Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец- ФИО1 обратился в Железнодорожный районный суд г. Барнаула к ИП ФИО2 с иском о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, в обоснование иска указывая следующее.

Истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (арендодателем), с одной стороны, и ИП ФИО2 (арендатором), с другой стороны, был заключен Договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: , в , сроком на пять лет.

Так как по нормам законодательства договор аренды подлежал государственной регистрации, истец и ответчик, совместно ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Росреестра о регистрации договора аренды на нежилое помещение.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ от ответчика поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации в связи с отказом от исполнения договора. На основании этого, ДД.ММ.ГГГГ истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации.

С учетом изложенных обстоятельств, истец ФИО1, считает, что ответчик своими действиями уклоняется от государственной регистрации договора аренды, в связи с чем, просит суд вынести решение об обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: .

В процессе рассмотрения дела представителем ответчика ИП ФИО2 ФИО3 предъявлены встречные исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в обоснование иска, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 и ФИО1 был подписан договор аренды помещения на 1-ом этаже жилого дома Лит А, общей площадью 103,8 кв.м., расположенного по адресу: .

Данный договор был представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Также между ИП ФИО2 и ФИО1 был подписан акт передачи вышеуказанного нежилого помещения.

Согласно п.п. 1,2 данного акта Арендодатель - истец ФИО1, передал в пользование ИП ФИО2- Арендатору, нежилое помещение в хорошем состоянии, объект готов к использованию и назначению. Однако, ключи от данного помещения ФИО2 переданы не были.

После подписания договора ИП ФИО2 обратился к представителю ФИО1 - ФИО4 с просьбой передать ключи от помещения , на что получил ответ, что в настоящее время, данное помещение занимают субарендаторы и арендаторы которые вскоре «съедут».

ИП ФИО2 был удивлен данной ситуацией, так как на момент предоставления документов в Управление Росреестра по Алтайскому краю, Сандаковским было заявлено, что помещение свободно от третьих лиц, заключенные ранее договора с арендаторами расторгнуты и подписаны все акты приема -передачи.

О том, что нежилое помещение на 1 - м этаже жилого дома Лит А, общей площадью 103,8 кв.м., расположенного по адресу: занимают субарендаторы и арендаторы ответчик не знал, помещение до подписания договора ответчик или его представители не осматривали.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 проехал к вышеуказанному адресу для принятия помещения в пользование, однако спорное помещение занимали арендаторы и субарендаторы: ООО «Бонакс» (арендатор), субарендаторы: ИП ФИО5 (пиво), ООО «Тортуга», ИП ФИО10 (мед), ИП ФИО9 (канцелярия).

ДД.ММ.ГГГГ он- ФИО2, вновь проехал в вышеуказанное помещение с целью его принятия, однако его по - прежнему занимали арендаторы и субарендаторы.

ДД.ММ.ГГГГ он- ФИО2, подал в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю заявление, входящий № о возврате документов без проведения государственной регистрации, так как не мог использовать нежилое помещение по причине использования его третьими лицами (арендаторами, субарендаторами).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вновь проехал по адресу: для сообщения Сандаковским о подачи им заявления в Управление Росреестра о возврате документов; на этот момент ситуация в помещении была прежней, в помещении находились: директор Бонакс» ФИО6 (арендатор), субарендаторы: ИП ФИО5 (пиво), Тортуга», ИП ФИО10 (мед), ИП ФИО9 (канцелярия).

В связи с тем, что ИП ФИО2 не имел возможности использовать нежилое помещение по назначению, им заключен договор аренды нежилого помещения с другим арендодателем на менее выгодных условиях: небольшая площадь, вокруг много кондитерских магазинов.

Ответчик считает, что ФИО1 существенно нарушил условия договора аренды, по следующим основаниям:

Исходя из условий спорного договора п. 4.1. арендная плата за пользование арендуемым объектом (103,8) кв.м. производится за первые два месяца аренды помещения в течение (одного) дня после заключения настоящего договора, то есть с момента подписания. Оплата производится путем передачи наличных денежных средств Арендодателю. Таким образом, оплата начисляется, а помещение по факту не используется по вине занятия его третьими лицами, а также по причине не передачи ключей от спорного помещения ИП ФИО2

В связи с возникшей ситуацией ответчик понес убытки, а именно: произвел затраты на заказ торгового оборудования с учетом площади 103,8 кв.м., расходы, связанные с регистрацией договора.

С учетом вышеуказанного, в связи с существенным нарушением условий договора аренды ФИО1, ФИО2 просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения на 1-ом этаже жилого дома Лит А, площадью 103,8 кв.м., по адресу: , подписанный истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Истец по первоначальному иску- ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в деле имеется почтовое уведомление.

Представители истца - ФИО4, ФИО7 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержали в полном объеме. Пояснили, что требования истца законные и обоснованные; документами по делу доказаны два необходимых условия: факт уклонения ответчика от регистрации Договора аренды и соответствие условий Договора аренды требованиям действующего законодательства. Факт уклонения ответчика от регистрации Договора аренды доказан: в материалах дела имеется заявление ИП ФИО2 о возврате документов без проведения государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ Условия Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не противоречат требованиям действующего законодательства.

В удовлетворении встречного иска возражали, считают, что удовлетворение иска никак не влияет на удовлетворение первоначального иска, потому что требования не однородны: понятия «регистрация договора аренды» и «расторжение договора аренды» никак не связаны, не могут заменять друг друга и имеют разную правовую природу. Встречный иск о расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не может быть удовлетворен судом, поскольку требование о расторжении договора может быть заявлено только по заключенному договору. В данном случае Договор аренды сроком на пять лет подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации, поэтому невозможно требовать расторжения незаключенного договора. Доводы ИП ФИО2 о том, что ему мешали пользоваться арендуемым помещением третьи лица являются надуманными, помещение ответчиком было принято по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, претензий по поводу нахождения в арендуемом помещении третьих лиц он не предъявлял. ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ первоначально направил в Росреестр заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации в связи с отказом от исполнения договора, при этом, не указывая на то, что ему кто-то мешает пользоваться помещением. Ответчик в период с ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора) до ДД.ММ.ГГГГ (дата его телеграммы) претензий по помещению не предъявлял. Также считают, что устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества, если арендатор уведомил об этом, влечет за собой утрату права арендатора на досрочное расторжение договора. Поэтому если бы ответчик сообщил истцу о том, что у него имеются какие-либо препятствия в пользовании арендуемым имуществом, то истец в тот же день урегулировал любую проблему, если таковая имелась. Кроме того, представители считают, что ответчиком ФИО2 не представлено доказательств существенного нарушения договора другой стороной для расторжения договора в силу ч.2 ст.450 ГК РФ; срок задержки освобождения помещения в пять дней при сроке договора об аренде на пять лет является малозначительным, а в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, по желанию лишь одной стороны, не допускается. Таким образом, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

При этом, представители ФИО1 не отрицали тот факт, что ключи от помещения, сдаваемого в аренду ФИО2 последнему переданы не были; не отрицали и тот факт, что на момент сдачи спорного помещения в аренду ФИО1 в помещении находились субарендаторы, не было принято и данное помещение ФИО1 от прежнего арендодателя- ООО « Бонакс».

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску- ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, почтовой корреспонденцией. Просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика ИП ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 просила оставить без удовлетворения, а встречный иск ИП ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ- удовлетворить. В своих пояснениях указала, что ФИО2 в известность о том, что в помещении находятся арендаторы, субарендаторы был поставлен лишь в регцентре, уже после подписания договора и сдачи его на регистрацию. Также представитель пояснила о том, что ключи от помещения, сдаваемого Сандаковским в аренду, ФИО2 не передавались и находились в пользовании ООО «Бонакс», которое снимало это же помещение в аренду. Также представитель ФИО3 отрицала то, что ФИО2 якобы разрешал арендаторам, субарендаторам находиться в сданном ему помещении. Также пояснила о том, что арендатор- ООО «Бонакс», не освободивший помещение, не располагал сведениями, что это помещение уже было сдано в аренду и ФИО2 Подтвердила, что она совместно с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ посещали помещение, расположенное по в , однако в этом помещении находились арендаторы, субарендаторы и занять помещение Прохода не представлялось возможным.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица - ООО «Бонакс» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, почтовой корреспонденцией; представлен письменный отзыв, в котором указывается, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ООО

«Бонакс» арендовало помещение по , в , срок аренды был определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бонакс» с согласия ФИО1, заключило договоры: с ИП ФИО8, (ДД.ММ.ГГГГ); с ИП ФИО9 (ДД.ММ.ГГГГ), с ООО « Торговый дом «Тортуга» (ДД.ММ.ГГГГ) Срок договоров субаренды составлял по ДД.ММ.ГГГГ Однако, ФИО1, не поставив арендатора ООО «Бонакс», субарендаторов в известность, сдал спорное помещение в аренду ФИО2 ФИО2 не имел возможности въехать в нежилое помещение, поскольку это помещение занимало ООО «Бонакс», субарендаторы. Ключи от спорного помещения находятся у ООО «Бонакс». В удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать.

Выслушав представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям ч.2 и 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Какследует из материалов дела истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 4).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (арендодателем) и ответчиком ИП ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: , сроком на пять лет. (л.д. 87-89).

В соответствии с п.4.1 настоящего Договора арендная плата за пользование арендуемым объектом (103,8 кв.м.) составляет 92 000 рублей в месяц. Оплата за аренду производится за минусом налога на доходы с физических лиц. Арендная плата за первые два месяца аренды помещения вносится единовременно в течение одного дня после заключения настоящего договора.

Согласно п.7.1 Договора, договор аренды подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи нежилого арендуемого помещения (л.д. 91).

Из указанного акта приема- передачи не следует, что ключи от сданного в аренду ответчику ФИО2 последнему были переданы.

Как установлено по делу, помимо договора аренды с ответчиком, истец ФИО1 ранее - ДД.ММ.ГГГГ, заключил договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: с ООО «Бонакс», сроком до ДД.ММ.ГГГГ. По акту приема-передачи (приложение № к договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ) помещение было передано данному арендатору. (л.д. 27).

Также в материалах гражданского дела имеются Договоры субаренды, согласно которым арендатор ООО «Бонакс» передает помещение, расположенное по , в , по договору субаренды ИП ФИО10., сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ИП ФИО5 сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ИП ФИО9, сроком с 22. 09.2010 г. по ДД.ММ.ГГГГ и ООО «ТД «Тортуга» сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145, 147, 149, 151).

По актам приема-передачи помещение было передано в пользование субарендаторам. (л.д. 146, 148, 150, 153).

Кроме того, согласно фотографий в материалах дела по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с наружной стороны дома, в котором помещение истца сдавалось в аренду и субаренду, была размещена реклама медовой лавки, как одного из субарендаторов (л.д. 37).

Из имеющихся в материалах дела Актов от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ подписанного ИП ФИО2, руководителем ООО «Бонакс», ИП ФИО11 следует, что на момент принятия помещения, расположенного по в нем располагались арендатор ООО « Бонакс», субарендаторы. (л.д. 31,32)

Согласно имеющегося в деле заявления, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление Росрестра с заявлением, в котором просил вернуть документы без проведения государственной регистрации, в связи с невозможностью фактического использования помещения по причине пользования его третьими лицами( арендаторами, субарендаторами) (л.д. 24)

Согласно уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес ФИО2, ФИО4, государственная регистрация договора аренды на нежилое помещение по адресу: в была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ; при этом указано, что от ФИО2 в Управление ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации в связи с невозможностью фактического использования помещения по причине пользования его третьими лицами (арендаторами, субарендаторами). (л.д. 29)

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в адрес истца и ответчика было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с подачей заявления ИП ФИО2 о возврате документов без проведения государственной регистрации в связи с отказом от исполнения договора по причине невозможности использования нежилого помещения. (л.д. 23).

Таким образом, вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ Договора Аренды между арендодателем ФИО1 и арендатором- ИП ФИО2 нежилое помещение, расположенное по , в , было занято третьими лицами и использовать данное помещение арендатором ФИО2 по прямому назначению не представлялось возможным.

Доказательств того, что ФИО2 уклонился от регистрации сделки - Договора аренды нежилого помещения, суду не представлено.

Ссылка представителей ФИО1 на то, что ДД.ММ.ГГГГ субарендаторы, арендатор « Бонакс» освободили спорное помещение, и то, что данное помещение было занято всего пять дней, что не является существенным для отказа от заключения договора Аренды, не свидетельствует о том, что ФИО2 не имел возможности и права ДД.ММ.ГГГГ обратиться в Управление Росреестра с заявлением о возврате документов, сданных на регистрацию; и эти доводы представителей истица не служвт доказательством факта уклонения ФИО2 от государственной регистрации договора аренды.

То обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Бонакс» ФИО6 уведомлялась ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о том, что на момент сдачи этого помещения ответчику ФИО2 указанный арендатор- ООО «Бонакс» фактически освободило это помещение.

Как уже указано выше, ключи от помещения по договору Аренды с ФИО2, последнему не передавались; и, как следует из отзыва ООО «Бонакс» ключи от спорного помещения до настоящего времени находятся у последнего.

Не может служить основанием для удовлетворения исковых требований ФИО1 и то обстоятельство, что в материалах дела имеются два уведомления о приостановлении государственной регистрации Управления Россрестра по Алтайскому краю, датированных ДД.ММ.ГГГГ, в одном из которых ( полученному ФИО4), указано, что « от ФИО2 поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации в связи с отказом от исполнения договора», а в другом указано, что « от ФИО2 поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации в связи с невозможностью использовать нежилое помещение по причине пользования его третьими лицами ( арендаторами, субарендаторами)(л.д. 86, 29)

По делу, как уже указано выше, установлено, что на момент заключения Договора аренды нежилого помещения по вышеуказанному адресу с ИП ФИО2, данное помещение именно использовалось третьими лицами.

Имеющиеся в материалах дела акты от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ( подписанные в том числе представителем ФИО1- ФИО4), в которых отражено что все субарендаторы получили устное разрешение от «нового арендатора» ФИО2 остаться в помещении до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108,109) также не является основанием для удовлетворения заявленных ФИО1 требований.

ФИО2 его представитель оспаривали данные факты; доказательств в опровержение пояснений ФИО2 не представлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 суд не находит.

Что касается заявленного встречного иска ФИО2 о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, то суд также не находит оснований для его удовлетворения.

В силу ч.2 ст.609, ч 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По настоящему делу Договор Аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами - ФИО1, именуемый «Арендодатель» и ИП ФИО2, именуемый « Арендатор» о предоставлении «арендатору» в возмездное пользование нежилого помещения, общей площадью 103, 8 кв.м., расположенное по адресу: государственную регистрацию не прошел, а потому является незаключенным и не влекущим для сторон юридических последствий.

Оснований для расторжения незаключенного Договора Аренды не имеется.

Суд исключает из числа ответчиков Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды ставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ИП ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г. Барнаула.

Судья: И.А. Саввина

Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2011г.