Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» к ФИО2 о взыскании денежных средств и по встречному иску ФИО2 к АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит суд взыскать денежные средства в размере 9 438 000 руб.

В обоснование своего иска указав, что 21.09.2017 года между ответчиком ФИО2 и истцом АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями, которого истец обязался в предусмотренный договором срок осуществить строительство (реконструкцию) Комплекса апартаментов, имеющих строительный адрес: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> и передать ФИО2 указанный объект строительства, в соответствии с договором, а ФИО2 обязуется оплатить обусловленную договором сумму. Объект обозначен как апартамент №, площадью 85,8 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> Стоимость объекта в п. 4.1. договора определена в размере 9 438 000 руб. В п. 4.2. договора установлено, что денежные средства должны быть выплачены ФИО2 полностью до подписания акта приема-передачи, путем внесения денежных средств, в кассу или перечислена на расчетный счет застройщика. Согласно акту приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № от 21.09.2017 года срок исполнения обязательств по договору наступил 05.10.2017 года. Истцом обязательства выполнены в полном объеме, тогда как ответчик взятые на себя обязательства не исполнила. При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 9 438 000 руб.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» в котормо просит суд признать договор участия в долевом строительстве № от 21.09.2017 г., заключенный между АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» и ФИО2 в отношении апартаментов №, площадью 85,8 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, недействительным полностью; применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение, путем возвращения ФИО2 АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» апартаментов №, площадью 85,8 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>

В обоснование встречного иска указав, что ФИО2 считает, что вышеуказанный договор участия в долевом строительстве № от 21.09.2017 г. является взаимосвязанной частью крупной сделки, заключенной в нарушение требования статьи 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», пункта 30.3 устава АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» ввиду нижеследующего. 21.09.2017 г. между ФИО2 (ответчиком по первоначальному иску) и АО «ПАНСИОНАТ ОЛИМПИЙСКИЙ - ДАГОМЫС» (истцом по первоначальному иску) был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого АО «ПАНСИОНАТ ОЛИМПИЙСКИЙ - ДАГОМЫС» (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство (реконструкцию) Комплекса апартаментов, имеющий строительный адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> и передать ФИО2 (Участник долевого строительства) указанный выше объект долевого строительства, а Участник долевого строительства в соответствии с настоящим Договором (пп.4.1, 4.2) обязуется уплатить обусловленную договором цену, в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Объектом долевого строительства по указанному договору является: нежилое помещение (непроизводственное помещение) - Апартаменты №, проектной площадью 85,8 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> Согласно п.4.1 договора цена договора (стоимость апартаментов) составляет 9 438 000 (девять миллионов четыреста тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек. После заключения и регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве ФИО2 (ответчику по первоначальному иску) стало известно, что АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» с 2015 г. начал реализацию недвижимого имущества в виде апартаментов, расположенных в Комплексе апартаментов, имеющий строительный адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> путем заключения договоров участия в долевом строительстве. В настоящее время в указанном комплексе АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» реализовано 210 (двести десять) апартаментов, на общую сумму 1 122 291 490 (Один миллиард сто двадцать два миллиона двести девяносто одна тысяча четыреста девяносто) рублей, в том числе апартаменты, принадлежащие ФИО2 Таким образом, имеются достаточные основания прийти к выводу о том, что все рассматриваемые договоры являются взаимосвязанными и совершены с единой целью - зарегистрировать отчуждение всего недвижимого имущества (комплекса апартаментов) в пользу третьих лиц. По информации истца (Ответчика по первоначальному иску) по состоянию на 2014 г. согласно бухгалтерскому балансу балансовая стоимость активов АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» составляла 166 247 тыс. руб., что значительно меньше совокупной цены взаимосвязанных сделок, заключаемых АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» по отчуждению апартаментов, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> Таким образом, оспариваемый договор участия в долевом строительстве № от 21.09.2017 г., рассматриваемый в взаимосвязи реализации всего комплекса апартаментов, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, является крупной сделкой для АО «Пансионат Олимпийский- Дагомыс». Доказательства одобрения крупной сделки АО «Пансионат Олимпийский- Дагомыс» отсутствуют. Оспариваемый договор участия в долевом строительстве № от 21.09.2017 г. заключен в нарушение требований законодательства без согласования с общим собранием акционеров АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» или членами Совета директоров Общества, что в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о недействительности данной сделки. Кроме того, согласно ч. 8 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом, застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, заключенные в соответствии с требованиями частей 17-50 настоящей статьи. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр недвижимости также вносятся дополнительные сведения о страховой организации или об обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, заключивших договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, сведения о страховой сумме по договору страхования либо о банке, заключившем договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также о сумме (размере) предоставляемого поручительства. Датой государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» является 20 октября 2017 года. Таким образом, начиная с 21 октября 2017 года регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) не допускается. В случае если первый договор долевого участия в строительстве представлен на государственную регистрацию до 20 октября 2017 года включительно, регистрация такого договора и последующих договоров в отношении данного объекта недвижимости осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору. Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим ФЗ. В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). При регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков. В нарушение требований действующего законодательства при регистрации договора участия в долевом строительстве № от 21.09.2017 г. застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору, не предоставлено. Спорный договор зарегистрирован с грубым нарушением действующего законодательства. В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки недействительны по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе, а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, хотя суд вправе применить такие последствия и по собственной инициативе. Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Удовлетворение указанных требований полностью исключает удовлетворение первоначального иска АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ апартаментов, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, в размере 9 438 000,00 руб.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) просил суд удовлетворить первоначальные исковые требования, поддержал доводы, изложенные в иске, возражал против удовлетворения встречного иска, по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Предстаивтель ответчика (истца по встречному иску) в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении иска, просил суд удовлетворить встречное исковое заявление, поддержал доводы, изложенные во встречном иске.

Выслушав лиц участвующих в судебном заседании, свидетеля, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено из представленных доказательств действительно 21.09.2017 года между ответчиком ФИО2 и истцом АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» был заключен договор участия в долевом строительстве №.

Как следует из договора, истец – АО «Пансионат Олимпийский – Дагомыс», обязался в предусмотренный договором срок осуществить строительство (реконструкцию) Комплекса апартаментов, имеющих строительный адрес: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> и передать ФИО2 указанный объект строительства, в соответствии с договором, а ФИО2 обязуется оплатить обусловленную договором сумму.

П. 3 договора указано, что объект, предмет договора обозначен как апартамент №, площадью 85,8 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>.

Стоимость объекта в п. 4.1. договора определена в размере 9 438 000 руб.

В п. 4.2. договора установлено, что денежные средства должны быть выплачены ФИО2 полностью до подписания акта приема-передачи, путем внесения денежных средств в кассу, или перечислена, на расчетный счет застройщика.

Согласно акту приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № от 21.09.2017 года срок исполнения обязательств по договору наступил 05.10.2017 года. Истцом обязательства выполнены в полном объеме, тогда как ответчик взятые на себя обязательства не исполнила, доказательств обратного суду не представлено.

При этом, согласно показаниям свидетеля – ФИО1, которая занимает должность кассира в АО «Пансионат Олимпийский – Дагомыс», ФИО2 не передавала через кассу АО «Пансионат Олимпийский – Дагомыс» сумму в размере 9 438 000 руб. в чет оплаты суммы по договру.

Так же согласно справке АО «Пансионат Олимпийский – Дагомыс» от 12.01.2018 года на расчетный счет общества сумма в размере 9 438 000 руб. ФИО2 не перечислялась.

Согласно ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, требования о взыскании суммы в размере 9 438 000 руб. подлежат удовлетворению, так как ФИО2 не выполнены условия договора, а именно она не уплатила в установленные законом сроки денежные средства в размере 9 438 000 руб.

ФИО2, во встречном иске указывает на недействительность договора № от 21.09.2017 года, обосновывая свои требования тем, что оспариваемый договр должен рассматриваться во взаимосвязи со всеми заключенными обществом договорами участия в долевом строительстве, при этом предусмотренного законом одобрения крупной сделки не имеется.

Вместе с тем, согласно ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согалсно ст. 78 Федеральный закон от 26.12.1995 №208-ФЗ "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

1) связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций или иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции публичного общества, которое повлечет возникновение у общества обязанности направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 настоящего Федерального закона), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2) предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

О взаимосвязанности сделок общества применительно к пункту 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах или пункту 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, помимо прочего, могут свидетельствовать такие признаки, как преследование единой хозяйственной цели при заключении сделок, общее хозяйственное назначение проданного имущества, консолидация всего отчужденного по сделкам имущества в собственности одного лица, непродолжительный период времени между совершением нескольких сделок.

Для определения того, является ли сделка, состоящая из нескольких взаимосвязанных сделок, крупной, необходимо сопоставлять стоимость имущества, отчужденного по всем взаимосвязанным сделкам, с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату, которой будет являться дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок.

Для целей настоящего Федерального закона под сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности, понимаются любые сделки, заключаемые при осуществлении деятельности соответствующим обществом либо иными организациями, осуществляющими аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки данным обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов.

Таким образом, толкуя буквально указанные нормы закона, и установленные по делу обстоятельства суд приходит к выводу, что все заключенные обществом сделки – договора участия в долевом строительстве, не могут быть единой сделкой, так как объединение всех сделок в одну крупную сделку нарушает нормы закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и по своей сути является неправильным, вольным толкованием норма закона ФИО2

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Так же ФИО2, указывает на то, что обществом нарушены нормы закона при регистрации спорного договора.

Вместе с тем, согласно ст. 29 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, при регистрации договора, регистратором проведана правовая экспертиза документов, в результате которой было принято решение о возможном регистрации договора. При этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ФИО2 и ее представитель не представили доказательства в обоснование своих доводов.

Следовательно, оснований для признания сделки – договора от 21.09.2017 года №315, недействительным, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» к ФИО2 о взыскании денежных средств, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» денежные средства в размере 9 438 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к АО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» о признании договора недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.

Председательствующий судья

Мотивированное решение изготовлено 22.02.2018 года.