Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, признании договора купли-продажи заключенным, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ..., о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от хх.хх.хх г., признании договора купли-продажи указанного земельного участка от хх.хх.хх г. между ФИО1 и ФИО2 заключенным, признании сделки состоявшейся.

В обоснование указала, что хх.хх.хх г. по договору купли-продажи приобрела у ответчика ФИО2 земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ... за ... руб., заключив с ним предварительный договор купли-продажи. Ответчик передал истцу правоустанавливающие документы на сад, а именно, договор дарения от хх.хх.хх г., свидетельство о праве собственности на землю, а также акт о пожаре, членскую книжку садовода, ключи от калитки. С этого момента истец стала пользоваться садовым участком, оплачивать членские взносы, а также погасила задолженность ответчика по взносам за ... г.г. ФИО2 выдал на имя матери истца ФИО3 доверенность от хх.хх.хх г. на право оформления документов и регистрации его права собственности на земельный участок и его продажу за цену и на условиях по ее усмотрению. На основании данной доверенности ФИО3 должна была заключить с истцом договор купли-продажи указанного земельного участка, однако не успела, поскольку годичный срок ее действия истек. С ... г. ответчик уклоняется от выдачи новой доверенности, от заключения договора купли-продажи. Полагает, что поскольку договор купли-продажи садового участка заключен в требуемой законом письменной форме с достижением соглашения по всем существенным условиям, никем не оспорен, не расторгнут, исполнен сторонами, поэтому истцу перешло право собственности на садовый участок. Ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи, чем нарушаются права истца (л.д. 5-9).

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка от хх.хх.хх г. площадью ... кв.м. по адресу: ..., кадастровый №.

В обоснование указал, что в целях исполнения устного соглашения о продаже земельного участка собственноручно написал расписку от хх.хх.хх г. о получении от ФИО3 ... руб. за принадлежащий ему сад и выдал на ее имя доверенность с правом продажи земельного участка сроком действия – 1 год. Договор купли-продажи, в том числе предварительный, между ним и ФИО1 не составлялся. Единый документ, подписанный обеими сторонами, содержащий в себе все необходимые условия договора купли-продажи, отсутствует. Имеющийся в деле документ о покупке сада (л.д. 35) не подписан ни одной из сторон, представляет собой письменные пояснения по существу сделки, выполнен не истцом, не является договором купли-продажи по смыслу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку требуемая законом письменная форма договора купли-продажи земельного участка не соблюдена, то сделка от хх.хх.хх г. является недействительной и не влечет никаких юридических последствий (л.д. 85).

Истец-ответчик ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования, возражала против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснила, что документ на листе дела 35 является единым договором купли-продажи, с одной стороны которого зафиксированы существенные условия, с другой – сведения о получении продавцом ФИО2 денежных средств в счет покупной цены, подписи продавца ФИО2 и покупателя ФИО1

Представитель истца-ответчика по доверенности ФИО4 (л.д. 39) в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя.

Ответчик-истец ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, поддержал встречные исковые требования. Пояснил, что по просьбе знакомой ФИО3, имея намерение продать принадлежащий ему земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ..., получил от нее денежную сумму в размере ... руб., передал ей правоустанавливающие документы на сад и членскую книжку, выдал доверенность от хх.хх.хх г. сроком на один год с правом продажи. Договор купли-продажи спорного земельного участка в письменной форме не составлялся, им была написана только расписка о получении денежной суммы в размере ... руб. (л.д. 35 оборот). Иной текст с другой стороны расписки (л.д. 35) при нем не писался. Намерение вернуть себе сад возникло в связи с тем, что договор купли-продажи не был оформлен в оговоренный срок.

Представитель ответчика-истца по доверенности ФИО5 (л.д. 66) в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании согласилась с исковыми требованиями ФИО1, возражала против удовлетворения встречных требований ФИО2, дала пояснения, аналогичные пояснениям истца.

Представитель третьего лица по доверенности ФИО6 (л.д. 81) в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, СНТ «Металлург» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 156, 157).

Суд, выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения от хх.хх.хх г., зарегистрированного в ЧМПТИ хх.хх.хх г., ФИО2 в собственность перешло недвижимое имущество – садовый дом и земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ... (л.д. 10, 50).

хх.хх.хх г. ФИО2 на данный земельный участок площадью ... кв.м. выдано свидетельство на право собственности на землю №, зарегистрированное в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Челябинска за № от хх.хх.хх г. (л.д. 11). Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, кадастровый № (л.д. 12, 51).

Согласно акту о пожаре от хх.хх.хх г. садовый дом на указанном земельном участке сгорел (л.д. 13).

ФИО2 является членом СНТ «Металлург» с ... г. по земельному участку ... площадью ... кв.м., что следует из справки СНТ «Металлург» № от хх.хх.хх г., лицевой карточки садовода №, членской книжки садовода (л.д. 48, 137, 19-34, 138-145).

Земельный участок по адресу: ..., нежилое строение на нем в ЕГРП ни за кем не зарегистрированы, что следует из справок Управления Росреестра по Челябинской области (л.д. 37, 47).

Согласно справке СНТ «Металлург» № от хх.хх.хх г. ФИО3 пользуется и владеет земельным участком площадью ... кв.м. ... и оплачивает членские и другие взносы в полном объеме с ... г. по ... г., Оплатили долг за ... г. и часть долга ... г. (л.д. 18).

Истцом суду представлен документ (л.д. 35) с одной стороны которого имеется текст «О покупке сада в Металлурге, участок ...», согласно которому ФИО2 продал принадлежащий ему сад за ... руб. Голобородько, оформлять документы на новую хозяйку Марию будет Татьяна, поскольку ФИО7 выдает ей доверенность. В настоящее время оформить настоящий договор покупки сада в палате нельзя, так как необходимо собрать документы. Деньги ФИО7 передала Татьяна, поэтому он за них дает расписку. На обороте данного документа имеется расписка, согласно которой ФИО2 получил от ФИО3 ... руб. за земельный садовый участок (Сад Металлург) в ... г. Под данной распиской имеются подписи ФИО3 и ФИО2, что они сами подтвердили в судебном заседании, а также дата – хх.хх.хх г.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что этот документ в полном объеме одновременно (с обеих сторон) писала она хх.хх.хх г. после передачи денежных средств ответчику. При этом переданные ответчику денежные средства принадлежали истцу, но их передавала мать ФИО3 Данное обстоятельство подтвердили третье лицо ФИО3, свидетель Б.И.А. – гражданский супруг ФИО3 Ответчик ФИО2 пояснил, что текста «О покупке сада» с другой стороны расписки, он никогда не видел, им была написана только расписка, на обороте которой никто никакой текст в его присутствии не писал.

хх.хх.хх г. ФИО2 на имя ФИО3 была оформлена нотариально удостоверенная доверенность на право представления его интересов во всех учреждениях и организациях по вопросу оформления документов и регистрации права собственности на имя ФИО2 на садовый дом с постройками, расположенный на принадлежащем ему земельном участке ..., получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также продажи за цену и на условиях по своему усмотрению указанного земельного участка и садового дома сроком на 1 год (л.д. 36).

В силу п. п. 1 - 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Оценивая представленный истцом документ «О покупке сада» в полном объеме (л.д. 35) в совокупности с нотариально удостоверенной доверенностью, суд приходит к выводу о том, что он является предварительным договором купли-продажи спорного земельного участка, согласно которому стороны определили в течение года с момента выдачи доверенности ФИО2 на имя ФИО3 (с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г.) и получения необходимых для заключения договора документов заключить основной договор купли-продажи между ФИО3, действующей от имени ФИО2 по доверенности (продавец), и ФИО1 (покупатель).

Из пояснений истца, третьего лица ФИО3 следует, что на основании выданной ответчиком доверенности ФИО3 поставила земельный участок на государственный кадастровый учет, иных действий не осуществила, поскольку заболела ее мать, за которой она ухаживала, впоследствии срок действия доверенности истек.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку в течение срока действия доверенности с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. договор купли-продажи спорного участка не был заключен, предложение истцом ответчику либо его представителю по доверенности в указанный срок о заключении основного договора не направлялось, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Оценить представленный истцом документ «О покупке сада» (л.д. 35) в качестве основного договора купли-продажи у суда нет оснований, поскольку в самом документе стороны предусмотрели заключение основного договора после выдачи ФИО2 доверенности на имя ФИО3 и сбора необходимых документов, а также в связи с действиями ответчика по выдаче доверенности, на что истец была согласна.

Поскольку сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, основной договор купли-продажи не заключался, то письменная форма договора купли-продажи недвижимости не соблюдена.

Согласно п.п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правы» от 29.04.2010 г. № 10/22 (далее Постановление Пленума № 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (далее – Закон о регистрации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ) государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка «заключался» сторонами хх.хх.хх г., после вступления в силу Закона о регистрации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, право собственности ФИО1 на спорный участок никогда не регистрировалось, то требование ФИО1 о признании за ней права собственности на спорный земельный участок не может быть удовлетворено.

В силу п. 63 Постановление Пленума № 10/22 если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Выше суд пришел к выводу о том, что письменная форма договора продажи недвижимости сторонами не соблюдена. Поэтому у суда нет оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании договора купли-продажи от хх.хх.хх г. между ФИО2 и ФИО1 заключенным, а сделки состоявшейся.

С 01.03.2013 г. Федеральным законом от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ признан утратившим силу п. 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривавший возникновение прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу 5 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи.

Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка «заключался» сторонами хх.хх.хх г. (до вступления в силу настоящего Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ), то для признания его заключенным требовалась государственная регистрация.

Оснований для удовлетворения требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от ФИО2 к ФИО1 не имеется, поскольку требуемая законом письменная форма договора купли-продажи недвижимости не соблюдена.

Так как в силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, то встречное исковое требование ФИО8 о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка от хх.хх.хх г. подлежит удовлетворению. Стороны подлежат возврату в первоначальное положение: земельный участок, площадью ... кв.м., по адресу: ..., кадастровый №, подлежит передаче в собственность ФИО2, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства с учетом индексации в размере ... руб. (...) – л.д. 115-117.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ..., государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от хх.хх.хх года, признании договора купли-продажи указанного земельного участка от хх.хх.хх года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключенным, признании сделки купли-продажи состоявшейся - отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить:

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от хх.хх.хх года, вернув стороны в первоначальное положение: передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ..., кадастровый №, взыскать с ФИО2, хх.хх.хх года рождения, уроженца ..., в пользу ФИО14, хх.хх.хх года рождения. уроженки ..., денежные средства с учетом индексации в размере ... (...) рублей 47 копеек.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Металлургический районный суд г. Челябинска.

Председательствующий: О.Н. Кинева