Решение № 2-1963/2021УИД270006-01-2021-002398-43 от 12.11.2021 Хабаровского районного суда (Хабаровский край)

Дело № 2-1963/2021 УИД 27RS0006-01-2021-002398-43

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

г. Хабаровск 12 ноября 2021 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе

единолично судьи Константиновой М.Г.,

при секретаре Федоровой В.Н.

с участием представителя истца ФИО5

ответчицы ФИО6, её представителя ФИО10

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к Индивидуальному предпринимателю ФИО6 о взыскании денежных средств по договору аренды, убытков, судебных расходов,

установил:

Истица обратилась в суд с иском к ответчице, в обоснование иска указала, что 05.05.2020 г. между арендодателем ФИО12 и арендатором ИП ФИО6 заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилое подвальное помещение по адресу: <адрес>, принадлежащее истцу на праве собственности, сроком на И месяцев. Помещение использовалось под магазин разливного пива. Размер арендной платы составляет 35 000 рублей.

В связи с систематическим нарушением арендатором условий договора в части внесения арендной платы и оплаты коммунальных платежей, а также ухудшения технического состояния помещения, 09.02.2021 г. ФИО12 направила ФИО6 уведомление о прекращении действия договора аренды с 12.03.2021 г. на основании пункта 6.3 договора, согласно которому договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя в одностороннем порядке в любое время посредством направления Арендатору письменного уведомления на юридический адрес, указанный в договоре.

В Уведомлении о прекращении договора арендатору было предложено передать арендодателю помещение в состоянии, в котором оно было передано арендодателем с учётом нормального износа.

Арендатор существенно ухудшил состояние помещения. Согласно Акту приема-передачи торгового места от 05.05.2020 г. помещение передано в удовлетворительном состоянии и пригодном для его использования по прямому назначению, указанному в договоре аренды. Замечаний к техническому состоянию помещения нет. В акте возврата помещения по договору аренды от 22.03.2021 г. арендодатель указывает на то, что на потолке имеются множественные повреждения и недостатки по всей площади, плитка потолка частично окрашена; стены имеют множественные повреждения и недостатки по всей площади помещения, нанесены изображения, множественные отверстия от элементов креплений, кафельная плитка стен повреждена отверстиями креплений; отсутствуют ручки на окнах, повреждён стеклопакет, отсутствует часть розеток, неисправны выключатели, отсутствует имеющиеся ранее потолочные светильники; на полу присутствует элемент деревянной конструкции, оставленной арендатором; система вентиляции не работает, местами оторваны воздуховоды; кондиционер дует, но табло сигнализирует о неисправности, система видеонаблюдения не работает (была перемещена с демонтажем); помещение передаётся в неудовлетворительном состоянии, не пригодном для дальнейшего использования по прямому назначению. Данное состояние помещения было зафиксировано посредством фотосъёмки, фотографии приложены к иску.

С целью оценки стоимости восстановительного ремонта помещения экспертом 05.03.2021 г. проведён осмотр. Представитель ответчика был приглашён на осмотр, однако не явился. Согласно Акту осмотра помещения, составленного экспертом ООО «Ренессанс» установлено следующее: нарушена целостность конструкции подвесного потолка, сломаны тяги для крепления конструкции потолка к несущему перекрытию; вандальным способом демонтированы потолочные светильника; грязные подтеки на стенах, также присутствует грибок; нарушена целостность покрытия стен, механическим способом повреждена краска и штукатурка; на стенах демонтировано декоративное покрытие с нарушением целостности поверхности стен; отсутствуют ручки на окнах с двух сторон; разбит стеклопакет в окне; не работает/сломана система вентиляции; на полу смонтирована конструкция, для дальнейшей эксплуатации помещения необходимо демонтаж; вандальным способом демонтированы розетки; сильное загрязнение полов продуктами деятельности магазина, пивная продукция с грязью; необходима обработка от насекомых.

Перечисленные выше недостатки отражены на фотоснимках экспертного заключения. Согласно сметного расчета стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 281 235 рублей.

Согласно пункта 3.1.3 договора аренды Арендодатель обязуется передать Арендатору помещение в технически исправном состоянии, позволяющем его использование в соответствии с назначением и условиями настоящего договора, подключенное к линии электроснабжения, оборудованное пожарной сигнализацией, обеспеченное средствами пожаротушения. В соответствии с пунктом 3.2.1 Арендатор обязуется использовать помещение в соответствии с условиями настоящего договора и его целевым назначением. Также арендатор обязуется соблюдать в помещении правила противопожарной безопасности, электробезопасности и техники безопасности (и. 3.2.6); не производить никаких перепланировок помещения без письменного согласия Арендодателя, не допускать самовольного вмешательства в строительные конструкции и инженерные коммуникации помещения (п. 3.2.8); обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования помещения (п. 3.2.9); нести ответственность за состояние электропроводки и электроприборов, используемых в арендуемом помещении, включая электросчетчики, не допускать перегрузки электросетей (п. 3.2.12); в случае оставления Арендатором помещения до истечения или в связи с окончанием срока договора возвратить помещение по акту в исправном состоянии(п. 3.2.14).

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды за ущерб, причиненный имуществу, работникам или деловой репутации Арендодателя, причиненные в результате халатных или преступных действий или бездействий Арендатора, Арендатор возмещает Арендодателю сумму нанесенного ущерба. Стоимость неотделимых улучшений и изменений в помещении, выполненных Арендатором за счёт собственных средств, возмещению не подлежит (пункт 5.6). В случае обнаружения Арендодателем в помещении самовольных перестроек, нарушений целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а сооружение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя (пункт 5.7).

С учётом вышеизложенного, на ответчике лежит обязанность возместить убытки, причинённые помещению истца в размере, указанном в сметном расчёте, а именно - 281 235 рублей.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы составляет 35000 рублей. Арендные платежи производятся арендатором ежемесячно и по реквизитам, указанным в п. 8, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца. Датой исполнения платежей считается дата зачисления денежных средств на соответствующий расчётный счёт арендодателя (пункт 2.4). Стоимость коммунальных платежей и услуг управляющей компании не включена в арендную плату (пункт 2.3). Арендодатель обязан своевременно и полностью оплачивать установленную договором арендную плату за пользование помещением (пункт 3.2.5), а также производить расчёты с коммунальными и иными службами города за потреблённые Арендатором услуги: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода, канализация, вывоз мусора, телефон и т.д. (пункт 3.2.19).

Вместе с тем, Арендатором не соблюдались условия договора о своевременном перечислении арендной платы и коммунальных платежей. Ниже приведён расчёт задолженности Ответчика по оплате арендной платы, а также платы за потреблённую электрическую энергию, услуги управляющей компании и водоснабжение.

*В справках по операциям ПАО «Сбербанк России» указаны даты и суммы, которые были внесены Ответчиком в счёт арендной платы по договору.

** Формула расчёт потреблённого электричества:

Для расчёта использовались данные, указанные в Актах приёма-передачи электрической энергии (мощности), счёт-фактурах, а также ведомостях потребления за период с июня 2020 г. по март 2021 г. Договор с ПАО «Дальневосточная энергетическая компания» заключён с супругом истца - ФИО2, к иску приложено свидетельство о браке.

*** Для расчёта использовались данные, указанные в Акте сверки взаимных расчётов за период с 01.01.2020-07.06.2021 между ООО «ДВ «Союз» и ФИО12

**** Для расчёта использовались данные, указанные в Акте сверки дебиторской задолженности МУП города Хабаровска «Водоканал» за оказываемые услуги от 08.06.2021 г.

С ответчика подлежит взысканию денежные средства общем размере 222 516,11 руб.,из них:

- Задолженность по оплате арендной платы - 144 825 руб.;

- Задолженность по оплате электроэнергии - 28 989,16 руб.;

- Задолженность по оплате услуг управляющей компании - 44 212,90 руб.;

- Задолженность по оплате услуг водоснабжения - 4 489,05 руб.

В соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчёт процентов приведен в исковом заявлении, сумма процентов: 13 077р.

Для оказания юридической помощи для представления своих интересов ФИО12 02.06.2021 г. заключила договор об оказании юридических услуг с ИП ФИО4 В.В., оплатив по нему 12 000 рублей,остальная часть оплаты в размере 13 000 будет произведена до первого судебного заедания, не считая подготовки по делу (п. 3.1 договора). Вторая квитанция будет представлена в судебное заедание.

Также истец понёс расходы на оплату услуг эксперта в размере 5 000 рублей, что подтверждается квитанцией. Вторая квитанция на 15 000 рублей будет предоставлена в судебное заедание. Почтовые расходы по делу составили 1 801,72 руб. (307,57 + 300,07 + 346,07 +848,01). Расходы по оплате госпошлины составили 8 368 руб.

Истица, с учетом уменьшения исковых требований, просит:

Взыскать с ответчика в пользу ФИО12 сумму ущерба, причиненного помещению, в размере 281 235 рублей; задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в общем размере 187 516,11 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 077 рублей; расходы на оплату госпошлины в размере 8 368 рублей; стоимость оценки стоимости восстановительного ремонта в размере 5 000 рублей; расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей; почтовые расходы в размере 1 801 рубль 72 копейки.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 иск поддержала по изложенным в нем основаниям.

Истица ФИО12 в судебное заседание не явилась, о судебном заседании извещена, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Ответчица ФИО6 иск не признала, указала в письменном отзыве, что доказательств ухудшения объекта аренды действиями арендатора не представлено. Оценка якобы причиненного ущерба выполнена организацией ООО «Ренессанс», лицензии и необходимых правомочий и специалистов на осуществление данной деятельности не имеющей, деятельность прекратившей, что подтверждается выпиской Федеральной налоговой службы (ЕГРЮЛ); никаких ремонтно-восстановительных работ в помещении не производилось, требований от третьих лиц не заявлялось, доказательств утраты товарной стоимости и причинной следственной связи между ними и поведением ответчика в материалы дела не представлено. Сомнительный «оценщик», проведенный в отсутствие другой стороны «осмотр», не подтвержденные ремонтные работы, отчужденный объект работ, отсутствие протокола осмотров и уменьшения выкупной цены, акты приемки-передачи помещения из аренды - от истца и ответчика, противоречащие друг другу, утрата возможности проведения судебной экспертизы по вине истца препятствуют удовлетворению исковых требований в этой части.

Истец вводит суд в заблуждение относительно основания прекращения Договора аренды. Им стало не нарушение условий Договора со стороны арендодателя (ответчика), а намерение истца (арендодателя) продать принадлежащее ему имущество - предмет аренды третьему лицу, что подтверждается как перепиской истца и ответчика, представленной в материалы дела, так неоднократными попытками ответчика исполнить требования арендодателя о возврате предмета аренды. Претензия о якобы ненадлежащем исполнении договора аренды направлена ответчику значительно позднее уведомления о прекращении Договора, и в ней ничего о ненадлежащем исполнении не значится. Актом о заливе дома, в котором находится объект Договора аренды, подтверждает дату прекращения арендатором (ответчиком) деятельности в нем.

Первоначально стоимость услуг по указанному договору аренды заключенному между ФИО12 и ФИО6 была оговорена сторонами в размере 35 000 рублей, о чем свидетельствуют расписки ФИО13 о получении денежных средств в счет аренды за июнь 2020 г., о чем истец не упоминает в исковом заявлении. Действия по доверенности или в чужом интересе без поручения в виде получения денежных средств и демонстрации доверенности, недопустимость двойной оплаты и злоупотребления правом свидетельствуют лишь о недобросовестности со стороны истца.

Согласно выпискам с банковского счета ответчика и собственноручно выполненными расписками представителя истца ФИО13 подтверждается внесение денежных средств арендатором (ответчиком):

Всего 279 111 руб., что составляет 35+25 000*(9-2) = 210 000 арендной платы и 54111 руб. - дополнительное обогащение арендодателя.

В результате аварии и затопления в период июль-август 2020 г., приведшей к ухудшению качеств арендуемого помещения и непригодности его для целей, указанных в договоре, ответчик, имущество которой также пострадало, была освобождена арендатором в лице его представителя от внесения арендной платы за июль и октябрь (ст.ст. 606, 611 ГК РФ) и претензии к арендодателю не предъявляла, рассчитывая на долгосрочное сотрудничество.

01 августа 2020 года в 2х экз. было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды с определением арендной платы в размере 25 000 рублей месяц, начиная с даты подписания основного Договора аренды, оригинал которого хранится у Арендодателя, Арендатором - утрачен в результате противоправных действий третьих лиц. Данные обстоятельства подтверждаются: копией Дополнительного соглашения, изготовленной Арендатором для елей налоговой отчетности и предоставлявшейся в налоговый орган, отсутствием претензий к оплате в течение года, перепиской между арендатором и представителем арендодателя, материалами уголовного преследования.

Условие пунктов 2.3. 3.2.19 Договор аренды ничтожно с момента его подписания. Услуги УК и коммунальных служб не могут быть ничем иначе как переменной частью арендной платы, включенной в нее при заключении договора.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов. Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Взыскание судами стоимости коммунальных услуг с арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

В данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем - собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Представленные истцом данные по задолженности за оплату электроэнергии - не верны, оплата производилась на банковский счет представителя истца (Арендодателя), им же указанный в Договору аренды, согласно показаниям счетчиков, установленных в арендуемом помещении, требования Арендодателя. Оценивая в совокупности договор аренды, расшифровки, предоставленные арендодателем, и фактически сложившиеся отношения между сторонами, истец считает, что по условиям договора аренды ИП ФИО3 приняла на себя обязательство оплачивать в пользу стоимость потребленных им коммунальных услуг, определяемых на основании показаний приборов учета, административно-хозяйственных услуг управляющей компании. Договор на возмещение расходов на коммунальные услуги не заключался. Истцом в материалы дела не представлены счета на оплату, доказательства направления ответчику счетов на оплату, акты снятия показаний приборов учета эл.энергии, х/г воды.

Доводы истца относительно необходимости компенсации им расходов по оплате электрических мощностей не соответствуют условиям договоров на поставку электроэнергии. В расчет включено другое здание, принадлежащее истцу, не учтен факт неисполнения обязанностей по поддержанию приборов учета в исправности, оформлению снятия показаний, выставлению счетов. Но даже с учетом заявленный сумм, переплата ответчика составляет 20 632, 79 руб.

По этим основаниям, ответчица просит в иске отказать.

В судебном заседании ответчица ФИО6 пояснила, что когда она заезжала, ей говорили, что помещение не продается. Ей было сказано на долгосрочную аренду. Несколько раз её топило. Было завезено дорогостоящее оборудование, произведен ремонт. Как только она приводила помещение в надлежащий вид, её постоянно заливало. Истец видел все убытки. Кассовые аппараты у неё в аренде. Причина залива была в трубах. Она узнала, что помещение стоит на продаже еще в декабре месяце. Она забеспокоилась, потому что они хотели отремонтировать помещение, но трубы это дорого. Потом, когда начали приезжать покупатели, смотреть помещение, ей сказали, что нужно договор расторгать. Она спросила что делать ей. Когда ФИО13 (супруг ФИО12) показывал помещение с принадлежащим ей (ответчице) оборудованием, он говорил, что все так и продается. Выставили на продажу готовое помещение со всем. Все оборудование принадлежало ей. Помещение продавалось как готовый бизнес. Когда люди потом зашли и увидели голые стены и плитку, они возмутились.

Представитель ответчика ФИО10 иск не признала, пояснила, что при передачи помещения от арендатора к арендодателю каждая сторона составила свой акт. Просто зафиксировали, что стороны встречались для передачи помещения, потому что до этого истец уклонялся от передачи помещения. ООО «Ренессанс»-это строительная организация, которая не имеет лицензию по оценке, и даже свою штукатурно-малярную деятельность давно прекратила. Об этом свидетельствует выписка из ЕГРН. Истец продал помещение в марте. Он не снижал цену при продаже помещения. Причиной расторжения договора стала продажа помещения истцом третьему лицу. В феврале, это видно из переписки арендатор спрашивает у арендодателя, собирается ли тот продавать помещение и он отвечает, что да. Потом приходит требование о том, что ей нужно освободить помещение, но срок договора аренды еще не истек. То, что истец не следил за состоянием помещения свидетельствуют акты о заливе. Оплата по договору производилась переводами и часть наличными средствами. Есть периоды, когда в силу ст. 611, ст. 606 ГК РФ не оплачивались арендатором потому что, помещение регулярно заливалось. В июле и августе помещение было невозможно использовать. Платежи были разбросанными. Что касается 35 т.р., есть соглашение о том, что сумма арендной платы снижается до 25 т.р., т.к. помещение заливалось, помещение было в плохом состояние, большие платежи за электричество. Но это соглашение было украдено, со всеми иными документами из машины Азизы Александровны. Весь период никто претензий не предъявлял, что оплата была 25 т.р., а сейчас ей решили повесить еще 10 т.р. за каждый месяц. Что касается платежей за электроэнергию, управляющую компанию, то расчет произведен не верно, потому что указано два помещения. Но договор написан таким образом, что арендатор вообще ничего не обязан платить по этим платежам.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО12 является собственником нежилого помещения – подвала площадью 86,1 кв.м., по адресу <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН.

5 мая 2020 года арендодателем ФИО12 и арендатором индивидуальным предпринимателем ФИО6 заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает помещение общей площадью 86,1 кв.м., назначение: нежилое, общая площадь 86,1 кв.м., адрес объекта: <адрес> в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Помещение используется арендатором как магазин. Размер арендной платы по договору составляет 35000 рублей. Стоимость коммунальных платежей и услуг управляющей компании не включена в арендную плату. Арендные платежи производятся арендатором ежемесячно путем зачисления денежных средств на счет арендодателя. Договор вступает в силу со дня его подписания и действует в течение 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.2.19 договора, арендатор обязан производить расчеты с коммунальными и иными службами города за потребленные арендатором услуги: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода, канализация, вывоз мусора, телефон и т.д.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в любое время, посредством направления арендатору письменного уведомления на юридический адрес, указанный в данном договоре.

Помещение передано от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи от 5 мая 2020 года.

Согласно дополнительного соглашения к договору аренды от 05.05.2020 года от 01 июня 2020 года, арендодатель ФИО12 и арендатор ФИО6 заключили дополнительное соглашение о том, что размер арендной платы по настоящему договору составляет 25000 рублей. Дополнительное соглашение представлено ответчицей в копии, ссылаясь на кражу подлинника этого документа из автомобиля. В подтверждение представила фотографии автомобиля с разбитым стеклом и постановления участкового уполномоченного отдела полиции № 1 УМВД России по г. Хабаровску, согласно которого в дежурную часть ОП № 1 УМВД России по г. Хабаровску поступило заявление ФИО6 по факту разбитого пассажирского стекла в автомобиле <данные изъяты> гос. номер №. Автомобиль стоял около подъезда № по <адрес>. Заявитель приезжала в свой магазин по реализации пивной продукции по <адрес>. Лицо, повредившее имущество, не установлено, в возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 167 УК РФ отказано.

09.02.2021 года ФИО12 письменно уведомила ИП ФИО6 о досрочном прекращении договора аренды в соответствии с пунктом 6.3 с 12 марта 2021 года.

Передача помещения не состоялась, 18 марта 2021 года ФИО12 повторно уведомила ИП ФИО6 о досрочном прекращении договора аренды. В уведомлении указано, что по состоянию на 17 марта 2021 года образовалась задолженность в размере 219534,74 руб.

22 марта 2021 года состоялась передача нежилого помещения от арендатора к арендодателю. Каждая сторона составила свой акт приема передачи в связи с разногласиями в оценке состояния помещения на день сдачи его в аренду и окончания срока аренды. Каждая сторона подписала составленный ею акт, акты, составленные другой стороной, не подписали.

Согласно отчета от 05.04.2021 года об оценке восстановительных работ по результатам осмотра помещения, расположенного по адресу <адрес>, составленного экспертом ООО «Ренессанс», по заказу ФИО12 осмотрено помещение в цокольном этаже жилого дома по адресу <адрес>. Цель экспертизы: устанволение размера ущерба после передачи помещения от арендаторов арендодателю. Осмотр объекта проводился экспертом ООО «Ренессанс» ФИО7ДД.ММ.ГГГГ. В результате осмотра установлено:

Нарушена целостность конструкции подвесного потолка, сломаны тяги для крепления конструкции потолка к несущему перекрытию.

Вандальным способом демонтированы потолочные светильники.

Грязные подтеки на стенах, так же присутствует грибок.

Нарушена целостность покрытия стен, механическим способом повреждена краска и штукатурка.

На стенах демонтировано декоративное покрытие с нарушением целостности поверхности стен.

Отсутствуют ручки отрывания на окнах с двух сторон.

Разбит стеклопакет в окне.

Не работает/сломана система вентиляции.

На полу смонтирована конструкция, для дальнейшей эксплуатации помещения необходим демонтаж.

Вандальным способом демонтированы розетки.

Сильное загрязнение полов продуктами деятельности магазина, пивная продукция с грязью. Необходима обработка от насекомых. К отчету приложена фототаблица.

Согласно локального сметного расчета, приложенного к отчету об оценке, стоимость восстановительного ремонта составляет 281235 руб.

Оснований не доверять данному заключению не имеется, поскольку эксперт ФИО7 имеет действующий сертификат судебного эксперта в области исследования строительных объектов, выводы отчета об оценке не опровергнуты.

Фотографии спорного нежилого помещения, исследованные в судебном заседании и приобщенные к материалам дела, соответствуют описанию в отчете об оценке восстановительных работ.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 36 от 19 мая 2021 года, ФИО12 оплачены услуги ООО «Ренессанс» в размере 5000 рублей.

Согласно акта сверки взаимных расчетов между управляющей компанией ООО «ДВ-Союз» и ФИО12 за период с 01.01.2020 года по 07.06.2021 года, за период с 31.05.2020 года по 31.03.2021 года задолженность по оплате услуг управляющей компании составила 44212,90 руб.

Согласно акта сверки задолженности между МУП г. Хабаровска «Водоканал» и собственником нежилого помещения по адресу <адрес>, ФИО1 оплачено МУП «Водоканал» за период с июня 2020 года по март 2021 года 4489,05 руб.

Согласно актов приема-передачи электрической энергии, расчетов определяющих цену и стоимость потребленной электроэнергии, и расчетов истца, в период с мая 2020 года по март 2021 года стоимость электроэнергии, потребленной по адресу <адрес>, правообладатель ФИО2, составила 28989,61 руб.

ФИО2 является супругом ФИО12, что подтверждается свидетельством о браке.

02.06.2021 года заказчиком ФИО12 и исполнителем ИП ФИО4 В.В. заключен договор об оказании юридических услуг, согласно которого исполнитель обязуется оказать заказчику юридические услуги путем представления интересов заказчика в суде по исковому заявлению к ИП ФИО6 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и возмещению причиненного ущерба за нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес> Исполнитель имеет право привлекать третьих лиц, для чего заказчик выдает нотариальную доверенность на ФИО8, ФИО11, ФИО9 Стоимость услуг по настоящему договору составляет 25000 рублей.

10.06.2021 года ФИО12 оплатила по настоящему договору 12000 рублей, что подтверждается квитанцией-договором № 066662.

11.11.2021 года ФИО12 оплатила по настоящему договору 13000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и кассовым чеком от 11.11.2021 года.

Согласно распечатки переговоров между лицами, именуемыми ФИО3 и ФИО2 Аренда за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 20-ДД.ММ.ГГГГФИО3 и ФИО2 Аренда обсуждают условия аренды магазина. ДД.ММ.ГГГГФИО3 сообщает ФИО2 Аренда, что перевела оплату 25000 рублей. В июне 2020 года обсуждается авария в помещении магазина – залив магазина горячей водой, дата и время осмотра помещения. ДД.ММ.ГГГГФИО3 просит ФИО2 снизить арендную плату 25000 плюс счетчики, так как выручка слишком маленькая, либо ФИО3 переезжает. ФИО2 соглашается (снизить плату). ДД.ММ.ГГГГФИО3 спрашивает у ФИО2 Аренда, сколько они должны за управляющую компанию. ФИО2 Аренда отвечает, что неоднократно отправлял ей счета от ДВ Союза, эти суммы не меняются, около 4 тысяч в месяц. В октябре 2020 года велась переписка о пострадавшем товаре, о ремонте помещения. ДД.ММ.ГГГГФИО3 спрашивает, выставлено ли помещение на продажу, остается ли она? ФИО2 Аренда отвечает, что они продают это помещение ещё с прошлых арендаторов. ДД.ММ.ГГГГФИО2 Аренда спрашивает, что можно предъявить из техники, товара, т.к. он хочет хоть что-то вернуть с тепловых сетей по затоплению. ДД.ММ.ГГГГФИО2 Аренда сообщает, что снял 6 незадействованных светильников в кухне, и где ещё не хватало докупит и установит плитку. В феврале 2021 года обсуждается положение арендатора после продажи помещения. ФИО2 Аренда сообщает, что освобождение помещения через месяц. ДД.ММ.ГГГГФИО2 Аренда сообщает, что энергетическая компания оформила предписание на отключение. ДД.ММ.ГГГГФИО2 Аренда сообщает о расторжении договора аренды между ФИО1 и ИП ФИО3, просит передать помещение в исправном состоянии арендодателю, сообщает о задолженности на ДД.ММ.ГГГГ в размере 219534,74 руб. ДД.ММ.ГГГГФИО2 Аренда сообщает, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией в составе мастера ООО «ДВ-Сервис 21», главного инженера ООО «ДВ-Союз» в присутствии арендатора помещения ФИО6, комиссией произведен осмотр помещения по адресу <адрес> «Два якоря» (нежилое помещение I (24-26, 29-30)) на предмет технического состояния инженерного оборудования. В результате осмотра выявлена протечка из-под стены в подвале. (Протечка происходит из-за засора выпуска канализации). Ущерб помещению не нанесен, выпуск прочищен. Помещение не эксплуатируется, помещение свободно. Какое-либо оборудование отсутствует. Доступ в помещение предоставил арендатор ФИО6

Согласно трех расписок от 05.08.2020 года, 04.06.2020 года, 05.06.2020 года, детализации операций по дебетовой карте, арендатор ИП ФИО6 заплатила за аренду спорного нежилого помещения с мая 2020 года по март 2021 года 275175 рублей.

По информации управляющей компании ООО «ДВ-Союз», 12.01.2021 года в 22:39 принято обращение – течь холодного водоснабжения в магазине «Два якоря». На заявку выехала бригада. Подвал сухой, причина течи не выявлена.

Согласно выписки из поступивших обращений в ООО «ДВ-Сервис АДС» по адресу <адрес> за период с 05.05.2020 года по 22.03.2020 года были следующие обращения: 14.05.2020 г. – откачка воды из подвала, 29.05.2020 г. – откачка воды из подвала, 12.06.2020 г. – топит подвал канализацией, 18.06.2020 г. – течь канализации, 06.07.2020 г. – течь канализации, 17.07.2020 г. – затоплен подвал, откачать воду с подвала, 20.01.2021 г. – откачать воду с подвала.

Согласно акта осмотра помещения от 26.10.2021 года, составленного комиссией ООО «ДВ-Сервис 21», 20.10.2020 года был порыв тепловых сетей по адресу <адрес>. Объектом осмотра является магазин «Два якоря» в подвальном помещении по <адрес>. Вход в магазин осуществляется через общую металлическую дверь вниз по лестнице, где установлена пластиковая входная дверь в магазин. В магазине штукатурка на стенах имеет следы намокания, разводы на уровне 1 метра. В кладовой на полу находятся пакеты с имуществом, которое пострадало от воды 20.10.2020 года, а именно сигареты, сухарики, рыба. Также на полу находится музыкальный центр, который подвергся воздействию воды. Барная стойка имеет повреждения древесины от воздействия воды. На момент осмотра повреждения от воды имеют розетки, электрооборудование.

Согласно положениям части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма ущерба, причиненного помещению, в размере 281235 руб., поскольку повреждения, указанные в отчете об оценке, не связаны с затоплениями нежилого помещения, произошедшими задолго до обследования помещения.

Общая сумма арендной платы с учетом дополнительного соглашения к договору аренды, за весь период аренды составила 285000 руб., ответчицей оплачено 275175 руб., задолженность составляет 9825 руб. Задолженность подлежит взысканию с ответчицы.

Задолженность по коммунальным платежам на общую сумму 77961,11 руб. (28989,16 + 44212,90 + 4489,05 руб., в соответствии с расчетом истца) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку договором аренды предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги. Стороны, пользуясь свободой договора, включили такое условие в договора аренды, договор аренды исполнялся сторонами. Доказательств оплаты коммунальных услуг ответчиком не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям – в размере 6887,51 руб., стоимость оценки стоимости восстановительного ремонта – 5000 рублей. Подлежат взысканию почтовые расходы: на отправку уведомления о прекращении действия договора аренды на сумму 307,57 руб., на отправку претензии на сумму 300,07 руб., уведомление об обеспечении явки на осмотр ранее арендованного помещения - 848,01 руб., всего 1455,65 руб.

Расходы на отправку уведомления о назначении даты передачи помещения на сумму 330,07 руб. и 16 руб. не подлежат взысканию с ответчика как судебные расходы, поскольку умышленного затягивания передачи помещения со стороны ответчицы не установлено.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей.

В соответствии с частью 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судом не установлен факт неправомерного удержания ответчиком денежных средств, принадлежащих истцу, уклонения от их возврата. В этой части иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО12 к Индивидуальному предпринимателю ФИО6 о взыскании денежных средств по договору аренды, убытков, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> в пользу ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, сумму ущерба, причиненного помещению, в размере 281235 рублей, задолженность по арендной плате в размере 9825 рублей, задолженность по коммунальным платежам 77691,11, расходы на оплату государственной пошлины 6887,51 руб., стоимость оценки стоимости восстановительного ремонта 5000 руб., расходы на оплату услуг представителя 20000 рублей, почтовые расходы в размере 1455,65 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 19.11.2021 г.

Судья: М.Г. Константинова