Гражданский кодекс часть 1

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Гукетловой О.С., с участием представителей истца Шаваевой Х.Г.- по ордеру № 52 от 18.12.2019 г. Тохова М.Р. и Шаваева А.Б., представителя ответчика Лигидовой И.Ю. – по доверенности от 15.06.2020 г. – Абазова Х.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шаваевой ФИО11 к АО « Республиканское ипотечное агентство», Лигидовой ФИО12 с привлечением в качестве третьего лица Управление Росреестра по КБР о признании договора о долевом участии в строительстве жилья заключенным и действительным, о признании договора о долевом участии в строительстве жилья недействительным, исключении записи в ЕГРН, возмещении судебных расходов

Установил:

Шаваева Х.Г. обратилась в суд с настоящим иском и в обоснование своих требований указала, что 13.01.2016 года между нею, Шаваевой Х.Г. и Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» (далее ГП КБР «РИА») был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, предметом которого является строительство трехкомнатной квартиры № 22, на 7 этаже многоэтажного жилого дома № <адрес> общей площадью 137,7 кв.м.

Цена договора составила 4 819 500 руб., из которых она оплатила по приходному кассовому ордеру № 32 от 15.01.2016 г. 4 000 000 руб., а оставшуюся сумму в размере 819 500 руб. подлежало оплатить после ввода объекта в эксплуатацию.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 18.01.2016 года, после чего она ожидала от застройщика уведомления о завершения строительства и передачи объекта в собственность.

Однако в октябре 2018 года ей стало известно об уголовном деле, возбужденном в отношении сотрудников ГП КБР «РИА» по факту совершения мошеннических действий, связанных с продажей квартир в доме, расположенном по адресу: <адрес>

По неоднократным фактам мошенничества со стороны руководства ГП КБР «РИА» 21.07.2018 СУ УМВД России по г.о.Нальчик в отношении заместителя директора ГП КБР «РИА» Абазова М.Х. возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ. В настоящее время по данному уголовному делу она признана потерпевшей.

На свое обращение, от генерального директора ГП КБР «РИА» Кештова А.Г.,01.10.2018 г. получила ответ о том, что по данным организации, она не является участником долевого строительства и заключенный 13.01.2016 г. договор, является недействительным.

09.10.2018 г. получила выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, согласно которой участником долевого строительства по объекту: квартире <адрес>, площадью 137.7 кв.м., является ФИО2 по договору о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ.

В СУ МВД по КБР, стало известно, что в уголовном деле № находится, изъятое следователем соглашение от 30.01.2016 г., составленное от её имени с ГП КБР «РИА» о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья от 13.01.2016 г.

Данное соглашение она не подписывала, что подтверждается находящимся в уголовном деле № заключением криминалистической экспертизы. Договор она не расторгала.

Утверждается, что действиями сотрудников ГП КБР «РИА» нарушены её права и причинен значительный ущерб, что договор о долевом участии в строительстве жилья от 13.01.2016 г., зарегистрированный 18.01.2016 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР считается заключенным с момента его регистрации, т.е. 18.01.2016 г, а договор о долевом участии в строительстве жилья от 09.12.2015, заключенный между Лигидовой И.Ю. и ГП КБР «РИА» является недействительным.

Основываясь на изложенном, Шаваева Х.Г. просит:

признать договор о долевом участии в строительстве жилья от 13.01.2016 г., между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» и Шаваевой Хадижей Гидовной заключенным и действительным;

признать договор о долевом участии в строительстве жилья от 09.12.2015, зарегистрированный 14.06.2016 г., между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» и Лигидовой ФИО12, недействительной;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации договора № 07-07/00107/001/014/2016-458/1 от 14.06.2016 г.;

возместить судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей и судебные расходы по уплате госпошлины в размере 28 200 рублей.

Истец Шаваева Х.Г. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без своего участия, а её представители Тохов М.Р. и Шаваев А.Б., заявленные требования поддержали, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

От ответчика АО «Республиканское ипотечное агентство» поступило письменное заявление о рассмотрение дела без участия своего представителя, а также возражение на исковое заявление о применении срока исковой давности к требованиям истца.

Ответчик Лигидова И.Ю. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без своего участия, а её представитель Абазов Х.М. исковые требования не признал, просил отказать в иске за необоснованность и пропуском срока исковой давности. Представлены письменные возражения на исковые требования.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по КБР в судебное заседание не явился. О времени и месте слушания дела был извещен.

Выслушав доводы лиц явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в отношении одной и той же квартиры № №, расположенной на 7 этаже многоэтажного жилого дома № <адрес>, общей площадью 137,7 кв.м., было заключено два договора долевого участия в строительстве - один заключен между ГП КБР «РИА» и Шаваевой Х.Г., второй - между ГП КБР «РИА» и Лигидовой (Тезадовой) И.Ю.

На основании договора о долевом участии в строительстве, заключенного с застройщиком с Лигидовой И.Ю, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Лигидовой И.Ю., 14.06.2016 года, и находится в её фактическом владении (л.д. 35).Вместе с тем, Шаваевой Х.Г спорное помещение не было передано, доказательств обратного, истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Согласно разъяснениям, изложенных в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Верховный Суд РФ неоднократно разъяснял, что если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и жилое помещение передано одному из них на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, кому эта квартира передана во владение.

В то же время в абз. 7 п. 61 указанного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Также в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховный Суд Российской Федерации указал, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Таким образом, факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок, несмотря на наличие злоупотребления правом со стороны собственника-продавца. В этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков недобросовестным продавцом. То есть, в данном случае истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права.

Принимая во внимание вышеуказанные разъяснения Верховного Суда РФ, установив, что в настоящем споре в фактическое владение спорное имущество передано именно Лигидовой И.Ю., и государственная регистрация перехода права собственности на это имущество произведена также за Лигидовой И.Ю., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Шаваевой ФИО11 о признании договора о долевом участии в строительстве жилья от 13.01.2016 между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» и Шаваевой ФИО11 заключенным и действительным:

о признании договора о долевом участии в строительстве жилья от 09.12.2015 г., зарегистрированный 14.06.2016 г., между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» и Лигидовой ФИО12 – недействительным;

об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации договора № от 14.06.2016 г.;

о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей и судебных расходов по уплате госпошлины в размере 28 200 рублей, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Нальчикский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в окончательно форме.

Дата составления мотивированного решения 23 июня 2020 года.

Судья Безроков Б.Т.