Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите, в помещении суда, гражданское дело по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок,

у с т а н о в и л :

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент) обратился в суд с вышеназванными исковыми требованиями, ссылаясь на следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №) сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение которого установлено: <адрес>. Земельный участок был предоставлен для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанный земельный участок состоит в государственной собственности, право на который не разграничено. Департаментом ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен выезд на земельный участок. В ходе обследования было установлено, что арендатор к освоению земельного участка не приступил, строительство не начато. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было вручено предписание об устранении нарушения условий договора аренды, а также было предложено в случае неисполнения предписания расторгнуть договор аренды. До настоящего времени земельный участок ответчиком по акту приема – передачи не передан, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка не подписано.

Просит суд расторгнуть договор аренды №) от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, местоположение которого установлено: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Обязать ответчика возвратить по акту приема – передачи земельный участок, местоположение которого установлено: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. в состоянии пригодном для его дальнейшего использования, путем демонтажа любых расположенных на нем объектов, за счет ответчика.

Впоследствии представителем истца исковые требования были уточнены, просит суд расторгнуть с ФИО1 договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, местоположение которого установлено: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Обязать ФИО1 возвратить по акту приема – передачи земельный участок, местоположение которого установлено: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. в состоянии пригодном для его дальнейшего использования, путем демонтажа любых расположенных на нем объектов, за счет ответчика.

В судебное заседание представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности в судебное заседание не явилась, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Из пояснений, данных в предыдущем судебном заседании следует, что в соответствии с п. 4 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не использование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В силу правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении от 23.12.2008 года № 8985/08, исходя из положений ст. 35 ЗК РФ не допускает необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Оценив действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренды, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением устранить допущенные нарушения и расторгнуть договор аренды земельного участка. Основанием направления уведомления явилось то, что земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ не используется истцом в соответствии с целевым назначением данного участка, предусмотренным договором аренды. Представленные ответчиком документы не свидетельствуют ни о наличии строительства, ни о его завершении. Пунктом 4 ст. 36.6 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 данной статьи случаях при совокупности нескольких условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 – 30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. В данном случае оснований для продления договора не имеется. Также согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов. Таким образом, арендатор, нарушивший установленную законом обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка, не вправе требовать возобновления арендного обязательства иначе как на торгах. Ответчик к строительству объекта капитального строительства не приступил, цель договора аренды в период срока его действия не достигнута. Наличие фундамента на земельном участке не является основанием для продления срока действия договора аренды земельного участка, поскольку объект не построен, цель договора аренды не достигнута. Кроме того, договор аренды на новый срок без проведения торгов может быть заключен при условии соблюдения следующих требований: наличия соответствующего заявления арендатора; подачи заявления о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия заключенного договора аренды; наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства. Ответчик с соответствующим заявлением в Департамент не обращался, фактическое возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства и окончание работ по его возведению документально не подтвердил.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, дополнительно пояснил, что он приступил к строительству только в ДД.ММ.ГГГГ году, так как у него имелись материальные трудности, его супруга была тяжело больна и все денежные средства расходовались на проведение реабилитационных мероприятий. Строительство индивидуального жилого дома им ведется. Разрешение не строительство было ему выдано ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ им заключен договор строительного подряда на строительство жилого дома. В начале ДД.ММ.ГГГГ года на земельном участке был возведен фундамент. Расположенные на земельном участке киоски используются им для хранения строительных материалов. Для оформления документов на объект незавершённого строительства он обратился в Департамент для получения справки о договоре аренды земельного участка, однако ответ ему предоставлен не был. Вопреки доводам истца, в его случае имеется необходимая совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно – заявление, свидетельствующее о его желании продолжить использование земельного участка на условиях договора аренды подано им до истечения срока ранее заключенного договора аренды - в начале ДД.ММ.ГГГГ года, тогда как срок действия договора аренды истекал ДД.ММ.ГГГГ; иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение данного земельного участка; ранее заключенный договор аренды земельного участка с ним не расторгался по основаниям указанным пп. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ.

Представитель ответчика ФИО3, допущенная к участию в деле в порядке ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании исковые требования не признала, дополнительно пояснила, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику на праве аренды в ДД.ММ.ГГГГ году. В последующем срок действия договора был продлен. В ДД.ММ.ГГГГ года ответчик обратился в Департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды, однако ответ на данное обращение был направлен Департаментом только ДД.ММ.ГГГГ, получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, тогда как дата ответа указана ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ года ответчику было внесено предписание, согласно которого ФИО1 необходимо было принять меры к надлежащему исполнению договора аренды. Такие меры ответчиком были приняты, а именно ДД.ММ.ГГГГ разработан градостроительный план строительства индивидуального жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома. При этом в разрешении на строительство указан срок осуществления строительства – до ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ года заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Договор технологического присоединения был исполнен, что подтверждается актом выполнения технических условий и актом проверки. Данные действия ответчика свидетельствуют о намерении последнего достигнуть цели договора аренды земельного участка.

Выслушав пояснения ответчика ФИО1 и его представителя ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно п. 2 ст. 33 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137 – ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01.03.2015 года предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органами местного самоуправления городского округа.

Статьей 4 Федерального закона от 29.12.2014 года № 485-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам перераспределения полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации», статьей 10.1 Земельного кодекса РФ, пунктом 6.1 статьи 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 года № 184 – ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» предусмотрена возможность перераспределения полномочий в области земельных отношений между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, определенном частью 1.2 ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131 – ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

На региональном уровне принят Закон Забайкальского края от 24.12.2014 года № 1120 - ЗЗК «О перераспределении между органами местного самоуправления городского округа «Город Чита» и органами государственной власти Забайкальского края полномочия по предоставлению земельных участков на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена», согласно которому полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Чита» переданы Правительству Забайкальского края, которое в свою очередь постановлением от ДД.ММ.ГГГГ№ возложило исполнение данного полномочия на Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

Распоряжением главы администрации города № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предоставлен из земель поселений земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> сроком на ДД.ММ.ГГГГ года для проектирования и строительства индивидуального жилого дома (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского округа «Город Чита» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., для проектирования и строительства индивидуального жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ).

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО1 были заключены дополнительные соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№) (л.д. ). Пунктом 1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды земельного участка внесены изменения, а именно срок до ДД.ММ.ГГГГ заменен словами «сроком по ДД.ММ.ГГГГ года». Таким образом, срок аренды земельного участка ФИО1 был продлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением заместителя руководителя администрации городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ объекту присвоен новый адрес: <адрес>, земельный участок № (л.д. ).

На основании статьи 450 (пункт 2) ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно п. 3.2.1 Договора аренды арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, возводить строения и сооружения в установленном законом порядке, в соответствии с проектом застройки (л.д. ).

В силу п. 3.1.3 Договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в том числе при неиспользовании участка по целевому назначению (л.д. ).

В суде установлено, что договором аренды конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были, в связи с чем, требования Департамента указанные в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ), направленном в адрес ответчика о необходимости приступить к освоению земельного участка в месячный срок после получения данного письма являются неправомерными.

Вместе с тем, учитывая, что срок аренды спорного земельного участка истекал ДД.ММ.ГГГГ, ответчик до истечения срока действия договора аренды предпринял меры к использованию земельного участка в соответствии с его назначением.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением в администрацию городского округа «Город Чита» о выдаче разрешения на строительство (л.д. ). ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено разрешение на строительство (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением заместителя руководителя администрации городского округа № утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего ФИО1 на праве аренды, с целью строительства индивидуального жилого дома (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства комитета градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» утвержден градостроительной план земельного участка (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Антаго» заключен договор строительного подряда №. Предметом договора является строительство одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Срок окончания выполнения работ не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Из графика производства работ и акта выполненных работ следует, что в ДД.ММ.ГГГГ года проведены земляные работы, а с июля по ДД.ММ.ГГГГ года произведён монтаж фундамента (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «МРСК Сибири» и ФИО1 заключен договор № об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Согласно договора технологическое присоединение необходимо для электроснабжения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (л.д. ). Договор технологического присоединения был исполнен, что подтверждается актом выполнения технических условий и актом технической проверки/допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ МП ППАП бюро «Геоплан» подготовлен технический план объекта незавершенного строительства (л.д. ).

Доводы о неиспользовании ФИО1 земельного участка истец основывает на акте обследования сотрудниками Департамента земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого земельный участок огорожен забором; по целевому назначению не используется, строительство не ведется; на земельном участке размещены 2 нестационарных киоска, бетонные блоки, доски (л.д. ).

Однако при повторном обследовании земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок огорожен, на земельном участке размещены два нестационарных торговых киоска, фундамент, доски (л.д. ), что подтверждает доводы ответчика о начале строительства.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ (т.е. до истечения срока действия договора аренды) в соответствии с требованиями п. 4 ст. 36.6 ЗК РФ ФИО1 в адрес Департамента подано заявление о перерасчете арендных платежей, а также об отмене уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, которое было расценено истцом как заявление о продлении срока аренды земельного участка (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом в адрес ФИО1 направлен ответ на обращение о продлении срока действия договора аренды земельного участка и отмене уведомления об отказе от договора, согласно которого Департаментом отказано в удовлетворении заявления (л.д. ). При этом доводы стороны ответчика о том, что данный ответ был фактически направлен в его адрес лишь ДД.ММ.ГГГГ и получен им ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после истечения срока действия договора аренды земельного участка, представителем истца в суде не оспорены. Доказательств обратного суду представлено не было.

Таким образом, исходя из представленных доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок, поскольку в суде установлено, что до истечения срока действия договора аренды ответчиком предприняты меры к использованию земельного участка по целевому назначению, а именно получены необходимые разрешения для осуществления строительства, подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, заключены договор строительного подряда и технологического присоединения, строительство начато – возведён фундамент, что свидетельствует об осуществлении ФИО1 действий направленных на достижение цели договора.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к ФИО1 о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, местоположение которого установлено: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. и обязании ФИО1 возвратить по акту приема – передачи земельный участок, местоположение которого установлено: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. в состоянии пригодном для его дальнейшего использования, путем демонтажа любых расположенных на нем объектов, за счет ответчика – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Забайкальский краевой суд через Черновский районный суд г. Читы.

Судья И.В. Куклина

Решение в мотивированной форме изготовлено 24.01.2019 года.