Гражданский кодекс часть 1

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Гукетловой О.С., с участием представителя истца по доверенности от 26.05.2020 г. ФИО1, ответчика ФИО2 её представителя ФИО3, допущенного к участию в деле на основании ч.6 ст. 53 ГПК РФ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик к ФИО2 ФИО8 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, пени, и встречному иску ФИО2 ФИО8 к МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки

Установил:

МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик обратилось в суд, с настоящим иском указав, что по договору аренды №-АЗ от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, был передан по итогам проведения торгов, во временное возмездное владение и пользование земельный участок, площадью 126,0 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, вид разрешенного использования участка: под магазин.

Пунктом 3.3 договора аренды, закреплена обязанность арендатора самостоятельно перечислять арендную плату ежемесячно до 5-го числа отчетного месяца. За неисполнение/ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором аренды срок, начисляется пеня от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В результате неисполнения арендатором условий договора аренды в части оплаты образовалась задолженность но арендной плате за период с 14.06.2019 г. по 31.12.2019г. в сумме 1 567 110,71 руб. Начислена пеня за период с 14.06.2019 г. по 31.12.2019 г. в сумме 34 912,43 руб.

По этим основаниям, МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик просит взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность по арендной плате, по договору аренды № 4421-АЗ от 14.06.2019 года, в размере 1 567 110,71 руб., а также расторгнуть договор аренды №4421-АЗ от 14.06.2019 года в связи с неисполнением договорных отношений.

ФИО2 предъявлен встречный иск к МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды № 4421-АЗ от 14.06.2019 года недействительным и применении последствий недействительности сделки и о применении последствия недействительности сделки, взыскав с МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик в свою пользу суммы задатка для участия в аукционе в размере 140 175 руб., суммы внесенных в счет арендной платы в размере 141 350 руб. и 500 руб. комиссии для проведения банковской операции. Всего 282 025 руб.

В обоснование своих требований сослалось на следующее: постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 11 марта 2019г. №358 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> было постановлено: поручить МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик». подготовить в установленном порядке необходимый пакет документов для проведения торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды следующего земельного участка, площадью 126,0 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104019:727, находящийся по адресу <адрес>, с видом разрешенного использования участка - под магазин; провести открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка; заключить договор аренды с победителем торгов на основании протокола о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, сроком на 3 года.

Во исполнение указанного постановления МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:727, площадью 126 кв.м., победителем которого была признана она, что подтверждается Протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 28.05.2019г., и с ней был заключен Договор аренды земельного участка от 14.06.2019г. №4421-АЗ с ежегодной годовой арендной платой в размере 3 378 217,50 рублей.

Указанный Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР 18.06.2019г., что свидетельствует о признании Договора аренды земельного от 14.06.2019г. №4421-АЗ заключенным и вступлении его в законную силу.

В связи с этим, после заключения Договора аренды и его государственной регистрации она в соответствии с Градостроительным кодексом РФ обратилась в Местную администрацию городского округа Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина от 04.07.2019г., приложив необходимые документы, регламентированные ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Департамент архитектуры и градостроительства письмом от 12.07.2019 г. №45-1- 35/3 625-К отказал в выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке, предоставленном для строительства магазина.

При этом МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства» в отказе отмечает, что в соответствии с утвержденным постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 11.02.2019г. № «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной <адрес> размещение отдельно стоящих объектов торговли не предусмотрено.

Согласно градостроительного плана, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства 15.02.2019г., земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104019:727, площадью 126 кв.м., расположен в территориальной зоне жилой застройки 4-го типа многоэтажными жилыми домами (Ж-4), градостроительный регламент которой включает основной вид разрешенного использования - магазины (4.4.).

Не согласившись с доводами Департамента архитектуры и градостроительства, она повторно 31.07.2019 г. обратилась в Местную администрацию городского округа Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина, приложив необходимые документы, регламентированные ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Письмом от 06.08.2019г. №45-1-35/4202-К МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства» отказал в выдаче разрешения на строительства магазина, указав в соответствии с утвержденным постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 02.2019г. №181 «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной <адрес>» размещение отдельно стоящих объектов торговли не предусмотрено.

Как видно, земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104019:727, площадью 126 кв.м., расположенный адресу: <адрес>, предоставленный по результатам аукциона, невозможно использовать по назначению.

Вместе с тем, в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, размещенном на официальном сайте torgi.gov.ru и официальном сайте городского округа Нальчик, не было указана, что на предоставляемом на праве аренды земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:727, площадью 126 кв.м., расположенном адресу: <адрес>, невозможно вести строительство магазина, т.к. утвержденный проект планировки территории в редакции постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 11.02.2019г. № «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, <адрес> исключает размещения магазина на указанной территории как отдельно стоящего объекта капитального строительства.

Таким образом, арендодатель, проводивший аукцион в соответствии с постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 11 марта 2019г. №358 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>» ввел в заблуждение по поводу юридического статуса предмета торгов, а, именно, земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:727, площадью 126 кв.м., расположенного адресу: <адрес>, которое невозможно использовать по целевому назначению в соответствии с разрешенным видом использования. При этом, ни в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, ни в Договоре аренды земельного от 14.06.2019г. №-АЗ МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» не указал и не поставил в известность участников аукциона об ограничениях прав арендатора в использовании земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:727, площадью 126 кв.м., расположенного адресу: <адрес>.

Исходя из указанной нормы исковое заявление МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о.Нальчик» к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной платы в размере 1 602 023,14 рублей, полагает не подлежит удовлетворению.

Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка был внесен задаток в размере 140 175 рублей, что подтверждается п.3.2. Договора аренды земельного от 14.06.2019г. № 4421-АЗ. Также в счет арендной платы внесен 141 350 рублей и комиссии в размере 500 рублей, что подтверждается соответствующим чеком по операции, которые подлежат возврату.

К участию в деле протокольным определением суда от 06.-8.2020 г. в качестве третьих лиц были привлечены Местная администрация г.о. Нальчик и МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства Местной администрации г.о. Нальчик».

В судебном заседании представитель МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик по доверенности от 26.05.2020 г. ФИО1 исковые требования поддержала, в удовлетворении встречных требования просила отказать за необоснованностью.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 извещенная надлежащим образом в судебное заседание не явилась, а её представитель ФИО3, допущенный к участию в деле на основании ч.6 ст. 53 ГПК РФ, встречные исковые требования поддержал, а в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

Представитель третьего лица Местной администрации г.о. Нальчик по доверенности от 09.01.2020 года ФИО4 высказалась за удовлетворение первоначальных исковых требований и против удовлетворения встречного иска.

Представитель третьего лица МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства Местной администрации г.о. Нальчик» в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела 14.06. 2019 года между ФИО2 и МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик был заключен договор аренды земельного участка (право на заключение которого продано на аукционе), в соответствии с которым ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104019:727, площадью 126 кв.м., расположенного адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования для строительства магазина.

В целях реализации заключенного договора аренды истец обратился в Местной администрации г.о. Нальчик за выдачей разрешения на строительство, в чем ей было отказано по тем основаниям, что утвержденный проект планировки территории в редакции постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 11.02.2019г. №181 «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной проспектом Ленина и <адрес>, ФИО5 (микрорайон «Мей») в городском округе Нальчик» исключает размещения магазина на указанной территории как отдельно стоящего объекта капитального строительства.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Из правового анализа ст. ст. 612, 614, п. 2 ст. 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно положений ст. 166 и ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с существенными недостатками, делающими невозможным его использование в целях, указанных в договоре, а именно для строительства магазина, и об имеющихся недостатках переданного в аренду имущества не оговорены в аукционной документации и договоре аренды, истец об имеющихся недостатках узнал после заключения договора, в процессе подготовки участка к его использованию по назначению, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным спорного договора аренды земельного участка от 14.06.2020 года и возмещении затрат, понесенных истцом в связи с заключением договора аренды.

Как следует из ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку истцом произведены затраты в виде задатка для участия в аукционе в размере 140 175 рублей, в счет арендной платы оплачено 141 350 рублей и комиссии в размере 500 рублей, указанные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Факт несения истцом по встречному иску ФИО2 заявленных ко взысканию расходов подтвержден представленными в материалах дела доказательствами и не оспаривался в ходе рассмотрения дела стороной ответчика.

Таким образом, в силу вышеизложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска, что, по сути, исключает возможность удовлетворения первоначального иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Встречные исковые требования ФИО2 ФИО8 удовлетворить.

Признать недействительным договор № 4421-АЗ аренды земельного участка, заключенный 14 июня 2019 года между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик и ФИО2 ФИО8 и применить последствия недействительности сделки, взыскав с МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик в пользу ФИО2 ФИО8 сумму задатка для участия в аукционе в размере 140 175 руб., сумму внесенных в счет арендной платы в размере 141 350 руб. и 500 руб. комиссии для проведения банковской операции. Всего 282 025 руб.

В удовлетворении исковых требований МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик к ФИО2 ФИО8 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, пени – оказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР через Нальчикский городской суд, со дня его принятия в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 17 августа 2020 года.

Судья Безроков Б.Т.