Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Огнёвского сельсовета Усть-Калманского района Алтайского края, ФИО3, ФИО4 к СПК «Огни», ООО «Усть-Ануйское», ИП ФИО5 о расторжении договоров аренды земельных участков, о признании недействительными договоров передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, договоров субаренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Огневского сельсовета Усть-Калманского района Алтайского края обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к СПК «Огни», ООО «Усть-Ануйское», ИП ФИО5 о расторжении договоров аренды земельных участков, о признании недействительными договоров передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, договоров субаренды земельных участков. Требования мотивирует тем, что СПК «Огни» является арендатором нескольких земельных участков земель сельхозназначения, расположенных на территории муниципального образования Огневский сельсовет, а именно:

земельного участка площадью 4771000+/-19112 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного примерно в 12,1 км по направлению на северо-запад от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Алтайский край, Усть-Калманский район, с.Огни;

земельного участка площадью 3334448+/-15978 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного примерно в 12,1 км по направлению на северо-запад от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Алтайский край, Усть-Калманский район, с.Огни;

земельного участка площадью 1738,55 Га (17385500+/-36484 кв.м.), с кадастровым номером №, расположенного примерно в 5,2 км по направлению на северо-восток от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Алтайский край, Усть-Калманский район, с.Огни;

земельного участка площадью 12868224+/-31388 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного примерно в 7,3 км по направлению на северо-запад от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Алтайский край, Усть-Калманский район, с.Огни;

земельного участка площадью 13603382+/-32272 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного примерно в 4,3 км по направлению на северо-запад от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Алтайский край, Усть-Калманский район, с.Огни;

земельного участка площадью 23634413+/-44754 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного примерно в 11,0 км по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Алтайский край, Усть-Калманский район, с.Огни;

земельного участка площадью 12092372+/-30653 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного примерно в 7,5 км по направлению на северо-восток от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Алтайский край, Усть-Калманский район, с.Огни.

Основаниями возникновения права аренды на указанные земельные участки явились договоры аренды, заключенные СПК «Огни» (арендатором) при множественности лиц на стороне арендодателей – граждан, участников долевой собственности на землю. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Так, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен 18.06.2012, государственная регистрация договора аренды произведена 25.12.2012,

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:№ заключен 15.11.2011, государственная регистрация договора аренды произведена 25.12.2012,

договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен 18.06.2012, государственная регистрация договора аренды произведена 15.10.2012,

договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен 18.06.2012, государственная регистрация договора аренды произведена 11.10.2012,

договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен 18.06.2012, государственная регистрация договора аренды произведена 24.09.2012,

договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен 18.06.2012, государственная регистрация договора аренды произведена 26.12.2012,

договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен 18.06.2012, государственная регистрация договора аренды произведена 24.09.2012.

Указанные договоры аренды имеют одинаковые, схожие по своему содержанию условия, заключены на срок – 10 лет с момента государственной регистрации, предусматривают письменное уведомление сторон договора о расторжении договора в трех месячный срок (до и после посевной или уборки), условия об арендной плате, выплачиваемой ежегодно до 30 декабря текущего года, её размере, праве арендодателей требовать досрочного расторжения договора в предусмотренных договором случаях, обязанности сторон.

Муниципальное образование Огневский сельсовет в лице Администрации сельсовета, является стороной вышеуказанных договоров аренды, поскольку имеет в собственности 18/306 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22№, 18/306 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 39/270 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 16/71 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 11/70 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 201/1512 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 17,5/68 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

В муниципальную собственность земельные доли перешли в результате отказа дольщиков-граждан от права собственности на земельные доли, Огневским сельсоветом право на земельные доли в указанных участках зарегистрировано в установленном законом порядке. В результате произошла перемене лиц в арендных обязательствах, вне зависимости от волеизъявления арендатора.

Полагает, что арендатором при использовании вышеуказанных земельных участков нарушаются условия договоров аренды и нормы закона, поскольку кооператив в период 2018-2020 не использовал в целях сельскохозяйственного производства земельные участки с кадастровыми номерами № и №1145, т.е. по целевому использованию. На других земельных участках с кадастровыми номерами № кооператив не осуществлял сельскохозяйственные работы (посев, обработку и сбор урожая сельскохозяйственных культур, заготовку кормов, выпас сельскохозяйственных животных) на всей площади указанных участков. Органические и неорганические удобрения, средства защиты растений практически не вносились, иные агротехнические мероприятия, в том числе по повышению, сохранению, воспроизводству плодородия почвы, охране земель не производились. Поля на земельных участках с кадастровыми номерами № частично заросли сорной растительностью, урожайность на полях крайне низкая. В результате неправомерного и недобросовестного поведения (бездействия) арендатора, уклонения от использования земельных участков по назначению, причинен ущерб, как земле, так и собственникам долей, нарушены права и законные интересы муниципального образования Огневский сельсовет.

О своем намерении не засевать поля на земельном участке с кадастровым номером № председатель СПК прямо указала в распространенном среди дольщиков уведомлении в 2018 году, где выразила нежелание продолжать сельскохозяйственную производственную деятельность и договорные арендные отношения с арендодателями и их наследниками.

Кроме того, СПК «Огни» более трех лет подряд уклоняется от исполнения требований закона о платном землепользовании, не платит собственникам земельных долей арендную плату, как в натуральной, так и в денежной форме, а также не компенсирует затраты собственников, понесенные на уплату земельного налога.

Наряду с изложенным, арендатор, действуя неправомерно и не добросовестно, в нарушение п.3-4 ст.1, ст.10, ст.615 ГК РФ и договоров аренды, без согласия и уведомления Администрации Огневского сельсовета и других арендодателей в 2020 году заключил следующие договоры:

договоры субаренды с ИП ФИО5 от 15.10.2020 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №;

договоры с ООО «Усть-Ануйское» от 28.09.2020 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 18.06.2012 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №

Полагает, что значительное число условий договоров аренды являются крайне не выгодными, не благоприятными для Администрации и других арендодателей, существенно ущемляют и нарушают права и интересы дольщиков, в ряде случаев, прямо нарушают закон, направлены исключительно на соблюдение интересов арендатора.

Недобросовестное поведение арендатора, проявленное при заключении и исполнении указанных договоров, свидетельствует о злоупотреблении правом и выражается в следующем:

после подписания договоров аренды арендатор уклонился от предоставления его копии арендодателям;

срок аренды земельных участков установлен в 10 лет не с момента их заключения (подписания), а с момента их государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация договоров произведена спустя несколько месяцев после заключения договоров, т.е. искусственно увеличен вопреки воле дольщиков;

по условиям договоров аренды арендатор оставляет за собой право произвольно, в одностороннем порядке уменьшать (вплоть до нуля) размер арендной платы, ссылаясь на невыполнение плановых показателей, низкие результаты хозяйственной деятельности, недополучение урожая;

по условиям договоров аренды преимущественным правом выкупа земельных долей в праве общедолевой собственности наделяется лишь арендатор – СПК «Огни», что противоречит нормам Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения;

договоры аренды позволяют арендатору произвольно, по своему усмотрению, без получения согласия арендодателей, предоставлять земельные участки в субаренду третьим лицам, а также передавать свои права и обязанности третьим лицам, что может привести к ухудшению положения арендодателей, нарушает их права, гарантированные законом;

договоры аренды предусматривают право арендатора на компенсацию убытков (реального ущерба и упущенной выгоды) при досрочном расторжении договоров, при этом указанное право и порядок его реализации не конкретизированы.

С учетом изложенного, Администрация, взаимодействуя с другими участниками долевой собственности, чьи права грубо и систематически нарушаются, выражает общую позицию собственников земельных участков о необходимости досрочного расторжения договоров аренды с СПК «Огни» в связи с допущенными существенными нарушениями договоров аренды и вступления в договорные арендные правоотношения с другим хозяйствующим субъектом.

Направленные Администрацией в адрес СПК «Огни» требования о расторжении договоров были отклонены арендатором.

Также полагает о наличии оснований о признании недействительными – ничтожными договоров субаренды и договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, поскольку указанные сделки были совершены без согласия и вопреки воле истца.

Просит суд расторгнуть в связи с существенными нарушениями договора, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 18.06.2012 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности; договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 15.11.2011 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности; договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 18.06.2012 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности; договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 18.06.2012 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности; договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 18.06.2012 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности; договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 18.06.2012 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности; договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 18.06.2012 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности.

Признать недействительными - ничтожными в связи с нарушением требований закона договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 15.10.2020 между арендатором СПК «Огни» и субарендатором ИП ФИО5; договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 15.10.2020 между арендатором СПК «Огни» и субарендатором ИП ФИО5; договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № заключенный 15.10.2020 между арендатором СПК «Огни» и субарендатором ИП ФИО5; договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.06.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 28.09.2020 между арендатором СПК «Огни» и новым арендатором ООО «Усть-Ануйское»; договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.06.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 28.09.2020 между арендатором СПК «Огни» и новым арендатором ООО «Усть-Ануйское».

В ходе рассмотрения дела судом с ходатайствами о вступлении в дело в порядке ст.46 АПК РФ обратились ФИО4 и ФИО3, действуя через представителя ФИО1, ссылаясь на то, что ФИО4 является собственником 73/306 долей в земельном участке с кадастровым номером 22№ поддерживает доводы иска и требования о расторжении договора аренды указанного участка с СПК «Огни», в связи с существенными нарушениями арендатором условий договора, полностью поддерживает предмет иска. ФИО3 является собственником 276/1512 долей в земельном участке с кадастровым номером 22:№:1144, поддерживает доводы иска и требования о расторжении договора аренды указанного участка с СПК «Огни», в связи с существенными нарушениями арендатором условий договора, также полностью поддерживает предмет иска. Просили допустить их к участию в деле в качестве соистцов.

Определением суда от 30 июня 2021 года ФИО4, ФИО3 привлечены к участию в деле в качестве соистцов.

По ходатайству Администрации Огневского сельсовета разрешен вопрос о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции.

В судебное заседание истцы ФИО4, ФИО3 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, ходатайств не заявляли.

Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании настаивает на удовлетворении иска по доводам в нем изложенным, суду представил дополнительные письменные пояснения по делу.

Согласно письменных пояснений соистцов Администрации Огневского сельсовета, ФИО4, ФИО3, они полностью поддерживают требования первоначального иска и доводы, в нем изложенные. Полагают, что договоры аренды должны быть расторгнуты, так как СПК «Огни» является недобросовестным пользователем земельных участков, поскольку кооператив использует земельные участки с грубыми нарушениями земельного законодательства, законодательства об охране и рациональном использовании земель. Необходимый комплекс агротехнических мероприятий не проводится, земельные участки используются частично, заросли травой и кустарником, урожайность у СПК «Огни» одна из самых низких в районе. Затраты ФИО3, ФИО4 и других собственников на уплату земельного налога арендатором не компенсируется, арендная плата не выплачивается, в том числе в бюджет муниципального образования Огневский сельсовет. На момент рассмотрения иска соистцами оспариваются три договора субаренды, заключенные СПК «Огни» с ИП ФИО5 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, которые были переданы в субаренду без согласия сособственников. В нарушение закона общее собрание собственников не инициировалось и не проводилось, согласие дольщиков не спрашивалось, голосование не проводилось. Администрация Огневского сельсовета и участники общей долевой собственности не уведомлялись о заключении Договоров субаренды. Земельные участки переданы в субаренду ИП ФИО5, не являющемуся сельскохозяйственной организацией. Полагают, что спорные договоры были заключены без цели использования земельных участков, а для приобретения правового статуса ФИО5 и дальнейшего приобретения им земельных долей. После того, как ФИО5 стал собственником земельных долей в спорных земельных участках, договоры субаренды были расторгнуты, период субаренды составил три месяца – с 15.10.2020 по 15.02.2021. Указывает, что в случае признания договора недействительным, соответствующие обязательства (права и обязанности сторон) признаются не возникшими с момента заключения договора. Таким образом, признание договоров субаренды недействительными позволяет соистцам в последующем признать недействительными соответствующие договоры купли-продажи долей, заключенные ФИО5 в качестве покупателя. Договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды в отношении земельных участков кадастровыми номерами № также просят признать недействительными, в порядке ст.168 ГК РФ, поскольку права по договору аренды переданы без согласия и уведомления их собственников. Общее собрание собственников земельных участков не инициировалось и не проводилось, голосование не проводилось, Администрация Огневского сельсовета и собственники долей не уведомлялись о заключении договоров перенайма. Кроме того, 15.06.2018 СПК «Огни» направил в адрес всех участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № письменные уведомления о расторжении договоров аренды, отказе от дальнейшей аренды. Полагают, что арендные отношения были расторгнуты, т.к. на протяжении 2018-2020 годов СПК «Огни» не обрабатывал спорные земельные участки, арендную плату дольщикам не выплачивал. Т.о., несмотря на запись в ЕГРН, СПК «Огни» по состоянию на 28.09.2020 утратил правовой статус арендатора и не имел право заключать договоры перенайма, о чем ООО «Усть-Ануйское» достоверно знало.

Администрация Огневского сельсовета, в силу положений ст.14, 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения наделена полномочиями по инициированию проведения общего собрания участников долевой собственности, как орган местного самоуправления обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня, составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания, уполномоченное лицо органа местного самоуправления несет ответственность за обеспечение допуска к голосованию, участвует в организации и проведении общего собрания, наряду с иными лицами подписывает протокол общего собрания. Второй экземпляр протокола общего собрания храниться в органе местного самоуправления, размещается на официальном сайте органа местного самоуправления. При заключении спорных договоров аренды, субаренды, перехода прав аренды специальный порядок совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности, нарушен. Заявляя исковые требования, Администрация Огневского сельсовета выступает в качестве исполнительно-распорядительного органа, т.е. действует в интересах сельского поселения, и органа местного самоуправления, наделенных специальными властными контрольными полномочиями, направленными на обеспечение, соблюдение и защиту прав и законных интересов участников общей долевой собственности. Просят удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика СПК «Огни» ФИО2 в судебном заседании возражает против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях. Также пояснил, что администрацию Огневского сельсовета дольщики не уполномочивали инициировать иск о расторжении договоров аренды, в связи с чем, полагает, что истец ненадлежащий, в иске следует отказать. По требованию о признании договоров недействительными ответчик просит применить срок исковой давности. Урожайность СПК «Огни» действительно не была высокой в течении ряда лет, что обусловлено погодными условиями, а также расположением посевных площадей в непосредственной близости от села и потравой посевов бродячим скотом. СПК «Огни» неоднократно обращались в Администрацию сельсовета с просьбой принять меры к бродячему скоту, что было безрезультатно. Доводы о невыплате арендной платы не соответствуют действительности, арендная плата выплачивалась ежегодно, что подтверждено представленными доказательствами. Неоспоримых доказательств того, что СПК «Огни» не обрабатывает поля, нет. На земельных участках, договоры аренды которых предлагалось расторгнуть, посеяны многолетние травы и в период с 2019 по 2021 год дольщики косят сено. Обжалуемые договоры субаренды и перехода права аренды расторгнуты соглашениями сторон, т.е. в настоящее время отсутствует предмет спора.

В письменных возражениях на иск, наряду с высказанной позицией, представитель ответчика указал, что о статусе Администрации Огневского сельсовета, как сособственника земельных долей - арендодателя, кооперативу ничего не известно, поскольку с момента заключения договоров аренды земельных участков до настоящего времени в СПК «Огни» не поступало уведомлений, заявлений или иных документов, об отказе кого-либо из дольщиков от права на земельную долю, так и документов, подтверждающих переход права собственности на земельные доли Администрации Огневского сельсовета. В связи с чем, ссылка истца о неуплате сельсовету арендной платы не обоснована. С момента заключения договоров аренды до настоящего времени ни от одного из дольщиков в адрес СПК «Огни» не поступало заявлений и жалоб на невыплату арендной платы. СПК «Огни» арендную плату платил ежегодно, в срок и в полном объеме. По итогам 2020 года из-за нехватки продукции арендная плата выплачена частично, оплата части отсрочена до полугода, т.е. до 30.06.2021, о чем часть дольщиков, не получившая арендную плату, уведомлена. Доводы истца о злоупотреблении правом со стороны арендатора, кабальности заключенных договоров считает несостоятельной. Все договоры подписаны лично каждым из дольщиков, как равной стороной договора. Обязательств о вручении копий договоров арендодателям СПК «Огни» на себя не принимал. Право арендатора на заключение договоров субаренды, переуступке прав арендатора, закреплено во всех оспариваемых договорах.

ИП ФИО5, представитель ООО «Усть-Ануйское» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФИО6, представитель ИП ФИО5 по доверенности, в судебное заседание не явилась, в письменных возражениях по делу ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствии и отсутствии доверителя.

В письменных возражениях на исковые требования Администрации Огневского сельсовета, ФИО7, ФИО3 указала, что приказом СПК «Огни» от 05.09.2020 №15 и от 10.08.2020 №13 назначено уполномоченное лицо ФИО8 по вопросам уведомления арендодателей земельных участков с кадастровыми номерами № о заключении договоров субаренды с ФИО5, а также о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами № соответственно, а также возложены обязанности на ФИО8 уведомлять арендодателей вышеуказанных участков посредством размещений информационных объявлений в местах большого скопления людей (магазин, почта, на досках объявлений). Срок исполнения приказа – до 15.092020 и до 25.08.2020. Уведомления о заключении спорных договоров были своевременно размещены уполномоченным лицом, т.о. арендатор исполнил предусмотренное законом требование об уведомлении собственников долей о заключаемых договорах. Условия оспариваемых договоров аренды о праве арендатора сдать арендованные земельные участки в субаренду без получения согласия арендодателей не противоречит закону, ст.22 ЗК РФ, ст.615 ГК РФ. Также соответствуют закону и положения договоров аренды о праве арендатора передать права и обязанности по договорам аренды третьим лицам. Обжалуемые договоры субаренды земельных участков и передачи прав и обязанностей по договорам аренды не нарушили прав истцов, не принесли убытков, были зарегистрированы в установленном законом порядке. Доказательств ненадлежащего нерационального и нецелевого использования земельных участков истцами не предоставлено, указанные доводы опровергаются доказательствами, предоставленными СПК «Огни». Также полагает, что у Администрации Огневского сельсовета отсутствует право на получение арендной платы, предусмотренной обжалуемыми договорами, поскольку в силу закона муниципальное образование при переходе к нему права на земельные доли обязано выделить земельный участок в счет этих долей, а затем продать или передать в аренду. Доводы иска том, что у Администрации сельсовета и СПК «Огни» возникли арендные отношения ввиду отказа ряда дольщиков от прав на земельные доли основаны на неверном толковании норм закона. Следовательно, уведомлять Администрацию сельсовета о сдаче земельных участков в субаренду, о переводе прав и обязанностей по договору аренды и производить арендную плату СПК «Огни» не обязан. Также полагает, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку направленные в адрес СПК «Огни» требования о расторжении договоров аренды не соответствуют нормам закона, не содержат требования об устранении прав Администрации и сроков устранения таких нарушений. Просит отказать в удовлетворении иска.

Представители третьих лиц Управления федеральной службы Россельхознадзора, Управления федеральной службы Росреестра в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

В письменном отзыве на исковое заявление представитель Управления федеральной службы Росреестра ФИО9 подтвердила факт государственной регистрации спорных договоров аренды. Относительно заявленных требований пояснила, что при решении вопроса о наличии или отсутствии права или обременения недвижимого имущества, возврате имущества во владение его собственника, применении последствий недействительности сделки, необходимо разрешить вопрос о прекращении обременения в виде аренды. Также просила о рассмотрении дела без участия представителя Управления.

Суд, с учетом мнения сторон и ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, изучив доводы иска, материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, истцы являются собственниками долей в земельных участках земель сельскохозяйственного назначения, а именно:

муниципальное образование Огневский сельсовет в лице Администрации сельсовета имеет в собственности 18/306 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 18/306 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 39/270 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 16/71 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 11/70 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 201/1512 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 17,5/68 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №;

ФИО4 является собственницей 73/306 долей в земельном участке с кадастровым номером № и собственницей земельной доли в земельном участке с кадастровым номером 22:54:040101:113(согласно договора аренды);

ФИО3 является собственником 276/1512 долей в земельном участке с кадастровым номером №.

Право собственности участников общедолевой собственности на земельные участки обременено правом аренды, по договорам аренды с СПК «Огни» при множественности лиц на стороне арендодателей – граждан, участников долевой собственности на землю. Договоры заключены на срок – 10 лет с момента государственной регистрации, зарегистрированы в установленном законом порядке.

договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен 15.11.2011, государственная регистрация договора аренды произведена 25.12.2012,

Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела (выписками из ЕГРН на объекты недвижимости) и не оспариваются сторонами.

При этом, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ФИО4 являлась собственницей земельных долей (по одной доле в каждом участке) и подписывала указанные договоры, что следует из оспариваемых договоров аренды.

ФИО3 на момент заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № являлся собственником одной земельной доли, подписывал указанный договор, что следует из условий договора аренды.

Администрация Огневского сельсовета стороной оспариваемых договоров на момент их заключения и подписания не являлась, документов, подтверждающих основание перехода права собственности на земельные доли в вышеуказанных земельных участках, в материалы дела не предоставила.

Согласно требований о расторжении договоров аренды (субаренды, перехода прав по договору аренды) от 16.11.2020 (том 1 л.д.146-150, том 2 л.д. 1-24) Администрация Огневского сельсовета требовала погасить задолженность перед арендодателями (без указания пресекательного срока), устранить нарушения закона, договоров и прав дольщиков, допущенные при аренде земельных участков, предоставить в администрацию сельсовета копию договоров аренды, расторгнуть договоры аренды (при множественности лиц на стороне арендодателя), подписав соглашения о расторжении договоров. Требования подписаны главой Администрации Огневского сельсовета ФИО10 и не содержат сведений о наделении указанного лица собственниками земельных долей (дольщиками) полномочиями по вопросу расторжения договоров аренды.

При этом, предлагаемые тексты соглашений также содержат подписи председателя СПК«Огни» ФИО11 и главы Администрации Огневского сельсовета ФИО10.

Стороной истца суду не предоставлено доказательств наличия воли арендодателей – собственников земельных участков по договорам аренды (при множественности лиц на стороне арендодателя) на расторжение договоров (проведения собрания дольщиков, принятия решения общего собрания участников долевой собственности о досрочном расторжении договоров аренды, избрания уполномоченных лиц для подписания соглашения о досрочном расторжении договора, либо инициирования иска в суд).

Из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о предъявлении требований СПК «Огни» о расторжении договоров аренды не уполномоченными лицами (ненадлежащими истцами), в связи с чем, в удовлетворении указанных требований следует отказать.

Кроме того, доводы иска Администрации Огневского сельсовета о не использовании в целях сельскохозяйственного производства арендованных земельных участков, не осуществлении сельскохозяйственных работ (посев, обработка и сбор урожая сельскохозяйственных культур, заготовка кормов, выпас сельскохозяйственных животных) на всей площади указанных участков. Не внесении органических и неорганических удобрений, средств защиты растений, не проведении иных агротехнических мероприятий, в том числе по повышению, сохранению, воспроизводству плодородия почвы, охране земель, частичном зарастании участков сорной растительностью, т.е. неправомерном и недобросовестном поведении (бездействии) арендатора, уклонения от использования земельных участков по назначению, чем причинен ущерб, как земле, так и собственникам долей, достаточными доказательствами по делу не подтверждены, оспариваются стороной ответчика и опровергаются доказательствами, предоставленными СПК «Огни».

Доводы о неуплате арендной платы в период 2018-2020 годов также опровергаются предоставленными стороной ответчика ведомостями о получении продукции в счет арендной платы, выплате арендной платы и иными расчетными документами.

Доказательств того, что истцы (либо иные собственники земельных долей) ранее обращались к СПК «Огни» о выплате арендной платы не предоставлено.

Факт того, что 15.06.2018 СПК «Огни» направлял в адрес всех участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 22:54:040101:1138, 22:54:040101:1145 письменные уведомления о расторжении договоров аренды, отказе от дальнейшей аренды не оспаривается стороной ответчика.

Из пояснений представителя ФИО2 и представленной ответчиком справки следует, что арендатор инициировал проведение общего собрания дольщиков указанных земельных участков, однако, собрание не состоялось по независящим от СПК «Огни» причинам. На предложение арендатора расторгнуть договоры аренды в Росреестре, для поездки куда был предоставлен транспорт, дольщики не согласились, в результате чего, арендные отношения не прекращены.

Доводы представителя истцов о том, что арендные отношения были расторгнуты, т.к. на протяжении 2018-2020 годов СПК «Огни» не обрабатывал спорные земельные участки, арендную плату дольщикам не выплачивал и, несмотря на запись в ЕГРН, СПК «Огни» по состоянию на 28.09.2020 утратил правовой статус арендатора и не имел право заключать договоры перенайма, не основаны на законе.

В силу положений ч.1 ст.452 ГПК РФ письменные уведомления о расторжении договоров аренды не являются соглашением об изменении или расторжении договора аренды.

В рассматриваемой ситуации истцы не лишены возможности воспользоваться правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей, как то предусмотрено п.5 ст.14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Разрешая требования иска о признании недействительными договоров субаренды и договоров о переходе прав по договорам аренды земельных участков суд учитывает следующее.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу ч.5 ст.22 ЗК РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При этом, ст.615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Нередко условие о возможности субаренды включают в договор аренды.

Следовательно, если согласие арендодателя на перенаем или сдачу имущества в субаренду выражено в договоре аренды, получать его согласие на каждую конкретную сделку не требуется.

Судом установлено, что СПК «Огни» заключил:

договоры субаренды с ИП ФИО5 от 15.10.2020 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №

договоры с ООО «Усть-Ануйское» от 28.09.2020 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 18.06.2012 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №.

Согласно условий договоров аренды (при множественности лиц на стороне арендодателей с СПК «Огни») земельных участков с кадастровыми номерами №, арендатор имеет право:

передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, без согласия арендодателей при условии их уведомления;

передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателей при условии их уведомления.

Как установлено судом из письменных пояснений представителя ответчика ФИО6 и представленных стороной ответчика документов, приказом СПК «Огни» от 05.09.2020 №15 и от 10.08.2020 №13 назначено уполномоченное лицо ФИО8 по вопросам уведомления арендодателей земельных участков с кадастровыми номерами № о заключении договоров субаренды с ФИО5, а также о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, соответственно, с возложением обязанности на ФИО8 уведомлять арендодателей вышеуказанных участков посредством размещений информационных объявлений в местах большого скопления людей (магазин, почта, на досках объявлений). Срок исполнения приказа – до 15.092020 и до 25.08.2020.

Из представленных фототаблиц следует, что уведомления о заключении спорных договоров были размещены уполномоченным лицом, что свидетельствует об исполнении арендатором предусмотренного законом и договорами аренды требования об уведомлении собственников долей о заключаемых договорах.

Кроме того, согласно дополнительных соглашений к договорам аренды от 18.06.2012, заключенных ООО «Усть-Ануйское» с собственниками земельных долей, сторонами согласованы изменения условий договоров об арендной плате, сроках её оплаты.

Из предоставленных ответчиком ведомостей установлено, что в августе 2021 года арендная плата собственникам земельных долей выплачена в соответствии с заключенными дополнительными соглашениями.

Стороны договоров субаренды и договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков указанные сделки не оспаривали. Доказательства того, что спорные договоры уступки нарушают права и законные интересы истцов (либо публичные интересы) отсутствуют.

В силу положений ч.1 ст.3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

Согласно абзацу второму п.3 ст.166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной (п.84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация Огневского сельсовета, ФИО4, ФИО3 не обосновали наличия у них законного интереса в признании оспариваемых договоров ничтожной сделкой.

Исходя из изложенного, в удовлетворении заявленных исковых требований Администрации Огневского сельсовета, ФИО4, ФИО3 следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Огнёвского сельсовета Усть-Калманского района Алтайского края, ФИО3, ФИО4 к СПК «Огни», ООО «Усть-Ануйское», ИП ФИО5 о расторжении:

договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 18.06.2012 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности;

договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 15.11.2011 между СПК «Огни» и гражданами, участниками долевой собственности;

о признании недействительными - ничтожными в связи с нарушением требований закона:

договора субаренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 15.10.2020 между арендатором СПК «Огни» и субарендатором ИП ФИО5;

договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.06.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 28.09.2020 между арендатором СПК «Огни» и новым арендатором ООО «Усть-Ануйское»;

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Усть-Калманский районный суд в апелляционном порядке в месячный срок со дня вынесения в окончательной форме.

Судья О.В.Григорьева

Мотивированное решение

изготовлено 10 января 2022 года.

Судья О.В.Григорьева