Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Саранск Республики Мордовия в составе: председательствующего судьи Артемьева В.П., при секретаре Новиковой О.В., с участием представителя истца ФИО1, третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Октябрьского района городского округа Саранск о признании недействительным договора социального найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась с исковым заявлением в суд, указав, что она зарегистрирована в жилом помещении по адресу: г. Саранск, ул.<...>, д.<...>, ком.<...>,<...>. Указанное жилое помещение было предоставлено ее ныне покойному отцу В. филиалом «Мордовтэцстрой» ОАО «Центрэнергострой» 20.12.2001 года. Ордер на право вселения в указанное жилое помещение был выдан на: В. (глава семьи), ФИО3.(дочь), Э. (внука).

Фактически истица с 1982 года проживает в жилом помещении по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв.<...>. Указанное жилое помещение было также предоставлено ее покойному отцу В. исполнительным комитетом Саранского городского совета народных депутатов 21 апреля 1982 года на основании ордера №957 серия 19 на семью из трех человек: В. – гл. семьи, Н. – жену, ФИО4- дочь.

В 2012 году ее семье было отказано в постановке на учет в целях улучшения жилищных условий по причине того, что на условиях договора социального найма №389 от 25.07.2012 года она и ее семья занимают жилое помещение, общая площадь которого не позволяет признать ее и членов семьи нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Вместе с тем считает, что договор социального найма №389 от 25.07.2012 года заключен с ней и ответчиком в отсутствие законных оснований, в связи с чем, является недействительной сделкой по признаку ее ничтожности, что обусловлено следующим.

В соответствии со статьей 671 ГК Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно части 1 статьи 60 ЖК Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.

Согласно статье 672 ГК Российской Федерации в государственном и жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Это же положение содержится в статье 19 ЖК Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 63 ЖК Российской Федерации договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Таким образом, законом определены существенные признаки договора социального найма жилого помещения, одним из которых является наличие права муниципальной или государственной собственности на жилое помещение, представляемое по договору социального найма.

В соответствии со статьей 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 131 ГК Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ предусмотрена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, т.е. после 30.07.1997 года.

Таким образом, вышеуказанными правовыми нормами предусмотрена обязанность правообладателей недвижимого имущества по государственной регистрации права собственности на данное имущество в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 215 ГК Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

Статья 125 ГК Российской Федерации в своем пункте 2 предусматривает возможность органов местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, по приобретению и осуществлению своих имущественных и личных неимущественных прав и обязанностей от имени муниципальных образований.

Пунктом 52 постановления Пленума ВС Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусмотрено: в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности № 3851 – КУМИ от 02.09.2013 года, здание по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, в том числе комнаты № <...>, <...> состоит в реестре муниципальной собственности городского округ Саранск. В качестве документа, подтверждающего право муниципального образования, указано свидетельство №13-ВА 039693 от 09.06.2004 года. Каких-либо указаний на документы, подтверждающие возникновение права собственности муниципального образования на указанные комнаты, в выписке из реестра муниципальной собственности № 3851 – КУМИ от 02.09.2013 года не приведено.

Вместе с тем согласно уведомлениям об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений № 01/030/2013-13105, № 01/030/2013-13098 от 26.08.2013 года отсутствует какая-либо информация о зарегистрированных правах на вышеуказанные комнаты.

Все вышеизложенные обстоятельства, учитывая вышеизложенные положения закона, позволяют утверждать, что, несмотря на указание в реестре муниципальной собственности городского округа Саранск жилое помещение – ком.<...>, <...>, д.<...> по ул. <...> в г. Саранске муниципальной собственностью не являются, в связи с чем, не могли быть предоставлены администрацией Октябрьского района городского округ Саранск кому-либо в социальный наем.

Таким образом, в силу статьи 168 ГК Российской Федерации, предусматривающей, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, договор социального найма № 389 от 25.07.2012 года, заключенный между истицей ФИО3 и администрацией Октябрьского района городского округа Саранск, является ничтожной сделкой по причине несоответствия ее закону.

На основании вышеизложенного просит признать недействительным договор социального найма № 389 жилого помещения по адресу: г.Саранск, ул.<...>, д.<...>, ком.<...>, <...>, заключенный 25.07.2012 года между ней, ФИО3 и администрацией Октябрьского района городского округа Саранск.

ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще и своевременно; в заявлении, поступившем в адрес суда, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истицы ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования истицы поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования, суду пояснив, что его семья обращалась в администрацию городского округа Саранск с заявлением о постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в чем было отказано по причине того, что по договору социального найма они занимают жилое помещение, общая площадь которого не позволяет признать их нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Ответчик - представитель администрации Октябрьского района городского округа Саранск и представитель третьего лица - администрации городского округа Саранск в судебное заседание не явились; о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще и своевременно. В соответствии со статьей 167 ГПК Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению.

Суд основывает свой вывод следующим:

Согласно материалам дела 27.05.2012 года между ФИО3 и ответчиком администрацией Октябрьского района городского округа Саранск был заключен типовой договор социального найма на жилое помещение расположенное по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, ком.<...>, <...> на состав семьи из истицы, ее сына - Э. и внука - Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно копии ордера, выданного 20.12.2001 года В., последнему на состав семьи, состоящей из его самого, а также дочери - ФИО3 и внука - Э., предоставлены для проживания ком.<...>, <...> в доме №<...> по ул.<...> г.Саранска.

Согласно копии ордера, выданного 21.04.1982 года В., глава семьи - В. с женой - Н. и дочерью - ФИО4 имеют право проживания в квартире, расположенной по ул. <...>, д.<...>, кв.<...>,г.Саранск.

Согласно выписке из домовой книги по адресу г.Саранск, ул. <...>, д.<...>, ком. <...>,<...> зарегистрированы ФИО3, Э., Д., <...> года рождения.

Согласно справке, выданной председателем ТСЖ № 80, ФИО3 проживает по адресу г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв. <...> с 1983 года.

Согласно ответу жилищного управления администрации городского округа Саранск от 20.08.2012 года, ФИО2 отказано в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Статьей 12 ГК Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, одним из которых является способ признания сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Суд допускает, что избранный истицей способ защиты права не исключает возможности обеспечить истице восстановление ее нарушенного права в постановке на учет ее семьи в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности № 3851 – КУМИ от 02.09.2013 года, здание по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, в том числе ком.<...>, <...> состоят в реестре муниципальной собственности городского округ Саранск. В качестве документа, подтверждающего право муниципального образования на вышеуказанное здание, указано свидетельство №<...> от 09.06.2004 года, копия свидетельства о государственной регистрации права имеется в материалах дела.

Вместе с тем, согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости - комнаты №<...>, <...> в доме №<...> по ул. <...> г.Саранска - отсутствуют.

По ходатайству представителя истицы судом был сделан запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия о наличии на момент заключения между истицей и администрации Октябрьского района городского округа Саранск зарегистрированных прав на какие-либо помещения, находящиеся в здании по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>.

Согласно выписке из реестра прав на недвижимое имущество Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия на период заключения договора социального найма между истицей и ответчиком 25.07.2012 года комнаты <...> и <...> дома <...> ул. <...> г. Саранска имели собственников согласно договорам о бесплатной передаче гражданам квартир в собственность.

Статья 16 ЖК Российской Федерации определяет, что жилым помещением, помимо иных приведенных в указанной статье, может являться как жилой дом, так и комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, судом при рассмотрении спора выявлено следующее противоречие в правах на спорное недвижимое имущество:

- имеется зарегистрированное право собственности муниципального образования на здание по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>;

- в здании имеются жилые помещения – комнаты, право собственности на которые зарегистрировано за третьими лицами.

Анализируя полученные сведения и сопоставляя их с имеющимися в материалах дела доказательствами, полагая, что объектом права собственности разных субъектов права одновременно не может быть жилой дом и находящиеся в данном жилом доме помещения, суд приходит к выводу, что при наличии зарегистрированного права собственности третьих лиц на жилые помещения, находящиеся в здании по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, право собственности муниципального образования на указанное здание в целом распространено быть не может.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела сведения об отсутствии каких-либо зарегистрированных прав (в том числе и права собственности городского округа Саранск) на ком. <...>, <...> в доме №<...> по ул. <...> г.Саранска, суд считает, что на момент заключения истицей и ответчиком договора социального найма указанных комнат, последние муниципальной собственностью не являлись.

Таким образом, законом определены существенные признаки договора социального найма жилого помещения, одним из которых является наличие права муниципальной или государственной собственности на жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма.

Все вышеизложенные обстоятельства, учитывая вышеизложенные положения закона, позволяют суду установить, что, несмотря на указание в реестре муниципальной собственности городского округа Саранск жилое помещение – ком.<...>, <...> дома №<...> а по ул. <...> в г. Саранске муниципальной собственностью не являются, в связи с чем, не могли быть предоставлены администрацией Октябрьского района городского округ Саранск кому-либо в социальный наем.

Таким образом, в силу статьи 168 ГК Российской Федерации, предусматривающей, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения, договор социального найма № 389 от 25.07.2012 года, заключенный между истицей ФИО3 и администрацией Октябрьского района городского округа Саранск, является ничтожной сделкой по причине несоответствия ее закону.

По изложенным выше основаниям суд постановляет решение об удовлетворении исковых требований ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным договор социального найма № 389 жилого помещения по адресу: г.Саранск, ул.<...>, д.<...>, ком.<...>, <...>, заключенный 25.07.2012 года между ФИО3 и администрацией Октябрьского района городского округа Саранск.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г. Саранск Республики Мордовия в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья В.П.Артемьев

Решение изготовлено в окончательной форме 24 сентября 2013 года.

Судья В.П.Артемьев