Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченной суммы по договору долевого участия в строительстве, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Риэлт-менеджмент», в котором с учетом уточнения исковых требований 12.10.2015г. просил признать недействительным п.4.3 Договора долевого участия в строительстве от 15.08.2013г., взыскать излишне уплаченную сумму по договору долевого участия в строительстве в размере 179727 руб. 90 коп., неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.04.2014г. по 23.04.2014г. в размере 17 258руб.22коп., а также неустойку в размере 170000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000руб. и штраф, предусмотренные Законом РФ "О защите прав потребителей" и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб.

В обосновании своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить и передать истцу квартиру общей площадью 50,1 кв.м, а истец - оплатить обусловленную договором цену 2728634 руб. из расчета 54463 руб. за 1 кв.м. Однако ответчик в установленный договором срок, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГг., принятых на себя обязательств не исполнил, объект долевого строительства был передан истцу лишь ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, квартира была передана истцу площадью меньшей, чем определено договором на 3,3 кв.м. 25.06.2015г. истец обратился с претензией о возврате излишне уплаченной суммы за 3,3 кв.м в размере 179 727 руб. 90 коп., выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в размере 17 258 руб. 61 коп. и компенсации морального вреда, которая была удовлетворена ответчиком частично, выплачена неустойка в размере 17 258 руб. 61 коп., остальные требования оставлены ответчиком без удовлетворения. Истец считает, что п.4.3 Договора долевого участия в строительстве от 15.08.2013г. о том, что цена договора перерасчету не подлежит, противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ущемляет его права как потребителя. В виду данного обстоятельства истец просил признать пункт 4.3. договора недействительным, взыскать указанную выше переплату, а также предусмотренную ч.1 ст.23 «О защите прав потребителей» неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении покупной цены и недовыплаченную ответчиком неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, поскольку в претензии от 25.05.2015г. указанная неустойка была заявлена истцом и выплачена ответчиком в однократном размере. Также истец, ссылаясь на ст.ст.13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, причиненного незаконными действиями (бездействиями) последнего и штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

В судебное заседание истец не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца заявленные требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, при этом пояснил, что ответчиком перечислена неустойка за нарушение сроков передачи квартиры в размере 17 258 руб. 22 коп. и излишне уплаченная сумма по договору долевого участия в строительстве в размере 179 728 руб.

Представители ответчика ООО «Риэлт-менеджмент» ФИО7 и ФИО8 против удовлетворения иска возражали, указав, что истцу перечислена неустойка за нарушение сроков передачи квартиры и излишне уплаченная сумма по договору долевого участия в строительстве в заявленных истцом размерах; в случае удовлетворения исковых требований просили снизить размеры неустойки и штрафа как явно несоразмерные последствиям нарушения обязательств, а также уменьшить расходы по оплате услуг представителя с учетом требований разумности.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу ч. 4 ст. 9 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве №, согласно которому ответчик ООО «Риэлт-менеджмент» обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства в составе многоквартирного дома, строительный адрес: <адрес>, подъезд 1, этаж 3, <адрес>, а истец - уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (л.д.8-16).

Из заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве следует, что объект долевого строительства - это жилое помещение с лоджией в составе многоквартирного жилого дома, которое, в том числе, имеет следующие характеристики: общая площадь - 50,1 кв.м, высота потолков - 2,8 м, количество комнат - 1, наличие балкона - да, площадь кухни -10,4 кв.м, ванна и санузел: совмещенный - 3,75 кв.м (пункт 1.2).

В силу пункта 1.3 договора площадь объекта долевого строительства окончательно определяется в соответствии с техническим паспортом, выданным БТИ на основании результатов фактических обмеров по завершении строительно-монтажных работ, и отражается в акте приема-передачи объекта долевого строительства.

Стоимость 1 кв.м общей проектной площади объекта долевого строительства составляет 54463 руб., общая цена договора 2728634руб., цена договора перерасчету не подлежит (пункты 4.1 и 4.3 договора).

Свои обязательства по договору долевого участия в строительстве истец выполнил, что ответчиком не оспаривалось.

Ответчик в установленный договор срок, то есть до не позднее ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства истцу не передал, а передал лишь ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Кроме того, как следует из передаточного акта по договору участия в долевом строительстве № от 23.04.2014г., технического плана помещения (л.д.17- 24) и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 20.01.2015г. площадь переданной истцу квартиры составила 46,8 кв.м, что меньше общей проектной площади, предусмотренной договором, на 3,3 кв.м.

Учитывая, что площадь объекта долевого строительства окончательно определяется по фактической площади объекта после завершения строительно-монтажных работ, то исходя из стоимости за 1 кв.м 54463 руб., которая перерасчету не подлежит, переплата по договору в связи с передачей жилого помещения меньшей площади составляет 179 727 руб. 90 коп. (54463 руб.х3,3кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о возврате излишне уплаченной суммы, выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 01.04.2014г. по 23.04.2014г. в размере 17 258руб.61коп., предусмотренной ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г., заявленной истцом в однократном размере, и компенсации морального вреда (л.д.25-28). Ответчиком в досудебном порядке были удовлетворены требования только в части выплаты неустойки в размере 17258руб.61коп., остальные требования исполнены не были.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования о взыскании излишне уплаченной по договору долевого строительства суммы в размере 179 727 руб. 90 коп. и недовзысканной неустойки, предусмотренной части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, за нарушение ответчиком обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок в размере 17258 руб.22 коп. являются правомерными, однако, принимая во внимание то обстоятельство, что указанные суммы перечислены истцу ответчиком в период рассмотрения дела судом, решение в этой части исполнению не подлежит.

При этом доводы истца о признании недействительным пункта 4.3 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ как противоречащего нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" являются необоснованными.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Оспариваемый истцом пункт 4.3. договора предусматривает невозможность перерасчета цены договора, под которой согласно п.4.1 договора понимается стоимость 1 кв.м. Оснований считать, что оспариваемые истцом положения пункта 4.3. Договора противоречат частям 1 и 2 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и ущемляют его права как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской ФИО1, не имеется, так как они могут быть включены в заключенный сторонами договор в силу указанных выше законоположений.

Поскольку, как следует из существа договора участия в долевом строительстве, конечной целью истца при его заключении являлось получение квартиры для использования в личных целях, в соответствии с ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004г. требование истца о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной ч.1 ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей», за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возврате излишне уплаченной по договору суммы за период с ДД.ММ.ГГГГ по 15.09.2015г. (день предъявления иска) является обоснованным.

Вместе с тем, суд считает, что взыскиваемая неустойка подлежит уменьшению в соответствии со ст.333 ГК РФ до 50 000 руб. как явно несоразмерная последствиям нарушения обязательства. При этом суд учитывает период неудовлетворения требований потребителя, характер допущенного ответчиком нарушения, степень его вины, то обстоятельство, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Администрацией муниципального образования сельского поселения <адрес> «Боровский» 23.04.2014г., а ранее получения названного разрешения ответчик не вправе решать вопросы, связанные с передачей построенной квартиры истцу, и полагает, что уменьшение размера неустойки по настоящему иску является допустимым.

В соответствии с положениями частью 9 статьи 4 Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ и ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» также подлежат удовлетворения исковые требования о взыскании компенсации морального вреда.

Учитывая обстоятельства, установленные в судебном заседании, неисполнение ответчиком обязательств по договору, степень вины ответчика, принимая во внимание требования разумности и справедливости, размер компенсации морального вреда суд определяет в размере по 10 000руб.

Истец также имеет право на взыскание предусмотренного пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 процентов от присужденной судом в пользу истца суммы, что составляет 119863руб.95коп. (179727,90руб+50000руб.+10000руб./2).

Вместе с тем суд считает, что положения статьи 333 ГК РФ могут быть применены и при взыскании указанного штрафа, поскольку штраф, установленный п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителя", является разновидностью санкции, установленной законом за ненадлежащее исполнение возникших перед потребителем обязательств.

Принимая во внимание то обстоятельство, что заявленных истцом требований о возврате излишне уплаченных по договору денежных средств были удовлетворены ответчиком до вынесения судом решения по делу, учитывая требования о соразмерности взыскиваемых штрафных санкций последствиям нарушения обязательств, наличия ходатайства ответчика, предусмотренного законом, об уменьшении размера штрафа и то обстоятельство, что применение штрафных санкций не может служить средством обогащения одной стороны за счет другой стороны, суд снижает размер взыскиваемого в пользу истца штрафа до 50 000 руб., что не нарушает баланса интересов сторон и способствует восстановлению нарушенных прав истца.

Оснований для включения в расчет штрафа суммы заявленной истцом в уточненном исковом заявлении 12.10.2015г. неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в размере 17258 руб. 22 коп. и выплаченной ответчиком после заявления указанного требования в суде, не имеется, поскольку с такими требования истец в досудебном порядке не обращался, а заявленная истцом в претензии от 25.06.2015г. неустойка, предусмотренная п.2 ст.6 Федерального Закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 17258руб.61коп. была выплачена ответчиком истцу добровольно в досудебном порядке.

На основании ст.94, 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг представителя, которые суд взыскивает с учетом положений ст.100 ГПК РФ, принимая во внимание, сложность спора, объем работы, выполненной представителем, количество судебных заседаний с его участием, а также требования разумности, в размере 7 000 руб.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина соразмерно удовлетворенным требованиям в размере 5797 руб. 28 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» в пользу ФИО2 излишне уплаченную сумму по договору долевого участия в строительстве в размере 179727 руб. 90 коп., неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 17258 руб. 22 коп. Решение в этой части исполнению не подлежит в связи с перечислением ответчиком указанной суммы.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» в пользу ФИО10ФИО4 неустойку в размере 50000 руб. за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возврате излишне уплаченной по договору суммы, компенсацию морального вреда в сумме 10000 руб., штраф в размере 50000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 7000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5797 руб. 28 коп.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Обнинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.П.Кузнецова