Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, по встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Администрации города Челябинска об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка, возложении обязанности предоставить земельный участок,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска обратился суд с иском к ФИО1, в котором просил изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 117,8 кв.м., со степенью готовности 70%, расположенный по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок на срок три года для завершения строительства, продление такого срока законом не предусмотрено.

ФИО1 заявил встречный иск к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, Администрации города Челябинска, в котором просил признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0306008:13 площадью 875 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на праве аренды, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ№ и обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска предоставить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № площадью 875 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома, земли запаса, по договору аренду сроком на три года.

В обоснование своих требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска заключен договор № краткосрочной аренды земельного участка площадью 875 кв.м., расположенного по адресу6 <адрес>, кадастровый номер земельного участка №. Договор заключался на основании ст.ст. 39.6, 39.17 Земельного кодекса РФ сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома. К сроку окончания договора - ДД.ММ.ГГГГ г. жилой дом полностью не достроен. В настоящее время объект не завершен, степень готовности строительства 70%, намерен ввести в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока действия договора ФИО1 продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка для завершения строительства. Однако, Комитет, письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказал в предоставлении земельного участка и рекомендовал обратиться в суд за защитой своих прав. Кроме того, истцу было предложено внести арендную плату за пользование земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и подписать Акт сверки взаимных расчетов. ДД.ММ.ГГГГ Комитет обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, при этом шестимесячный срок, в течение которого муниципалитет вправе реализовать свое право на обращение в суд с подобным требованием, истец.

В судебном заседании представитель администрации города Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО2 поддержала первоначальные исковые требования по изложенным в нем основаниям, просила отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании возражала против первоначального иска, указав на наличие правовых оснований для удовлетворения встречных требований, уточнив, что истец просит предоставить ему земельный участок по договору аренды, ссылка на предоставление земельного участка - ошибочна.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, приходит к следующему.

Судом установлено, что Постановлением главы Администрации Ленинского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 предоставлен в аренду, без проведения торгов, сроком на 10 лет земельный участок из земель поселений (жилая зона) площадью 875 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.39-40).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ленинского района г. Челябинска (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка площадью 875 кв.м. с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды составляет 10 лет (л. д. 30-38).

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимости имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (Арендодателем) и ФИО1 (Арендатором) заключено соглашение о расторжении договора долгосрочной аренды на предоставление земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (Арендодателем) и ФИО1 (Арендатором) заключен договор № краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска. Предметом договора является земельный участок площадью 875 кв.м. с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора составляет 3 года (л.д.42-47).

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 70%. Право собственности на указанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50-52).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию города Челябинска и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска с заявлением о предоставлении ему земельного участка для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома (л.д.84).

Письмом Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 было разъяснено, что в связи с истечением срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, Комитет уведомил ФИО1 об отказе от Договора, запись о регистрации права аренды указанного договора погашена. Оснований для предоставления земельного участка на новый срок без проведения торгов не имеется (л.д.86-87).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Общую норму о возможности заключения договора аренды без торгов на новый срок содержит статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, которой находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанных в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи в с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае юридически значимым обстоятельством является установление факта предоставления ФИО1 земельного участка в аренду первично или повторно для завершения строительства.

В данном случае, первоначальный договор аренды земельного участка, заключенный в 2005 году был расторгнут по соглашению сторон.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий о том, что земельный участок предоставлен ФИО1 однократно для завершения строительства в соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предоставление земельного участка по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в соответствии с новым земельным законодательством, действующим с ДД.ММ.ГГГГ, является первичным. Следовательно, ФИО1 имеет право на предоставление ему в аренду указанного земельного участка без проведения торгов однократно на срок три года для завершения строительства. (Правовая позиция изложена в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 N 89-КА19-2).

Отказывая ФИО1 в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска приводит два основания: истечение срока договора аренды и, в этой связи, отсутствие у заявителя права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

По мнению суда, данная позиция Комитета по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска является ошибочной.

В соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса, устанавливающей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Основные положения, регулирующие отношения из договора аренды, предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, специальным нормативно-правовым актом, которым по отношению к Гражданскому кодексу РФ является Земельный кодекс РФ, определены особенности регулирования правоотношений, непосредственно связанных с землепользованием.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В частности, положением подпункта 10 пункта 2 указанной статьи установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ закреплено правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Однако и из этого правила имеются исключения.

Статьей 39.16 предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из перечисленных в указанной статье оснований, в том числе, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (пункт 4).

Таким образом, анализ вышеприведенных специальных правовых норм, регулирующих земельные отношения, с учетом подтвержденного материалами дела обстоятельства исполнения ФИО1 условий договора аренды в виде возведения на предоставленном для этих целей земельном участке жилого дома, строительство которого в настоящее время не завершено, а также факта отсутствия со стороны уполномоченного органа действий по предъявлении в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка требования об изъятии незавершенного строительством объекта, расположенного на этом участке, позволяет сделать вывод о том, что ФИО1 имеет право на однократное заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

При этом в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, срок аренды такого земельного участка не может превышать трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, при возникновении по вышеприведенным основаниям у ФИО1 права на однократное предоставление ему в аренду земельного участка для завершения строительства жилого дома без проведения торгов, новый срок аренды земельного участка не может превышать трех лет.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о незаконности отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в предоставлении ФИО4 земельного участка с кадастровым номером № площадью 875 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на праве аренды, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ№, а также о необоснованности заявленных исковых требований об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 117,8 кв.м., со степенью готовности 70%, расположенный по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов.

В связи с чем, встречные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 117,8 кв.м., со степенью готовности 70%, расположенный по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № площадью 875 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на праве аренды, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ№

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска предоставить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № площадью 875 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома, земли запаса, по договору аренды сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через ленинский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий Т.А. Беляева

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2021 года.