Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки договора купли-продажи квартиры недействительной, о применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, о применении последствий недействительности (притворности) договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, путем возврата в собственность ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования своего доверителя поддержала и пояснила суду, что собственником <адрес> по <адрес><адрес> с ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО4, мать истца ФИО1. ДД.ММ.ГГГГФИО4 данную квартиру подарила ФИО1, как дочери. Вместе с тем, ФИО4 проживает в данной квартире до настоящего времени и производит оплату всех коммунальных услуг. Летом ДД.ММ.ГГГГ сын истицы – ФИО5 сообщил истице о том, что у него имеется большой долг, и поскольку наличных денежных средств не было, истицей было принято решение о продаже данной квартиры или об отмене на однокомнатную квартиру. С ДД.ММ.ГГГГ истица пыталась продать квартиру, но ничего не получилось. Сын истицы был знаком с ФИО7, сыном ответчицы, и. когда зашел разговор о деньгах, ФИО7 предложил дать денег, но с условием залога недвижимости. Деньги должна была дать мать ФИО7 – ответчик ФИО2, но с условием оформления залога квартиры в форме договора купли-продажи квартиры. ФИО1 согласилась на такие условия. После того, как были подготовлены тексты договора займа и купли-продажи квартиры, в МФЦ истица и ответчик подписали сначала договор купли-продажи, а после этого был подписан договор займа на сумму <данные изъяты>. Но денежные средства сама истица не получила, ФИО7 передал их сразу ФИО5, сыну истицы. Однако деньги по договору купли-продажи квартиры в размере <данные изъяты> не передавались. В договоре указано, что деньги переданы до его подписания, однако текст договора является обычным, сумма в размере <данные изъяты> указана в договоре с тем, чтобы не платить налоги. Вместе с тем, реальная стоимость данной квартиры не соответствует сумме договора. Кроме того, квартира не выбывала из владения истицы, в квартире до сих пор проживает мать истицы – ФИО4, которая и оплачивает коммунальные услуги. До момента обращения в суд ФИО2 требование об освобождении имущества к истице не предъявляла, как не предъявлялось требование и о возврате суммы займа. Сделка по договору купли-продажи квартиры является притворной сделкой, так как она прикрывает сделку договор залога квартиры. О притворности сделки свидетельствует указание в договоре займа о том, что спорная квартиры передается в залог. В соответствии с пунктом 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей истцу на праве собственности, стороны имели в виду, что фактически это залог в обеспечение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. Данное обстоятельство подтверждается и условиями договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, пунктом 2.3 которого предусмотрено, что указанная квартира (залог) в п. 1.3 переходит «Заимодавцу» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в собственность и будет находиться в собственности у «Заимодавца» до момента погашения «Заемщиком» всей суммы займа и процентов по сумме займа. В настоящее время истица предложила ответчице вернуть долг с процентами на общую сумму <данные изъяты>. Однако ФИО2 отказывается принимать указанную сумму и оформить передачу истице в собственность спорной квартиры, ссылаясь на то, что истица должна ей заплатить <данные изъяты>. Сумма, назначенная ФИО2, является завышенной и не основанной на условиях договора займа от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, отказом ответчицы ФИО2 принять возврат займа и надлежащим образом оформить переход к истцу права собственности на спорную квартиру нарушают имущественные права истца. Поэтому просит: 1) признать недействительным (притворным) договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; 2) применить последствия недействительности (притворности) договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, путем возврата в собственность ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; 3) погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, к ФИО2.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6, действующий на основании ордера и доверенности, исковые требования истца ФИО1 не признал и пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи спорной квартиры. Данный договор подтверждает, что волеизъявление сторон было направлено именно на оформление договора купли-продажи. Первоначально ФИО1 необходима была сумма только в размере <данные изъяты>, поэтому при заключении договора займа, были указаны гарантии по этому договору. Денежные средства по данному договору ответчиком были преданы истице. Однако затем ФИО1 понадобились еще денежные средства, в общей сложности ФИО1 необходимо было <данные изъяты>, поэтому между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры за <данные изъяты>, которые ФИО2 также передала ФИО1, что подтверждается условиями договора. Реально складывающаяся ситуация привела к тому, что цена договора составила <данные изъяты>, поскольку за более высокую цену истица продать спорное жилое помещение не имела возможности. Кроме того, из пункта 5 договора купли-продажи следует, что данный договор также имеет силу акта приема-передачи. Истице, как сотруднику МФЦ был известен порядок и последствия заключения сделки. При этом при регистрации данной сделки, специалист, который принимал документы для регистрации сделки, задавал вопрос о произведенных выплатах по договору купли- продажи. Более того, в ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ истец не оспаривала этот договор купли-продажи квартиры, и только сейчас ставит его под сомнение. Полагает, что оспаривание сделки купли-продажи квартиры, говорит о злоупотреблении правом со стороны истца. На момент оформления сделки купли-продажи, истец по адресу спорного жилья не проживала, поэтому доводы истца о том, что она из данной квартиры не выселялась, являются недостоверными, так как она в спорное жилое помещение и не вселялась. В настоящее время истец проживает по другому адресу. Поэтому признание договора купли-продажи притворной сделкой, являются безосновательными, и не подлежащими удовлетворению. Также просит применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, ссылаясь на то, что сделка, заключенная между ФИО1 и ФИО2 является сделкой оспоримой, в соответствии с частью 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Таким образом, по мнению представителя, истцом ФИО1 при подаче искового заявления был пропущен срок обращения в суд, поскольку о якобы нарушении своего права истцу стало известно еще ДД.ММ.ГГГГ, то есть при добровольном заключении договора купли-продажи квартиры, уважительных причин пропуска срока у истца не имеется, а доказательств обратного истцом не представлено. Поэтому просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Выслушав пояснения сторон, заслушав показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании Договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ФИО4<данные изъяты>

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, как заемщиком с одной стороны, и ФИО2, как займодавцев с другой стороны, был заключен договор займа денежных средств, в соответствии с пунктом 1.1. которого ФИО2, как займодавец, предоставила ФИО1, как заемщику, сумму займа в размере <данные изъяты><данные изъяты>

При этом пунктом 2.4. указанного договора стороны предусмотрели, что порядок погашения суммы займа и процентов по сумме займа будет оговариваться между заемщиком и займодавцем в устной форме.

Факт заключения указанного выше договора стороны признали и не оспаривали.

Установлено также, что в тот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, заключен договор купли-продажи принадлежащей истице квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.12). В соответствии с пунктом 3 договора квартира по согласованию сторон продана за <данные изъяты>, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, номер регистрации № (л.д.12 – оборотная сторона).

В обоснование заявленных требований о признании недействительной (притворной) сделкой – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истица ФИО1 ссылается на то, что цели, характерной для данной сделки стороны не преследовали, реальной целью сторон было обеспечение исполнения заемного обязательства, то есть, по мнению истицы, договор купли-продажи квартиры прикрывает договор залога квартиры.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление фактических отношений между сторонами и установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

При этом, следует учесть, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом следует учесть, что существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

Согласно пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ).

Суд приходит к выводу о том, что требование ФИО1 о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи квартиры, заключенного между истцом и ответчиком, является обоснованным, поскольку фактически оспариваемая сделка была заключена с целью прикрытия договора залога в обеспечение исполнения ФИО1 заемного обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт притворности оспариваемой сделки – договора купли-продажи квартиры подтверждается следующими обстоятельствами.

Пунктом 1.3. Договора займа от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа (<данные изъяты> – пункт 1.1. договора займа), заемщик, то есть ФИО1, предоставляет в залог имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

При этом из пункта 2.3 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанная квартира (залог) в п.1.3., переходит «займодавцу», то есть ФИО2, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в собственность и будет находиться в собственности у «займодавца» до момента погашения «заемщиком» всей суммы займа и процентов по сумме займа.

Пунктом 2.4. стороны также предусмотрели, что после выплаты всей суммы займа и процентов по сумме займа «займодавец», то есть ФИО2, обязалась не уклоняться от сделки по переходу права к «заемщику» и заключить договор купли-продажи или договор дарения по переходу права к «Заемщику».

Таким образом, в договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ стороны специально оговорили условие о залоге именно спорной квартиры. Причем стороны предусмотрели оформление залога квартиры в виде заключения договора купли-продажи квартиры, а после исполнения заемщиком условий договора займа, предусмотрели порядок перехода спорной квартиры снова в собственность заемщика.

Более того, доводы истца об отсутствии у неё намерения продавать спорное жилье подтверждаются также тем, что стоимость квартиры, указанная в договоре от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, не соответствует её действительной рыночной стоимости на указанную дату. В частности, согласно представленной истцом в материалы Отчета № эксперта-оценщика ООО «РЕГИОН» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты><данные изъяты>

При этом не могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика ФИО2 - ФИО6 о том, что данный отчет не подтверждает стоимость квартиры, поскольку, по его мнению, при сравнительном подходе оценщиком принималась во внимание стоимость двухкомнатных квартир, в то время как спорная квартира является трехкомнатной.

Действительно, в отчете оценщика как аналоги объекта оценки приведены сведения о стоимости двухкомнатных квартир (л.д.176-177). Однако из данных сведений следует, что оценщиком взяты сведения о стоимости квартир, площадь которых приближена к площади оцениваемой квартиры, которая, согласно технического паспорта, составляет 65,9 кв.м.

При этом, в соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, ответчик не был лишен возможности представить в суд иное заключение, которое бы опровергало или ставило под сомнение выводы, указанные в представленном истцом отчете о рыночной стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Однако иной отчет ответчиком в суд не представлен.

Более того, свидетель ФИО7, сын ответчика ФИО2, показал в суде, что рыночная стоимость спорной квартиры на момент заключения сделки, составляла примерно <данные изъяты>.

Кроме того, несмотря на переход права собственности на спорный объект к ФИО2, последняя в указанную квартиру не вселялась, в том числе, до настоящего времени не вселилась, и таковых намерений не имела.

Установлено, что спорная квартира осталась во владении, пользовании истицы, которая продолжает осуществлять полномочия собственника жилого помещения. Мать истицы ФИО1 – ФИО4 по-прежнему проживает и зарегистрирована в указанной квартире, фактическая передача объекта недвижимости ФИО2, освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истице и её матери, передача ключей от жилого дома не производилась. ФИО2 с требованием о выселении матери истицы из указанной квартиры не обращалась.

То обстоятельство, что ФИО4, являющаяся матерью истицы ФИО1, после заключения оспариваемого договора купли-продажи продолжает проживать в спорной квартире, с регистрационного учета в добровольном порядке не снялась, подтверждается сведениями управляющей компании ООО «ЕВГРИФ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> Более того ФИО4 до настоящего времени значится как собственник спорной квартиры. Также именно ФИО4 до настоящего времени несет бремя содержания квартиры, что подтверждается квитанциями об уплате коммунальных платежей <данные изъяты>

Кроме того, из пункта 8 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что «покупатель», каковым являлась ФИО2, до заключения настоящего договора осмотра указанную квартиру и ей известны качественная характеристика и правовой режим имущества.

Вместе с тем, из показаний свидетеля ФИО7 следует, что его мать ФИО2 до заключения договора купли-продажи квартиру не осматривала.

Также, в пункте 3 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Однако документ, подтверждающий передачу ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи истцу ФИО1, как продавцу, за проданную квартиру не составлялся.

С учетом изложенного выше, суд считает, что при заключении спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, обеспечить исполнение обязательств ФИО1, как заемщика, путем передачи ФИО2 принадлежащей истцу квартиры в залог. При этом, заключив оспариваемую сделку, стороны достигли желаемых результатов.

Таким образом, указанные выше обстоятельства подтверждают доводы истца о том, что между ней и ответчиком ФИО2 сложились отношения займодавца и заемщика с обеспечением займа в виде залога квартиры, переданной истцом ответчику по договору купли-продажи, а потому исковые требования ФИО1 о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2, и о применении последствия недействительности (притворности) договора купли-продажи квартиры путем возврата в собственность истца квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

При этом, суд считает, что в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае необходимым является применение последствий недействительности сделки: к сделке, которую стороны имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, а именно: в части установления в отношении вышеуказанной квартиры обременения в виде залога в пользу ФИО2 в обеспечение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>, поскольку к указанной сделке - договору залога, которую стороны действительно имели ввиду, подлежат применению относящиеся к ней правила.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, в данном случае, решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, к ответчику ФИО2.

При этом, не подлежит удовлетворению заявление представителя ответчика ФИО2 – ФИО6 о применении пропуска срока исковой давности, который, по мнению представителя ответчика, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет один год.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относятся мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Поэтому к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Учитывая, что исковое заявление подано истцом ФИО1 в суд ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности по требованиям истца о признании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ничтожным по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя считать пропущенным.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным (притворным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны.

Применить последствия недействительности (притворности) договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, путем возврата в собственность ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, к ФИО2.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о залоге квартиры по адресу: <адрес>, на сумму <данные изъяты>, на срок до полного погашения задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, с указанием залогодержателем ФИО2, залогодателем – ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через <адрес> районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

председательствующий –