Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Максатиха Тверской области гражданское дело 2-193/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности в силу приобретательной давности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Максатихинский межрайонный суд Тверской области с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности.

Свои исковые требования мотивирует тем, что в 1996 году он договорился с ФИО2 о том, что готов приобрести квартиру, которая находилась по адресу: <адрес>. ФИО2 в то время проживала в д. <адрес>. Спорной квартире после пожара требовался ремонт. Он договорился с ФИО2, что готов купить квартиру. ФИО2 согласилась продать квартиру. Поскольку квартира на основании договора приватизации принадлежала ФИО2 и её несовершеннолетней дочери ФИО3 на праве совместной собственности. ФИО2 необходимо было собрать документы перед заключением сделки купли-продажи, от компетентных органов получить разрешение на сделку с имуществом несовершеннолетнего, подготовить иные документы. В начале 1997 года ФИО2 заявила, что ей нужна предоплата за указанную квартиру и после внесения предоплаты ФИО2 зарегистрирует его в своей квартире и даст разрешение на проведение ремонта с последующим проживанием, владением и пользованием. Он отдал ФИО2 денежные средства за квартиру. Соглашение строилось на доверии, никаких договоров и расписок они не составляли. ФИО2 отдала все имеющиеся документы на квартиру. После того как он отдал ФИО2 деньги за квартиру, его с согласия ФИО2 зарегистрировали в спорной квартире с 19 февраля 1997 года. При этом, он за личные средства погасил имеющуюся у ФИО2 задолженность за коммунальные услуги. С ФИО2 договоров найма, пользования или аренды не заключалось, ФИО2 добровольно передала ему право владеть и пользоваться указанной квартирой, так как ФИО2 не нужна была квартира после пожара, делать ремонт и проживать в спорной квартире ФИО2 не собиралась. После того как он получил постоянную регистрацию в указанной квартире, он сделал капитальный ремонт, после пожара вывез три грузовых машины мусора, приобрёл строительные материалы и приборы в квартиру, всё установил. После этого он вселился в квартиру и стал проживать. Он один был зарегистрирован в указанной квартире и все документы об оплате коммунальных услуг приходили на его имя, он оплачивал все коммунальные услуги. Чуть позже ФИО2 заявила, что с документами ничего не получается, договор купли-продажи заключить не получится, что полученные ФИО2 от него деньги за квартиру ФИО2 потратила и вернуть не сможет. При этом ФИО2 заявляла, что квартира не нужна, что он может владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом, что он потом сам, если нужно, сможет подготовить необходимые документы, оформить свои права на квартиру. ФИО2 никаких претензий по поводу этой квартиры предъявлять не будет. С февраля 1997 года он открыто владел и пользовался спорной квартирой, проживал там, делал ремонты, платил за коммунальные услуги. С ним проживала сестра со своей дочкой. С 2003 года с ним проживала дочь со своим мужем и ребёнком. С 2007 года он проживал в квартире один. Какое-то недолгое время он сдавал указанную квартиру квартирантам. Но при этом продолжал следить за квартирой, оплачивал все коммунальные услуги. В 2021 году оплатил услуги электросетей за подключение электрической энергии, купил и установил новый прибор учёта электроэнергии, который квартиранты привели в нерабочее состояние. В 2021 году начал производить в квартире капитальный ремонт, установил новые окна, полы, сантехнические приборы, забор на территории около жилого дома, заказал иные строительные материалы. Считает, что имеет право оформить право собственности на указанную квартиру в силу приобретательной давности. За период с 1997 года по 2022 год ни ФИО2 ни её дочь не предъявляли никаких претензий по поводу владения, пользования и распоряжения квартирой, никакой оплаты ни за что не требовали. Споров, в том числе судебных у него с ФИО2 не было. Никто не ставил вопрос о его незаконном проживании в квартире или выселении, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Никаких договоров (купли-продажи, пользования, найма, аренды) ФИО2 и ФИО3 заключать не предлагали и не требовали. Он к ответчикам никаких претензий не предъявлял, в отношении ответчиков никаких незаконных действий, в том числе угроз или насильственных действий, обмана или мошеннических действий, никакого самовольного захвата имущества не было. Ответчики с 1997 года платежей за квартиру не вносили и ему не передавали, в содержании квартиры и в производимых ремонтах и улучшениях квартиры участия не принимали. В отношениях с квартирантами, которым он сдавал квартиру, участия не принимали. Считает, что и ФИО2 и ФИО3 утратили интерес к этой квартире. Он с 1997 года добросовестно, открыто, непрерывно владел, пользовался и распоряжался спорной квартирой, считал квартиру своей собственностью. Своё давностное владение квартирой считает добросовестным, так как, получая квартиру от ФИО2, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. После того как передал ФИО2, которая действовала тогда и за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь, денежные средства за указанную квартиру, произвёл в ней капитальный ремонт, заплатил все долги за коммунальные услуги, вселился в жилое помещение, стал считать себя собственником квартиры. Ссылаясь на законодательство Российской Федерации, просит суд: признать за ним право собственности на квартиру в силу приобретательной давности.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования по изложенным в заявлении основаниям, пояснил, что он договаривался с ФИО2 о продаже квартиры устно. Он предложил ФИО2 деньги за квартиру, Баранец сказала, что деньги положит на счет ребенка в Банк, а после того, как ребенку исполнится 18 лет, отдаст ему все документы на квартиру. Он отдал деньги Баранец.

Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения требований ФИО1, пояснила, что в спорной квартире в 1996 году произошел пожар, еще до того, как квартиру захотел купить ФИО1. ФИО1 никаких денег ей не давал. Они договорились о продаже квартиры и поэтому она зарегистрировала истца в своей квартире, передала ему документы на квартиру. Пояснила, что передала документы на квартиру незнакомому человеку без оплаты за квартиру. Савенков сделал в квартире ремонт. Ранее она была зарегистрирована в квартире, но когда переехала к мужу, зарегистрировалась у супруга. Подтвердила, что коммунальные платежи за спорную квартиру она не оплачивала, поскольку в квартире жил ФИО1, который и платил за коммунальные услуги.

Ответчик ФИО3 возражала против удовлетворения требований ФИО1, пояснила, что в правоохранительные органы по поводу выселения ФИО1 или о возврате квартиры к ФИО1 не обращались, раньше им не нужна была эта квартира, а сейчас после расторжения брака ей негде жить.

Третье лицо – Управление Росреестра по Тверской области в судебное заседание не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела извещен в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ.

Свидетель фамилия имя отчество5 в судебном заседании показала, что в период с 2003 г. по 2007 г. проживала с мужем у отца ФИО1 Купили квартиру после пожара, сделали там ремонт. ФИО3 объявилась только сейчас и сообщила, что хочет вернуть квартиру.

Свидетель Свидетель №3 показала, что после пожара в квартире ФИО2 и ФИО3 не появлялись. ФИО2 со своей семьей ушли жить в д. Фабрика. Ей известно, что ФИО2 давно продала квартиру ФИО1 В квартире ФИО1 делал ремонт, вставил пластиковые окна. Коммунальные услуги за использование квартиры оплачивал ФИО1 Около трех лет назад она видела ФИО3 возле дома. На вопрос ФИО3 ответила, что «пришла посмотреть, если что, то спалить квартиру».

Свидетель Свидетель №2 показала, что дом, в котором находится спорная квартира состоит из 6 квартир. Более 20 лет назад в квартире произошел пожар. После пожара ФИО2 вместе с дочкой ФИО3 ушли из этой квартиры и больше она ФИО2 и ФИО3 не видела. Позднее узнала, что квартиру ответчики продали. В квартире видела ФИО1 В квитанциях на оплату ЖКУ стояла фамилия ФИО1 В этой квартире делали ремонт, меняли окна, поставили забор.

Свидетель Свидетель №4 показала, что она является старшей по домам № и № по <адрес>. В спорной квартире проживали ФИО2 с дочкой ФИО3 После пожара, около 35 лет назад, ФИО2 и ФИО3 в квартире не жили. Позднее в квартире стал проживать ФИО1 со своей женой. Затем там жила дочь ФИО1, позднее квартиранты. В квартире после пожара ФИО1 делал ремонт, поставил пластиковые окна и установил новый забор. От кого-то из жителей узнала, что ФИО2 продала данную квартиру ФИО1

Выслушав истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ч.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В силу статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из ст. 219 ГК РФ следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Одно из оснований приобретения права собственности указано в ст. 234 ГК РФ, согласно которой лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В судебном заседании достоверно установлено, что в собственности ФИО2 и её несовершеннолетней дочери находилась <адрес> по адресу: <адрес>

В связи с произошедшим в 1996 году пожаром в указанной квартире ФИО2, действующая от своего имени и от имени дочери, в 1997 году за 11 800 рублей предоставила право пользования и владения спорной квартирой ФИО1, зарегистрировала истца по месту жительства и передала все имеющиеся у ФИО2 документы на жилое помещение.

При этом договор купли продажи квартиры не составлялся.

Факт передачи денежных средств и получения разрешения на совершение сделки купли-продажи квартиры подтверждается постановлением главы Максатихинского района от 03.11.1998 года №, в соответствии с которым ФИО2 разрешена продажа <адрес> по адресу: <адрес>, с предоставлением в установленный законодательством Российской Федерации срок в орган опеки и попечительства копии договора купли-продажи; деньги, вырученные от продажи квартиры, необходимо внести в Сбербанк на имя несовершеннолетней дочери ФИО2 - ФИО3 в причитающейся ей доле, составляющей ? совместной собственности в размере 11 тысяч 780 рублей.

Факт продажи спорной квартиры подтверждается также пояснениями истца, свидетелей фамилия имя отчество5, Свидетель №3, Свидетель №4, Свидетель №2, Свидетель №1, которые в судебном заседании и в письменных пояснениях сообщили, что ФИО1 покупал квартиру после пожара в 1997 году, проживал в спорной квартире, предоставлял для проживания жилое помещение иным лицам.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиком ФИО2 в письменной форме не был заключен, этот договор является недействительным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного постановления Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Давностное владение спорной квартирой ФИО1 является добросовестным, поскольку он, получая во владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, поскольку форма договора купли-продажи недвижимого имущества не соблюдена, договор по этому основанию не заключен, следовательно, истец владел спорной квартирой не по договору.

Поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, обязанность доказать, что ФИО1 действовал недобросовестно, возлагается на ответчиков, которые доказательств обратного не представили.

Наоборот, наличие у ФИО1 договора на передачу <адрес> по адресу: <адрес>, в собственность ответчикам, ордера на жилое помещение от 04.05.1989 г., регистрационного удостоверения от 27.11.1996 года № 430, подтверждающего право собственности ФИО4 и ФИО3 на указанную квартиру, технического паспорта на приватизированную квартиру, а также постановления главы Максатихинского района от 03.11.1998 г. № о разрешении ФИО2 продажи квартиры, подтверждают добросовестность истца.

Как установлено в судебном заседании, указанные документы переданы ФИО2 ФИО1 в связи с передачей квартиры во владение истца и отказом от дальнейших претензий.

Справкой администрации Рыбинского сельского Совета Максатихинского района Тверской области от 14.11.1993 г. № подтверждается проживание ФИО2 со своим супругом и дочерью по адресу: <адрес><адрес>.

ФИО1 не знал о том, что после того, как передал денежные средства, не составив договора купли-продажи недвижимости с ФИО2, спорная квартира ему не принадлежит, поскольку ему были переданы ответчиком все имеющиеся документы на квартиру, глава Максатихинского района 03.11.1998 г. вынес постановление о разрешении ФИО2 продажи квартиры, с согласия ФИО2 истец был зарегистрирован в жилом помещении, претензий в адрес ФИО1 со стороны ответчиков об истребовании имущества, находящегося в незаконном недобросовестном владении, не предъявлялось.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2, ФИО3 спорную квартиру обратили в собственность лишь в 2022 году, то есть по истечении 25 лет с момента передачи истцу документов на квартиру, что свидетельствует о том, что ответчики отказались от права на квартиру по адресу, указанному в исковом заявлении, интереса к спорному имуществу длительное время ФИО2 и ФИО3 не проявляли, бремя содержания не несли, фактически отказались от спорного имущества, тогда как ФИО1, не являясь собственником спорной квартиры, добросовестно, открыто и непрерывно владел жилым помещением с 1997 года, то есть более 15 лет.

Подача документов и внесение сведений о собственниках спорной квартиры в 2022 году связано с тем, что, как пояснила ФИО3 ей после расторжения барка негде проживать.

Кроме того, факт отказа от права собственности на квартиру подтверждается пояснениями ответчиков ФИО2 и ФИО3, которые в судебном заседании сообщили, что по поводу выселения ФИО1 или о возврате квартиры в свою собственность в правоохранительные органы, в суд не обращались, раньше им не нужна была эта квартира, а сейчас после расторжения брака ФИО3 негде жить.

В силу разъяснений, данных в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательской давности, а осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

Доказательств того, что кто-либо оспаривал владение и пользование ФИО1 спорной квартирой до 2022 года, ответчиками не представлено.

Истец владел объектом недвижимости открыто, поскольку не скрывал факта нахождения имущества в его владении, что подтверждается пояснениями свидетелей фамилия имя отчество5, Свидетель №3, Свидетель №4, Свидетель №2, Свидетель №1

Указанные обстоятельства также подтверждаются судебным приказом мирового судьи судебного участка от 05 апреля 2022 года, в соответствии с которым именно с ФИО1 в пользу ООО УК «МТК» взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг за квартиру по адресу: <адрес>, за период с 01.08.2019 г. по 31.05.2020 г.

Кроме того, открытость владения квартирой подтверждается наличием договоров купли-продажи, подряда, на монтаж изделий из ПВХ от 17.09.2021 года.

Из лицевых счетов потребителя, проживающего по адресу: <адрес>, за период с 2014 г. по сентябрь 2021 г., 2002 г., 2007 г. следует, что ФИО1 проживал по указанному адресу, оплачивал расходы за потребленную электроэнергию, содержание и ремонт дома, осуществлял иные коммунальные платежи.

Давностное владение квартирой является непрерывным, поскольку ФИО1 владел объектом недвижимости с 1997 года, что подтверждается сведениями о регистрации истца по месту жительства, его пояснениями, пояснениями свидетелей, материалами дела.

ФИО1 владел спорной квартирой, как своим собственным имуществом, поскольку производил за свой счет ремонт жилого помещения, оплачивал расходы по содержанию имущества.

Поведение ФИО1 было характерным для собственника, поскольку истец распоряжался квартирой по своему усмотрению, предоставлял возможность проживания в жилом помещении своей дочери и её супругу, сдавал жилье в аренду посторонним лицам. Действия ФИО1 по владению квартирой ограничивались лишь жилищным и гражданским законодательством и не основывались на договорных отношениях.

Анализируя материалы дела, пояснения участников судебного процесса и свидетелей, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО1, не являясь собственником спорного имущества, находящегося по указанному в исковом заявлении адресу, добросовестно, открыто и непрерывно владел этим объектом как своими собственными более 15 лет.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что она оплачивала налоги за спорную квартиру, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств уплаты налога на имущество за период с 1997 г. по 2022 не представлено.

Поскольку судом установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ФИО1 спорной квартирой, в государственном реестре недвижимости имеются сведения о наличии в собственности ФИО2 и ФИО3 указанной квартиры, требование истца о прекращении право общей совместной собственности ответчиков на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

Отношения собственности в Российской Федерации регламентируются в соответствии с принципами правового государства, на основе юридического равенства и справедливости.

Право собственности относится к числу основных прав и свобод, которые определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности в силу приобретательной давности удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером № площадью – 49,8 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>

Прекратить право общей совместной собственности ФИО2, ФИО3 на квартиру с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: <адрес> (запись регистрации № от 28.06.2022 года).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Максатихинский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме принято 12 октября 2022 года.