Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Клыпиной О. Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Сигма» о признании права собственности на квартиру, освобождении от арестов,

У С Т А Н О В И Л:

Клыпина О.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Торговый дом «Сигма», просила признать за нею право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, и освободить указанную квартиру от арестов.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГ заключила с ООО «Торговый дом «Сигма» предварительный договор № купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец продаёт, а покупатель покупает квартиру в строящемся доме по адресу<адрес>, расположенную в осях: Ж-К; 4-, временный №. Дополнительным соглашением к указанному договору она была обязана уплатить продавцу сумму, равную общей стоимости квартиры, что составляет <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на момент оплаты, но не ниже чем на дату заключения договора исходя из стоимости 1 метра квартиры <данные изъяты> доллара США, эту сумму она оплатила ответчику в кассу в полном объёме, и ДД.ММ.ГГ по предварительному акту приёма-передачи продавец передал, а покупатель принял квартиру для проведения ремонтных работ и фактического использования. Квартира зарегистрирована в ЕГРП за ответчиком, а ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ на основании постановлений судебных приставов-исполнителей были наложены запреты регистрационных действий (л.д.2-3).

Определением суда к участию в деле в качестве 3-го лица привлечён Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управлению Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу.

Истица в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, для участия в деле направила по доверенности Лебедеву А.А., которая на иске настаивала.

Представитель ответчика ООО «Торговый дом «Сигма» и представитель 3-го лица Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управлению Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, об уважительных причинах неявки не сообщили, возражений на иск не представили, что позволяет суду на основании ст. ст. 167 и 233 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие в порядке заочного производства.

Выслушав доверенное лицо истицы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что распоряжением № администрации МО «Город Шлиссельбург» Ленинградской области ДД.ММ.ГГ ООО «Торговый дом «Сигма» было выдано разрешение на проведение инженерных изысканий и подготовки проектной документации для строительства малоэтажной жилой застройки на земельном участке по адресу: <адрес>, а также разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между ООО «Торговый дом «Сигма» в качестве продавца и Клыпиной О.Н. в качестве покупателя был заключен предварительный договор № купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме по указанному выше строительному адресу, строительство жилого дома осуществляется продавцом, являющимся застройщиком (л.д. 7-14). Продавец гарантировал покупателю, что на момент заключения данного договора права продавца на квартиру не обременены третьими лицами, не заложены, в споре и под арестом не состоят, указанная квартира не является предметом договора купли-продажи с третьими лицами, в том числе, предварительного договора купли-продажи, каких-либо иных обременений не имеют (п.5 договора). Стороны обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи (п. 6 договора). Стоимость квартиры была определена п. 7 договора в размере <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на момент оплаты, но не ниже чем на дату заключения договора исходя из стоимости одного метра квартиры <данные изъяты> доллара США, в рассрочку. Пунктом 9 договора предусмотрено предоставление покупателю продавцом права пользования квартирой до момента заключения основного договора с правом текущего ремонта по акту приёма-передачи, а п. 11 договора – продавец обязался подготовить надлежащий пакет документов для регистрации права собственности покупателя на квартиру в течение 30 дней с момента заключения основного договора. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ к предварительному договору изменён порядок уплаты установленной договором стоимости квартиры без изменения суммы (л.д.15). Актом сверки подтверждается полное исполнение истицей обязанностей по оплате квартиры, предусмотренной предварительным договором и дополнительным соглашением к нему (л.д.17-20). Фактическое проживание истицы в спорной квартире подтверждается материалами дела.

На основании предварительного акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГ ООО «Торговый дом «Сигма» передал Клыпиной О.Н.однокомнатную квартиру площадью квартиры без учёта балконов и лоджий 46,9 кв.м на 4 этаже по адресу: <адрес> (л.д.16).

Из правовой позиции, изложенной в абзаце 14 преамбулы Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда РФ, следует, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (п. 9 указанного Обзора).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заключённый ДД.ММ.ГГ между ООО «Торговый дом «Сигма» и Клыпиной О.Н. предварительный договор купли-продажи жилого помещения по своей правовой природе являлся договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Указанный многоквартирный жилой дом был введён в эксплуатацию, а ДД.ММ.ГГ за ООО «Торговый дом «Сигма» было зарегистрировало право собственности на спорную квартиру № в этом доме. Однако в нарушение п. 6 предварительного договора основной договор купли-продажи между истицей и ответчиком заключен не был (л.д.5-6).

Из разъяснений, содержащихся в п. 13, 14 и 15 указанного Обзора Президиума Верховного Суда РФ, следует, что нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Из выписки из ЕГРП на спорную квартиру, а также из дела правоустанавливающих документов на неё следует, что непосредственно после государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру постановлением судебного пристава-исполнителя Дзержинского отдела судебных приставов Центрального района РОСП от ДД.ММ.ГГ, а также постановлениями судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ были приняты ограничения права в виде запрета на осуществление регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении спорной квартиры (л.д.5-6, 100-117). Кроме того, из постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГ следует, что исполнительные производства, в которых должником является ООО «Торговый дом «Сигма» все соединены в одном сводном исполнительном производстве №, в рамках которого и наложены указанные ограничения прав в отношении спорной квартиры.

Вместе с тем, как видно из ответа Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на запрос суда, процедура, предусмотренная Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», в отношении ООО «Торговый дом «Сигма» арбитражным судом не применена. Полномочия руководителя ООО «Торговый дом «Сигма» действуют по настоящее время.

При таких обстоятельствах наличие у ООО «Торговый дом «Сигма» денежных обязательств перед другими кредиторами и возбуждение в отношении застройщика исполнительных производств, а также несвоевременное совершение государственной регистрации застройщиком права собственности как на себя с переводом по основаниям, предусмотренным предварительным договором, так и на гражданина по основанию заключения с ним основного договора купли-продажи в отношении вновь построенной квартиры, не может ущемлять права гражданина на приобретение права собственности на спорную квартиру, которая была полностью оплачена истицей и сдана в эксплуатацию существенно ранее наложения обременений службой судебных приставов.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в отношении спорной квартиры не могли быть приняты какие-либо ограничения прав и наложены какие-либо обременения в интересах иных лиц, поскольку спорная квартира уже была в тот момент обременена правами Клыпиной О.Н.. Указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения исковых требований Клыпиной О.Н. в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отменить все запреты регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, наложенные постановлениями судебных приставов-исполнителей в рамках исполнительных производств, объединённых в сводное исполнительное производство №.

Признать за Клыпиной О. Н., гражданкой РФ, пол женский, родившейся ДД.ММ.ГГ в <данные изъяты>, паспорт <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, право собственности на квартиру площадью 45,2 кв.м, расположенную на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №

Ответчик вправе подать в Кировский городской суд Ленинградской области заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Кировский городской суд Ленинградской области в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: