Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чистякова Анатолия Алексеевича к обществу с ограниченной ответственностью «Утёс» о признании первого этапа договора об инвестировании строительства жилого дома исполненным, возложении обязанности передать земельный участок,

УСТАНОВИЛ :

Чистяков А.А. обратился в суд с иском к ООО «Утёс» о признании первого этапа договора об инвестировании строительства жилого дома исполненным, возложении обязанности передать земельный участок. В обоснование своих требований истец указал следующее. Между Чистяковым А.А. и ООО «Утёс» *** заключен договор об инвестировании строительства жилого дома с прилегающим земельным участком площадью <данные изъяты>, расположенного на земельном участке в границах **** - ****, кадастровый номер ..., общей площадью <данные изъяты>. Согласно п. 2.2 Договора соинвесторы определили реализацию инвестиционного проекта в 3 этапа, общей продолжительностью 44 месяца. Таким образом, срок передачи Объекта - ***. В соответствии с п. 5.1. размер инвестиций, подлежащих внесению Чистяковым А.А. на 1 этапе составлял <данные изъяты>, которые были внесены истцом по договору займа ... от *** г., таким образом, зачтены в счет оплаты по договору инвестирования. Следовательно, обязательства Чистякова А.А. по оплате 1 этапа совместной инвестиционной деятельности исполнены в полном объеме в соответствии с условиями договора. Ввиду возможности дальнейшего инвестирования последующих этапов строительства Чистяков А.А. обратился в ООО «Утёс» с просьбой предоставить подробный отчет проделанной работы, необходимую документацию. Однако ответчик, ссылаясь на занятость, отказал в указанной просьбе. Позднее истцом неоднократно предпринимались попытки связаться с ООО «Утёс», однако действия не принесли желаемого результата, безрезультатной оказалось также возможность попасть на стройку. В соответствии с п.4.3 Договора инвестирования соинвестор имеет право производить работы по возведению жилого дома собственными силами или с привлечение третьих лиц, при условии обязательного согласования сроков строительства и заключении договора авторского и технического надзора с Заказчиком-Застройщиком. Руководствуясь данными положениями, Чистяков А.А. обратился к ООО «Утёс» о возможности самостоятельно собственными силами построить жилой дом на земельном участке, отмеченном в Приложении к Договору, при условии обязательного согласования сроков строительства. Ссылаясь на подготовку необходимой документации, ООО «Утёс» заверило истца о возможности строительства последним жилого дома самостоятельно. Однако в последующем ответчик перестал выходить на связь, что сделало невозможным выполнение ранее достигнутой договоренности между сторонами. Полученная *** выписка из ЕГРП свидетельствует, что на протяжении всего времени, пока истец безрезультатно пытался связаться с ответчиком для выполнения последним своих обязательств по договору инвестирования, ООО «Утёс» заключало новые договоры строительства малоэтажных домов на земельных участках, прилегающих рядом с участком Чистякова А.А. В настоящее время доступ на стройку жилых домов по **** открыт, однако у истца отсутствует акт приема-передачи земельного участка, дающий возможность самостоятельно возвести дом. Составленный истцом в одностороннем порядке Акт приема-передачи земельного участка от *** был направлен в адрес ООО «Утёс» по почте *** г., однако до настоящего времени ответа Чистяков А.А. не получил. Вследствие несоблюдения ответчиком сроков выполнения этапов работ по исполнению инвестиционного проекта, а также уклонения ответчика от передачи земельного участка для самостоятельного строительства истцом жилого дома, у Чистякова А.А. отсутствует возможность построить жилой дом, зарегистрировать право собственности и, как следствие, отсутствует возможность принять в собственность имущество.

Определением Краснофлотского районного суда г, Хабаровска от *** администрация г. Хабаровска исключена из числа третьих лиц и освобождена от участия в деле. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено министерство имущественных отношений Хабаровского края.

В судебном заседании истец Чистяков А.А., извещенный о месте и времени рассмотрения иска, в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отстутствие. Ранее в судебном заседании *** г., поддерживая исковые требования, суду показал следующее. Согласно условиям договора инвестирования строительства ООО «Утёс» должно было на отведенном ему участке выполнить нулевые работы, т.е., провести канализацию, засыпать дорогу, после чего он либо с помощью ответчика, либо самостоятельно должен был построить дом. Его обязанность по договору – заплатить <данные изъяты>. Данную оплату он произвел путем передачи денег после подписания с ответчиком договора займа на данную сумму в день заключения договора инвестирования. Позже он написал заявление о переводе суммы долга в счет платежа по договору инвестирования. Данное заявление передавал ответчику его сын. Границы земельного участка, о которых заявлено в иске, ему выделил работник ООО «Утёс» - прораб, который определил границы земельного участка, поставил колышки. Сначала ему выделили земельный участок, указанный в договоре, но поскольку он находился в зеленой зоне, затем выделили другой. Строительство он не начал, так как не оформлены его права на данный земельный участок.

Представитель истца по доверенности Ковалев Р.К. исковые требования уточнил, просил суд признать первый этап договора ... от *** об инвестировании строительства жилого дома исполненным; обязать ООО « Утёс» передать Чистякову А.А. часть земельного участка с кадастровым номером ... обозначенную на ситуационной схеме расположения координатами ... для производства работ по возведению жилого дома собственными силами или с привлечением третьих лиц, путем подписания соответствующего акта приема-передачи земельного участка.

Представитель ответчика ООО «Утёс» по доверенности Мельникова Г.А. иск не признала, суду показала следующее. Постановлением мэра г. Хабаровска от *** ... ООО «Утёс» был предоставлен земельный участок для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в ****. Основанием для предоставления земельного участка явился аукцион, проведенный ***, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты>. (кадастровый номер ...) *** между департаментом муниципальной собственности города Хабаровска и ООО «Утёс» заключен договор аренды .... *** Правительством Хабаровского края издано Распоряжение ... о предоставлении ООО «Утёс» для жилищного строительства земельного участка площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером ... (п. 1.1 договора), где п. 2.1, 2.2 Минимуществу Хабаровского края предписано заключить с ООО «Утёс» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, ранее предоставленного от *** ... и заключить договор аренды на земельный участок площадью <данные изъяты>. Во исполнение данного распоряжения, ***, вышеуказанными сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от *** .... А *** между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ООО «Утёс» заключен договор аренды ... на земельный участок, площадью <данные изъяты>., который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. *** ООО «Утёс» получено разрешение на строительство ... объекта капитального строительства «Малоэтажный жилой комплекс по **** в ****» 1 очередь (благоустройство и инженерно-технические сети в пределах отвода земельного участка), а *** -разрешение на строительство ... объекта капитального строительства «Малоэтажный жилой комплекс по **** в ****». Жилые дома. II очередь. Ранее, *** между Чистяковым А.А. (Заимодавец) и ООО «Утёс» (Заемщик) был заключен договор целевого займа ... на сумму <данные изъяты>, срок возврата которого определен п. 4.2 договора - 1 год с даты предоставления заемных средств Заемщику. Денежные средства поступили в кассу ООО «Утёс» по приходным кассовым ордерам от *** ... на сумму <данные изъяты> и от *** ... на сумму <данные изъяты>. Основанием внесения платежа значится - оплата по договору займа ... от ***. Кроме того, *** между Чистяковым А.А. и ООО «Утёс» был заключен договор ... об инвестировании строительства жилого дома. Пунктом 1.2 вышеуказанного договора предусматривалось строительство малоэтажного жилого комплекса на 40 домов по ****, в **** на основании протокола ... от ***. Пунктом 2.1 договора стороны согласовали передачу жилого дома с прилегающим земельным участком площадью <данные изъяты>, расположенного на земельном участке в границах **** ****, кадастровый номер ..., имеющий общую площадь <данные изъяты> Основанием для передачи является завершение инвестиционного проекта, сдача объекта в эксплуатацию и исполнение Соинвестором (истцом по делу) обязательств по инвестированию объекта. Однако, обязательства по договору инвестирования истцом не были исполнены. Денежные средства, во исполнение п. 5.1 договора, истцом не оплачены. В соответствии со ст. 161 ГК РФ сделки между гражданами и юридическими лицами, совершаются в простой письменной форме. Однако, каких-либо дополнительных соглашений к договорам займа и инвестирования между сторонами не заключалось. Кроме того, п. 8.7 договора инвестирования установлено, что все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они выполнены сторонами в письменном виде и подписаны обеими сторонами. При указанных обстоятельствах, доводы истца о том, что денежные средства, которые были внесены по договору займа от *** ..., зачтены в счет оплаты по договору инвестирования и истцом надлежащим образом исполнены обязательства по договору инвестирования, не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела. Что касается передачи земельного участка истцу со ссылкой на приложение к договору ... от ***, то договор инвестирования не мог содержать каких-либо приложений на момент его заключения, поскольку работы по комплексному освоению могли быть проведены только после ***, то есть издания постановления мэра города Хабаровска .... При этом положительное заключение ... по объекту «Малоэтажный жилой комплекс по **** в ****» было получено только ***. В связи с чем и был предусмотрен п. 4.2 договора инвестирования, где указано, что соинвестор после окончания этапа 1, разработки проектной документации, имеет право выбора земельного участка в соответствии с установленной очередностью, то есть - восьмым. Следовательно, каких-либо приложений к договору инвестирования от *** ... на момент его заключения быть не могло, поскольку не была разработана соответствующая документация. Схема земельного участка, приобщенная в материалы дела истцом, сторонами не подписана и не содержит ссылки на то, что является приложением к договору инвестирования в строительстве ... от ***, то есть не может быть признана судом в качестве допустимого доказательства. Кроме того, предметом инвестиционного договора является земельный участок общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером ..., тогда как в настоящее время ответчику на праве аренды принадлежит иной земельный участок общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером .... В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» залогом обеспечено исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникшего в силу закона, является, в том числе, право на земельный участок, о чем указано в выписке из ЕГРП. В соответствии с п. 8 ст. 13 вышеуказанного закона, право залога прекращается только после государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Однако, истец участником долевого строительства не является, объект долевого строительства «Малоэтажный жилой комплекс по **** в ****» в эксплуатацию не введен. Кроме того, п. 4.4.12 договора аренды земельного участка от *** ... предусмотрены ограничения пользования земельным участком, в том числе не распоряжаться и не обременять иным образом, без письменного согласия Арендодателя. Таким образом, земельный участок обременен в силу закона ипотекой, а ответчик не является надлежащим лицом, которому предоставлено право распоряжения земельным участком, находящимся у него на праве аренды. Учитывая, что договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером ... ответчиком расторгнут, на каком-либо ином праве земельный участок, указанный в п. 2.1 договора инвестирования от *** ..., ООО «Утёс» не принадлежит, а также то обстоятельство, что истцом не представлены доказательства по исполнению договора инвестирования, просит в иске отказать.

Представитель третьего лица министерства имущественных отношений Хабаровского края Васин А.А. в судебном заседании пояснил следующее. Согласно договора об инвестировании строительства жилого дома, заключенного между ООО «Утёс» и Чистяковым А.А., расположение инвестируемого объекта предполагалось на земельном участке с кадастровым номером ..., имеющем общую площадь <данные изъяты>. На данный момент, согласно сведениям публичной кадастровой карты данный земельный участок с такой площадью не существует. В соответствии с распоряжением Губернатора Хабаровского края ... от ***, между ООО «Утёс» и министерством имущественных отношений Хабаровского края заключен договор аренды земельного участка ... от ***. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью <данные изъяты>., для использования в целях жилищного строительства. Стороной по договору Чистяков А.А. не является, также не является участником долевого строительства на вышеуказанном земельном участке, в связи с чем, правовые основания для передачи земельного участка отсутствуют. Исходя из изложенного, полагает, что исковые требования Чистякова А.А. удовлетворению не подлежат.

Свидетель ФИО8 суду показал следующее. Он приходится сыном истцу. В *** его отец заключил договор с ООО «Утёс» о приобретении земельного участка. В это же время отец по договору займа занял ООО «Утёс» <данные изъяты>. за предоставление земельного участка под строительство дома площадью <данные изъяты>. В это же время отец заключил договор долевого участия. Администрация ООО «Утёс» сообщила им, что деньги переведены на другой договор. Они написали письмо о переводе долга по займу на договор долевого участия. Он возил юриста, который это письмо передал директору. Представители ООО «Утёс» представили им с отцом сначала один участок, а затем другой на противоположной стороне. На данном участке они выкопали котлован, положили фундамент. Как только они начали строить ООО «Утёс» стали предлагать им доплатить <данные изъяты>. Никаких дополнительных соглашений к договору не заключалось.

Свидетель ФИО2 . суду показала следующее. Она приходится гражданской женой ФИО8 В *** ООО «Утёс» предложил им купить земельный участок под строительство индивидуального жилого дома за <данные изъяты>. Когда они оплатили, то попросили их дать им документы. Тогда ООО «Утёс» заключил с ними договор соинвестирования, но деньги так и не перевели на данный договор.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав предоставленные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства надлежит доказать сторонам.

Само по себе долевое строительствоявляется формой инвестиционной деятельности встроительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекаетденежныесредства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектовнедвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Ст. 420 ч.1, ст.421 ч.1 ГК Ф предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 424 ГК РФ Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ч1 ГК РФ).

В соответствии ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В судебном заседании установлено следующее.

Согласно постановлению мэра г. Хабаровска ... от *** ООО «Утёс» в соответствии с протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в границах **** – **** – **** предоставлен земельный участок для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в **** **** площадью <данные изъяты>

В соответствии с договором аренды земельного участка ... от *** департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендатор) предоставил (арендатору) ООО «Утёс» во временное владение и пользование земельный участок площадью <данные изъяты>

Предметом договора ... об инвестировании строительства жилого дома от *** г., заключенного между инвестором ООО «Утёс» и Чистяковым А.А. - соинвестором является долевое участие и совместное инвестирование сторонами денежных средств в проектировании и строительстве, а также приобретении соинвестором после сдачи объекта комиссии права собственности на жилой дом, строительство которого будет им проинвестировано.

В соответствии с п.2.1 указанного договора по завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию и при условии исполнения соинвестором обязательств по инвестированию объекта, инвестор передаёт соинвестору пропорционально вложенным им средствам жилой дом с прилегающим земельным участком площадью <данные изъяты>, расположенный на земельном участке в границах **** – **** –****, кадастровый № ..., имеющий общую площадь <данные изъяты>

Началом 1 этапа строительства признаётся дата подписания настоящего договора, а окончанием этапа – дата оформления разрешения на строительство объекта.

Согласно п. 4.1, 5.1 договора соинвестор обязан передать инвестору денежные средства на 1 этапе совместной деятельности в размере <данные изъяты>

Пунктами 4.2 и 4.3 договора предусмотрено, что после окончания первого этапа соинвестор имеет право выбора земельного участка восьмым, а так же имеет право производить работы по возведению жилого дома собственными силами или с привлечением третьих лиц, при условии обязательного согласования сроков строительства и заключении договора авторского и технического надзора с заказчиком-застройщиком (...).

В соответствии с договором займа от *** Чистяков А.А. (займодавец) предоставил заем в размере <данные изъяты>. заёмщику ООО «Утёс» на 1 год для целей: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проекта застройки и оформление краткосрочных договоров аренды земли, создание инфраструктуры на земельном участке в границах ****, кадастровый № .... имеющий общую площадь <данные изъяты> кв.м. Пунктом 6.2 данного договора предусмотрено, что любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны, только если они составлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. При этом под письменной формой понимается как составление единого документа, так и обмен письмами, позволяющими идентифицировать отправителя и дату отправления (...).

В соответствии с квитанциями к приходным кассовым ордерам ... *** и ... от *** от Чистякова А.А. принято ООО «Утёс» соответственно <данные изъяты> и <данные изъяты>.(...)

*** Чистяков А.А. передал ООО «Утёс» письменное заявление о зачете задолженности по договору займа ... от *** в счет оплаты по договору об инвестировании строительства жилого **** от ***. Заявление удостоверено подписью вх. № б/н от *** г.

Согласно распоряжению правительства Хабаровского края ... от *** ООО «Утёс» в аренду сроком на три года предоставляется земельный участок с кадастровым № ... площадью <данные изъяты>. для жилищного строительства в границах **** – **** ****. Министерству имущественных отношений Хабаровского края заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от *** ... и заключить с ООО «Утёс» договор аренды земельного участка (...)

В соответствии с договором аренды ... от *** министерством имущественных отношений в Хабаровском крае предоставлено ООО «Утёс» во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером ... площадью <данные изъяты>. для использования в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом плане участка. Срок аренды устанавливается с *** В случае продолжения пользования арендатором земельным участком после истечения срока, при отсутствии возражений со стороны арендодателя на тех же условиях на неопределенный срок. Данный участок передан на основании акта приёма- передачи земельного участка (...).

В соответствии с разрешениями на строительство № ... от *** и № ... от *** ООО «Утёс» разрешено строительство объекта – «Малоэтажный жилой комплекс по **** в ****» Жилые дома соответственно 1 и 11 очередь соответственно. Действие разрешений продлено до *** г.

Согласно выписке из ЕГРП ... от *** на земельный участок с кадастровым № ..., площадью <данные изъяты>. установлены ограничения в виде аренды для ООО «Утёс» и ипотеки для участников долевого строительства по договорам в долевом строительстве, а именно: ФИО3., ФИО4., ФИО5., ФИО6, ФИО7., ФИО11., ФИО9., ФИО10. (...)

В соответствии с п. 2.2. договора ... об инвестировании строительства жилого дома от *** стороны определили 3 этапа совместной деятельности, при этом началом 1 этапа признаётся дата подписания договора, а его окончанием – дата оформления разрешения на строительство объекта.

Как следует из представленных материалов дела разрешение на строительство № ... получено ООО «Утёс» *** и продлено до *** г.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании оконченным 1 этапа договора ... об инвестировании строительства жилого дома от *** является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, суд не видит оснований для удовлетворения иска в части требований обязать ООО «Утёс» передать Чистякову А.А. часть земельного участка с кадастровым номером ... обозначенную на ситуационной схеме расположения координатами ... для производства работ по возведению жилого дома собственными силами или с привлечением третьих лиц, путем подписания соответствующего акта приема-передачи земельного участка.

В соответствии с п.4.2 договора ... об инвестировании строительства жилого дома от *** соинвестор после окончания этапа 1, разработки проектной документации, имеет право выбора земельного участка восьмым.

Вместе с тем, доказательств тому, что спорный земельный участок с кадастровым номером ... обозначенный на ситуационной схеме расположения координатами ... выбран истцом в соответствии с условиями договора не имеется.

Истец ссылается на занятие им земельного участка в соответствии с приложением к договору инвестирования ....

В судебном заседании установлено, что при заключении инвестиционного договора ... на основании постановления мэра г. Хабаровска от *** ... ООО «Утёс» был выделен земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером ..., с последующим заключением договора аренды ... от *** г.

Вместе с тем *** Правительством Хабаровского края издано Распоряжение ... о предоставлении ООО «Утес» для жилищного строительства земельного участка площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером ..., где Минимуществу Хабаровского края предписано заключить с ООО «Утес» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от *** ... и заключить договор аренды на земельный участок площадью <данные изъяты>.

Во исполнение данного распоряжения, *** г., вышеуказанными сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от *** ... и *** между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ООО «Утес» заключен договор аренды ... на земельный участок, площадью <данные изъяты>., который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке

Таким образом, с *** земельный участок, выделенный ООО «Утёс» для жилищного строительства в соответствии с договором об инвестировании ..., изменился как по размеру (уменьшился) так и конфигурации относительно выделенного ранее, в связи с чем, ссылка истца на занятие земельного участка в связи со схемой приложенной к договору, не состоятельна, поскольку если приложение и было, то оно было выполнено в отношении иного земельного участка.

Кроме того, испрашиваемый истцом земельный участок нарушает права других участников долевого строительства, так как в соответствии с проектной декларацией на строительство «малоэтажного жилого комплекса по **** в ****» от *** и выпиской из ЕГРП от *** спорный земельный участок частично расположен на территории участков ..., принадлежащих дольщикам ФИО7., ФИО11 и ФИО12., в соответствии с договорами на индивидуальное строительство жилых домов.

Согласно ст. 13 ч.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРП от *** на земельный участок с кадастровым ... площадью <данные изъяты>. установлены ограничения: аренда ООО «Утёс» и ипотека участников долевого строительства.

Данные обстоятельства так же подтверждены договором аренды земельного участка ... от ***

При этом, п. 3.2.7 вышеуказанного договора аренды предусмотрено не сдавать объект в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять объект в безвозмездное пользование других лиц.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для передачи Чистякову А.А, части земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:905 обозначенную на ситуационной схеме расположения координатами ... для производства работ по возведению жилого дома собственными силами.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, и такой договор является консенсуальным. Если же необходимым условием заключения договора является передача имущества, то такой договор является реальным (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с разделом 5 договора ... об инвестировании строительства жилого дома от *** размер инвестиций, подлежащих внесению соинвестором Чистяковым А.А, на 1 этапе совместной деятельности составляет <данные изъяты>. в срок до *** г.

Таким образом, приобретение прав участника долевого строительства и правомочий на строительство дома по соглашению сторон обусловлено передачей Чистяковым А.А. денежных средств в сумме <данные изъяты>., в связи с чем, указанный договор является реальным и не может считаться заключенным без соблюдения данного условия.

Однако как было установлено в судебном заседании надлежащих доказательств, свидетельствующих о внесении соинвестором Чистяковым А.А. денежных средств на 1 этапе строительства не представлено.

В части зачета задолженности по договору займа ... от *** в счет оплаты по договору об инвестировании строительства жилого **** от *** г., суд соглашается с позицией представителя ответчика.

В судебном заседании было установлено, что *** между Чистяковым А.А. (Заимодавец) и ООО «Утес» (Заемщик) был заключен договор целевого займа ... на сумму <данные изъяты>, срок возврата - 1 год, с даты предоставления заемных средств Заемщику. С учетом поступления денежных средств в кассу ответчика и п. 4.2 договора займа, заем предоставлялся по ***.

Письмо о зачете задолженности ООО «Утёс» по договору займа от *** в счет оплаты по договору инвестирования строительства жилого **** от *** было представлено истцом ответчику *** г.

По смыслу ст. 410 ГК РФ, на момент обращения стороны с заявлением о зачете встречного однородного требования могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что зачетом встречного однородного требования могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил. Поскольку срок исполнения обязательства ООО «Утёс» о возврате суммы займа на момент получения им заявления о зачете еще не наступил, обязательства сторон не могли прекратиться по основанию, предусмотренному статьей 410 ГК РФ.

Таким образом, истец не исполнил обязательств по внесению денежных средств (инвестиций) по 1 этапу совместной деятельности, предусмотренных п. 5.1 договора об инвестировании от *** г., что лишает его права выбора земельного участка, как это предусмотрено договором.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Иск Чистякова Анатолия Алексеевича удовлетворить частично.

Признать первый этап договора ... от *** об инвестировании строительства жилого дома, заключенный между ООО «Утёс» и Чистяковым Анатолием Алексеевичем исполненным.

В удовлетворении требований истца об обязании ООО «Утёс» передать Чистякову А.А. часть земельного участка с кадастровым номером ..., обозначенную на ситуационной схеме расположения координатами ... для производства работ по возведению жилого дома собственными силами или с привлечением третьих лиц, путем подписания соответствующего акта приема-передачи земельного участка отказать

Решение может быть обжаловано в коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.К. Гойда

Решение в окончательном виде составлено 12.02.2014