росвоенипотека»), регистрационная запись об ипотеке погашена.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Верховный Суд Российской Федерации в постановлении от 25 марта 2008 года по делу № указал, что суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.

В настоящее время ответчик Галиева Л.Х. находится в ИК№

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в установленном порядке, является нахождение ответчика в местах лишения свободы и отсутствие доказательств выдачи ею соответствующих полномочий на совершение необходимых действий.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности.

Определением Кировского районного суда г. Перми от 29 марта 2021 года Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю запрещено совершать регистрационные действия в отношении спорной квартиры.

В соответствии со ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая изложенное, суд считает, что необходимость в сохранении мер по обеспечению иска отпала, обеспечительные меры, принятые определением суда от 29 марта 2021 года, подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 27 декабря 2019 года, заключенному между Галиевой Л.Х. и Макеевой Н.П., на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по <адрес>, к Макеевой Н.П. с прекращением права собственности на него Галиевой Л.Х..

Отменить меры по обеспечению иска Макеевой Н.П. к Галиевой Л.Х., Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о признании прекращенным обременения в виде ипотеки в силу закона, государственной регистрации перехода права собственности в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: квартиры, расположенной по <адрес>, принятые определением Кировского районного суда г. Перми от 29 марта 2021 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Л. Аристова