Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Орловского районного суда Орловской области гражданское дело по иску Чернявского <данные изъяты> к ООО «Маслово» о признании права собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л:

Чернявский И.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Маслово» о признании права собственности на земельный участок, общей площадью 35 040 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>».

В обоснование заявленных требований указывает, что Дата между ответчиком ООО «Маслово» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» был заключен договор об ипотеке №.3, а Дата договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.3, в соответствии с которыми, ООО «Маслово» (залогодатель) в обеспечение обязательств по договорам об открытии кредитной линии № от Дата и № от Дата, заключенным между ОСПК «Колос плюс» и ОАО «Россельсхозбанк», передало в залог ОАО «Россельскохозбанк» (залогодержатель) следующие объекты недвижимого имущества: свинарник, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 3 376,9 кв. м., инв. №, лит. В, расположенный по адресу: <адрес>/с; свинарник с галереей, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 10 662,5 кв. м., инв. № лит. Б, расположенный по адресу: <адрес>

Переданные в залог здания расположены на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, общей площадью 104525 кв.м, кадастровый №, принадлежащем ООО «Маслово» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В связи с неисполнением обязательств по обеспеченному залогом обязательству решением Железнодорожного суда <адрес> от Дата и решением Железнодорожного суда <адрес> от Дата было обращено взыскание на свинарник с галереей, общей площадью 10 662,5 кв. м. и свинарник, общей площадью 3 376,9 кв.м.

Реализация заложенного имущества осуществлялась в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительных листов № ВС 005877922 от Дата и № ВС 005878557 от Дата, выданных Железнодорожным районным судом <адрес>.

Дата между ОАО «Россельхозбанк» (кредитор) и истцом (новый кредитор) был заключен договор уступки прав (требований) №-Ц, в соответствии с которым, ОАО «Россельхозбанк» передал (уступил) Чернявскому И.В. права (требования) к ООО «Маслово», возникшие, в том числе из договоров об ипотеке (залоге недвижимости) №.3, №.3.

Переход прав кредитора (смена залогодержателя) был зарегистрирован в ЕГРП Управлением Росреестра по <адрес>Дата за №.

Торги по продаже указанных выше объектов недвижимости дважды были признаны несостоявшимися и по акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от Дата Чернявским И.В. как правопреемником ОАО «Россельхозбанк», приобретено право собственности на ранее принадлежавшие ООО «Маслово»: свинарник, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 3 376,9 кв.м., инв. №, лит. В, адрес: (местонахождение) объекта: <адрес>с, кадастровый номер объекта 57:10:0040101:5593; свинарник с галереей, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 10 662,5 кв. м, инв. №, лит. Б, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> с/с, кадастровый номер объекта 57:10:0040101:5578.

Право собственности на указанные объекты, ранее являвшиеся предметом договора об ипотеке, Чернявским И.В. зарегистрировано в установленном законом прядке.

Свинарник с галереей и свинарник находятся на земельном участке, площадью 104525 кв.м. с кадастровым номером 57:10:0040101:2349.

Данный земельный участок принадлежал ООО «Маслово» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления Главы администрации <адрес>№ от Дата и в силу статьи 69 Федерального закона от Дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не являлся предметом договора №.3 об ипотеке (залоге недвижимости), а, следовательно, на данный земельный участок не могло быть обращено взыскание судом. При этом истец вследствие приобретения прав на здания приобрел те же права на земельный участок под объектами недвижимости, что принадлежали ООО «Маслово».

Дата, то есть после вступления в силу судебных решений об обращении взыскания на объекты недвижимости, находящиеся на указанном участке, ООО «Маслово», злоупотребляя своими правами, зарегистрировало за собой право собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:2349.

В связи с тем, что на объекты недвижимого имущества - свинарник и свинарник с галереей, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 57:10:0040101:2349, судом было обращено взыскание, ООО «Маслово» утратило исключительное право на приобретение указанного участка в собственность.

Зарегистрированное право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:2349, нарушает права Чернявского И.В. на приобретение в собственность земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:2349 является делимым, в связи с чем, истец оспаривает зарегистрированное право ответчика на земельный участок в части земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими ему, и необходимого для их размещения и использования.

По заявке Чернявского И.В. кадастровым инженером Орловского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» были проведены кадастровые работы по формированию земельного участка, непосредственно занятого принадлежащими Чернявскому И.В. объектами недвижимости путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:2349. По результатам были подготовлены межевые планы и на государственный кадастровый учет поставлены: земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:6565, площадью 35040 кв.м., занятый объектами недвижимости - свинарник, кадастровый № и свинарник с галереей, кадастровый № и земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:6566, площадью 69484 кв.м.

Вместе с тем на момент, когда истец стал собственником объектов недвижимости, что в силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ предоставляло ему право на приобретение земельного участка в собственность, право собственности на земельный участок было зарегистрировано за ООО «Маслово».

Будучи осведомленным о том, что на объекты недвижимости - свинарник и свинарник с галереей, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 57:10:0040101:2349, судом было обращено взыскание путем их продажи с публичных торгов, ООО «Маслово» Дата неправомерно оформило за собой право собственности на земельный участок, занятый указанными объектам недвижимости.

Реализация ответчиком исключительного права, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ, препятствует реализации такого права истцом, являющимся собственником объектов недвижимости в настоящее время и противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку разъединяет правовой титул собственника здания и собственника земельного участка.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Тарасова С.Ю. поддержала исковые требования Чернявского И.В. по вышеизложенным основаниям, пояснив, что одновременно с приобретением права собственности на объекты недвижимости - свинарник и свинарник с галереей к Чернявскому И.В. перешло право собственности на земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Маслово» по доверенности Борзенков С.С. возражает против заявленных требований истца, указывая, что выдел спорного земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:6565 проведен истцом с нарушением процедуры проведения кадастровых работ, без согласования местоположения границ спорного земельного участка с ответчиком - как собственником земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:2349, из которого проведен выдел вновь образованного земельного участка, а самим истцом не представлено доказательств, что границы спорного земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:6565 определены с учетом характера использования приобретенной им недвижимости.

Действиями истца нарушены законные права ООО «Маслово» - как собственника земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:2349, незаконно создано препятствие в осуществлении дальнейшего владения, пользования и распоряжения этим участком и расположенными на нем зданиями, находящимися в собственности ООО «Маслово».

Указывает, что приобрести право собственности на земельный участок, занятый зданием, сооружением, расположенными на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу на законном основании можно только на возмездной основе по сделке об отчуждении этого земельного участка, с соблюдением требований процедуры проведения кадастровых работ по выделу земельного участка, утвержденных в установленном порядке норм отвода земель, необходимых для использования находящихся на этих земельного участка объектов недвижимости по конкретным видам деятельности и правил землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Третье лицо - представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» Докукин А.А. суду пояснил, что нарушение процедуры проведения кадастровых работ истцом Чернявским И.В. не допущено, так как согласие ООО «Маслово» на установление границ при первичном учете земельного участка не требовалось.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования Чернявского И.В. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от Дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 58, 59 этого же постановления Пленумов предусмотрено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно п. 1, 3, 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Как следует из материалов дела, Дата между ООО «Маслово» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» был заключен договор об ипотеке №.3, а Дата договор об ипотеки (залоге недвижимости) №.3, в соответствии с которыми, ООО «Маслово» (залогодатель) в обеспечение обязательств по договорам об открытии кредитной линии № от Дата и № от Дата, заключенным между ОСПК «Колос плюс» и ОАО «Россельсхозбанк», передало в залог ОАО «Россельскохозбанк» (залогодержатель) следующие объекта недвижимого имущества: свинарник, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 3 376,9 кв. м., инв. №, лит. В, расположенный по адресу: <адрес>, Платоновский с/с; свинарник с галереей, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 10 662,5 кв. м., инв. № лит. Б, расположенный по адресу: <адрес>, Платоновский с/с.

В связи с неисполнением обязательств по обеспеченному залогом обязательству решениями Железнодорожного суда <адрес> от Дата и от Дата было обращено взыскание на свинарник с галереей, общей площадью 10 662,5 кв. м. и свинарник, общей площадью 3 376,9 кв.м.

Дата между ОАО «Россельхозбанк» (кредитор) и истцом (новый кредитор) был заключен договор уступки прав (требований) №-Ц, в соответствии с которым, ОАО «Россельхозбанк» передал (уступил) Чернявскому И.В. права (требования) к ООО «Маслово», в том числе, по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.3 от Дата и по договору об ипотеке (залоге) №.3 от Дата.

Торги по продаже указанных выше объектов недвижимости дважды были признаны несостоявшимися и по акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от Дата Чернявским И.В. как правопреемником ОАО «Россельхозбанк», приобретено право собственности на ранее принадлежавшие ООО «Маслово» имущество: свинарник, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 3 376,9 кв.м., инв. №, лит. В, адрес: (местонахождение) объекта: <адрес>, Платоновский с/с, кадастровый номер объекта 57:10:0040101:5593; свинарник с галереей, назначение: нежилое, 2 -этажный, общей площадью 10 662,5 кв. м., инв. №, лит. Б, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, Платоновский с/с, кадастровый номер объекта 57:10:0040101:5578.

В настоящее время Чернявский И.В. является собственником свинарника с галереей, общей площадью 10662,50 кв.м. и свинарника, общей площадью 3376,9 кв.м. по адресу: <адрес>, Платоновский с/с, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от Дата.

Ссылаясь на то, что, приобретя право собственности на недвижимое имущество в порядке обращения взыскания на него, истец в силу положений ст. 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного Кодекса приобрел право собственности на земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, Чернявский И.В. обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Указанные объекты - свинарник с галереей и свинарник находятся на земельном участке, площадью 104 525 кв.м., назначение объекта: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 57:10:0040101:2349.

Данный земельный участок принадлежал ООО «Маслово» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы администрации <адрес>№ от Дата, и в силу статьи 69 Федерального закона от Дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не являлся предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) №.3, а, следовательно, на данный земельный участок не могло быть обращено взыскание судом.

При этом истец, вследствие приобретения прав на здания в силу статей 35 Земельного кодекса РФ, 273, 552 Гражданского кодекса РФ, приобрел те же права на земельный участок под объектами недвижимости, которые принадлежали ООО «Маслово».

Дата, после вступления в законную силу решений суда об обращении взыскания на объекты недвижимости, находящиеся на указанном участке, ООО «Маслово», зарегистрировало за собой право собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:2349.

В связи с тем, что на объекты недвижимого имущества свинарник с галереей, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 57:10:0040101:2349 судом было обращено взыскание, а в силу статьи 237 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество влечет прекращение права собственности лица на имущество, ООО «Маслово» утратило исключительное право на приобретение указанного участка в собственность.

Спорный земельный участок предметом залога не являлся, более того, не мог быть предметом залога в силу отсутствия у ответчика на момент заключения договора об ипотеке с банком прав на земельный участок, что исключало ипотеку данного земельного участка в силу ст. 63 Закона об ипотеки.

На момент обращения взыскания на заложенное имущество ООО «Маслово» не являлось собственником спорного земельного участка, что исключало возможность реализации своих прав залогодержателем зданий в порядке обращения взыскания на имущество (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от Дата№ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Вместе с тем на момент, когда истец в соответствии со ст. 131 ГК РФ стал собственником объектов недвижимости, что в силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ предоставляло ему право на приобретение земельного участка в собственность, право собственности на земельный участок было зарегистрировано за ООО «Маслово».

По результатам были подготовлены межевые планы и на государственный кадастровый учет поставлены: земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:6565, площадью 35040 кв.м., занятый объектами недвижимости - свинарник с кадастровым номером 57:10:0040101:5593 и свинарник с галереей, с кадастровым номером 57:10:0040101:5578 и земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:6566, площадью 69484 кв.м.

Допрошенные в судебном заседании специалисты Орловского филиала ФГУП «Ростехинвентаризаций - Федеральное БТИ» Мещерин Д.Ю. и Попов С.Н. в суде пояснили, что они проводили кадастровые работы в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:2349, расположенного по адресу: <адрес>, Платоновское с/п, территория ООО «Маслово». На данном земельном участке расположены объекты капитального строительства, которые находятся в собственности Чернявского И.В. Границы участка с кадастровым номером 57:100040101:6565 определены строго по границам двух объектов недвижимости, принадлежащих истцу, с минимально возможными отступами от фасадов зданий, необходимыми для их эксплуатации и обслуживания. Иных объектов, в том числе, незавершенного строительством свинарника, на участке с кадастровым номером 57:10:0040101:6565 не расположено.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что в силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом, единство судьбы недвижимого имущества и земельного участка, на котором он расположен, предусмотрено и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, соответственно с приобретением права собственности на объекты недвижимости приобрел право собственности на земельный участок под объектами недвижимости и необходим для его использования.

Приобретение ответчиком права собственности на земельный участок противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 1 ЗК РФ), поскольку разъединяет правовой титул собственника здания и собственника земельного участка, что обусловлено именно неправомерным выкупом данного земельного участка ответчиком.

Удовлетворение иска не нарушает прав и законных интересов ответчика, так как ООО «Маслово», приобретая в собственность земельный участок под переданными в ипотеку зданиями, не предприняло мер по внесению дополнений (изменений) в договор ипотеки в части его предмета с указанием стоимости заложенного имущества..

Вопреки доводам представителя ООО «Маслово» сохранение права собственности ООО «Маслово» на спорный земельный участок при отчуждении находящихся на них строений противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, поскольку разъединяет правовой титул собственника здания и собственника (законного владельца) земельного участка.

Ссылка представителя ответчика на то, что Чернявский И.В., приобретая имущество, являлся индивидуальным предпринимателем, противоречит материалам дела, поскольку в сделке он участвовал как физическое лицо, права собственности на объекты недвижимости зарегистрированы за Чернявским И.В. как за физическим лицом.

Довод представителя ответчика ООО «Маслово» по доверенности Борзенкова С.С. о том, что истцом кадастровые работы по выделу земельного участка были проведены в нарушении законодательства, а именно: межевание было проведено без согласия собственника земельного участка ООО «Маслово» основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит согласованию только в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответственно кадастровые работы или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

В данном случае не происходило ни уточнение границ участка с кадастровым номером 57:10:0040101:2349, ни уточнение местоположения смежных с данным участком земельных участков.

Довод представителя ответчика о том, что земельный участок передан Чернявскому И.В. без компенсации ООО «Маслово» суммы, уплаченной им по договору купли-продажи этого участка, отклоняется. Как установлено судом, регистрирующим органом зарегистрирован переход к ООО Маслово» права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи после заключения договора об ипотеке, то есть ответчик не мог не знать о том, что объекты, которые расположены на этом земельном участке, возможно, будут отчуждены. Действия по приобретению в собственность земельного участка осуществлены ООО «Маслово» на свой риск (п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, ООО «Маслово» не лишено права защиты своих имущественных интересов способами, предусмотренными действующим законодательством.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Чернявского <данные изъяты> удовлетворить.

Признать за Чернявским <данные изъяты> право собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:10:0040101:6565, общей площадью 35 040 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Полный текст мотивированного решения будет изготовлен в срок до 04.05.2016.

Судья Э.В. Ляднова