Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Алтайского края к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 ФИО18, ФИО19 о понуждении обязанной стороны заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных отношений Алтайского края (далее Минимущество Алтайского края) обратилось в суд с иском к ФИО20, ФИО21, ФИО1, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО2, ФИО3, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО5, ФИО6, ФИО34, ФИО7, ФИО8, ФИО35, ФИО36, ФИО9, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО10, ФИО41, ФИО42, ФИО11, ФИО43, ФИО44, ФИО12, ФИО13, ФИО45, ФИО14, ФИО46, ФИО47, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО48, ФИО49, ФИО18, ФИО50, ФИО19 о возложении обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, с кадастровым номером 22:63:040413:2168 площадью 996 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации погребных ячеек, сроком на 49 лет, путём подписания дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-з.

В обоснование исковых требований истец указал, что названный земельный участок с кадастровым номером 22:63:040413:2168, используется для эксплуатации погребных ячеек, собственниками которых являются ответчики, а также иные лица, в том числе ФИО51 На основании заявления ФИО51 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду без торгов для эксплуатации погребной ячейки истцом в порядке пп.9 п.2 ст. 39.6, ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации подготовлен проект договора аренды земельного участка, по условиям которого иные правообладатели зданий (помещений в них, сооружений), расположенных на участке, имеют право на вступление в договор аренды. В связи с чем также подготовлены дополнительные соглашения к договору аренды в отношении иных правообладателей объектов недвижимости, не обратившихся с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Проекты договора аренды и дополнительных соглашений к нему в течение 30 дней направлены правообладателям объектов недвижимости, которые имеют право на заключение таких договоров аренды, но не обратились с заявлениями о предоставлении участка в аренду, в том числе и ответчикам. ДД.ММ.ГГГГ между Минимуществом Алтайского края и ФИО51 подписан договор аренды №-з, по условиям которого последней во временное владение и пользование предоставляется земельный участок площадью 996 кв.м., кадастровый № по <адрес> для эксплуатации погребных ячеек сроком на 49 лет. Остальным собственникам погребных ячеек также направлялись уведомления о необходимости заключить договор аренды путем подписания дополнительных соглашений и в течение 30 дней со дня получения уведомления обратиться для подписания проекта документа, однако до настоящего времени проект дополнительного соглашения к договору ответчиками не подписан, что послужило основанием для обращения в суд в силу пункта 7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

21 ноября 2017 года исковые требования Минимуществом Алтайского края уточнены и предъявлены также к собственнику погребной ячейки №- ФИО4

Определением Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 19 декабря 2017 года производство по делу в части исковых требований к ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО38, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО48, ФИО49 прекращено в связи с отказом истца от иска.

Определением Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 22 января 2018 года производство по делу по иску к ФИО37, ФИО47 прекращено в связи с отказом истца от иска.

Определением Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 21 марта 2018 года производство по делу в части исковых требований к ФИО20, ФИО52, ФИО26, ФИО39, ФИО45, ФИО46, ФИО50 прекращено в связи с отказом истца от иска.

В судебном заседании представитель Минимущества Алтайского края по доверенности- ФИО53 на заявленных исковых требованиях настаивала, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что ответчики ФИО14, ФИО3 и ФИО15 подписали проекты дополнительных соглашений в добровольном порядке.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал, полагая возможным подписание дополнительного соглашения на условиях представленного им уточненного протокола разногласий.

Третье лицо ФИО51 и ее представитель ФИО54 против удовлетворения исковых требований возражали, ссылаясь на то, что при подписании проекта договора аренды земельного участка ФИО51 в силу правовой неграмотности была введена в заблуждение относительно возможности использование земельного участка для эксплуатации погребных ячеек только на условиях аренды. Полагали, что земельный участок находится в собственности у членов погребного строительного кооператива №.

Иные ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке.

Учитывая, что суд предпринял все предусмотренные процессуальным законом меры к надлежащему извещению ответчиков, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие с учетом мнения сторон и требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, ответчика ФИО4, третье лицо ФИО51 и ее представителя ФИО54, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 22:63:040413:2168, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 996 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- эксплуатация погреба.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ в собственности ответчиков находится следующее имущество, расположенное на названном земельном участке:

- у ФИО19- нежилое помещение (погребная ячейка) №, площадью3,6 кв.м.

- у ФИО12- нежилое помещение (погребная ячейка) №, площадью 3,7 кв.м.

- у ФИО17- нежилое помещение (погребная ячейка) №, площадью 3,7 кв.м.

- у ФИО13 – нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,5 кв.м.

- у ФИО15- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,6 кв.м.

-у ФИО5- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,7 кв.м.

- у ФИО3- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,8 кв.м.

- у ФИО7- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,5 кв.м.

- у ФИО2- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,7 кв.м.

- у ФИО16-1/4 доли в праве собственности на нежилое помещение (погребная ячейка) №25, площадью 3,9 кв.м.; у ФИО1- ? доли в праве собственности на указанное нежилое помещение;

- у ФИО10- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью3,7 кв.м.

- у ФИО8- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,7 кв.м.

- у ФИО11- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,5 кв.м.

- у ФИО4- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,8 кв.м.

- у ФИО6- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью3,5 кв.м.

- у ФИО9- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,4 кв.м.

- у ФИО14- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,7 кв.м.

- у ФИО18- нежилое помещение № (погребная ячейка), площадью 3,7 кв.м.

Ответчики, являясь собственниками указанных нежилых объектов, правоустанавливающие документы на земельный участок по <адрес> не оформили.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Согласно абз. 1, 2 п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение 30 дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ собственник одной из погребных ячеек № обратилась в Минимущество Алтайского края с заявлением о предоставлении земельного участка по <адрес> в аренду без торгов для эксплуатации погребной ячейки.

Во исполнение требований п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ Минимущество Алтайского края направило всем собственникам погребных ячеек, расположенных на земельном участке по <адрес>, в том числе ответчикам, проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, а также проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, уведомление о необходимости заключения договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО51 заключен договор аренды №-з, по условиям которого ФИО51 во временное владение и пользование предоставлен земельный участок № для эксплуатации погребных ячеек сроком на 49 лет.

Иные собственники, за исключением ответчиков, также подписали дополнительные соглашения к договору аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В данном случае обязанность заключить договор аренды предусмотрена положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в абз. 3 п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п. 7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вступление в заключенный договор возможно только путем подписания дополнительного соглашения, что также следует из п. 1.5, п. 6.1 договора аренды №-з от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Минимущество Алтайского края обратилось в суд в рамках предоставленных законом полномочий, имеются основания для удовлетворения исковых требований.

Вместе с тем, поскольку ФИО3, ФИО14, ФИО15 заключили дополнительные соглашения к договору №-з от ДД.ММ.ГГГГ аренды спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, поэтому основания для удовлетворения исковых требований к данным ответчикам отсутствуют.

По смыслу положений ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора только после направления органом предложения о заключении договора и получения отказа в его заключении или по истечении определенного времени в случае отсутствия ответа на оферту.

Судом установлено, что всем ответчикам до обращения в суд истцом направлены проекты договора аренды и дополнительного оглашения к нему.

При этом одному из собственников погребной ячейки – ФИО8 уведомление с проектами документов изначально направлено не по адресу его регистрации, однако в ходе рассмотрения дела истцом указанный недостаток устранен, проект дополнительного соглашения направлен по надлежащему адресу ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ответчиками ФИО1, ФИО16 и ФИО4 в процессе рассмотрения дела поданы протоколы разногласий, с которыми истец Минимущество Алтайского края ознакомлен в установленном порядке.

В адрес указанных ответчиков истцом направлены ответы, которыми предложенные разногласия не приняты во внимание и отклонены, в связи с чем изложенные разногласия считаются переданными на рассмотрение суда.

Рассматривая протоколы разногласий, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата по договору исчисляется с 01.01.2017 года.

Аналогичный пункт содержится в дополнительных соглашениях к договору аренды.(пункт 2).

Ответчики возражали против изложения указанного пункта в названной редакции, предлагая начислять арендную плату с даты подписания договора и вступления его в законную силу, поскольку такое условие распространяет действие договора на прошлое время за фактическое использование правообладателями нежилых помещений земельного участка, что, исходя из положения п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, подразумевает наличие достигнутого между сторонами согласия об оплате со стороны арендатора арендных платежей за период такого использование земельного участка.

Между тем, в силу ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии согласия арендаторов на внесение платы за фактическое использование земельного участка предусмотреть в договоре названное условие о начислении арендных платежей не представляется возможным.

Учитывая, что обязанность по исполнению условий договора аренды, в том числе в части оплаты арендных платежей, возникает не ранее его заключения, установив отсутствие согласия арендаторов на оплату арендных платежей за прошлое время, суд соглашается с возражениями ответчика против возложения на них обязанности по заключению договора за исключением п. 2 дополнительных соглашений. Обратное свидетельствовало бы о постановке арендаторов при заключении договора в зависимость от принятия ими условия оплаты арендных платежей за пользование земельным участком до заключения договора.

При этом отсутствие возражений со стороны иных ответчиков относительного спорного пункта договора, суд во внимание не принимает. Само по себе неподписание ответчиками проектов договора направленных в их адрес истцом 16 июня 2017 года свидетельствует об отсутствии достигнутого соглашения по всем условиям договора аренды. В суде первой инстанции ответчики заявления о признании исковых требований так же не подавали. При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для понуждения ответчиков взять на себя обязательство в добровольном порядке произвести оплату за пользование земельным участком до заключения договора аренды.

В данном случае истец не лишен возможности защитить свои права на получение оплаты за период фактического пользования ответчиками спорным участком.

Оснований для исключения из п. 3.8 и 4.4.4 условий договора аренды о производстве расчета арендной платы арендатором самостоятельно либо уточнении расчета арендной платы и реквизитов к нему в Минимуществе Алтайского края суд не усматривает, поскольку права арендаторов при этом не нарушаются, договором предусмотрена альтернатива как самостоятельного расчета, так и расчета арендной платы на основании данных арендодателя.

Пункт 8.5 о солидарной ответственности арендаторов за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды, за исключением обязательств по внесению арендной платы также соответствует нормам действующего законодательства.

В соответствии с п.1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.(п.2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как верно указано истцом, спорный земельный участок предоставляется ответчикам на условиях договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем, с учетом неделимости объекта недвижимости, арендаторы несут солидарную ответственность.

Дополнительное включение в договор аренды пункта о праве арендатора осуществить арендную плату единожды за год либо за весь период аренды, по мнению суда, не требуется, поскольку предложенная истцом редакция договора о порядке внесения арендной платы не лишают ответчиков возможности внести арендную плату за весь период и, в случае внесения большей суммы, взыскать ее с истца с учетом норм действующего законодательства.

Внесение в договор аренды пункта о возможности его расторжения досрочно по требованию арендатора также излишне, поскольку такое право предусмотрено ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика ФИО16 на неверное указание доли принадлежащей ей в праве собственности на погребную ячейку в качестве разногласия рассмотрению не подлежит, поскольку в ходе рассмотрения дела истец внес изменения в проект дополнительного соглашения в указанной части и вручил представителю ответчика названное дополнительное соглашение в исправленной редакции.

Таким образом, учитывая, что в направленном ответчикам проекте дополнительного соглашения заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора было поставлено в зависимость от внесения оплаты за фактическое пользование земельным участком, что противоречит положениям закона о свободе договора и существу возникших правоотношений сторон - оформление арендных отношений, а не взыскание задолженности за пользование земельным участком, суд приходит к выводу о том, что пункт 2 дополнительных соглашений противоречит действующему законодательству, в связи с чем, отсутствуют основания для возложения на ответчиков обязанности заключить дополнительные соглашения к договору аренды с включением данного пункта в текст договора. Поэтому исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Министерства имущественных отношений Алтайского края удовлетворить частично

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 ФИО7, ФИО8, ФИО9, Мировую Н.С., ФИО11, ФИО12 ФИО13, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 заключить с Министерством имущественных отношений Алтайского края договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, с кадастровым номером 22:63:040413:2168 площадью 996 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации погребных ячеек, сроком на 49 лет, путём подписания дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-з на условиях оферты Министерства имущественных отношений <адрес>, за исключением пункта 2 проекта дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка.

В удовлетворении исковых требований к ФИО14, ФИО3 и ФИО15 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Б. Вешагурова