Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды, признании утратившей право пользования земельным участком, жилым домом, взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды жилого дома и земельного участка от 21 декабря 2019 года, расположенного по <адрес>, признании ответчика утратившей право пользования домом и земельным участком по указанному адресу, о взыскании денежных средств в размере 420 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 438 рублей 12 коп., судебных расходов в размере 5 634 рубля, расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 454 рубля 38 коп.

В порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом уточнены заявленные требования в части взыскания с ФИО3 арендной платы в размере 900 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 030 рублей 61 коп., указав, что задолженность по арендной плате в период с января 2020 года по сентябрь 2020 года включительно составляет 540 000 рублей. Кроме того, ответчик в январе 2020 года передала ФИО5 в счет обеспечительного взноса 180 000 рублей, что не противоречит пунктам 5.1, 5.2 договора аренды, которые устанавливают гарантийный депозит в общем размере 120 000 рублей. Гарантийный депозит в 120 000 рублей и арендная плата в 60 000 рублей составляют 180 000 рублей, которые не получил истец. Поскольку договор аренды не расторгнут, с ответчика также подлежит взысканию арендная плата с октября 2020 года по январь 2021 года в размере 240 000 рублей. Общая сумма долга по арендной плате составила 900 000 рублей (660 000 + 240 000).

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>. 21 декабря 2019 года между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен договор аренды жилого дома с земельным участком по указанному адресу, плата за аренду составляет 60 000 рублей в месяц. Передача в аренду жилого дома и земельного участка подтверждается актом сдачи-приемки дома от 27 января 2020 года. Ответчик не исполняет надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы, с января 2020 года на день подачи иска в суд арендная плата не вносилась. В адрес ответчика направлялась претензия с требованием об оплате задолженности по договору аренды от 21 декабря 2019 года с предупреждением о расторжении договора аренды в случае неуплаты. Арендатором был направлен ответ, в котором указано на устную договоренность о передаче полномочий арендодателя ФИО5 – супруге истца, с которой идет процесс расторжения брака. Между тем, никакой устной договоренности между сторонами о том, что истец делегировал свои полномочия собственника и арендодателя ФИО5 не было. Согласно условиям договора, арендная плата за жилой дом и земельный участок передается исключительно арендодателю. Задолженность за 8 месяцев составляет 420 000 рублей. Проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации составляют 5 438 рублей 12 коп. Поскольку ответчиком не исполняются условия договора аренды от 21 декабря 2019 года, арендная плата не вносилась более чем 2 раза в год, договор аренды подлежит расторжению. Также с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 7 454 рубля 38 коп., в виде расходов по отправке уведомления и расторжения договора в размере 134 рублей, а также расходы на составление искового заявления в размере 5 500 рублей. Руководствуясь положениями статей 12, 395, 619, 606, 614, 309, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Суду представлено заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, на иске настаивает. Ранее в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований. Дополнительно пояснила, что в соответствии с договором аренды от 21 декабря 2019 года ответчик обязалась вносить ежемесячно арендную плату в размере 60 000 рублей, однако, арендная плата истцу не поступала. Наличие нотариальной доверенности у ФИО5 не дает ей право на получение денежных средств за аренду от ответчиков. Общего хозяйства истец и третье лицо не ведут с декабря 2019 года, ФИО5 не действовала в интересах семьи. Дом был приобретен в период брака. Договор аренды был заключен фактически в период брака. В настоящее время дом свободен от проживания ответчика, однако, дата выселения истцу неизвестна. На сдачу дома в 2019 года истец не явился по причине того, что его не приглашали.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против заявленных требований, пояснив, что ее дочь ФИО4 нашла дом, который сдавался в аренду. Договор аренды был заключен с ФИО5 в 2019 году. С января 2020 года в доме проживала ФИО4 со своей семьей. Денежные средства передавались третьему лицу для передачи ежемесячно ФИО5 Дом освобожден 16 октября 2020 года, долгов по оплате коммунальных платежей и аренды не имеется. Ежемесячные платежи за аренду дома осуществлялись 26 числа. Страховой взнос в размере 180 000 рублей не возвращен. Истец знал о заключении договора аренды, знал об освобождении дома. В октябре 2020 года ФИО5 отключила дом от электроэнергии, требовала освобождения дома, спустя несколько дней дом был освобожден. Всего ФИО5 было передано в январе 2020 года 60 000 рублей в счет арендного платежа, 180 000 рублей – страховой взнос, всего 240 000 рублей. В феврале 2020 года – 60 000 рублей за февраль 2020 года, в марте 2020 года – арендный платеж за март в сумме 60 000 рублей. Арендный платеж за апрель 2020 года – 60 000 рублей. Арендный платеж за май 2020 года – 60 000 рублей. Арендный платеж за июнь 2020 года – 60 000 рублей. Арендный платеж 60 000 рублей за июль 2020 года. Арендный платеж в сумме 60 000 рублей за август 2020 года. Арендный платеж в сумме 60 000 рублей за сентябрь 2020 года. Всего 720 000 рублей.

Определением суда от 08 декабря 2020 года в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО5

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании пояснила, что 21 декабря 2019 года между ней и ФИО3 был заключен договор аренды дома. В декабре 2019 года от ФИО3 было получено 180 000 рублей в качестве страхового взноса, далее ежемесячно выплачивалась аренда в сумме 60 000 рублей. 16 октября 2020 года ответчик освободил дом. Все суммы, которые были получены ею, были получены в период брака с ФИО1 07 декабря 2020 года брак с истцом был расторгнут. Задолженности у ответчика по договору нет, причины обращения истца в суд с иском ей неизвестны. В действительности было подписано несколько договоров аренды в связи с тем, что были вычеркнуты из договора пункты 3,5. Все договоры аренды были подписаны истцом. Поскольку ФИО1 злоупотреблял спиртными напитками, то денежные средства получала она, погашая кредитные обязательства истца. При въезде в дом от ответчика были получены ею 60 000 рублей – арендная плата, 120 000 рублей – депозит. В феврале, марте, апреле, мае ежемесячно была также получена оплата по 60 000 рублей. 18 мая 2020 года ФИО1 подал документы на расторжение барка. В июне 2020 года направил ответчикам письмо о желании получать денежные средства на свою банковскую карту по спорному договору аренды. Ответчик получила письмо. 180 000 рублей были учтены в счет оплаты аренды за июль, август и сентябрь. В конце сентября ответчику было сообщено о выезде из спорного дома. В январе 2021 года узнала о нахождении иска в суде. Истец намеревался отказаться от иска. Все договоры аренды идентичны, подписаны 21 декабря 2019 года. В связи с тем, что истец был в состоянии алкогольного опьянения, в графе арендодатель указана ФИО5

Определением суда от 19 января 2021 года в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО4

В судебном заседании третье лицо ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что дом был необходим для проживания ее семьи с собакой. На объявление откликнулась ФИО5 Договор аренды был заключен между ФИО5 и ФИО3, поскольку ФИО5 были поставлены условия о наличии у арендатора в собственности недвижимого имущества. Договор аренды был заключен в январе 2020 года. Ежемесячно ФИО3 передавала денежные средства ФИО4 в счет оплаты арендных платежей, которые были переданы ФИО5 26 числа каждого месяца. Денежные средства, передаваемые ФИО5 по договору, принадлежали ФИО3 Задолженности по арендным и коммунальным платежам не имеется. Страховой взнос не был возвращен. Документы, подтверждающие передачу денежных средств, не составлялись, т.к. сложились дружеские отношения. Было подписано 2 договора аренды, поскольку заезд откладывался, были внесены изменения в сам договор. В период проживания ФИО5 могла в любое время приехать и проверить состояние дома, огорода. При проживании в доме поменяли ковровое покрытие на лестнице, т.к. его испортила собака. В сентябре 2020 года ФИО5 сообщила, что собака испортила газонную траву, требовала возмещения в размере 60 000 рублей. В сентябре 2020 года ФИО5 была передана плата за октябрь 2020 года. В октябре 2020 года по настоянию ФИО5 дом был освобожден, арендаторы выехали. ФИО5 обещала вернуть страховой взнос и оплату за октябрь в размере 180 000 рублей, однако, денежные средства не возвращены. Всего ФИО5 было передано 720 000 рублей. Платежи за электроэнергию, газ перечислялись безналичным путем ежемесячно ФИО5

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>, зарегистрированы на праве собственности за ФИО1 12 декабря 2012 года и 15 ноября 2002 года, соответственно, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31 июля 2020 года.

Решением мирового судьи судебного участка № судебного района г. Перми Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ брак, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ отделом записи актов гражданского состояния администрации Кировского района города Перми между ФИО1 и ФИО6 (П.) И.А., актовая запись №, расторгнут.

Апелляционным определением ....... районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ решение мирового судьи судебного участка № судебного района г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО5 о расторжении брака, оставлено без изменения.

В соответствии с договором аренды дома с земельным участком от 21 декабря 2019 года, заключенным между ФИО1 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование принадлежащий арендодателю на праве собственности жилой дом, а арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату и по окончании договора вернуть ему указанный дом. Дом предоставляется для проживания арендатора с семьей: ФИО4, П., П.1. Характеристики жилого дома, указанного в пункте 1.1: общая площадь дома 169,1 кв.м, дом расположен по <адрес> (пункты 1.1, 1.4 договора).

Согласно пункта 2, договор вступает в силу с 21 декабря 2019 года и действует до 01 февраля 2021 года. Если по окончанию срока действия договора аренды ни одна из сторон не изъявила желание его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях.

Передача жилого дома арендатору и возврат его арендодателю производится по актам сдачи-приемки дома, подписанными обеими сторонами. На момент передачи жилого дома в аренду в доме установлено техническое оборудование, бытовая техника и мебель, перечисленные в приложении № к договору (пункт 4).

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7 договора при подписании договора арендатор выплачивает ? часть гарантийного депозита в размере 60 000 рублей. Оставшаяся ? часть гарантийного депозита в размере 60 000 рублей вносится с момента фактической передачи дома от арендодателя арендатору. Факт передачи подтверждается актом сдачи-приемки дома (приложение №). Арендная плата за указанный в договоре дом на момент заключения договора устанавливается в размере 60 000 рублей. Потребленную электроэнергию, газ, интернет, телевидение арендатор оплачивает самостоятельно из своих денежных средств (согласно установленным счетчикам потребления). Арендная плата вносится с момента фактической передачи дома от арендодателя арендатору. Факт передачи подтверждается актом сдачи-приемки дома (приложение №). Арендатор оплачивает арендную плату не позднее 1 числа текущего месяца. При неуплате арендатором арендной платы в срок арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке. С целью обеспечения надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по договору в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами устанавливается дополнительный вид платежа – гарантийный депозит в размере одной арендной ставки за месяц, указанной в пункте 5.3. Данная сумма засчитывается в счет арендной платы за пользование домом за последний месяц аренды. В случае досрочного расторжения договора гарантийный депозит удерживается арендодателем в качестве штрафа и/или пени в части, соразмерной допущенным нарушениям, а арендатор уплачивает арендодателю все платежи, начисляемые до момента расторжения договора, и возмещает арендодателю все убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением своих прав и обязанностей по договору, в случае, если их размер превысил сумму гарантийного депозита. В противном случае гарантийный депозит подлежит возврату арендатору в срок не позднее 7 дней с даты расторжения договора. В случае пропуска арендатором сроков платежей арендодатель вправе удержать от суммы гарантийного депозита денежные средства в размере, соответствующем текущей задолженности по внесению арендной платы и платежей, одновременно уведомив арендатора о произведенном удержании. При этом арендатор обязан восполнить сумму гарантийного депозита до объеме 100% в срок не более 10 банковских дней с даты получения соответствующего уведомления арендодателя.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки. В случае нарушения арендатором пунктов 5.3, 5.5 договора начисляются пени в размере 1% от не выплаченных в срок сумм ща каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пени не допускается. Уплата штрафа (пени) не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств по договору (пункты 6.1, 6.2, 6.3 договора).

В случае если за месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявила о расторжении, договор считается заключенным на тех же условиях на следующие одиннадцать месяцев. Договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке: при использовании арендатором объекта не по указанному назначению; при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы в течение одного месяца. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки. Договор не может быть расторгнут в случае погашения арендатором задолженности по арендной плате и уплаты всех пеней и штрафов до фактического расторжения договора (пункты 7.1, 7.2 договора).

Стороны согласились с условиями договора, удостоверив согласие своей подписью.

Вместе с тем, в материалы дела представлен договор аренды дома с земельным участком от 21 декабря 2019 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, с дополнительной датой заключения договора на 26 января 2020 года, а также исключением из договора пунктов 3.5 и 5.4. Указанный договор аренды подписан ФИО5 с одной стороны (арендодатель) и ФИО3 с другой стороны (арендатор) 21 декабря 2019 года, содержит сведения о получении ФИО5 60 000 рублей в счет ? части гарантийного депозита, а также сведения о получении ФИО5 26 января 2021 года 60 000 рублей – ? части гарантийного депозита, 120 000 рублей – аренда за первый и последний месяц.

Согласно акта сдачи-приемки дома от 27 января 2020 года, являющегося приложением № к договору от 21 декабря 2019 года, ФИО1 осмотрен дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 169,1 кв.м. Подпись ФИО3 в акте отсутствует.

Претензией, направленной ФИО1, последний уведомил ФИО3 о необходимости обеспечения беспрепятственного доступа в дом в любое удобное время, о незамедлительном перечислении на счет арендной платы в сумме 240 000 рублей и 60 000 рублей – обеспечительный взнос. ФИО3 поставлена в известность, что в случае невыполнения условий по оплате по договору аренды в срок до 05 июня 2020 года, ФИО1 будет вынужден инициировать о расторжении договора аренды и освобождении жилого дома со взысканием неоплаченной арендной платы и процентов за пользование денежными средствами.

22 июня 2020 года в адрес ФИО1 со стороны ФИО3, было направлено письмо с напоминанием об устной договоренности о передаче полномочий получения арендной платы по договору аренды супруге ФИО5 Указано, что все денежные средства по договору оплачены в срок, на основании пунктов 5.1, 5.2 гарантийный депозит в размере двухмесячной арендной платы, на основании пункта 5.6 депозит за последний месяц аренды также уплачены. Право на осмотр жилого дома не более одного раза в месяц реализовано ФИО5 Сообщено, что при инициировании расторжения договора со стороны арендодателя денежные средства необходимо зачесть за аренду дома за июль, август, сентябрь 2020 года.

16 октября 2020 года ФИО5 приняла дом по <адрес>, в рабочем состоянии, вещи на месте (без осмотра состояния). Дом (газ, вода, электричество) в рабочем состоянии.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При прекращении договора аренды арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Одним из оснований расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда является существенное нарушение договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом, согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в судебном заседании, жилой дом и земельный участок по <адрес>, принадлежат ФИО1

Право собственности на земельный участок площадью 814,5 кв.м зарегистрировано за ФИО1 15 ноября 2002 года; на жилой дом площадью 169,1 кв.м – 12 декабря 2012 года, т.е. в период брака с ФИО5

Факт заключения договора аренды дома с земельным участком от 21 декабря 2019 года на указанных в нем условиях сторонами не оспаривается.

Поскольку договор аренды между сторонами от 21 декабря 2019 года заключен на срок до 01 февраля 2020 года, его государственная регистрация не являлась обязательной в силу закона. Истечение срока договора при использовании ответчиком имущества после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя позволяет прийти к выводу о продлении срока действия договора в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве существенного нарушения условий договора аренды истец в своем исковом заявлении указывает на неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

Вместе с тем, как следует из пояснений ответчика и третьих лиц, денежные средства во исполнение условий договора аренды получала ФИО5 – супруга истца. Также в судебном заседании ФИО5 подтвердила отсутствие у ФИО3 задолженности по договору аренды.

Указанные обстоятельства, в частности, подтверждаются имеющимися в договоре аренды расписками ФИО5 в получении от ФИО3 гарантийного депозита в размере 120 000 рублей, а также 120 000 рублей – аренды за первый и последний месяц.

Оснований не доверять пояснениям ответчика ФИО3 и третьих лиц ФИО5, ФИО4 у суда не имеется.

Кроме того, в уточненном исковом заявлении истец не оспаривает факт получения ФИО5 от ФИО3 денежных средств в размере 180 000 рублей.

Таким образом, в судебном заседании нашел свое подтверждение факт получения денежных средств ФИО5 во исполнение ФИО3 договора аренды от 21 декабря 2019 года.

В то же время суд принимает во внимание, что передача денежных средств ФИО5 происходила в период брака, что предусматривает наличие согласия ФИО1 на получение денежных средств его супругой.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении обязательств по договору аренды жилого дома с земельным участком от 21 декабря 2019 года со стороны ответчика, в связи с чем у истца не возникло права предъявления заявленных требований, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о расторжении договора аренды жилого помещения и земельного участка, расположенных по <адрес>, взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании утратившей право пользования жилым помещением и земельным участком, взыскании судебных расходов отказать.

На решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья Т.Е. Варакшина