Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Опфер Виктории Арнгольдовны к Хачатуряну Ромику Арменаковичу о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Опфер В.А. обратилась в суд с иском к Хачатуряну Р.А. о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ, между Опфер В.А. и Хачатуряном Р.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Предметом настоящего договора является заключение в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи недвижимости, а именно 1/2 доли в праве на жилой дом, расположенный по <адрес> стоимостью 1600000 рублей. В счет исполнения обязательств по настоящему договору, Хачатуряну Р.А. были переданы денежные средства в размере 400000 рублей, о чем имеется расписка. Указанный объект недвижимости на момент заключения предварительного договора купли-продажи находился в стадии строительства, срок окончания которого был определен днем заключения основного договора купли-продажи, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ, между Опфер В.А. и Хачатуряном Р.А. заключен договор задатка на ранее переданные 400000 рублей. По условиям договора задатка, Хачатурян Р.А. срок заключения основного договора теперь был определен как не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Изменение сроков Хачатурян Р.А. объяснил тем, что не имеет возможности закончить строительство приобретаемого истцом жилого дома в ранее оговоренный срок по личным причинам. ДД.ММ.ГГГГ по настоятельной просьбе Хачатуряна Р.А., Опфер В.А. передала ему аванс в размере 900000 рублей, после чего, ДД.ММ.ГГГГ заключен новый предварительный договор купли-продажи недвижимости между Опфер В.А. и Баландиным Н.Н., в интересах которого действовал Хачатурян Р.А. По условиям данного предварительного договора купли-продажи недвижимости стоимость приобретаемого Опфер В.А. жилого дома теперь составляет 1550000 рублей. Также по условиям договора приобретаемая недвижимость передается покупателям в следующем состоянии: установлены радиаторы отопления и котел-колонка; монтаж теплых полов в прихожей, ванной и кухне; черновая отделка (стяжка пола, штукатурка а стенах); утепление крыши парогидроизоляционным материалом в два слоя; установка счетчиков, разводка систем отопления и водопровода, с использованием металлопластиковых труб; монтаж канализации, наличие выгребной ямы; копка питьевого колодца, с установкой в нем насосной станции; подготовка всей технической документации на инженерные сети ресурсоснабжающих организаций, подведенных к дому. ДД.ММ.ГГГГ Баландиным Н.Н., в лице Хачатуряна Р.А., были нарушены условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок основной договор с Опфер В.А. не заключен, в связи с тем, что приобретаемая истцом недвижимость, а именно жилой дом по <адрес>, был не готов. Через год ожиданий, ДД.ММ.ГГГГ, Опфер В.А. обратилась к продавцу Баландину Н.Н. с претензией по поводу нарушения условий заключенного предварительного договора купли-продажи и требованием заключения основного договора купли-продажи и передачи ей недвижимости, за которую она уплатила денежную сумму в размере 1300000 рублей. Баландин Н.Н. сообщил ей, что полномочий на представление его интересов, доверенностей на совершение каких-либо действий, с земельным участком и строящимся на нем жилым домом, по <адрес>, не давал, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подписывал, денежные средства, полученные Хачатуряном Р.А. по этому договору не получал. Баландин Н.Н. пояснил, что он является арендатором земельного участка по <адрес>, имеет разрешение на строительство жилого дома, строить который поручил Хачатуряну Р.А. В связи с тем, что в действиях Хачатуряна Р.А. усматривались мошеннические действия, Опфер В.А. ДД.ММ.ГГГГ было написано заявление в полицию, а также ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия Хачатуряну Р.А. с требованием выплаты неустойки и заключения основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между Баландиным Н.Н. и Опфер В.А. был заключен основной договор купли-продажи недвижимости, состоящей из жилого дома, по <адрес>, данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации №. В соответствии со статьей 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также существенные условия основного договора. Предварительный договор купли-продажи недвижимости является по своей сути безвозмездным договором, так как предметом этого договора являются действие сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и материальные блага. Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора, такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате (см. п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от. ДД.ММ.ГГГГ№). В этом случае несоответствие предмета исполнения условиям договора, названного предварительным, который квалифицируется как Основной договор, дает покупателю право требовать возмещения убытков и предъявлять иные требования, связанные с его нарушением, в силу самого факта заключения такого договора, а необходимость предъявления требования о заключении основного договора отпадает. Как следует из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, денежная сумма переданная Хачатуряну Р.А. составила 1200000 рублей, а исходя из условий основного договора купли-продажи недвижимости (п. 7), то полный расчет был произведен до подписания основного договора, таким образом окончательный расчет произошел в рамках ранее заключенного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, обязательной регистрации подлежит переход права собственности. Для оформления перехода права собственности, законом предусмотрен определенный порядок, в соответствии с которым заключается основной договор купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, в случае нарушения такого срока продавец уплачивает потребителю неустойку за каждый день просрочки в размере половины процента от суммы предварительной оплаты товара. Неустойка начисляется до дня фактической передачи или до дня возврата уплаченной суммы. По предварительному договору купли-продажи недвижимости, срок заключения основного договора был определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, фактически недвижимость передана ДД.ММ.ГГГГ, срок нарушения обязательств составил 485 дней. Таким образом, сумма неустойка равна 1550000 рублей, из расчета: 1550000 (стоимость недвижимости по договору купли-продажи) / 0,5% * 485 дней просрочки = 3770875 рублей, в связи с тем, что сумма неустойки не может быть выше стоимости договора, то неустойка равна 1550000 рублей. В соответствии со ст. 13 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя об уплате неустойки пени, предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченным организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) в добровольном порядке. За несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом, в пользу потребителя. В основном договоре купли-продажи недвижимости не указано техническое состояние, в соответствие с которым передается жилой дом, хотя пункт 7 основного договора гласит, что данный договор купли-продажи является также документом, одновременно подтверждающим факт передачи недвижимости продавцом в собственность покупателей, и Соглашение о передаче недвижимости не подписывается. Возникает вопрос, как этот договор может являться одновременно передаточным актом в силу статьи 556 ГК РФ, если ни одна техническая характеристика в нем не оговорена и с покупателем не согласована, а условия изложенные в п.4 предварительного договора купли-продажи недвижимости, предусматривают одним из обязательных условий, как заключение Акта приема-передачи недвижимости, в котором оговариваются дополнительные условия, такие как установка агрегатов системы отопления, газоснабжения, водоотведения, водопровода и т.д.

На основании изложенного, просит суд взыскать с Хачатуряна Ромика Арменаковича в пользу Опфер Виктории Арнгольдовны неустойку, предусмотренную п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с расчетом, в размере 1550000 рублей.

Истец Опфер В.А., уведомленная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась, сведений об уважительности причин неявки суду не предоставила.

Представитель истца Опфер В.А. по доверенности Лахменева И.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмет спора Баландин Н.Н. в судебном заседании просил вынести решение на усмотрение суда, показав в судебном заседании, что деньги, которые ему обещал выплатить Хачатурян Р.А. за возможность построить дом на арендуемом им земельном участке, он получил в полном объеме. При этом каких-либо официальных доверенностей на заключение от его имени сделок он ответчику не давал.

Ответчик Хачатурян Р.А. уведомленный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки суду не предоставил, заявлений либо ходатайств об отложении судебного заседания не представил.

В соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С учетом мнения представителя истца, а также учитывая требования, установленные положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в порядке заочного производства, признавая причины неявки ответчика в судебное заседание, неуважительными.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, находит исковые требования Опфер В.А. к Хачатурян Р.А. о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимости не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, между Опфер В.А. и Хачатуряном Р.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Предметом договора является заключение в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи недвижимости, а именно ? доли в праве на жилой дом, расположенный по <адрес>. Цена недвижимости составляет 1600000 рублей (л.д. 10-11).

Согласно договору задатка, в счет исполнения обязательств по вышеуказанному договору, Хачатуряну Р.А. переданы денежные средства, в размере 400000 рублей, что подтверждается распиской. Указанная сумма передана ответчику Хачатуряну Р.А. ДД.ММ.ГГГГ. Срок оформления ? доли в праве на земельный участок и ? доли в праве на жилой дом по вышеуказанному адресу определен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ согласно расписке Хачатурян Р.А. получил от Опфер В.А. аванс в размере 900000 рублей за вышеуказанную продаваемую недвижимость (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ между Баландиным Н.Н., в интересах которого действовал Хачатурян Р.А., и Опфер В.А. заключен еще один предварительный договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости, по условиям которого стоимость приобретаемого Опфер В.А. жилого дома составляет 1550000 рублей.

Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ настоящий договор между сторонами заключен вследствие ранее возникших обязательств, т.е. договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, срок которого истекает ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-15).

Согласно п. 4 стороны обязуются заключить договор купли – продажи и акт приема-передачи указанной выше недвижимости в простой письменной форме.

Также, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, Опфер В.А. обратилась к Хачатуряну Р.А. с претензией по поводу нарушения условий заключенного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и с требованием заключения основного договора купли-продажи и передачи ей недвижимости, за которую она уплатила денежную сумму в размере 1300000 рублей (л.д. 19).

Из претензии усматривается, что истец поясняет о том, что от имени Баландина Н.Н., в данном договоре действовал Хачатурян Р.А.,, который, как выяснилось впоследствии, не имел законных полномочий на совершение такого рода сделки (л.д. 19-20).

Материалами доследственной проверки, истребованной судом и материалами дела установлено, что Баландин Н.Н. полномочий на представление интересов Хачатуряна Р.А., доверенностей на совершение каких-либо действий, с земельным участком и строящимся на нем жилым домом по <адрес>, не давал, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подписывал, денежные средства, полученные Хачатуряном Р.А. по этому договору не получал (л.д. 16).

Из материалов проверки, зарегистрированных в КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что Баландин Н.Н. являлся арендатором земельного участка по <адрес>, имеет разрешение на строительство жилого дома.

В связи с тем, что в действиях Хачатуряна Р.А. усматривались мошеннические действия, Опфер В.А., ДД.ММ.ГГГГ было написано заявление в полицию, по результатам рассмотрения которого вынесено решение об отказе в возбуждении уголовного дела.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Судом установлено, что истцом было заключено два предварительных договора, один между Опфер В.А. и Хачатуряном Р.А. от ДД.ММ.ГГГГ, второй между Баландиным Н.Н., в интересах которого якобы действовал Хачатурян Р.А., и Опфер В.А. от ДД.ММ.ГГГГ, на заключение которого Хачатурян Р.А. подтвержденных полномочий не имел, что не оспаривалось в судебном заседанием никем из участвующих лиц. Проверка полномочий Хачатуряна Р.А. на заключение подобного рода сделки никем не производилась.

Кроме того, как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ, между Баландиным Н.Н. с одной стороны и Патютько М.С., Патютько А.О., Патютько Р.М., Опфер В.А. с другой был заключен основной договор купли-продажи недвижимости, состоящей из жилого дома, по <адрес>, данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации №.

Из текста указанного договора следует, что отчуждаемый жилой дом принадлежит продавцу (Баландину Н.Н.) на праве собственности на основании договора аренды земельного участка в границах земель МО <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ Дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации: №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Одновременно с передачей продавцом Баландиным Н.Н. объекта недвижимости производится переоформление права аренды земельного участка на котором расположен жилой дом. Право пользования земельным участком, общей площадью 960 кв.м., назначение – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый или условный №, на котором расположен указанный жилой дом, осуществляется Баландиным Н.Н. на основании договора аренды земельного участка в границах земель МО <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ. Дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации №. Цена отчуждаемой недвижимости составляет 1550000 рублей (л.д. 23-25), что также подтверждается дополнительным соглашением о замене лиц в обязательстве к договору аренды земельного участка в границах земель МО <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-27).

В силу положений ст. ст. 454, 549 ГК РФ сторонами договора купли-продажи являются продавец (собственник продаваемого имущества) и покупатель (лицо, приобретающее имущество). Между указанными лицами и заключается как предварительный договор купли-продажи, так и основной. Из материалов дела следует, что собственником жилого дома, который намеревалась приобрести Опфер В.А. являлся Баландин Н.Н.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи мог быть заключен непосредственно только между Баландиным Н.Н. и Опфер В.А.

Учитывая, что ДД.ММ.ГГГГ, между Баландиным Н.Н. и Патютько М.С., Патютько А.О., Патютько Р.М., Опфер В.А. заключен основной договор купли-продажи недвижимости, состоящей из жилого дома, по <адрес>, зарегистрированный в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца Опфер В.А. к Хачатурян Р.А. о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимости, поскольку требования Опфер В.А., предъявленные к Хачатурян Р.А. не основаны на законе.

Требование о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами, не может быть заявлено в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей», так как данные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, а истцом Опфер В.А. не представлено суду вообще никаких доказательств осуществления ответчиком Хачатуряном Р.А. какой-либо предпринимательской деятельности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованиях Опфер Виктории Арнгольдовны к Хачатуряну Ромику Арменаковичу о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимости - отказать.

Ответчик в течение семи дней со дня вручения копии заочного решения вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд, в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 05 ноября 2019 года