Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего Балина М.В., при секретаре судебного заседания ФИО5, с участием истцов ФИО2 и ФИО3, представителя ответчика ООО СК «Победа-К» по доверенности ФИО7, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «БТИ №» по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 и ФИО3 к ООО «Строительная компания «Победа-К» о признании действий застройщика незаконными, обязании устранить нарушения и защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2, ФИО3 обратились в суд к ООО «Строительная компания «Победа-К» с иском признании действия застройщика по изменению не отапливаемого помещения «балкон» на «лоджию» по договору №-ЕЖ/Л2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 31.07. 2019 г. незаконным; признании действий по изменению не отапливаемого помещения «балкон» на «лоджию» по договору №-ЕЖ/Л2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ незаконным; признании по истребованию дополнительной платы по договору №-ЕЖ/Л2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.в размере 60810,77 рублей незаконными; признании действия по истребованию дополнительной платы по договору №-ЕЖ/Л2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 65315,27 рублей незаконными; обязании передать участникам долевого строительства - ФИО6, ФИО3 по Акту приема-передачи <адрес>№, расположенные по адресу: <адрес>, ул.им.Евгении Жигуленко, <адрес>, корпус 1; взыскании с ответчика в пользу истцов расходов на оплату услуг представителя в сумме 50000 рублей; взыскании штрафа в размере 63063,03 рублей; привлечении ответчика к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ.

В обоснование заявленных требований указала, что 31.07.2019г. между ООО «Строительная компания «Победа-К» (Застройщиком) и ФИО3, ФИО2 заключены Договоры: №-ЕЖ/Л2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома; №-ЕЖ/Л2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно проектной документации объектом строительства являлся: Многоквартирный жилой дом II этап строительства (Дом) Литер 2 - «многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями, строительство которых ведет Застройщик на земельной участке, площадью 30676 кв.м., находящийся по адресу: Россия, <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Евгении Жигуленко, кадастровый №», где 15-18 этажи с ленточным балконом. Предметом указанных договоров является передача застройщиком участнику долевого строительства объекта: квартир № и № (строительный), расположенных по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул. нм. Евгении Жигуленко (ЖК “Победный”), кадастровый №, проектной общей площадью: <адрес>: с учетом холодных помещений - 35,7 кв.м.; без учета холодных помещений - 33,4 кв.м., (индивидуализирующие характеристики объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, отражены в п. 1.5 Договора), стоимостью 1608107 рублей; <адрес>: с учетом холодных помещений - 35,7 кв.м.; без учета холодных помещений - 33,4 кв.м., (индивидуализирующие характеристики объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, отражены в п. 1.5 Договора), стоимостью 1608107 рублей. В соответствии с условиями п. 1.5 и 1.6 Договора, в площадь Объекта долевого строительства входит, в том числе лоджия/балкон, обозначенный на поэтажном плане. Приобретенные однокомнатные <адрес>№ (п.1.5 вышеназванного Договора) находятся на 18 этаже указанного объекта, т.е., приобретенные и полностью оплаченные <адрес>№ включают в себя часть холодного помещения - балкон. Согласно п.1.5 вышеназванного Договора проектная общая площадь, с учетом холодных помещений кв.м., составляет 35,7 кв.м., в том числе: Площадь комнаты - 15,2 кв.м.; Площадь кухни/кухонной зоны - 9,5 кв.м.; Площадь помещения вспомогательного назначения-1 -5,2 кв.м.; Площадь помещения вспомогательного назначения-2-3,5 кв.м.; Площадь лоджии/балкона - 1,5*0,5+5,2*0,3=2,3 кв.м., где 0,5 и 0,3 - понижающие коэффициенты. То есть, в соответствии с п.1.5 Договора проектная общая площадь лоджии/балкона без применения понижающего коэффициента к данному виду помещения на момент заключения договора составляла 6,7 кв.м. (1,5+5,2=6,7). 12.10.2020г. истцы получили уведомления от Застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. В указанных уведомлениях, помимо информации о готовности объекта долевого строительства к передаче, указано также, что по сведениям органа технической инвентаризации общая площадь квартир изменилась: <адрес> увеличилась на 1,35 кв.м, и составляет 37,05 кв.м., в связи с чем, и на основании п. 3.3 Договора нам необходимо произвести доплату за 1,35 кв.м, увеличения площади <адрес> размере 60810,77 рублей; <адрес> увеличилась на 1,45 кв.м., и составляет 37,15 кв.м., в связи с чем, и на основании п. 3.3 Договора нам необходимо произвести доплату за 1,45 кв.м., увеличения площади <адрес> размере 65315,27 рублей. В соответствии с п.3.3 Договора в случае, если общая площадь Объекта в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ по результатам технической инвентаризации окажется больше более чем на 1кв.м., общей проектной площади, указанной в п.1.5 настоящего Договора, может быть произведен перерасчет цены Договора. Если общая площадь Объекта строительства изменится менее чем на 1 кв.м., проектной площади, то цена договора является твердой и не может быть изменена, перерасчет цены договора не производится. Однако, проектная общая площадь квартир изменилась менее чем на 1 кв.м.: по <адрес> - увеличилась на 0,3кв.м.; по <адрес> - увеличилась на 0,4кв.м., что не соответствует информации, которую сообщил ответчик в уведомлениях о готовности объекта к приему-передачи и требовании о необходимости произвести доплату за увеличение площади. Согласно экспликации к поэтажному плану строения по квартирам № и № в строке «лоджия» в столбце № площадь по внутреннему обмеру в квадратных метрах, в т.ч. площадь балконов, лоджий, террас, веранд составляет 6,7кв.м. Из поэтажного плана квартир № и №, являющегося неотъемлемой частью технико-экономического паспорта на домовладение, также видно, что холодное помещение является балконом (выступает за часть фасада жилого дома и несущих конструкций); а площадь балкона составляет 6,7кв.м. Таким образом, площадь лоджии/балкона, указанная в п.1.5 Договора при его заключении в размере 6,7кв.м., (без применения понижающего коэффициента) и в разделе экспликации технико-экономического паспорта на домовладение по квартирам № и №, сделанного после введения объекта в эксплуатацию, в размере 6,7кв.м., не изменилась. Однако полагают, что Застройщик произвел в одностороннем порядке перерасчет площади квартиры с применением коэффициента стоимости квадратного метра, предусмотренного для лоджии (0,5), вместо балкона (0,3). Каких-либо дополнительных соглашений по изменению технических параметров Объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, истцы не подписывали. Заключая договор ДДУ, Застройщик в характеристиках объекта строительства указал общую площадь - 35,7кв. метров, что отражено в приложении № к договору ДДУ, а также в Проектной декларации. С момента заключения договора никаких изменений в Договор не вносились и ответчик, требуя произвести доплату за увеличение площади, не предлагает и не намерен заключать соответствующее дополнительное соглашение к договору, о чем сообщал специалист застройщика при личной встрече. В уведомлении Застройщик сообщает об увеличении общей площади квартиры, что для участника строительства (истца) является существенным. Таким образом, застройщиком незаконно предприняты действия с целью необоснованного увеличения цепы договора и сокрытия данных доходов, не проводя официальные взаимоотношения в договорные рамки, что также влияет на участника строительства, так как сумма доплаты является существенной и вместе с ценой Договора может быть предъявлена к налоговому вычету. На этапе строительства Застройщик указывая в договоре долевого участия, что в квартире будет балкон, а не лоджия, сознательно ввел участника строительства (истцов) в заблуждение.

Строительство объектов осуществляется на основании проектной и строительной документации, разрешения на строительство. Соответственно Застройщик перед началом строительства объекта знает, какой тип помещения он строит, так как строительство балкона и строительство лоджии имеет различное конструктивное решение и организовывается по проектной документации. Истцы трижды обращались с офис продаж и офис выдачи ключей за передачей им объекта, однако им сообщают, что в связи с увеличением площади, необходимо сначала произвести доплату за квартиры и только после этого их передадут и выдадут ключ, а в случае, если истцы не произведут доплату в течение двух месяцев с даты получения уведомлений, то застройщиком будет составлен акт приема-передачи в одностороннем порядке, с указанием в нем об обременении жилого помещений в связи с не полной его оплатой. Обуславливая передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве обязательным внесением дополнительного платежа, Застройщик нарушает права Участника ДС как потребителя. В связи с указанными действиями Застройщика по изменению в одностороннем порядке подлежащего применению понижающего коэффициента к балкону (вспомогательному холодному помещению), и уведомлении истцов о необходимости произведения доплаты за увеличение площади <адрес> размере 60810,77 рублей, и <адрес> размере 65315,27 рублей, ответчик неправомерно отказывается подписать с ними акт приема-передачи объекта долевого строительства и вручить (передать) ключи от квартир № и № до момента внесения доплаты за увеличенную площадь. Указанные действия Застройщика влекут для истцов значительные негативные последствия, материальный и моральный ущерб, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3 поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, представили уточнения исковых требований, в которых просили установить не подлежащей доплату за фактически установленную общую площадь квартир №, 484, расположенных по адресу: <адрес>, ул.им.Евгении Жигуленко, 13, строение (корпус) №; обязать ответчика передать истцам по Акту приема-передачи указанных квартир; взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на экспертизу в размере 16000 рублей, неустойку в размере 49663,70 рублей, расходы по арендной плате за период с 15.10.2020г. по 15.04.2021г. в размере 72000 рублей, убытки в размере ежемесячной арендной платы в размере 12000 рублей за период с 16.04.2021г. по день фактического исполнения обязательств по передаче квартир, расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей в пользу каждого истца, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы по оплате коммунальных услуг по состоянию на 01.10.2021г.; привлечь ответчика к административной ответственности по ст.14.28 КоАП РФ; признать незаключенной регистрацию ипотеки на указанные квартиры.

Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать, представил письменный отзыв, в котором указал, что общими условиями п.п. 1.6, 1.7, 1.8 определено, что проектная общая площадь жилого помещения с холодными помещениями - общая полезная площадь всех помещений Объекта долевого строительства, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, плюс площадь лоджий, террас, балконов с понижающим коэффициентом, рассчитанная по проектной документации. Проектная общая площадь жилого помещения с холодными помещениями применяется по соглашению Сторон в целях определения Цены договора при его подписании. При этом, фактическая общая площадь жилого помещения с холодными помещениями - общая полезная площадь всех помещений Объекта долевого строительства, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, плюс площадь лоджий, террас, балконов с понижающим коэффициентом, рассчитанная по данным обмеров, выполненных организациями по технической инвентаризации либо кадастровым инженером. Фактическая общая площадь жилого помещения с холодными помещениями применяется по соглашению Сторон в целях определения Цены договора при подписании Акта приема-передачи. Согласно п. 1.8 Договора долевого участия окончательная площадь и номер Объекта долевого строительства определяется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и будет указана в передаточном акте или ином документе о передаче Объекта долевого строительства. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ от 11.09.2020г., жилой дом введен в эксплуатацию и соответствует требованиям действующего законодательства. Застройщик в силу своей экономической деятельности не обладает правами и полномочиями на выполнение работ по технической инвентаризации объектов капитального строительства, в связи с чем, с ООО «БТИ №» заключен договор на выполнение работ, в число которых входит и обмеры объекта долевого строительства с входящими в его состав помещениями. В свою очередь, специалисты ООО «БТИ №» обладают достаточными и необходимыми познаниями в области технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства, их заключения, выраженные в технико-экономических паспортах на помещения многоквартирного дома, легли в основу произведенных расчетов. Доводы истцов, основанные на заключении эксперта №-ЗС от 03.03.2021г., ООО «СК «ПОБЕДА-К» находит несостоятельными, поскольку заключение эксперта не учитывает архитектурные и конструктивные особенности объекта капитального строительства, при этом эксперт руководствуется исключительно документацией, предоставленной истцами. Технико-экономический паспорт и договор долевого участия не отражает полной конструктивной особенности объекта долевого строительства. Действующая нормативная база не содержит четкого определения как балкона, так и лоджии. Указанные понятия используются в пунктах 3.2, 3.15 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», согласно которым балконом является выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, которая может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает, в то время как лоджия является помещением, встроенным в здание или пристроенным к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

При этом, указанный нормативный акт не ставит в зависимость наличие несущей стены или перегородки. Лоджия может быть как встроенная в здание, так и пристроенная (что относится к настоящему спорному случаю).

Результаты досудебной экспертизы приняты экспертом без учета указанных обстоятельств. Тем самым, при проведении обмеров квартир, в том числе, принадлежащих истцам, специалистами ООО «БТИ №» правомерно и обоснованно указаны холодные помещения, входящие в состав квартир № и №, в качестве лоджий. Пунктом 3.3 Договоров долевого участия определено, что в случае, если общая площадь Объекта долевого строительства в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ по результатам технической инвентаризации окажется больше более чем на 1- (один) кв. м. общей проектной площади, указанной в п. 1.5. настоящего Договора, перерасчет Цены Договора, указанной в п.3.2 Договора, доплата/возврат полученных от Участника долевого строительства средств может быть произведена из расчета стоимости за 1кв.м. Если общая площадь Объекта долевого строительства по результатам технической инвентаризации изменится менее чем на 1кв.м., общей проектной площади, то цена Договора является твердой и не может быть изменена, перерасчет Цены Договора не производится. Стороны договорились о том, что изменение площади ровно на один квадратный метр, в ту или иную сторону, возмещению не подлежит. Заказными письмами 26.09.2020г. истцам направлены уведомления, в которых им сообщено о завершении строительства, необходимости принятия квартир, и о последствиях непринятия Участниками долевого строительства Объекта долевого строительства в установленные сроки, а также произвести доплату за увеличение площади квартир. Руководством Застройщика, с учетом последствий пандемии, принято решение о перерасчете сумм задолженностей всем участникам долевого строительства. Сумма доплаты истцам снижена, а именно: за увеличение площади на 1,35 кв.м., <адрес> доплата составила 13513,50 рублей вместо 60810,77 рублей, а за увеличение площади на 1,45 кв.м., <адрес> доплата составила 18018,01 рублей, вместо 65315,27 рублей. Неоднократные попытки и вызовы истцов не увенчались успехом, ввиду чего ДД.ММ.ГГГГ жилые помещения были переданы истцам в одностороннем порядке с обременением в пользу Застройщика. На основании ч.6 ст.16 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за истцами зарегистрировано право собственности на <адрес>№. О необходимости получить ключи от квартир истцам сообщалось неоднократно, однако с их стороны никаких действий не предпринималось для получения принадлежащей им собственности. Доводы истцов о том, что ответчик в одностороннем порядке изменил стоимость Договоров ООО «СК «ПОБЕДА-К» находит необоснованными, поскольку на основании п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Представитель третьего лица ООО «БТИ №» - ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать. В представленном отзыве указала, что площадь квартиры для целей кадастрового учета определялась в соответствии с Приказом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места. Техническая инвентаризация проведена на основании Приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». Площадь квартиры рассчитана в соответствии с Приказом №П/0393 п.п.12 и 12.1 «Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные». Кроме того, согласно Приказу Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ№ п.3.36 Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Также, в соответствии с п.12.3 Приказа №П/0393 «Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются)». Таким образом, расчет произведен верно и в полном объеме.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение участников процесса, оценив представленные доказательства, пришел к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу п.9 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

При применении Закона РФ «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь ввиду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность, и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Как установлено в судебном заседании, между ООО «Строительная компания «Победа-К» (Застройщиком) и ФИО3, ФИО2 (Участниками долевого строительства) заключены договоры №-ЕЖ/Л2 и №-ЕЖ/Л2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договоров, Застройщик взял на себя обязательства выполнить строительство многоквартирного дома «Многоквартирный жилой Дом II этап строительства (Дом) Литер 2», а Участники долевого строительства, обязались уплатить цену Договора, в порядке, и сроки, согласно условиям Договора, и принять Объект долевого строительства, при условии получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.

Так, Предметом Договора №-ЕЖ/Л2 от ДД.ММ.ГГГГ является 1-комнатная квартира, строительным номером 483, проектной площадью, с учетом холодных помещений - 35,7 кв.м., проектной площадью, без учета холодных помещений - 33,4 кв.м.; Предметом Договора №-ЕЖ/Л2 от ДД.ММ.ГГГГ является 1-комнатная квартира, строительным номером 484, проектной площадью, с учетом холодных помещений - 35,7 кв.м., проектной площадью, без учета холодных помещений - 33,4 кв.м.

Цена каждого Договора, установлена п.3.2 в размере 1608107 рублей, исходя из стоимости 1кв.м. общей проектной площади жилого помещения в размере – 45045,01 рублей.

В силу ч.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 настоящего Федерального закона.

Общими условиями п.п.1.6, 1.7 Договоров №-ЕЖ/Л2 и №-ЕЖ/Л2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, определено, что проектная общая площадь жилого помещения с холодными помещениями - общая полезная площадь всех помещений Объекта долевого строительства, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, площадь лоджий, террас, балконов с понижающим коэффициентом, рассчитанная по проектной документации.

Проектная общая площадь жилого помещения с холодными помещениями применяется по соглашению Сторон в целях определения Цены договора при его подписании. При этом, фактическая общая площадь жилого помещения с холодными помещениями - общая полезная площадь всех помещений Объекта долевого строительства, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, площадь лоджий, террас, балконов с понижающим коэффициентом, рассчитанная по данным обмеров, выполненных организациями по технической инвентаризации либо кадастровым инженером.

Фактическая общая площадь жилого помещения с холодными помещениями применяется по соглашению Сторон в целях определения Цены договора при подписании Акта приема-передачи.

Согласно п.1.8 Договоров долевого участия, окончательная площадь и номер Объекта долевого строительства определяется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и будет указана в передаточном акте или ином документе о передаче Объекта долевого строительства.

Суд полагает, что, подписывая договор, истцы приняли на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры, произвести доплату денежных средств. Подобные условия договора не противоречат положениям Закона об участии в долевом строительстве.

Истцами оплачена цена Договоров, исходя из указанной площади объектов в размере 1 608 107 рублей, за каждый Объект.

Таким образом, при заключении Договоров, сторонами согласована проектная площадь Объектов, которая составляет 35,7кв.м, а также цена Договоров, и предусмотрены возможности ее изменения, исходя из стоимости квадратного метра 45 045,01 рублей, в случае фактического изменения общей площади Объекта.

На основании п.7.2 Договоров, предполагаемый срок передачи Объекта долевого строительства Участнику, установлен – до 28.02.2021г. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче Объекта долевого строительства, уведомив Участника об этом, не позднее, чем за один месяц.

Из материалов дела следует, что соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ от 11.09.2020г. «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями на участке с кадастровым номером 23:43:0129001:24958 в <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.Евгении Жигуленко», расположенный по адресу: <адрес>, ул.им.Евгении Жигуленко, 13, корпус №, введен в эксплуатацию, досрочно, до истечения срока, установленного в Договорах долевого участия.

На основании договора подряда № от 05.06.2019г., заключенного между ООО «Строительная компания «Победа-К» и ИП ФИО9, являющейся директором ООО «Бюро технической инвентаризации №», на выполнение кадастровых работ, выполнены обмеры, в том числе, спорных Объектов долевого строительства, с входящими в его состав помещениями.

Проведение обмеров квартир, для кадастрового учета, осуществляется с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

Площадь квартир, для целей кадастрового учета, определялась в соответствии с Приказом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

Техническая инвентаризация проведена на основании Приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Площадь квартиры рассчитана в соответствии с Приказом №П/0393 п.п.12 и 12.1 «Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Согласно Приказу Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», п.3.36 Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

В соответствии с п.12.3 Приказа №П/0393, расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

Для определения обстоятельств дела, имеющих юридическое значение при разрешении спора, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Многофункциональный центр экспертиз».

Согласно заключению эксперта №.08-21 от 16.08.2021г. установлено, что помещения № в <адрес>№, расположенных по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.Евгении Жигуленко, 13/1, имеют признаки как лоджии, так и балкона, что не позволяет однозначно определить тип исследуемого помещения.

В соответствии с п.3.2, п.3.15 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» балконом является выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, которая может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает, в то время как лоджия является помещением, встроенным в здание или пристроенным к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Помещение № квартир № и № представляет собой пристроенную часть на всю высоту этажа, имеющую стены с трех сторон и ограждение с открытой стороной, выполненное с остеклением, что относит данное помещение к лоджии, при этом данное помещение выступает за пределы стены фасада, не опираясь на несущие стены, что является признаком балкона, то есть является выносной конструкцией.

Каких-либо однозначно определяющих типовую принадлежность признаков исследуемого помещения № к лоджии либо к балкону экспертом не установлено.

Таким образом, с учетом архитектурно-планировочных и конструктивных решений, примененных при возведении объекта капитального строительства <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.Евгении Жигуленко, 13/1, достоверно и точно установить к какому виду помещений (лоджия, либо балкон) относится рассматриваемое помещение № не представляется возможным.

Кроме того, несмотря на наличие в действующей нормативно технической документации в области строительства различий в определении балкона и лоджии, как самостоятельных конструктивных элементов (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»), а также ГОСТ 25697-2018, который содержит лишь самостоятельные определения железобетонных плит балконов и лоджий, по всему тексту ФИО10 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий» не указывается на какие-либо различия в идентификационных признаках между балконом и лоджией. Данные обстоятельства не позволяют эксперту установить, является помещение № в квартирах № и №, расположенных по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.Евгении Жигуленко, 13/1, лоджией либо балконом.

Экспертом определена фактическая площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.Евгении Жигуленко, 13/1, без учета площади холодных помещений: жилая комната № (площадь 15,30 кв.м.) + коридор № (площадью 6,00 кв.м.) + кухня № (площадью 9,00 кв.м.) + санузел № (площадью 3,60 кв.м.) = 33,90 кв.м. Площадь холодного помещения в <адрес>, составляет 6,80 кв.м.

Также, экспертом определена фактическая площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.Евгении Жигуленко, 13/1, без учета площади холодных помещений: жилая комната № (площадь 15,30 кв.м.) + коридор № (площадью 5,90 кв.м.) + кухня № (площадью 9,00 кв.м.) + санузел № (площадью 3,60 кв.м.) = 33,80 кв.м. Площадь холодного помещения в <адрес>, составляет 6,70 кв.м.

Суд принимает во внимание данное заключение эксперта как надлежащее доказательство. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Оснований для назначения дополнительной, либо повторной экспертизы, судом не установлено.

Выводы эксперта, данные в заключении мотивированы, соответствует требованиям ч.2 ст.86 ГПК РФ, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, а само заключение выполнено экспертом, обладающим специальными познаниями в указанной области, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования.

Таким образом, данное заключение свидетельствует об отсутствии каких-либо различий в идентификационных признаках между балконом и лоджией, в связи с чем, доводы истцов о введение их Застройщиком в заблуждение, относительно того, что вместо балкона, в настоящее время указано лоджия, являются несостоятельными.

На основании п.3.3 Договоров долевого участия, определено, что в случае, если общая площадь Объекта долевого строительства, в результате возникновения неизбежной погрешности, при проведении строительно-монтажных работ, по результатам технической инвентаризации окажется больше более чем на 1(один) кв.м. общей проектной площади, указанной в п.1.5 настоящего Договора, перерасчет Цены Договора, указанной в п.3.2 настоящего Договора, доплата/возврат полученных от Участника долевого строительства средств может быть произведена из расчета стоимости за 1кв.м. Если общая площадь Объекта долевого строительства по результатам технической инвентаризации изменится менее чем на 1кв.м., общей проектной площади, то цена Договора является твердой и не может быть изменена, перерасчет Цены Договора не производится. Стороны договорились о том, что изменение площади ровно на один квадратный метр, в ту или иную сторону, возмещению не подлежит.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, в результате произведенных замеров, площадь <адрес> увеличилась на 1,35кв.м., площадь <адрес> увеличилась на 1,45кв.м.

Таким образом, в силу условий Договоров, истцы обязаны произвести доплату за увеличение площади каждой квартиры, исходя из стоимости 1кв.м. – 45045,01 рублей.

Учитывая, что факт увеличения общей площади спорных квартир, составил более чем на 1кв.м., по сравнению с проектной, установлен материалами дела, что повлекло за собой, в соответствии с условиями заключенных между сторонами договоров, возложение на истцов обязанности произвести доплату денежных средств, соответственно требования ООО «Строительная компания «Победа-К», о доплате стоимости Объектов строительства, являлись законными и обоснованными, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истцов об установлении данной доплаты не подлежащей, у суда не имеется.

Заказными письмами от 26.09.2020г. истцам направлены уведомления, в которых сообщено о завершении строительства, необходимости принятия квартир, и о последствиях непринятия Участниками долевого строительства Объекта долевого строительства в установленные сроки, а также произвести доплату за увеличение площади квартир.

Указанные обстоятельства истцами не оспариваются.

При этом, материалами дела подтверждается, что руководством Застройщика, с учетом последствий пандемии, принято решение о перерасчете сумм задолженностей всем участникам долевого строительства.

Так, сумма доплаты истцам снижена, а именно: за увеличение площади на 1,35кв.м., <адрес> доплата составила 13513, 50 рублей вместо 60810,77 рублей, а за увеличение площади на 1,45кв.м., <адрес> доплата составила 18018,01 рублей вместо 65315,27 рублей.

В соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч.4 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ срок, или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч.3 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ.

При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства, со дня составления, предусмотренных ч.6 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (п.1 ст.314 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Застройщик неоднократно извещал истцов о необходимости подписания Акта приема-передачи Объектов строительства, и доплаты по Договорам, однако, истцами данные требования проигнорированы, в связи с чем, 20.04.2021г. жилые помещения переданы истцам на основании односторонних Актов приема-передачи, с обременением в пользу Застройщика, и на основании ч.6 ст.16 Федерального закона №214-ФЗ, за ними зарегистрировано право собственности на <адрес>№.

Акты приема-передачи квартир направлены истцам и в установленном порядке на момент рассмотрения настоящего спора истцами не оспорены, что в свою очередь, свидетельствует о надлежащем исполнении ООО «Строительная компания «Победа-К» своих обязательств по Договорам долевого строительства и отсутствии нарушений прав истцов, как потребителей.

Требования истцов в части снятия обременения в виде ипотеки вышеуказанных квартир, удовлетворению не подлежат, поскольку судом установлена задолженность по оплате излишней площади.

Согласно ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Следовательно, ввиду наличия долга у истцов перед застройщиком, зарегистрированная ипотека в силу закона снятию не подлежит.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений прав истцов со стороны ответчика, действия застройщика являются законными, оснований для удовлетворения требований в части взыскания неустойки, штрафа, морального вреда, судебных расходов и убытков, являющиеся производными от основных требований, в удовлетворении которых судом отказано, также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 к ООО «Строительная компания «Победа-К» о признании действий застройщика незаконными, обязании устранить нарушения и защите прав потребителей - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.