Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Зенит» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Зенит» о взыскании денежных средств, возложении обязанности освободить помещение, принадлежащее истцу на праве собственности.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>.

01.04.2014 между ООО «Зенит» в лице <данные изъяты> и ФИО1 был заключен договор аренды, по условиям которого ФИО1 предоставляет ООО «Зенит» во временное владение и пользование свободное жилое помещение общей площадью 72,2 кв.м, расположенное по <адрес>, с целью размещения в нем офиса. Договор заключен сроком до 30.03.2015.

Также в соответствии с условиями договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере и порядке, предусмотренном договором.

01.04.2015 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды помещения №, по условиям которого ООО «Зенит» было передано в аренду указанное выше помещение с целью размещения в нем офиса.

В силу пункта 2.1 Договора плата за аренду помещения составляет <данные изъяты> рублей в месяц, из которых <данные изъяты> рубля подлежит выплате арендодателю, <данные изъяты> рублей подлежит перечислению в качестве налога на доходы физических лиц (13%) в бюджет.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора договор заключен на срок до 30.03.2016.

В сентябре 2020 года ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Зенит» о взыскании неосновательного обогащения и понуждении к заключению договора аренды.

Решением Октябрьского районного суда г.Мурманска от 07.10.2020 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Вместе с тем, указанным решением суда установлен факт заключения договора аренды, а также то, что принадлежащее истцу помещение используется ООО «Зенит» в качестве офиса по настоящее время, поскольку помещение, принадлежащее истцу, и помещение, принадлежащее директору ООО «Зенит», расположены на одном этаже, имеют один общий вход.

Арендная плата по данному договору не производится более трех лет.

При этом, судом установлено, что истец при наличии действующего возмездного договора аренды, каких-либо действий к взысканию арендных платежей не предпринимала.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с претензиями о погашении задолженности по арендной плате, а также об освобождении спорного жилого помещения. До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.

Определением суда от 24.05.2021 производство по делу в части требований об освобождении помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, прекращено в связи с отказом от иска в указанной части, поскольку 24.03.2021 принадлежащее истцу жилое помещение продано.

С учетом уточнения исковых требований от 24.05.2021 просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 23.03.2021 в размере 3.663.837 рублей 60 копеек, а также проценты в размере 335.793 рублей 28 копеек.

Истец ФИО1, а также её представители ФИО2, ФИО3 в судебном заседании уточненные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, заявлении об изменении исковых требований. Также указали, что условие о переводе жилого помещения в нежилое не является существенным условием договора. На момент заключения договора аренды и до 2020 года истец и директор ООО «Зенит» являлись мужем и женой, истец действовала по его указанию.

Представители ответчика ООО «Зенит» ФИО4, ФИО5 в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями не согласились, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, представленных в дело, указав, что договором аренды № предусмотрено условие – перевод жилого помещения в нежилое с целью легитимности использования квартиры под офис юридического лица. Данную обязанность приняла на себя истец, а ответчик принял на себя обязанность возместить расходы, в связанные с изменением назначения помещения. Вместе с тем, истец уклонилась от переоформления жилого помещения. На момент заключения указанного договора действовал пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым данный договор аренды является ничтожным. Статьей 288 Гражданского кодекса РФ установлен запрет на размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций. Кроме того, на момент заключения договора истец исполняла обязанности финансового директора ООО «Зенит» и не могла не знать о незаконности сдачи в аренду жилого помещения юридическому лицу для использования его в качестве офиса, однако не предпринимала мер, обусловленных договором. Также истец не получая арендную плату от сдачи принадлежащего ей помещения, длительное время не обращалась в суд за защитой своего права. Считают, что договор аренды является недействительным, однако в виду истечения срока исковой давности возможность предъявления встречного иска утрачена. Также полагают, что стоимость арендной платы значительно завышена и превышает рыночную стоимость аренды сопоставимых жилых помещений.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданских дел №2-3082/2020, №2-3457/2020, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что ФИО1 на основании трех договоров купли-продажи, заключенных 16.03.2009 и свидетельства о государственной регистрации права от 27.03.2009, являлась собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>.

01.04.2014 между ООО «ЗЕНИТ» в лице <данные изъяты> и ФИО1 был заключен договор аренды №, по условиям которого ФИО1 обязуется предоставить ООО «ЗЕНИТ» за плату во временное владение и пользование свободное жилое помещение общей площадью 72,2 кв.м., расположенное по <адрес> с целью размещения в нем офиса. Договор заключен сроком до 30.03.2015.

В силу пункта 2.2 договора по истечении срока настоящего договора, договор автоматически продлевается на последующие периоды продолжительностью в 1 календарный год, если обе стороны не придут к соглашению о прекращении действия договора до 30 марта (включительно) соответствующего календарного года.

Согласно пункту 3.2.3 Арендатор обязан вносить арендную плату в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором.

Оплата причитающейся суммы аренды осуществляется Арендатором путем перечисления платежным поручением на счет Арендодателя или наличными денежными средствами через кассу предприятия (пункт 4.2 Договора).

01.04.2015 между истцом и ответчиком вновь заключен договор аренды указанного выше помещения №, по условиям которого плата за аренду помещения составляет <данные изъяты> рублей в месяц, из которых <данные изъяты> рубля подлежит выплате арендодателю, <данные изъяты> рублей подлежит перечислению в качестве налога на доходы физических лиц (13%) в бюджет.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды жилого помещения, расположенного по <адрес> от 01.04.2014, был заключен между истцом и ответчиком на срок до 30.03.2015.

01.04.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды № указанного жилого помещения.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Мурманска от 01.10.2020 по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ООО «Зенит» о взыскании неосновательного обогащения ипонуждении к заключению договора аренды жилого помещения, установлено, что договор аренды, заключенный между ООО «Зенит» и ФИО1 продлен на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Данный факт также нашел отражение в решении Октябрьского районного суда г. Мурманска от 17.11.2020 по гражданскому делу № по иску <данные изъяты> к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 31.03.2021 данное решение суда оставлено без изменения.

02.12.2019 и 25.06.2020 истец обращалась к ответчику с претензиями о погашении задолженности по арендной плате, а также о заключении нового договора аренды на иных условиях. Данные претензии были оставлены без удовлетворения.

Возражая против заявленных требований, сторона ответчика ссылается на ничтожность заключенного договора аренды в связи с неисполнением истцом обязанности по переводу принадлежавшего ей жилого помещения в нежилое.

В обоснование данного довода ответчик ссылается на пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», действовавшего на момент заключения договора аренды, а также положения статьи 288 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 3.3 Договора аренды от 01.04.2015 арендодатель обязуется провести мероприятия, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, архитектурно-планировочным заданием №434 от 30.11.2006, необходимые для вывода данной квартиры из жилфонда с назначением под офис предприятия.

Согласно пункту 3.5.5 Договора аренды арендатор обязан оплатить расходы по выводу помещения из жилого фонда в соответствии с Жилищным кодексом РФ и Архитектурно-планировочным заданием.

Суд находит вышеуказанные доводы стороны ответчика необоснованными, поскольку с момента заключения договора, его пролонгации и по настоящее время договор как в целом, так и в части условия о необходимости изменения статуса арендуемого помещения, за период с момента его заключения и до настоящего времени, являлся для сторон действующим, не оспаривался, недействительным не признавался.

Кроме того, ссылка ответчика на истечение срока действия договора аренды по истечении срока, на который он был заключен, несостоятельна и противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, в силу которой, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Условия о переводе жилого помещения в статус нежилого и оплате расходов, связанных с этим, сторонами взаимно не выполнены, что исходя из условий договора, не влечёт его недействительность, поскольку существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Стороной ответчика в ходе рассмотрения дела по существу приводились доводы о том, что в действительности жилое помещение, принадлежавшее до его отчуждения в пользу ответчика истцу, Обществом не использовалось, а истец, присутствуя в нем, осуществляя определенный контроль, являясь участником Общества.

Вместе с тем, оценив приводимые сторонами пояснения, доводы и представленные сторонами доказательства в совокупности, суд находит установленным факт, что жилое помещение, принадлежавшее до его отчуждения истцу, ООО «Зенит» использует для размещения офиса и до настоящего времени.

Указанные обстоятельства подтверждаются совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в том числе перепиской сторон по факту отчуждения помещения в пользу Общества; протоколом внеочередного собрания Общества от 15.03.2021 в т.ч. по вопросу о выделении денежных средств для покупки квартиры истца для нужд компании – для размещения сотрудников; фотоматериалами и пр., и с достоверностью стороной ответчика не опровергнуты.

Помещение, принадлежащее истцу, и помещение, принадлежащее директору Общества <данные изъяты>, расположены на одном этаже, имеют один общий вход, что не оспаривается.

Поскольку жилое помещение, расположенное по <адрес>, используется ООО «Зенит» для размещения офиса до настоящего времени, договор аренды жилого помещения, заключенный 01.04.2015 между ООО «Зенит» и ФИО1 был продлен на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, на момент подачи искового заявления и до распоряжения истцом принадлежавшим ей жилым помещением путем заключения 24.03.2021 между <данные изъяты> и ФИО1 договора купли-продажи квартиры, ответчик использовал помещение, расположенное по <адрес>.

При этом, арендную плату в соответствии с условиями договора не вносил. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Как разъяснено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Оценивая условия заключенного сторонами договора, суд приходит к выводу, что условия договора аренды позволяют определенно установить обязательства, принятые на себя сторонами, и цели, которые стороны намерены были достигнуть при его заключении.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 23.03.2021 составляет 3.663.837 рублей 60 копеек.

Не согласившись с заявленным размером задолженности, стороной ответчика представлен отчет <данные изъяты>№ от 18.06.2021, согласно которому стоимость арендной платы аналогичного объекта жилой недвижимости в 2018 году составила <данные изъяты>, в 2019 году – <данные изъяты>, а в 2020 году – <данные изъяты>, в 2021 году – <данные изъяты>.

Вместе с тем, применение стоимости арендной платы, определенной указанным отчетом суд находит невозможным, в связи с тем, что несоответствие размера арендной платы рыночной стоимости или размеру арендной платы, определенной на основании иного отчета об оценке, не может являться основанием для изменения условий договора в судебном порядке, поскольку ответчик на момент заключения договора аренды был согласен с его условиями, а также с предоставленным в аренду помещением, и не воспользовался своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе на составление протокола разногласий.

Суд находит расчет, представленный истцом арифметически верным, соответствующим условиям договора.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в указанном размере.

В силу статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданского кодекса РФ).

Согласно представленному истцом расчету, проценты за период с 01.01.2018 по 23.03.2021 составляет 335.793 рубля 28 копейки.

Данный расчет суд также находит арифметически верным и соответствующим закону.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты в указанном размере.

В силу положений статьи 103 Гражданского процессуального кодекса с ответчика в доход соответствующего бюджета подлежит взысканию государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Зенит» - удовлетворить.

Взыскать в общества с ограниченной ответственностью «Зенит» в пользу ФИО1 денежные средства – задолженность по арендной плате в размере 3.663.837 рублей 60 копеек, проценты в размере 335.793 рубля 28 копеек, а всего 3.999.630 рублей 88 копеек.

Взыскать в общества с ограниченной ответственностью «Зенит» государственную пошлину в доход соответствующего бюджета в размере 28.198 рублей 15 копеек.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: О.Н. Матвеева