Гражданский кодекс часть 1

14 февраля 2024 года Ленинский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Васильковой О.М., при секретаре Логинове Р.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пермякова Ю. Л. к Пермякову Е. Ю., индивидуальному предпринимателю Мосиенко В. В. об оспаривании договоров, применении последствий недействительности сделок,

У С Т А Н О В И Л:

Пермяков Ю.Л. обратился в суд с иском к Пермякову Е.Ю.,ИП Мосиенко В.В. об оспаривании договоров купли-продажи с обратным выкупом № от <//>годп, договора аренды с правом выкупа от <//>, заключенных между ответчиками в отношении <адрес> г.Екатеринбурга, с применением последствий недействительности в виде прекращения государственной регистрации, восстановления права собственности, признания отсутствующим у Пермякова Е.Ю. залога в отношении данного жилого помещения.

В обоснование заявленного иска указано, что данные сделки являются притворными, прикрывающими фактически договор займа, так как у сторон отсутствовали разумные экономические мотивы совершения сделок по продаже, аренде обратному выкупу, поскольку заключение договора купли-продажи, как правило, предполагает то обстоятельство, что продавец утрачивает интерес к собственности, вследствие чего реализует указанное имущество покупателю. В то же время, Пермяков Е.Ю. в один и тот же день заключил и договор купли-продажи и договор аренды. При этом договор купли-продажи квартиры предусматривал обязанность продавца выкупить имущество обратно по цене, превышающей стоимость первоначальной реализации квартиры. Фактически воля сторон была направлена на заемные правоотношения по передаче Пермякову Е.Ю. займа в размере 3 000 000 рублей. Кроме этого, цена продажи квартиры, а также размер арендной ставки не соответствуют стоимости аналогичного имущества. Так, рыночная стоимость подобных жилых помещений варьируется от 4 800 000 рублей до 5 900 000 рублей. У сторон отсутствовали намерения на реальное отчуждение и приобретение квартиры так как после заключения договора ключи покупателю не передавали, Мосиенко В.В. в квартиру не вселялся, истец, как лицо, ранее отказавшееся от приватизации, с регистрационного учета не снимался.

В судебном заседании истец и его представитель на иске настаивали, обратив внимание суда, что фактически воля сторон по сделкам была направлена на заключение договора займа. Сами же сделки являются притворными и соответственно недействительными. Об этом свидетельствует заключение договоров в один день, оформление доверенности за день до подписания договора купли-продажи на представление интересов продавца по заключению именно договора займа, существенное необоснованное снижение стоимости квартиры, указание в договоре на зарегистрированных лиц, которые обязуются сняться с регистрационного учета, при этом с опиской в данных указанных лиц. Согласие истца как лица, сохраняющего право пользования жилым помещением в связи с отказом от приватизации, при заключении сделки на запрашивалось. В ходе телефонных переговоров с Пермяковым Е.Ю. последний указал на то, что его ввели в заблуждение. Истец не знал о заключении договора купли-продажи, так как Пермяков Е.Ю., его сын, прекратил общение, о его местонахождении истец длительное время не знал. Фактически спорное жилое помещение приобретено именно истцом, и он не предполагал, что будет лишен жилища. Лицом, ответственным по возврату займа является именно Пермяков Е.Ю., его же недобросовестное поведение не должно влечь за собой такие существенные и негативные последствия для истца.

В судебном заседании представитель ответчика Мосиенко В.В. исковые требования не признала, пояснив, что между сторонами была заключена сделка, предусмотренная нормами гражданского законодательства. При этом продавец выразил волю именно на продажу квартиры с последующим выкупом, что соответствует правилам гражданского оборота. Доводы же истца не свидетельствуют о притворности сделки, при том, что он стороной по договору не являлся. О доверенности на представление интересов по заключению договора займа Мосиенко В.В. не знал, Пермяков Е.Ю. же выразил однозначное желание на продажу квартиры с правом последующего выкупа.

В судебное заседание не явились ИП Мосиенко В.В., Пермяков Е.Ю., Пермякова О.В., о рассмотрении дела извещены в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с данными, полученными с места регистрации.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела и оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По общим правилам и требованиям гражданского судопроизводства истец самостоятельно определяет соответствующий его интересам способ судебной защиты, в том числе предмет и основания заявляемого им иска.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.ст. 309, 310 Кодекса).

В соответствии со ст.ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец руководствуется пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходит из того, что оспариваемые договоры являются притворными сделками, заключенными с целью прикрыть сделку займа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Указанной нормой предусмотрены последствия недействительности сделки по признаку притворности: к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки (договора дарения), а на заключение иной (прикрываемой) сделки со всеми существенными условиями такой сделки.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <//> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Особенность доказывания оснований для признания сделки притворной заключается в том, что на заявителе лежит обязанность подтвердить, что воля обеих сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки (договора дарения), а на совершение иной прикрываемой сделки с установлением всех существенных условий договора.

В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят: факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделки направлена на достижение иных правовых последствий.

Часть 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункту 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Как установлено судом, <//> между Пермяковым Е.Ю. в лице своего представителя (продавец) и Мосиенко В.В. (покупатель) был заключен договор купли продажи <адрес> г.Екатеринбурга стоимостью 3 000 000 рублей (п. 2 договора).

В соответствии с п. 6.1 договора при регистрации права собственности одновременно подлежит регистрации право залога квартиры в пользу продавца сроком на два года считая с момента такой регистрации. Залогодержателем по договору залога является продавец, а залогодателем – покупатель.

В соответствии с п. 6.2 договора продавец имеет право и обязуется осуществить обратный выкуп квартиры к покупателя в срок до <//> со снятием залога.

Также <//> между ответчиками был заключен договор аренды с правом выкупа, согласно которому ИП Мосиенко В.В., выступая в качестве наймодателя обязался предоставить нанимателю – Пермякову Е.Ю. - вышеуказанное жилое помещение для использования под проживание.

В соответствии с п. 1.2 договор действует с <//> по <//>, договор может быть пролонгирован, но не более чем до <//>.

В силу п.п. 1.5, 1.6 договора наниматель имеет право выкупить помещение по выкупной стоимости в размере 4 320 000 рублей. По истечении срока действия договора выкупная стоимость будет увеличиваться на 120 000 рублей каждый календарный месяц.

При выкупе помещения нанимателем в течение 24 месяцев с момента подписания договора осуществляется согласно договору купли-продажи с правом выкупа 14.04 от <//>гдоа. Выкупная стоимость будет уменьшена на сумму произведенных им в пользу наймодателя арендных выплат.

Согласно п. 4.1 договора ежемесячная плата за помещение на момент заключения договора устанавливается в размере 120 000 рублей.

Согласно условиям договора аренды последний является неотъемлемой частью договора купли-продажи (п.1.2).

Истец оспаривает данные договоры, считая, что они непосредственно затрагивают его законные интересы, поскольку ранее данное жилое помещение было приватизировано на основании договора передачи в собственность от <//>Пермяковым Е.Ю., Пермяков Ю.Л. от участия в приватизации, как и его супруга Пермякова О.В., отказался.

Закон Российской Федерации от <//> N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" определил основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации и одна из целей которого - создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище (преамбула).

В силу части первой статьи 2 названного Закона в редакции, действовавшей до внесения в нее изменений Федеральным законом от <//> N 170-ФЗ, принципиально важным требованием, при соблюдении которого граждане Российской Федерации, занимавшие жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, были вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних, являлось согласие на такое приобретение всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Часть первая данной статьи в ныне действующей редакции предусматривает, что граждане, имеющие право пользования такими жилыми помещениями, могут реализовать свое право на их приобретение в собственность только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию этих жилых помещений.

Как следует из статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 209 ГК Российской Федерации, граждане - собственники приватизированного жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В случае же приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

Именно с учетом того, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации), и что реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением, в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и была включена норма, регламентирующая правовые последствия прекращения семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения (статья 19).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту жилищных прав граждан - бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан (определения от <//> N 1091-О-О, от <//> N 1660-О-О, от <//> N 18-О, от <//> N 2332-О и др.).

Таким образом, истец имеет правовой интерес и вправе заявить о применении последствий ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Представитель ответчика указал, что поведение истца после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, что исключает возможность признания сделки недействительной. Со ссылкой на п. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <//>, отметил, что сам факт продажи с одновременным заключением договора лизинга и передачей в счет него имущества обратно с экономической точки зрения представляет собой кредитование покупателя продавцом.

Само по себе не проживание в жилом помещении является правом собственника.

Последовательное заключение договора купли-продажи автомобиля и договора аренды, предоставляющего возможность продавцу обратно выкупить жилое помещение, не свидетельствует о притворности указанных сделок, и не противоречит требованиям закона, как и то, что в договоре указано на обязанность зарегистрированных лиц сняться с регистрационного учета и при наличии имевших место описок.

В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Действительно условие о правах лиц, проживающих и сохраняющих право пользования является существенным условием, однако не соблюдение данного требование не является основанием для признания сделки недействительной, тем более по основанию притворности.

Оформление Пермяковым Е.Ю. доверенности на представление его интересов по заключению договора от <//> также не свидетельствует о притворности сделки, поскольку заключение договора произведено на основании доверенности на представление интересов по заключению за цену и на условиях по своему усмотрению договора купли-продажи с обратным выкупом №, предметом которого является спорная квартира.

Таким образом, и при оформлении доверенности Пермяков Е.Ю. выразил свою волю на продажу жилого помещения.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений возможности по своему усмотрению вступать в договорные отношения с другими участниками, определяя условия таких отношений, а также заключать договоры как предусмотренные, так и прямо не предусмотренные законом.

Установление заниженной, по мнению истца, стоимости спорного имущества и более высокой выкупной цены по договору, само по себе о недействительности оспариваемого договора, его притворности не свидетельствует, при том, что стороны согласовали условие о цене, исходя из существа сделок следует, что Пермяков Е.Ю. был заинтересован в получении денежных средств и в дальнейшем выкупить его при выплате сумм, определенных договором.

Также суд исходит из того, что из договора аренды прямо следует, что он является неотъемлемой частью договора купли-продажи, что и соответствует существу заключенной между сторонами сделки – продажа с правом последующего выкупа, о чем указано в договоре купли-продажи жилого помещения.

Согласно ст. 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть первая); никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть вторая); суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть третья); результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть четвертая).

Предоставление суду полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия. При этом доказательства по делу оцениваются судом не произвольно, а исходя из конституционного принципа подчинения судей только Конституции Российской Федерации и федеральному закону (ч. 1 ст. 120 Конституции Российской Федерации).

Из изложенных норм процессуального закона и разъяснений по их применению следует, что выводы суда об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также требований и возражений сторон.

Согласно ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В гражданском судопроизводстве реализация этих принципов имеет свои особенности, связанные, прежде всего, с присущим данному виду судопроизводства началом диспозитивности: дела возбуждаются, переходят из одной стадии процесса в другую или прекращаются под влиянием, главным образом, инициативы участвующих в деле лиц. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений в соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации. В соответствии со ст. 57 ГПК Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств. Исходя из указанных особенностей гражданского судопроизводства, активность суда в собирании доказательств ограничена.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

При указанных обстоятельствах при недоказанности признаков недействительности заключенных сделок в силу притворности суд в удовлетворении иска отказывает.

Требования по иных правовым и фактическим основания не заявлены.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-19 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: О.М.Василькова