Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда с использованием аудиопротоколирования гражданское дело № 2-74/2022 (УИД 62RS0002-01-2021-002348-15) по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4 и ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО4 и ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды, указав в обоснование заявленных исковых требований, что в период с <данные изъяты> она являлась собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

25 июля 2012 года между истцом и ИП ФИО4 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу<данные изъяты>

Ответчики ФИО1, ФИО4 и ФИО4 использовали спорное нежилое помещение для торговли продуктами питания, однако арендную плату не платили, ссылаясь на отсутствие торговли.

Ответчики ФИО1, ФИО4 и ФИО4 написали гарантийное письмо, в котором обязались полностью оплатить долг по арендной плате не позднее 15 декабря 2021 года, однако свои обязательства по оплате задолженности не исполнили.

Оригинал договора аренды от <данные изъяты> и гарантийное письмо ответчиков ФИО1, ФИО4 и ФИО4 были уничтожены ФИО1

29 декабря 2020 года истец направила в адрес ответчиков телеграммы, в которых сообщила о продаже нежилого помещения, потребовав от ответчиков покинуть нежилое помещение и оплатить долги по коммунальным платежам в месячный срок.

В ответ на претензию ответчик ФИО4 отказалась освободить нежилое помещение и расторгнуть договор аренды, сославшись на ч.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ.

31 января 2021 года истец обратилась в ОМВД России по Московскому району г.Рязани с заявлением о хулиганстве арендатора спорного помещения. В ходе проверки ответчики предоставили сотрудникам полиции неподписанный договор аренды и акт приема-передачи от 25 июля 2012 года в обоснование нахождения их в нежилом помещении, принадлежащем истцу.

31 января 2021 года ответчики ФИО1, ФИО4 и ФИО4 составили расписку, в которой обязались в течение трехдневного срока оплатить задолженность по коммунальным платежам и вернуть нежилое помещение истцу в надлежащем состоянии.

По акту от 31 января 2021 года сторонами были сняты показания счетчиков в нежилом помещении.

03 февраля 2021 года истцом было написано заявление в ОМВД по Московскому району г.Рязани (КУСП № 2473) о не освобождении ответчиками нежилого помещения.

06 февраля 2021 года в присутствии участковых-уполномоченных, оперативных групп МВД, и нанятых истцом грузчиков ответчики были вынуждены освободить нежилое помещение от продуктов питания и торгового оборудования. Задолженность по коммунальным платежам ответчиками погашена не была.

Размер задолженности ответчиков перед истцом по оплате коммунальных услуг на 06 февраля 2021 года составляет 166874 рубля 49 копеек, из которых: 61544 рубля 94 копейки - задолженность по оплате услуги «отопление»; 60065 рублей 58 копеек - задолженность по оплате услуги «содержание жилья»; 1500 рублей 00 копеек - задолженность по оплате услуг, предоставляемых МП «Водоканал г.Рязани»; и 43763 рубля 97 копеек – задолженность по оплате услуг, предоставляемых ООО «РГМЭК».

Размер задолженности ответчиков перед истцом по договору аренды нежилого помещения за период с июня 2018 года по январь 2021 года составляет 48000 рублей 00 копеек (32 месяца х 1500 рублей/месяц (п.3.1 договора аренды от 25 июля 2012 года)).

На основании изложенного, истец ФИО3 просила суд взыскать с ФИО1, ФИО4 и ФИО4 в солидарном порядке в свою пользу задолженность по договору аренды нежилого помещения от 25 июля 2012 года в размере 214874 рубля 49 копеек.

Вдальнейшем представитель истца ФИО3 – ФИО5 уточнила заявленные исковые требования и окончательно просила суд взыскать с ФИО1, ФИО4 и ФИО4 в солидарном порядке в пользу истца ФИО3 задолженность по договору аренды нежилого помещения от 25 июля 2012 года в размере 214874 рубля 49 копеек; почтовые расходы в размере 1787 рублей 00 копеек; и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24 июня 2021 года по 14 февраля 2022 года в размере 9910 рублей 73 копейки.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями, ответчик ФИО4 представила в суд письменные возражения на исковое заявление, в которых указала, что на основании договора аренды нежилого помещения, заключенного между ней и ФИО3 24 октября 2009 года, истец передала ей в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, сроком на 11 месяцев. Поскольку ни одна из сторон договора не заявила о своем намерении расторгнуть договор по истечении 11 месяцев, договор был пролонгирован на неопределенный срок. Согласно п.3.6 договора аренды арендатор лично оплачивает потребленную электроэнергию, горячую и холодную воду по счетам, выставленным ресурсоснабжающими организациями. Таким образом, обязанность по внесению арендатором арендодателю платы за содержание имущества и отопление договором предусмотрена не была. Спорное нежилое помещение не отапливалось приборами отопления, они были демонтированы в марте 2008 года. Отопление производилось за счет работы холодильного оборудования. Формально арендная плата была предусмотрена п.3.1 договора аренды в размере 3000 рублей. Но отношения между ней и истцом складывались таким образом, что в качестве оплаты за пользование помещением ФИО3 и ее супруг ФИО6 ежемесячно приобретали в магазине бесплатно продукты питания, что фиксировалось в тетрадях по учету денежных средств, которые велись в магазине. Документов, подтверждающих, как внесение арендной платы, так и проведение сверки взаимных расчетов, не имеется, поскольку такие документы не составлялись и не подписывались. Претензий, связанных с неуплатой арендной платы, и с просрочкой внесения арендной платы со стороны истца за весь период работы магазина не поступало. С 31 июля 2019 года она прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, и свой бизнес, связанный с реализацией продуктов питания в магазине, передала своей сестре ФИО4, являющейся индивидуальным предпринимателем, о чем ФИО3 было известно. Она не ставила свою подпись в расписке от 31 января 2021 года, которая была представлена истцом в материалы дела в качестве обоснования требования о солидарной ответственности соответчиков, так как не присутствовала при ее составлении. На основании изложенного, ответчик ФИО4 просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик ФИО4 также представила в суд письменные возражения на исковое заявление, в которых указала, что спорное нежилое помещение было передано ей в пользование 01 августа 2019 года ее сестрой ФИО4, в связи с тем, что последняя прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. С 01 августа 2019 года, являясь индивидуальным предпринимателем, она осуществляла торговлю продуктами питания в указанном магазине. Владение и пользование нежилым помещением осуществлялось ею на тех же условиях, которые были указаны в договоре аренды, заключенном между ФИО3 и ФИО4 Она производила оплату за электроснабжение, горячую и холодную воду. Обязанность по оплате за отопление и содержание имущества данным договором предусмотрена не была. Кроме того, данное помещение приборами отопления не отапливалось. Отопление проводилось за счет работы холодильного оборудования. В период ее деятельности со стороны арендодателя ФИО3 никаких претензий относительно пользования нежилым помещением не предъявлялось. В качестве оплаты за пользование помещением ФИО3 и ее супруг ФИО6 ежемесячно приобретали в магазине бесплатно продукты питания, что фиксировалось в тетрадях по учету денежных средств, которые велись в магазине. Претензий, связанных с неуплатой арендной платы, со стороны истца за весь период работы магазина не поступало. Расписка от 31 января 2021 года, представленная истцом в материалы дела в качестве обоснования требования о солидарной ответственности соответчиков, не является документом, устанавливающим соответствующую обязанность в отсутствие договорных отношений. На основании изложенного, ответчик ФИО4 просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик ФИО1 также представила в суд письменные возражения на исковое заявление, в которых указала, что договор аренды нежилого помещения был заключен между ФИО3 и ИП ФИО4, которая осуществляла предпринимательскую деятельность в указанном нежилом помещении, и использовала его в качестве магазина продовольственных товаров. В счет арендной платы ФИО3 и ее супруг ФИО6 ежемесячно приобретали в указанном магазине бесплатно продукты питания, что фиксировалось в тетрадях по учету денежных средств, которые велись в магазине. Также по устной договоренности оплачивались счета ФИО6 по договору электроснабжения <данные изъяты> за нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности и не имеющее отношение к спорному нежилому помещению. Она исполняла административные функции на основании доверенности, осуществляла представление интересов ФИО3 по доверенности в суде и в ресурсоснабжающих организациях. Расписка от 31 января 2021 года, представленная истцом в материалы дела в качестве обоснования требования о солидарной ответственности соответчиков, не является документом, устанавливающим соответствующую обязанность в отсутствие договорных отношений. Расписка была составлена вынужденно, в результате конфликта, связанного с незаконным освобождением нежилого помещения от имущества ИП ФИО4, исключительно с целью избежать существенного ущерба. На основании изложенного, ответчик ФИО1 просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Истец ФИО3, представитель истца ФИО5, третье лицо ФИО6 и ответчики ФИО4 и ФИО4 о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, в суд не явились, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, в материалы дела не представили.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО2 возражали против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Изучив материалы дела, выслушав мнения ответчика ФИО1 и ее представителя ФИО2, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В судебном заседании установлено, что в период с <данные изъяты> истец ФИО3 являлась собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В период с 2009 года по 2012 год ФИО3 передала в пользование ИП ФИО4 нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>

С 31 июля 2019 года ФИО4 прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, и свой бизнес, связанный с реализацией продуктов питания в магазине, передала своей сестре ФИО4, являющейся индивидуальным предпринимателем.

Ответчики ФИО4 и ФИО4 использовали спорное нежилое помещение для торговли продуктами питания. Ответчик ФИО1 осуществляла административные функции в спорном нежилом помещении.

25 декабря 2020 года между ФИО3 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

31 января 2021 года в ОМВД России по Московскому району г.Рязани поступили сообщения ФИО1 и ФИО3 о противоправных действиях в отношении друг друга. В ходе проверки было установлено, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, событие какого-либо преступления или административного правонарушения отсутствует.

Указанные обстоятельства подтверждаются: копией акта приема-передачи квартиры от 01 ноября 2003 года; копией решения собственника о переводе жилого помещения в нежилое помещение от 13 января 2006 года; копией постановления Администрации г.Рязани №182 от 17 января 2006 года; копией постановления Администрации г.Рязани №2833 от 28 августа 2006 года; копией свидетельства о регистрации права от <данные изъяты>; копией выписки из ЕГРН от 14 февраля 2021 года; копией выписки из ЕГРИП от 07 ноября 2021 года; копиями кассовых чеков; расходной накладной от 26 июля 2020 года; копией договора купли-продажи нежилого помещения от 25 декабря 2020 года; копией акта приема-передачи от 25 декабря 2020 года; копией выписки из ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>; копией материала проверки по заявлениям ФИО3 и ФИО1 в ОМВД России по Московскому району г.Рязани от 31 января 2021 года; а также пояснениями сторон в судебном заседании.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что в силу статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды не может считаться заключенным, если не соблюдены условия о письменной форме и государственной регистрации договора, а, следовательно, он не может порождать какие-либо правовые последствия и обязанность по уплате арендных платежей и коммунальных услуг.

При предъявлении настоящего иска в суд истцом был предоставлен неподписанный текст договора аренды от 25 июня 2012 года между ФИО3 и ИП ФИО4, из пункта 3.1 которого следует, что размер арендной платы составляет 1500 рублей 00 копеек в месяц.

Из искового заявления следует, что ответчики ФИО1, ФИО4 и ФИО4 написали гарантийное письмо, в котором обязались оплатить полностью долг по арендной плате не позднее 15 декабря 2021 года. Оригинал договора аренды от 25 июля 2012 года и оригинал гарантийного письма ответчиков у истца отсутствует, так как они были уничтожены ответчиком ФИО1

В свою очередь ответчиком ФИО4 в материалы дела была представлена копия договора аренды спорного нежилого помещения от 24 октября 2009 года. Из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды от 24 октября 2009 года следует, что арендная плата за пользование спорным нежилым помещением составляет 3000 рублей 00 копеек и вносится арендатором не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным. Согласно п.3.6 договора аренды от 24 октября 2009 года арендатор лично оплачивает потребленную электроэнергию, горячую и холодную воду по счетам, выставленным ресурсоснабжающими организациями.

Из письменных возражений ответчиков, а также из пояснений ответчика ФИО1 и ее представителя ФИО2 в судебном заседании следует, что обязанность по внесению арендатором арендодателю платы за содержание имущества и отопление договором предусмотрена не была. Спорное нежилое помещение не отапливалось приборами отопления, они были демонтированы в марте 2008 года. Отопление производилось за счет работы холодильного оборудования. Данные обстоятельства также подтверждаются копией заявления ФИО3 от 17 декабря 2009 года, копией акта МУП «РМПТС» от 06 марта 2008 года, копией акта МУП «РМПТС» №120 от 27 марта 2012 года и копией акта МУП «РМПТС» от 03 октября 2021 года.

Согласно письменным возражениям ответчиков и пояснениям ответчика ФИО1 и ее представителя ФИО2 в судебном заседании, в качестве оплаты за пользование спорным нежилым помещением ФИО3 и ее супруг ФИО6 ежемесячно приобретали в магазине ответчиков бесплатно продукты питания, что фиксировалось в тетрадях по учету денежных средств. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела копиями тетрадей учета, а также показаниями свидетеля ФИО15., работавшей продавцом в магазине ИП ФИО4 Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО16., предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда не имеется.

Таким образом, в материалы дела не был представлен подлинный письменный договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенный между истцом и ответчиками, и подписанный обеими сторонами. Доказательств того, что стороны в письменной форме согласовали между собой существенные условия договора аренды о размере арендной платы за пользование предоставляемым нежилым помещением, а также порядке оплаты коммунальных услуг за спорное нежилое помещение, в материалы дела также не представлено.

Стороной истца была представлена копия расписки ФИО1, ФИО4 и ФИО4 от 31 января 2021 года, из которой следует, ответчики обязались освободить спорное нежилое помещение, оплатить задолженность по коммунальным услугам и вернуть спорное помещение в первоначальное состояние.

Однако из письменных возражений ответчиков, а также из пояснений ответчика ФИО1 и ее представителя ФИО2 в судебном заседании следует, что указанная расписка от 31 января 2021 года была составлена вынужденно, в результате конфликта, связанного с незаконным освобождением нежилого помещения от имущества ИП ФИО4, исключительно с целью избежать существенного ущерба, что также подтверждается копией карты пострадавшего от травмы №2527 от 31 января 2021 года, и материалами проверки по заявлениям ФИО3 и ФИО1 от 31 января 2021 года, в связи с чем суд не может принять указанную расписку в качестве надлежащего доказательства по дела.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что стороной истца не доказан факт приобретения ответчиками денежных средств, вызванных неуплатой арендных платежей и коммунальных услуг за использование спорного нежилого помещения. Более того, из материалов дела усматривается факт отсутствия договорных отношений между сторонами по аренде спорного нежилого помещения, поскольку не подтверждены условия договора аренды, в том числе и размер арендной платы, между сторонами не согласованы существенные условия договора аренды, подлинный договор аренды в письменной форме суду представлен не был, государственную регистрацию он не проходил, доказательств наличия между сторонами каких-либо договоренностей о внесении ежемесячной платы за пользование нежилым помещением не имеется.

Сам по себе факт использования ответчиками спорного нежилом помещения в качестве помещения для осуществления предпринимательской деятельности не предоставляет ее собственнику права требовать от них оплаты арендных платежей (получения дохода) при отсутствии соглашения об этом.

В отсутствие заключенного между сторонами договора аренды или иного соглашения, направленного на урегулирование вопросов платы за коммунальные услуги, обязанность по внесению платы за содержание нежилого помещения и иные коммунальные услуги несет только собственник нежилого помещения (статьи 30, 158 Жилищного кодекса РФ и статья 210 Гражданского кодекса РФ).

Требование истца о возложении на ответчиков солидарной ответственности по возмещению задолженности по договору аренды также не основано на законе.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды.

В связи с отказом в удовлетворении основного искового требования о взыскании задолженности по договору аренды, правовых оснований для удовлетворения производного искового требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО4 и ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Московский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

С.В. Бородина