Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1964/18 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о взыскании суммы задолженности по договору найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с исковым заявлением к ФИО5, ФИО2 о взыскании суммы задолженности по договору найма жилого помещения.

В исковом заявлении истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО5 был заключен договор принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно пункту 3.1 договора, наемная плата за помещение была установлена сторонами в размере 8500 рублей, которую арендатор обязался вносить не позднее 30 числа каждого месяца. В соответствии с п.2.1. договора срок действия договора определен сторонами -11 месяцев. Однако, в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610). В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В таком случае ответственным по договору перед арендодателем становится новое лицо. По согласованию между сторонами с сентября 2015года ФИО5 передал свои права и обязанности по договору аренды другому лицу - ФИО2, которая приходится ему родной бабушкой. Таким образом, был осуществлен перенаём. Первоначально арендная плата по договору вносилась арендодателем своевременно. Однако в нарушение условий договора по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ внесены не были. Односторонний отказ от обязательства не допускается. Им была направлена в адрес ответчиков претензия от ДД.ММ.ГГГГ, с требованием до ДД.ММ.ГГГГ погасить долг. Однако ФИО5 прислал по электронной почте свой расчет оплаты, из которого следует, что он признает долг только в размере 34758 рублей 09 копеек, с чем он не согласен.

С учетом уточненных исковых требований просил суд взыскать солидарно с ФИО5 и ФИО2 в пользу ФИО4 сумму задолженности по договору найма жилого помещения в размере 94000 рублей, а также сумму оплаченной госпошлины.

Представитель истца в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила удовлетворить при этом пояснила, что ФИО4 признает факт перевода ответчиком ФИО5 в качестве арендной платы 9 000 рублей и 50000 рублей. 20000 рублей, из указанной ответчиком суммы, суммы являются возвратом задолженности ответчика ФИО5 по коммунальным платежам.

Ответчик ФИО2 и ее представитель в судебном заседании не признали исковые требования, просили отказать, поскольку задолженности у ФИО2 перед истцом не имеется. Между ФИО2 и ФИО4 был заключен самостоятельный договор аренды квартиры ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого, срок аренды составлял с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, наемная плата составляла 7500 рублей в месяц. Из п.3.2 договора следует, что плату, наниматель вносит в полном объеме в день заключения договора, что и было сделано ФИО2. Считают, что отсутствуют основания денежных средств с ФИО2, как с солидарного ответчика. ФИО2 имеет свой отдельный договор, по которому она задолженности не имеет. В спорный период был заключен договор с ФИО5, он и несет по нему ответственность потому, как он продолжал вносить все платежи, которые были предусмотрены договором.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил суду возражения, в которых указал, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между истцом и им был заключен договор найма однокомнатной квартиры, расположенной по адресу I, Тольятти, <адрес>. Согласно условиям договора ежемесячная арендная плата составляла 8500 рублей. Кроме того, ответчик также должен был оплачивать расходы по электроэнергии, расходы за пользование холодной и горячей водой согласно показаниям счетчиков. Иные коммунальные платежи, а также услуги кабельного телевидения и абонентскую плату за домофон оплачивать должен истец. Так как ФИО4 в связи со своей трудовой деятельностью подолгу отсутствовал в Тольятти, то между ними была устная договоренность о том, что ответчик оплачивает все коммунальные платежи согласно квитанциям, а позже производится перерасчет по арендной плате в связи с произведенными переплатами. Истец не оспаривает тот факт, что до ДД.ММ.ГГГГ ответчиком своевременно производилась оплата в соответствии с условиями договора найма. Таким образом, на ДД.ММ.ГГГГ образовалась переплата в размере 80 220 рублей. Зная о столь значительной переплате и будучи уверенным, что ФИО4 произведет перерасчет платежей, согласно договоренности, ответчик в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не производил арендные платежи и оплату коммунальных услуг, так как знал, что имеющаяся переплата покроет этот период. Однако, ФИО4, вопреки договоренности не стал производить перерасчет, более того, несмотря на то, что сумма переплаты была аккумулирована у него, он не оплачивал и коммунальные расходы по квитанциям. Понимая, что оплата за коммунальные услуги по квитанциям истцом не производится и сумма задолженности растет, с октября 2016 года он (ответчик) стал снова оплачивать все расходы согласно квитанциям и по мере своей финансовой возможности погашать имеющуюся задолженность. И за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ производил оплату по квитанциям за коммунальные услуги, а также погасил образовавшуюся задолженность на конец сентября 2016 года. Также оплатил и задолженность по фиксированной части арендной платы (п. 3.1 Договора найма) в общей сумме 70 000 рублей. Оплачивал безналичным платежом со счета своей жены. Таким образом, на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по Договору найма перед ФИО4 составил 20071,84 рубля. Эта сумма сложилась из следующего. На ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность 80220 рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы по фиксированной сумме составил 195 500 рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ им было оплачено за коммунальные услуги согласно квитанциям 31016,12 рублей, из них 5807,96 рублей он оплатил по показаниям счетчиков за потребление электроэнергии, горячей и холодной воды согласно условиям Договора найма. Соответственно переплата составила 25 208 рублей 16 копеек (31016,12-5807,96). Задолженность по фиксированной части арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ оплатил в размере 70000 рублей. Соответственно на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по Договору найма перед ФИО4 составила: №-25208,16- 20 071,84 рубля.

Заслушав стороны, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд полагает, что заявленные требования частично обоснованным и подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований либо возражений.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом.

В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п. 1 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 63-АБ № ФИО4 принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3.1 названного Договора, наемная плата за помещение была установлена сторонами в размере 8500 рублей, которую Арендатор обязался вносить не позднее 30 числа каждого месяца. В соответствии с п.2.1. Договора срок действия договора определен сторонами -11 месяцев. Однако по истечении указанного срока ответчик ФИО5 продолжал пользоваться жилым помещением с согласия истца.

Истец утверждает, что по согласованию между сторонами с сентября 2015года ФИО5 передал свои права и обязанности по договору аренды другому лицу - ФИО2, таким образом, был осуществлен перенаём. Вместе с тем доказательств с достоверностью подтверждающих данный довод стороной истца в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. Как ответчиком ФИО5 не представлено доказательств с достоверностью свидетельствующих об отсутствии задолженности.

Также судом установлено и не оспорено лицами участвующими в деле, что изначально арендная плата по договору вносилась ФИО5 своевременно. Однако в нарушение условий Договора по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме внесены не были.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с претензией к ФИО5 о погашении задолженности, однако его требования не были удовлетворены.

Суд полагает обоснованным довод истца о наличии у ответчика ФИО5 задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ. При определении размера задолженности суд учитывает следующее.

С учетом уточненных требований ответчиком заявлена сумма задолженности в размере 94000 рублей. При этом из пояснений представителя истца следует, что оплата ФИО5 суммы в размере 20000 рублей (ДД.ММ.ГГГГ) года произведена не за наем жилого помещения, а за образовавшуюся задолженность по квартплате.

Однако суд не может согласиться с заявленной суммой, по следующим основаниям.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за наем жилого помещения к оплате подлежала сумма 153000 рублей.

Согласно представленных суду чеков об оплате от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 произведен перевод ФИО4 на общую сумму 79000 рублей. Доказательств с достоверностью свидетельствующих о том что два из произведенных платежей были произведены по погашению задолженности по договору найма жилого помещения а платеж в размере 20000 рублей являлся возвратом какой-либо задолженности, либо произведен в обеспечение какого-либо иного обязательства суду истцом не представлено. Данный довод представителя истца носит предположительный характер.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сумма задолженности за указанный период составляет 74 000 рублей.

Довод стороны истца, что 20000 рублей ФИО5 внесен за имеющуюся задолженность по коммунальным платежам, суд считает несостоятельным.

Исходя из исковых требований истец просит взыскать задолженность по договору найма жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ, то есть за предыдущий период претензий к ответчику не было.

Как видно из квитанций на оплату коммунальных платежей за июль 2016 года задолженность за предыдущие периоды составляет 40823,76 рублей, тем самым суд приходит к выводу о том, что произведенный истцом платеж в сумме 19236 рублей 55 копеек, отраженный в чеке по операции Сбербанк Онлайн от ДД.ММ.ГГГГ был связан с выполнением им обязательств по оплате коммунальных платежей.

По какой причине именно перевод в сумме 20000 рублей, произведенный спустя три месяца после внесения истцом суммы в размере 19236,55 рублей был определен истцом как возврат коммунальных платежей, представитель истца в ходе рассмотрения дела пояснить затруднилась.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд принимает доводы ответчика ФИО5 обоснованными в части того, что перечисленные денежные средства в размере 20000 рублей внесены в счет погашения задолженности по договору найма жилого помещения.

Также необходимо отметить, что законных оснований для удовлетворения требований истца о взыскании суммы задолженности с ФИО2 не имеется, поскольку между ФИО2 и ФИО4 был заключен самостоятельный договора аренды квартиры ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий данного договора срок аренды составлял с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора), наемная плата составляла 7500 рублей в месяц (п.3.1 договора). Из п.3.2 договора следует, что плату наниматель вносит в полном объеме в день заключения договора, что и было сделано.

Данное обстоятельство подтверждается собственноручной распиской ФИО4 в тексте договора аренды. Кроме того, согласно условий договора, ФИО2 оплачивала расходы за пользование холодной и горячей водой и электроэнергией, по квитанции по коммунальным платежам. Таким образом, задолженность перед ФИО4 с ее стороны отсутствует.

Довод ответчика ФИО2 об отсутствии у него задолженности ввиду наличия у ФИО6 задолженности перед ним по коммунальным платежам, суд принять во внимание не может, поскольку задолженность сторон по коммунальным платежам предметом настоящего судебного разбирательства не являлась. ФИО2 не лишен возможности предъявления самостоятельных требований к ФИО4, при наличии нарушенного права.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2420 рублей.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задолженность по договору найма в сумме 74 000 рублей, расходы по оплате государственную пошлину в размере 2420 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Судья Н.В. Лазарева

Решение в окончательной форме изготовлено 24 августа 2018 года.