Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО4, ФИО3, Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, признании регистрации права общей долевой собственности и общей совместной собственности недействительной, аннулировании записей в ЕГРН, восстановлении права собственности на земельный участок и жилой дом за истцом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО6, ФИО4, ФИО3, Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, признании регистрации права общей долевой собственности и общей совместной собственности недействительной, аннулировании записей в ЕГРН, восстановлении права собственности на земельный участок и жилой дом.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно настоящего договора истец продал, а ответчики приобрели принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью 1900кв.м. с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по вышеуказанному адресу. Общая стоимость земельного участка с жилым домом по обоюдному согласию была определена в 475000(четыреста семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, из них 75000(семьдесят пять тысяч) рублей 00коп. - стоимость земельного участка, а 400000(четыреста тысяч) рублей 00 коп. - стоимость жилого дома.

В соответствии с п. 4 настоящего договора ответчики передали 5000 (пять тысяч) рублей 00коп. до подписания договора в счет оплаты. Остальная часть суммы в размере 470000 (четыреста семьдесят тысяч) рублей 00коп. должна была быть оплачена за счет средств регионального бюджета на основании Сертификата на улучшение жилищны условий № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Стороны настоящего договора пришли к соглашению, что до полного расчета земельный участок и жилой дом находится в залоге у Продавца.

Переход права собственности на земельный участок с жилым домом состоялся и былзарегистрирован,что подтверждается выписками из ЕГРН.

В настоящее время оплата остальной части суммы в размере 470000(четыреста семьдесят тысяч) рублей 00 копеек не произведена и произведена не будет, хотя согласно условиям договора должна была быть произведена в срок до ДД.ММ.ГГГГ

В свою очередь ФИО3, действующая за себя и в интересах ФИО7, ФИО6, ФИО4 обратились со встречным исковым заявлением к ФИО5 о взыскании двойной суммы задатка, признании пункта договора о задатке недействительным, взыскании судебных расходов.

Определением Шатковского районного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по гражданскому делу по встречному иску ФИО3, действующей за себя и в интересах Г., ФИО6 и ФИО4 к ФИО5 о взыскании двойной суммы задатка, признании пункта договора о задатке недействительным, взыскании судебных расходов, в связи с тем, что истцы отказались от исковых требований и отказ принят судом.

Истец ФИО5 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 подержал позицию доверителя.

В ходе судебного заседания ответчики: ФИО3, ФИО4 исковые требования ФИО5 признали, просили их удовлетворить, к объяснениям, данным в ходе судебных заседаний дополнений не привели.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Нижегородской области, Министерство социальной политики Нижегородской области, Администрация Шатковского муниципального района Нижегородской области, ГКУ НО «УСЗН по г. Арзамас», Департамент образования администрации г. Арзамас Нижегородской области, Арзамасский РОСП УФССП России по Нижегородской области извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Судом на основании ст. 167 ГПК РФ принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истца, его представителя, ответчиков, изучив правовые позиции третьих лиц, письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу взаимосвязанных положений ст. 1 и ст. 10 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом правового смысла данных норм в их совокупности следует, что добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, обратное должно быть доказано относимыми и допустимыми доказательствами (в силу положений ст. 56 ГПК РФ) стороной спора, ставящей под сомнение факт добросовестности таких лиц.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) с одной стороны и ФИО3, действующей за себя и от имени несовершеннолетней дочери Г., ФИО6, ФИО4 (покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1900 кв.м., кадастровый номер № с жилым домом, площадью 40 кв.м., кадастровый номер №, находящиеся по адресу: <адрес>.

По условиям договора указанное имущество перешло в общую долевую собственность покупателей в 1/2 доли в общую совместную собственность ФИО3 и ФИО6, в 1/4 доли в общей долевой собственности ФИО4, в 1/4 доли в общей долевой собственности Г..

Пунктом 4 договора установлен порядок расчетов, согласно которому расчет в сумме 5 000 рублей за земельный участок произведен сторонами до подписания договора. Расчет в сумме 470 000 рублей в полном объеме будет произведен за счет средств регионального бюджета на основании сертификата на улучшение жилищных условий № от 27 августа 2021 года, выданного Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области в соответствии с Законом Нижегородской области от 2 апреля 2020 года №26-З «О мерах социальной поддержки многодетных детей взамен предоставления им земельного участка на территории Нижегородской области и о внесении изменений в отдельные законы Нижегородской области. Указанная сумма будет перечислена на счет продавца, открытый в Волго-Вятском банке ПАО «Сбербанк России» в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В Едином государственном реестре недвижимости имеются записи:

- № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации общей долевой собственности, 1/2, в совместной собственности на земельный участок, площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на здание - жилой дом, площадью 40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО6 и ФИО3;

- № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации общей долевой собственности, 1/4, на земельный участок, площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на здание - жилой дом, площадью 40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО4;

Таким образом, переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован за ответчиками в установленном законом порядке.

Между тем, как следует из материалов дела ФИО3 в ответ на обращение от ДД.ММ.ГГГГ о реализации сертификата на улучшение жилищных условий по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, ГКУ Нижегородской области «УСЗН г. Арзамас» было отказано на основании п. 1 ч.3 ст. 4 Закона Нижегородской области от 2 апреля 2020 года № 26-З «О мерах социальной поддержки многодетных семей взамен предоставления им земельного участка на территории Нижегородской области».

Впоследствии сертификат на улучшение жилищных условий № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 470 000 рублей реализован в полном объеме ФИО3 в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> ответчиками не исполнен в части оплаты, истец ФИО5 вернул покупателям денежные средства, полученные по расписке от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3, действующая за себя и в интересах Г., ФИО6 и ФИО4 отказались от исковых требований к ФИО5, производство по делу по встречному исковому заявлению прекращено определением Шатковского районного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 161, пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимого имущества должен представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу денежной суммы по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

При том, из положений пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса, не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.

Выбор одного из предусмотренных законом способа защиты имущественного права в силу статей 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принадлежит истцу и сам по себе не может квалифицироваться как злоупотребление правом в его понимании пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализируя доводы сторон и представленные доказательства, суд с учетом статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что доказательств недобросовестности истца и ответчиков при заключении договора купли-продажи имущества 1 ноября 2021 года и при возврате денежных средств по расписке от 1 октября 2021 года ввиду неоплаты товара покупателями материалы дела не содержат.

Из представленных в дело доказательств следует, что оплата за приобретенное недвижимое имущество не поступила ввиду его несоответствия основании п. 1 ч.3 ст. 4 Закона Нижегородской области от 2 апреля 2020 года № 26-З «О мерах социальной поддержки многодетных семей взамен предоставления им земельного участка на территории Нижегородской области», согласно которому предоставление мер социальной поддержки не допускается в целях приобретения жилых помещений, признанных непригодными для проживания.

Действительно жилое помещение по адресу: <адрес> признано непригодным для постоянного проживания на основании распоряжения Администрации Шатковского муниципального района Нижегородской области №-р от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая данные обстоятельства, у покупателей имеет место неосновательное обогащение в виде поступивших в их собственность объектов недвижимости.

Поскольку право истца ФИО5 на расторжение договора в связи с существенным нарушением покупателями договора купли-продажи на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло непосредственно по истечении установленного договором срока оплаты отчужденного имущества, и ему корреспондирует вытекающее из статей 1102, 1104 того же Кодекса кондикционное обязательство ответчиков перед истцом по возврату неоплаченного товара, то исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом положения статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от обременения его залогом третьими лицами, в том числе вытекающего из пункта 5 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества по исполнительному производству о взыскании с покупателя денежных средств в пользу других кредиторов.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 (СНИЛС №) и ФИО6 (СНИЛС №), ФИО3 (СНИЛС №), ФИО4 (СНИЛС №) и Г. (СНИЛС №).

Признать недействительным зарегистрированные права общей долевой собственности и общей совместной собственности за ФИО6, ФИО3, ФИО4 и Г. на земельный участок, площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать недействительным зарегистрированные права общей долевой собственности и общей совместной собственности за ФИО6, ФИО3, ФИО4 и Г. на здание - жилой дом, площадью 40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации общей долевой собственности, 1/2, в совместной собственности на земельный участок, площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на здание - жилой дом, площадью 40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО6 (СНИЛС №) и ФИО3 (СНИЛС №).

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации общей долевой собственности, 1/4, на земельный участок, площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на здание - жилой дом, площадью 40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО4 (СНИЛС №).

Восстановить право собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (СНИЛС №), на земельный участок, площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> на здание - жилой дом, площадью 40 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в месячный срок от даты составления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Шатковский районный суд Нижегородской области.

Решение изготовлено в окончательной форме 10 октября 2022 года.

Судья Т.Г. Маслова