Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Михальцовой Е. А. к ЗАО «ЮИТ ДОН», 3-е лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об обязании исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

Михальцова Е.А. обратилась в суд с иском к ЗАО «ЮИТ ДОН», 3-е лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ... между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого ответчик обязался в срок до ... построить многоквартирный дом по адресу: ... и передать истцу в собственность жилое помещение в указанном многоквартирном доме, а именно - трехкомнатную ..., расположенную на 3 этаже, общей площадью 83,7 кв.м., с учетом лоджии 90,3 кв.м. Истец обязался уплатить обусловленную договором цену – 3060000 рублей и принять квартиру по передаточному акту. Истцом данные обязательства были выполнены. Согласно п.4.2 договора передача квартиры истцу по передаточному акту должна быть осуществлена не позднее трех месяцев с момента получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома. Разрешение получено ответчиком .... В соответствии с условиями договора истец обязался принять квартиру в течение семи дней со дня получения уведомления от ответчика, при условии отсутствия в квартире дефектов и недоделок, которые в случае их наличия должны быть оформлены актом о несоответствии. ... истцу к осмотру была представлена ... в ..., в то время как предметом договора являлась .... В итоге истец согласился осуществить приемку ... соответствующей ... по условиям договора с ответчиком. После совместного осмотра квартиры был установлен ряд недостатков, в том числе - трещина в стене, в связи с чем истец квартиру по акту приема-передачи не принял, и между сторонами был составлен акт несоответствия от .... После повторного осмотра квартиры ..., недостатки ответчиком устранены не были, и квартира истцом принята не была, составлен повторный акт несоответствия. ... истец вновь был приглашен на осмотр квартиры, ему предложено подписать передаточный акт в редакции ответчика, в тексте которого были полностью неверно указаны паспортные данные истца, а также формулировка о том, что квартира полностью соответствует договору, проекту и требованиям СНиП, истец претензий к ответчику не имеет. Истец согласилась принять квартиру в ее фактическом состоянии, исключив указанную формулировку, но ответчик от подписания данного акта в редакции истца отказался, ключи от нее, техническую и правоустанавливающую документацию не передал. Ответчик также настаивает на том, что истец должен оплатить коммунальные услуги по указанной квартире за период, в течение которого квартира находится у ответчика. Таким образом, до настоящего времени полностью оплаченная истцом квартира незаконно удерживается ответчиком и истцу передана не была. ... в адрес истца поступило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором ответчик ссылается на то, что истец более 10 раз необоснованно уклонялся от приемки квартиры, на основании чего ответчик считает договор расторгнутым в одностороннем порядке. По мнению истца, ответчик незаконно в течение года удерживает квартиру, чем злоупотребляет своими правами, а также нарушает конституционное право истца на жилище, а также создает угрозу дальнейшего нарушения прав истца в случае совершения ответчиком гражданско-правовых сделок по распоряжению, отчуждению и обременению спорной квартиры.

На основании изложенного, истец просит суд признать за ней право собственности на ...«В», расположенную на третьем этаже, общей площадью 90,8 кв.м., обязать ответчика устранить дефекты и недостатки, отраженные в акте несоответствия от ....

В порядке ст.39 ГПК РФ истец от пункта второго исковых требований об обязании ответчика устранить дефекты и недостатки, отраженные в акте несоответствия от ..., отказалась, о чем имеется ее роспись в протоколе судебного заседания.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец уточнил заявленные требования, просил суд обязать ответчика исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве путем фактической передачи квартиры и совершения действий по регистрации ее права на квартиру в Росреестре.

Впоследствии истец вновь уточнила заявленные требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд обязать ответчика передать истцу акт приема-передачи, подписанный со стороны ответчика надлежащим лицом и заверенной печатью, технический паспорт и кадастровый паспорт на указанную квартиру.

Согласно протоколу судебного заседания от ... представитель истца уточнил исковые требования в части адреса месторасположения недвижимости, указав, что правильный адрес месторасположения спорного жилого помещения: ....

Истец Михальцова Е.В. не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители истца – Ермолаева О.В., действующая на основании доверенности от ..., и Михальцова И.А., действующая на основании доверенности от ..., в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить, дав аналогичные пояснения.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности от ..., Новиков С.В., в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, пояснив, что отсутствие передаточного акта не является доказательством отказа ответчика передать истцу спорную квартиру. Истец не представил ни одного доказательства, подтверждающего отказ ответчика передать спорную квартиру. Факт отказа истца от исполнения своих обязательств по приемке квартиры подтверждается письмами истца от ... и от ..., из которых следует, что истец отказывается подписать передаточный акт и требует выполнение не предусмотренных договором работ. После ... от истца поступали только устные отказы от подписания передаточного акта. Факт того, что ответчик не уклонялся от передачи спорной квартиры истцу, подтверждается уведомлением об окончании строительства. Письмо от ... также подтверждает факт предложения истцу принять квартиру и то, что истцу были разъяснены последствия неисполнения обязательства по приемке объекта долевого строительства. Претензия от ... также подтверждает тот факт, что ответчик в очередной раз предлагал истцу принять квартиру. Доказательством нежелания истца принять квартиру является составленный им, но не подписанный истцом передаточный акт от .... Таким образом, отсутствие подписанного сторонами передаточного акта является, по мнению ответчика, результатом неисполнения истцом обязанности по приемке квартиры, злоупотребление истцом своими правами и желанием истца получить материальную выгоду в виде выполнения ответчиком не предусмотренных договором участия в долевом строительстве от ... № работ, получения пени за просрочку передачи квартиры и нежеланием нести расходы на содержание спорной квартиры.

Представитель 3-го лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представив отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, копию решения направить в его адрес. Дело рассмотрено в отсутствие 3-его лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии).

Согласно ч.9 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применятся законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Отношения, возникшие между Михальцовой Е.А. и ЗАО «ЮИТ ДОН», регулируются Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Законом РФ «О защите прав потребителей» и иными нормативно-правовыми актами.

В судебном заседании достоверно и бесспорно установлено, что Михальцова Е.А. заключила с ЗАО «ЮИТ ДОН» договор № участия в долевом строительстве от ..., согласно п.1.1. которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ... а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять указанную квартиру по передаточному акту.

Согласно п.4.2 передаче застройщиком дольщику квартиры производится по передаточному акту не позднее трех месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что в марте 2010 года было завершено строительство дома, в связи с чем, ... в адрес Михальцовой Е.А. было направлено письмо о принятии квартиры, а также передаточный акт, содержащий условие, что дольщик не имеет к застройщику каких-либо претензий.

Как пояснили в судебном заседании представители Михальцовой Е.А., ..., после осмотра квартиры, последней был составлен акт осмотра квартиры, и было предложено ответчику устранить выявленные недостатки. ... после повторного осмотра квартиры, было установлено, что недоделки устранены не были, в связи с чем был составлен акт осмотра квартиры. ... она еще раз была приглашена на осмотр квартиры и ей было предложено подписать передаточный акт в редакции ответчика, в тексте которого были полностью неверно указанны ее паспортные данные, а также формулировка о том, что квартира полностью соответствует договору, проекту и требованиям СНиП, истец претензий к ответчику не имеет». Истец согласилась принять квартиру в ее фактическом состоянии, исключив вышеуказанную формулировку, но ответчик от подписания данного акта в редакции истца отказался, ключи от нее, техническую и правоустанавливающую документацию не передал. До настоящего времени полностью оплаченная истцом квартира, незаконно удерживается ответчиком и истцу передана не была. ... в адрес истца поступило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором ответчик ссылается на то, что истец более 10 раз необоснованно уклонялся от приемки квартиры, на основании чего ответчик считает договор расторгнутым в одностороннем порядке.

Согласно уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора от ... № ЗАО «ЮИТ ДОН» руководствуется п.4.6 договора участия в долевом строительстве от ... № и в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора.

В силу п.4.6 указанного договора при уклонении дольщика от принятия квартиры по передаточному акту в срок, установленный в п.п. 4.2, 4.3 договора или при отказе дольщика от принятии квартиры при отсутствии в ней дефектов или недоделок с отражением их в акте о несоответствии, застройщик вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, составить односторонний акт о передаче квартиры дольщику в порядке установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Решением Кировского районного суда ... от ... было установлено, что включение в условия договора п.4.6 договора, ущемляющего права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, поскольку п.4.6 не соответствует положениям ч.6 ст.8 Закона №214-ФЗ, предусматривающего, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч.4 ст.8 Закона №214-ФЗ срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч.5 ст.8 Закона №214-ФЗ), застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участника долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч.3 ст.8 Закона №214-ФЗ). Решение вступило в законную силу ....

В силу п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Более того, Закон №214-ФЗ предусматривает расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика только лишь в случае нарушения дольщиком срока уплаты цены договора более чем на 3 месяца, либо срока внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочки внесения платежей более чем три месяца (часть 6 ст.9).

Согласно справке ЗАО «ЮИТ ДОН» от ... №, по договору от ... № участия в долевом строительстве жилого дома, оплата Михальцовой Е.А. произведена полностью, претензий ЗАО «ЮИТ ДОН» по оплате к ней не имеет. Данный факт был также подтвержден представителем ответчика в судебном заседании, о чем имеется его роспись в протоколе судебного заседания.

В соответствии с п.6.1.8 договора № участия в долевом строительстве от ... застройщик обязан после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и полной оплаты дольщиком стоимости квартиры, обеспечить дольщику возможность оформления права общей долевой собственности на квартиру путем передачи дольщику необходимых для государственной регистрации права собственности документов.

Суду ответной стороной не были представлены доказательства того, что истец в нарушение закона отказывается принять спорный объект. Наоборот, истец готов был принять спорный объект с фактически выявленными в нем недостатками.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, требования истца об обязании ответчика передать ей акт приема-передачи, технический паспорт и кадастровый паспорт на спорную квартиру законны, обоснованны, а потому подлежат удовлетворению.

При этом суд обращает внимание на то, что согласно техническому паспорту жилого помещения (...) от ..., площадь данной квартиры составляет 88,1 кв.м., а не 90,8 кв.м. - как указал истец в своих заявленных исковых требованиях.

Что касается требования истца о признании права собственности на ... в в ..., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования. Основания данного вывода следующие.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающий факт его застройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что данный документ передается третьему лицу только один раз, а не с каждым договором долевого участия в строительстве. Факт передачи третьему лицу разрешения на ввод в эксплуатацию № от ... подтверждается приобщенной в судебном заседании Выпиской из ЕГРП, в соответствии с которой ...7 зарегистрировал свое право собственности на ... в .... Данный документ признан судом достоверным и соответствующим действительности.

В соответствии с частью 4 статьи 16 закона №214-ФЗ участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, законом установлено, что регистрация права собственности на объект долевого строительства производится по заявлению от участника долевого строительства.

На основании изложенного, требования истца о признании за ней права собственности на спорную квартиру незаконны, необоснованны, а потому удовлетворению подлежать не могут.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГПК РФ.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию уплаченная истцом госпошлина в размере 9210 рублей 25 копеек.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Обязать ЗАО «ЮИТ-ДОН» исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве № от ... по фактической передаче Михальцовой Е. А. ... в ..., расположенной на 3-м этаже, общей площадью 88,1 кв.м., с подписанием с Михальцовой Е. А. акта приема-передачи указанной квартиры, с передачей Михальцовой Е. А. технического паспорта и кадастрового паспорта на указанную квартиру.

В удовлетворении остальной части исковых требований Михальцовой Е. А. – отказать.

Взыскать с ЗАО «ЮИТ-ДОН» в пользу Михальцовой Е. А. сумму уплаченной госпошлины в размере 9210 рублей 25 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней.

Мотивированное решение составлено 22.08.2011 года.

Судья: