Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив в процессе рассмотрения заявленные исковые требования, обратился в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке).

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора продавец обязуется продать, а покупатель купить в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором, квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>, КН <данные изъяты>.

Квартира принадлежит продавцам на праве общей совместной собственности, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №. ;

Срок подачи документов на регистрацию установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.2 предварительного договора цена квартиры составляет <данные изъяты> руб. Сделка купли-продажи квартиры по указанному адресу подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Расходы несет продавец.

Покупатель уведомлен и согласен с тем, что квартира по указанному адресу находится в залоге у банка ДОМ.РФ, сумма задолженности составляет <данные изъяты> рублей, который Покупатель согласен погасить за счет собственных средств.

Расчет за недвижимое имущество будет произведен сторонами следующим образом:

<данные изъяты> руб. покупатель уплатил продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора. Получая указанные денежные средства Продавец обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ осуществить полное досрочное погашение кредита и написать заявление на выдачу закладной для снятия обременения с квартиры в Управлении Росреестра по Калининградской области.

<данные изъяты> руб. покупатель уплатит продавцу в день сделки из собственных

средств.

<данные изъяты> руб. покупатель уплатит продавцу из средств, предоставляемых кредитной организацией Промсвязьбанк на основании кредитного договора между покупателем и банком.

Кроме того, перед подписанием настоящего договора Продавец уведомил Покупателя о том, что в погашение ипотечного кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала, в связи с чем у Покупателя существует обязанность выделить доли в квартире по указанному адресу всем членам семьи, что он обязуется сделать своими силами и за свой счет, подав документы на регистрацию соглашения о распределении долей не позднее, чем в течение трех рабочих дней с момента снятия обременения с квартиры по указанному адресу после погашения ипотечного кредита.

В соответствии с п. 1.8 предварительного договора продавец гарантирует и подтверждает, что до заключения настоящего договора с покупателем квартира никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена.

Согласно условиям предварительного договора (п. 1.6) в обеспечение исполнения обязательств про настоящему договору покупатель передает продавцу денежный задаток в сумме 820 000 руб., о чем на договоре имеется расписка продавца.

Таким образом, покупатель надлежащим образом исполнил свои обязательства по предварительному договору.

При этом, продавец, действуя недобросовестно, уклонился от заключения

основного договора купли-продажи.

Продавцу было направлено уведомление о необходимости явиться в МФЦ <...>) и выслан талон на конкретное время на ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты>, однако в указанное время продавцы не явились для заключения договора купли-продажи.

О недобросовестных действиях продавцов также свидетельствует и то обстоятельство, что они скрыли наличие обременений на квартиру со стороны службы судебных приставов.

В соответствии с п. 1.5 предварительного договора в случаях, когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Истец указал, что из анализа ст. ст. 309, 310, 218, 429, 445 ГК РФ, следует, что при уклонении стороны от заключения основного договора такой договор может быть заключен на основании соответствующего решения суда. При этом с момента вступления в законную силу данного решения суда основной договор считается заключенным на указанных в судебном решении условиях.

Ссылаясь на изложенное, ст. ст. 425, 551, 12 ГК РФ, ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец просил суд признать заключенным договор купли-продажи квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>, КН <данные изъяты> на условиях предварительного договора.

Уточняя заявленные исковые требования, истец указал, что в соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25.12.2018 г., по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Просит: обязать ФИО2, ФИО3, совместно именуемых Продавец, заключить с ФИО1 (Покупатель) договор купли-продажи квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, КН <данные изъяты> (квартира).

Цена квартиры по соглашению сторон составляет <данные изъяты> рублей. Цена окончательная, изменению не подлежит.

На момент заключения договора купли-продажи Продавцом получены денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.

Сумма в размере <данные изъяты> рублей подлежит выплате Продавцу в течение <данные изъяты> рабочих дней после государственной регистрации в установленном порядке перехода права собственности на имя Покупателя.

Договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи. Переход права собственности к Покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности Покупателя на квартиру.

В процессе рассмотрения определением суда из числа участников по делу исключено АО «ДОМ.РФ», к участию в деле в качестве третьего лица привлечен орган опеки и попечительства над несовершеннолетними.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 исковые требования ФИО1, с учетом уточнений, поддержала полностью по изложенным в иске основаниям, настаивая на их удовлетворении, и дала пояснения, в целом аналогичные доводам искового заявления. Поясняла, что ответчики, действуя недобросовестно, уклонился от заключения основного договора купли-продажи. Также умышленно ответчики скрыли от истца факт того, что с ответчиков судебными решениями взысканы суммы задолженностей по различным обязательствам на общую сумму более <данные изъяты> рублей, по данным решениям имеется большое количество возбужденных исполнительных производств. По каждому из исполнительных производств судебными приставами-исполнителями наложены запреты на отчуждение квартиры по адресу: <адрес>. Указанные запреты препятствовали ответчикам выделить доли в квартире несовершеннолетним детям, поскольку при оплате квартиры был использован материнский капитал, но не могут препятствовать суду обязать ответчиков заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Полагает, что о наличии непогашенных долгов и наложенных запретах на квартиру ответчикам было известно, но они умышленно ввели истца в заблуждение, фактически, за его счет, на сумму задатка, погасили свои просроченные обязательства по кредитному договору, сняли с квартиры обременение в виде ипотеки и предотвратили реализацию квартиры с торгов на основании решения суда. Денежные средства, внесенные в качестве задатка, ответчики истцу не возвратили и не могут возвратить в связи с отсутствием у них средств. Указала, что в предварительном договоре изложены все существенные условия договора, договоренность между сторонами была достигнута по всем существенным условиям.

Ответчики ФИО2, ФИО3, представитель ФИО3 по доверенности ФИО5, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали, представили письменные возражения на исковое заявление. Также поясняли, что, действительно, намеревались продать истцу квартиру, оформив договор купли-продажи в соответствии с требованиями закона: выделить детям доли в квартире, поскольку квартира была куплена за счет средств материнского капитала, получить разрешение на сделку органа опеки и попечительства и совершить сделку. Взамен квартиры ответчики хотели приобрести для семьи небольшой дом в <адрес>. С этой целью заключили договор с риэлторским агентством, которое должно было оказать услуги по организации сделки. С истцом до заключения предварительного договора не встречались, не разговаривали, его контактных данных, номера телефона, не имели и не имеют. Истец, а также риэлтор не интересовались, имеются ли запреты на отчуждение квартиры, кроме ипотеки, выписку из ЕГРН по квартире ни риэлтор, ни ответчики, не получали. После заключения предварительного договора ответчики вместе с истцом в банке погасили задолженность по кредитному договору за счет задатка. Риэлтор стала записывать ответчиков на прием к нотариусу для выделения долей, со слов риэлтора, нотариус получила выписку из ЕГРН по квартире и сказала о том, что на квартиру наложено несколько запретов судебными приставами-исполнителями, поскольку у ФИО3 и ФИО2 имеются долги по исполнительным производствам на сумму более <данные изъяты> рублей. До совершения сделки по выделению долей запреты необходимо снять, для чего погасить эти задолженности. При погашении задолженности в таком размере для приобретения жилья для семьи останется сумма, недостаточная для приобретения жилья для детей, и орган опеки не одобрит такую сделку. поэтому ответчики поняли, что не могут продать принадлежащую им квартиру. У ФИО2 и ФИО3, действительно, имеются непогашенные задолженности по кредитным договорам, взятым в период ДД.ММ.ГГГГ, имеются исполнительные производства, однако, будучи уверенными в том, что обратить взыскание по данным задолженностям на квартиру, запрещено законом, они не предполагали, что на квартиру судебными приставами-исполнителями будут наложены запреты. О том, что на квартиру были наложены запреты на отчуждение, ответчикам известно не было, поэтому они не сообщили об этом истцу, либо риэлторам, а риэлторы, не проверили квартиру, не поставили в известность ответчиков и истца о том, что продажа квартиры с наложенными запретами невозможна. Кроме того, с даты заключения предварительного договора с истцом стоимость квартиры значительно поднялась, и за цену, указанную в предварительном договоре, ответчики продавать свое жилье не согласны. Просили отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица по делу – органа опеки и попечительства над несовершеннолетними, полагал исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, поскольку при этом нарушаются требования законодательства, поскольку в спорной квартире не выделены доли несовершеннолетним детям, отсутствует согласие на сделку органа опеки и попечительства над несовершеннолетними, кроме того, данная сделка должна быть удостоверена нотариально.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений п. п. 1 - 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается письменными материалами дела, спорная квартира по адресу: <адрес>, принадлежит на праве совместной собственности ФИО2, ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3, ФИО2 заключили Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за цену – <данные изъяты> рублей.

Пунктом 1.2 указанного предварительного договора стороны установили, что расчет за недвижимое имущество по указанному адресу будет произведен сторонами следующим образом:

- <данные изъяты> рублей Покупатель уплатил Продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора.

- <данные изъяты> рублей Покупатель уплатит Продавцу в день сделки из собственных средств;

- <данные изъяты> рублей Покупатель уплатит Продавцу из средств, предоставляемых Кредитной организацией – Промсвязьбанк, Калининградское отделение, на основании Кредитного договора между Покупателем и Кредитором, заключаемого в городе Калининграде и перечислены на счет, указанный Продавцом, после государственной регистрации перехода права на имя покупателя и ипотеки в пользу Банка.

В абзаце девятом пункта 1.2 договора Продавец уведомил Покупателя о том, что в погашение ипотечного кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала, в связи с чем у Покупателя существует обязанность выделить доли в квартире по указанному адресу всем членам семьи, что он обязуется сделать, подав документы на регистрацию соглашения о распределении долей не позднее трех дней с момента снятия обременения с квартиры по указанному адресу после погашения ипотечного кредита.

Как следует из договора, Предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, ФИО2 заключен в простой письменной форме, в нотариальной форме данный договор не заключался.

В день заключения предварительного договора ФИО1 передал ФИО2, ФИО3 сумму в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается представленными документами и не оспаривалось сторонами.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий.

В п. 1 ч. 1 ст. 10 данного федерального закона указано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей.

В судебном заседании установлено, также не оспаривается сторонами, что ФИО3, ФИО2 являются родителями троих несовершеннолетних детей: ФИО12<данные изъяты>, ФИО13ДД.ММ.ГГГГ, ФИО14ДД.ММ.ГГГГ. Также установлено, что спорная квартира приобретена ответчиками с использованием средств материнского семейного капитала. При этом, в требуемой законом, нотариальной форме предварительный договор не заключался.

В то же время, предполагаемая к продаже квартира обременена правами несовершеннолетних детей продавцов, о чем ФИО1 знал. На это же обстоятельство указано в пункте 1.2 Предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных норм права, дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. По смыслу приведенных требований законодательства, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, влечет его ничтожность.

Требований о признании Предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ничтожным ФИО3, ФИО2 не заявляли. Однако, при отсутствии нотариального удостоверения и согласия органа опеки и попечительства над несовершеннолетними на заключение предварительного договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, существенные условия договора нельзя считать согласованными сторонами, а Предварительный договор купли-продажи квартиры при отсутствии согласия органа опеки и попечительства на его заключение и несоблюдении нотариальной формы, нельзя считать заключенным.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи, в котором стороны намеревались бы в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, сторонами в порядке, установленном законом, не заключался. Вышеустановленное свидетельствует о том, что между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, либо основного договора купли-продажи недвижимости.

Как установлено в судебном заседании до указанного срока договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, в силу чего, сделку нельзя признать исполненной.

Следовательно, исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> не могут быть удовлетворены, поскольку это нарушит права на жилое помещение несовершеннолетних детей ответчиков ФИО2 и ФИО3 ФИО9ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования ФИО1 необоснованны и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 о понуждении ФИО2, ФИО3 заключить договор купли продажи-квартиры по адресу: <адрес> на указанных ФИО2 условиях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 января 2022 года.

Судья: