Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – Лесничего П.Н.действующего на основании доверенности от 05.07.2019г., представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности от 14.02.2020г., и участвующей в судебном заседании посредством ВКС, помощника Анапского межрайонного прокурора Присяжнюк А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, о признании договора недействительным с применением последствий недействительности сделки,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1, о признании обременения отсутствующим, признании утратившей право пользования квартирой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора недействительным с применением последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований указала, что 19 января 2018 года между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа. Согласно данного договора она продала ответчику однокомнатную квартире, расположенную по адресу: <адрес> Договор купли-продажи был зарегистрирован 26 января 2018 года, номер регистрации 23:37:0000000:2007-23/026/2018-5, в Управлении Росреестра по КК.

Поскольку она полностью доверяла ФИО2 и не имела юридического образования, то согласилась заключить договор купли-продажи ее квартиры с рассрочкой платежа, где была указана стоимость квартиры - 1 000 000 рублей, и договор купли-продажи мебели и техники и газового оборудования, а также неотделимые улучшения в квартире, которые были у нее в квартире, где ответчик ФИО2 определила стоимость всего в 1 250 000 рублей, в последующем ФИО2 заменила последний договор купли-продажи имущества, неотделимых улучшений в квартире на договор займа. Истец не придавала никакого значения, что заключаются в сделке по приобретению ее квартиры два договора вместо одного, она была уверена, что ФИО2 выплатит полностью в этой сделке стоимость квартиры, цена которой на рынке составляет более двух миллионов рублей.

Однако в настоящее время стало очевидным, что ФИО2 не собирается выплачивать истцу всю стоимость квартиры, всю денежную сумму 2 250 000 рублей. В настоящее время, из-за манипуляций ФИО2 со сделкой с квартирой, она осталась без жилья и без денег. Просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, заключенный 19 января 2018г. между ними; применить последствия недействительности сделки.

В свою очередь ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании обременения отсутствующим, признании утратившей право пользования квартирой. В обоснование своих требований указала, что Апелляционным определением Свердловского областного суда от 17.10.19г. было удовлетворено требование ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по договору купли- продажи квартиры в <...> под № 60 в сумме 200000 руб. так как неисполнение обязательств по договору купли-продажи со стороны покупателя в этой сумме нашло свое подтверждение. После вынесения Апелляционного определения, сначала ФИО2 внесла денежные средства 200 000р. в депозит нотариуса ФИО5 (г. Качканар), и направила по известным адресам возможного местонахождения ответчика телеграммы с указанием о внесении этих средств. Затем сняла денежные средства и передала их в депозит нотариуса ФИО6 в г. Челябинск, которая направила по адресу ФИО7 в г. Челябинск уведомление о наличии средств. Таким образом, считает, что ее обязанность по оплате приобретенной квартиры исполнена.Ответчик уклоняются от исполнения обязанности по снятию обременения с объект недвижимого имущества, она выехала из квартиры, но с регистрационного учета не снялась. Более того, она произвела в квартире действия, приведшие к невозможности проживания в квартире, в т.ч. вырван унитаз, ванна, батареи, вырваны счетчики на воду, сорвана газовая колонка. Все эти вещи вывезены из квартиры. Квартира в разрушенном состоянии, о чем уведомлена управляющая компания. Ответчик не проживает в квартире. Ппросит признать обременение (ипотеки в силу Закона) договором купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 19.01.2018г. в отношении квартиры по адресу: <адрес>, отсутствующим; признать ФИО1 утратившей право пользования данной квартирой. Взыскать с ответчика госпошлину.

В судебном заседании представитель ФИО1 просил удовлетворить заявленные требования ФИО1 в полном объеме, отказав в удовлетворении исковых требований ФИО8

Представитель ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО1, просила удовлетворить требования ФИО2 по основаниям изложенным в представленном возражении.

Помощник Анапского межрайонного прокурора дал заключение об правомерности исковых требований ФИО2 о признании ФИО9 утратившей права пользования квартирой.

Заслушав стороны, опросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

19.01.2018г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, согласно которому ФИО1 (Продавец) продала, а ФИО2 (Покупатель) купила квартиру <адрес>.

В силу п. 2 договора имущество оценено и продано Продавцом Покупателю за 1 000 000 руб., расчет между сторонами производится путем передачи денежных средств в размере 1 000 000 руб. в срок до 20.09.2018г. после регистрации перехода права собственности на покупателя. Квартира находится в залоге у Продавца до полной оплаты по договору купли- продажи.

Право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано 26.01.2018г. за ФИО2 на основании данного договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.01.2018г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.12.2018г., запись регистрации 23:37:0000000:2007-23/026/2018-5. Также зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1, запись регистрации 23:37:0000000:2007-23/026/2018-6.

19.01.2018г. между ФИО1 и ФИО2 был подписан договор займа, по условиям которого займодавец ФИО1 передала заемщику ФИО2 мебель и технику, а также неотделимые улучшения, произведенные в квартире по адресу: <адрес>, что оценивается сторонами на сумму 1 250 000 руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа займодавцу в срок до 20.09.2018г.

В судебном заседании допрошен свидетель ФИО10, который суду пояснил, что он проходил стажировку в агентстве недвижимости, когда к нему обратились две женщины пожилого возраста, которые хотели осуществить сделку купли-продажи квартиры. Специалист агентство посоветовал им заключить два договора: один купли-продажи квартиры, а второй – договор займа. Женщины согласились, были составлены договоры, подписаны и сданы в МФЦ. При заключении договора ФИО2 передала ФИО1 800 000 рублей, при этом женщины просили продлить рассрочку договора купли-продажи квартиры. ФИО1 поясняла, что доверяет ФИО2, поскольку они родственницы.

Вышеуказанные договоры были предметом рассмотрения Качканарского городского суда Свердловской области по делу №2-178/2019 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и процентов, о взыскании задолженности по договору купли-продажи и процентов с обращением взыскания на заложенное имущество, и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения и процентов.

Судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда в ходе рассмотрения жалобы ФИО1, решение Качканарского городского суда Свердловской области от 24.04.2019г. отменено, постановлено по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа и процентов - оставлены без удовлетворения; исковые требования ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и процентов с обращением взыскания на заложенное имущество – удовлетворены частично, взыскано с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи в размере 200 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - 7567,12 рублей, расходы по оплате госпошлины - 2 627,75 рублей. Встречные исковые требования ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и процентов – оставлены без удовлетворения.

Из апелляционного определения судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.10.2019г. следует, что поскольку представленная истцом по первоначальному иску расписка и договор займа от 19.01.2018 не свидетельствуют о получении ответчиком ФИО2 денежных средств в размере 1 250 000 руб. от ФИО11 в долг, договор займа является незаключенным, следовательно, исковые требования ФИО1 о взыскании остатка задолженности по договору займа в сумме 450 000 руб. удовлетворению не подлежат.

При вынесении апелляционного определения судебной коллегией было установлено и не оспаривалось сторонами, ФИО2 передала ФИО1 денежные средства в размере 800 000 рублей, которые просила зачесть в счет оплаты договора купли-продажи квартиры, о чем дважды направляла в адрес ФИО1 письменные требования от 01.02.2019г. и от 30.03.2019г., что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями о почтовой отправке и письменными требованиями.

Принимая во внимание, что договор займа между сторонами признан незаключенным, наличие каких-либо иных обязательств кроме как оплата по договору купли-продажи у ФИО2 перед ФИО1 не доказано, то уплаченная в пользу ФИО1 денежная сумма 800 000 руб. подлежит зачету в счет оплаты по договору купли-продажи жилого помещения, в связи с чем доводы представителя истца по встречному иску ФИО12 о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 неосновательного обогащения в сумме 800 000 руб. и иных производных требований подлежат отклонению.

В то же время требование истца по первоначальному иску ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по договору купли-продажи квартиры подлежит частичному удовлетворению в сумме 200 000 руб. (1 000 000 руб. - 800 000 руб.), так как неисполнение обязательств по договору купли-продажи со стороны покупателя в этой сумме нашло свое подтверждение.

Судебная коллегия определила, что доводы истца ФИО1 и ее представителя Лесничего П.Н. о продаже квартиры по заниженной цене, реальная стоимость которой согласно отчета об оценке составляет 2 300 000 руб., не имеют правого значения, так как в силу свободы заключения договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе были согласовать любую стоимость квартиры, при этом из материалов дела следует, что стоимость 1 000 000 руб. была предложена именно Продавцом, при этом сделка совершена между родственниками.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.03.2020г. апелляционное определение судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.10.2019г. оставлено без изменения, а кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Оценивая вышеизложенное, суд в силу требований ст.61 ГПК РФ считает доказанным факт заключения между сторонами договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 19.01.2018г. с оговоренной сторонами стоимостью квартиры 1 000 000 рублей. Более того, ФИО1 не были заявлены требования о недействительности договора купли-продажи, а наоборот заявлялись требования о взыскании задолженности по нему. Таким образом, своими действиями ФИО1 выражала свою волю на заключение и выполнение со стороны покупателя условий сделки по продаже квартиры, исходя из обозначенной в договоре и согласованной сторонами стоимости квартиры 1000 000 руб.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

При этом, в силу ст.327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

В материалы дела представлена квитанция №455556 от 17.02.2020г. о поступлении на депозит нотариуса ФИО6 денежные средства в сумме 200 000 рублей.

В адрес ФИО1 нотариусом были направлены соответствующие уведомления.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, совокупностью установленных по делу обстоятельств судом установлено отсутствие оснований признания оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 19.01.2018г. недействительным, поскольку совершая сделку стороны действовали своей волей и в своих интересах. Доводы ФИО1 о том, что она была введена в заблуждение относительно стоимости квартиры опровергнуты вступившими в законную силу судебными актами. Мнение о том, что ФИО2 не собирается передать ей денежные средства по договору, также не соответствуют действительности.

В настоящее время, оспариваемый договор исполнен сторонами реально, переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке, имущество перешло в собственность ФИО2, которая, как собственник, приступила к осуществлению своих прав в отношении спорного имущества, несет все необходимые расходы по содержанию квартиры. Сама ФИО1 с квартиры съехала.

По смыслу ст.179 ГК РФ, сделка совершенная под обманом считается совершенной не только при сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Поскольку сделка является оспоримой и бремя доказывания ее недействительности лежит на истце, между тем, ФИО1 не представила суду доказательств достаточно и достоверно подтверждающих, что при подписании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 19.01.2018г., ее волеизъявление сформировалось под влиянием обмана.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования ФИО1 являются необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Поскольку судом установлено, что ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на законных основаниях, то требования о признании ФИО1 утратившей право пользования данной квартирой являются законными в виду следующего.

Согласно частям 1 и 2 статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст. 292 ГК РФ).

Как установлено, ФИО1 по настоящее время остается зарегистрированной в квартире истца, однако в квартире не проживает, ее вещей в квартире нет.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению о том, что безосновательное пользование ответчиком вышеуказанной квартирой, препятствует ФИО2 реализовать принадлежащие ей права собственника в полном объеме.

В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 п.52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как уже было установлено судом, обязательство ФИО2 по оплате стоимости квартиры исполнено в полном объеме.

Согласно п.1 ст.352 ГК РФ исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

Учитывая, что судом установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 19.01.2018г., заключенного с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавцов покупателям, однако заявление о регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона не было подано ФИО1 в компетентный орган, и, принимая во внимание то, что сделка купли-продажи соответствует закону и не признана недействительной, то суд находит исковые требования ФИО2 о признании обременения (ипотеки в силу Закона) отсутствующим подлежащими удовлетворению.

Ходатайство ФИО2 о применении срока исковой давности к требованиям ФИО1, суд полагает также обоснованным, поскольку ФИО1 не оспорила в течение года указанную сделку по указанным основаниям, уважительных причин пропуска срока исковой давности суду не указала, ссылаясь на судебные тяжбы.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы в связи с чем, взыскивает с ответчика ФИО1 оплаченную истцом ФИО2 государственную пошлину при подаче иска в суд в размере 900 рублей.

На основании ст.90 ГПК РФ ФИО1 была предоставлена отсрочка по оплате госпошлины до разрешения спора по существу. В связи с тем, что судом вынесено решение не в пользу ФИО1, то с нее подлежит взыскать в доход государства госпошлину в размере 10 200 рублей.

Согласно ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным с применением последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1, в доход соответствующего бюджета Российской Федерации 10 200 рублей.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского городского суда от 29.06.2020г. в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Исковое заявление Лакиенко В,Ф, - удовлетворить.

Признать обременение (ипотеки в силу Закона) договором купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 19.01.2018г. зарегистрированным в Едином государственном реестре прав за номером 23:37:0000000:2007-23/026/2018-6. от 26.01.2018г. в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 32,3 кв. м, отсутствующим.

Признать ФИО1 утратившей право пользования квартирой расположенной по адресу: <адрес>, сняв её с реистрационного учета по указанному адресу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2, расходы по оплате госпошлины в размере 900 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2020 года.