Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России к ФИО1 о возложении обязанности освободить нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит обязать ответчика освободить нежилое помещение, площадью 200 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <Адрес>, путем его передачи по акту приема-передачи истцу в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта.

В обоснование заявленных требований указано, что 17 сентября 2004 года между ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России и ИП ФИО1 был заключен договор аренды недвижимого имущества № АФ-109/0807 в отношении нежилого помещения площадью 200 кв.м., расположенного на 1-м этаже здания по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <Адрес> В настоящий момент статус ИП ФИО1 прекращен. Со стороны ответчика происходило систематическое нарушение обязательств в виде несвоевременного перечисления арендной платы. Спорный объект закреплен за истцом на праве оперативного управления. Согласно условиям договора аренды от 17 сентября 2004 года № АФ-109/0807, договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (путем отказа от исполнения договора) с выселением арендатора из арендуемых помещений, в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух месяцев. Ответчик был письменно уведомлен об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 17 сентября 2004 года № АФ-109/0807, и с момента получения указанного уведомления ответчиком договор аренды прекратил свое действие. Несмотря на указанные обстоятельства, ответчик продолжает фактически владеть и пользоваться помещением, в связи с чем просит обязать ответчика освободить нежилое помещение, площадью 200 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <Адрес>, путем его передачи по акту приема-передачи истцу в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта.

Определением суда от 14 января 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета ООО «СЕТА», Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Министерство обороны Российской Федерации, а также Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Вторая Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района».

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц деятельность Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Вторая Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района» прекращена 22.08.2011 путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, то есть правопреемником данной организации является истец.

В судебном заседании представитель истца ФГУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России и третьего лица - Министерство обороны Российской Федерации в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель истца и третьего лица, действующий на основании доверенностей, ФИО3 просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель истца и третьего лица Министерство обороны Российской Федерации исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Также в адрес суда направил дополнительные письменные пояснения по делу, где изложил, что в качестве основания передачи имущества в оперативное управление казенного учреждения п. 1 ст. 299 ГК РФ определяет решение собственника имущества о закреплении за учреждением такого имущества. Право оперативного управления возникает у этого учреждения с момента передачи имущества. В отношении спорного здания магазина собственником имущества - Министерством обороны Российской Федерации было принято решение (приказ Министра обороны Российской Федерации № 901 от 19.08.2009 г.) о закреплении имущества на праве оперативного управления за ФГКЭУ «Вторая Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района». В ходе реорганизации указанного учреждения в порядке ст. 58 ГК РФ все имущество было передано правопреемнику - истцу по настоящему делу, что подтверждается выпиской из передаточного акта от 01.01.2011, утвержденного Министром обороны Российской Федерации, в котором указанное имущество также поименовано. Указывает, что у истца возникло право оперативного управления на указанное имущество в порядке ст. 299 ГК РФ. Не согласен с доводом стороны ответчика, что истец может обращаться с исковым заявлением только совместно с собственником имущества, мотивируя такой довод пунктом 2.1.1 договора, согласно которому титульный владелец имеет право обращаться совместно с арендодателем в суд при обнаружении нарушений арендатором условий договора. Однако дополнительным соглашением к договору аренды №141/3/АИД-1391 от 20.07.2010 статус сторон по договору был изменен и истец стал именоваться, и приобрел соответствующие полномочия как арендодатель. Таким образом, понятие «титульный владелец» в отношениях сторон с момента заключения указанного дополнительного соглашения не используется. Собственник имущества - Министерство обороны Российской Федерации участвует в деле в качестве третьего лица и поддерживает исковые требования, заявленные учреждением.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал, суду пояснил, что он прекратил свою деятельность в качестве предпринимателя. В настоящее время в нежилом помещении осуществляет деятельность ООО «СЕТА», где он является директором, а также одним из учредителей. Он задолженностей по оплате арендных платежей не допускал, в настоящее время имеется их переплата. Действуя в качестве представителя третьего лица ООО «СЕТА», исковые требования не поддержал. Спорное нежилое помещение было передано в субаренду ООО «СЕТА», но документы об этом не представлены.

Представитель ответчика ФИО1ФИО2 поддержала мнение доверителя, суду пояснила, что иск предъявлен ненадлежащим истцом. Собственником имущества является Российская Федерация, а не Министерство обороны. В силу ст. 296 п. 1 ГК РФ вправе распоряжаться только с согласия собственника, однако письменного согласия не имеется. Кроме того, имеются акты сверок за 2016 и 2017 гг, согласно которым имеет место переплата арендных платежей. Ответчиком была допущена небольшая просрочка в 2016 году. Полагает, что правовых оснований для расторжения договора по причине просрочки арендных платежей не имеется. В настоящее время в данном помещении ведет свою деятельность ООО «СЕТА». Попов обращался за согласованием по передаче имущества по договору субаренды.

Представитель третьего лица Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Огласив исковое заявление, выслушав ответчика и представителя третьего лица ФИО1, его представителя ФИО2, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что 17 сентября 2004 года между ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды № АФ-109/0807 нежилого помещения, находящегося в государственной собственности Российской Федерации, площадью 200 кв.м., расположенного на 1-м этаже здания в <Адрес> по адресу: Свердловская область, <Адрес> по условиям которого арендодатель и титульный владелец сдают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения.

Спорное нежилое помещение указано сторонами в Приложении № 1 к договору, где приведен план объекта согласно технической информации, согласованный истцом и ответчиком (л.д. 13 оборот).

Срок аренды установлен с 02.08.2004 по 02.08.2007 (п. 1.2 договора).

Факт предоставления истцом ответчику в аренду нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 02.08.2004.

Право аренды арендатора ИП ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке 05.08.2005, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра (л.д.70,71).

Как следует из материалов дела и установлено судом, после прекращения срока действия договора 02.08.2007 арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, сданными ему в аренду.

Ответчик ФИО1 с 12 апреля 2017 года прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (л.д.36,37).

Судом установлено и подтверждается представленными документами, что в настоящее время в спорном нежилом помещении осуществляет деятельность ООО «СЕТА» (выписка на л.д. 85-87), где ответчик ФИО1 является директором, а также одним из учредителей.

Таким образом, с момента прекращения детальности ответчика ФИО1 как предпринимателя, с апреля 2017 года по настоящее время, данное нежилое помещение занимает ООО «СЕТА». Данное обстоятельство установлено в ходе рассмотрения дела, где присутствовал представитель истца и третьего лица, однако требований о замене ответчика суду не заявлено, в связи с чем суд рассматривает спор в пределах исковых требований в силу ст. 196 ГПК РФ по заявленным правовым основаниям к ответчику ФИО1.

Спорное нежилое помещение, сданное в аренду, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, запись о регистрации права <№> от 06.05.2002 (л.д. 69).

Указанный объект недвижимого имущества закреплен за истцом на праве оперативного управления, о чем представлены подтверждающие документы.

ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации является федеральным государственным казенным учреждением (пункт 2 Устава учреждения). Учредителем истца является Российская Федерация. Функции и полномочия учредителя осуществляет Министерство обороны Российской Федерации. Учреждение находится в ведомственном подчинении Министерства обороны Российской Федерации (пункты 5,11 Устава учреждения). Учреждение осуществляет свою деятельность в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий Министерства обороны Российской Федерации в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил.

Судом установлено, что ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском в защиту интересов Российской Федерации, а именно - с целью защиты федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение. Согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Согласно пункту «д» статьи 71 Конституции РФ в ведении Российской Федерации находится федеральная государственная собственность и управление ею. Российская Федерация, как субъект гражданских правоотношений, является собственником принадлежащего государству имущества (федеральная собственность). Защита интересов Российской Федерации включает в себя вопросы сохранности федеральной собственности и возмещения причиненного ей в результате противоправных действий вреда. В связи с этим, защита интересов Российской Федерации включает в себя также вопросы сохранности федеральной собственности и возврат федеральной собственности. Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 31.05.1996 № 61-ФЗ «Об обороне» Вооруженные Силы Российской Федерации - государственная военная организация, составляющая основу обороны Российской Федерации. В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации», имущество, в том числе денежные средства, Вооруженных Сил относится исключительно к федеральной государственной собственности. Пунктом 12 ст. 1 Федерального закона РФ «Об обороне» закреплено, что имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов является федеральной собственностью и находится у них на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

Дополнительным соглашением к договору аренды <№> от 20.07.2010 определено преамбулу договора считать в следующей редакции: Министерство обороны Российской Федерации, выступающее от имени собственника в отношении арендуемых помещений, в лице Руководителя Департамента имущественных отношений Минобороны России В. действующей на основании доверенности от 04 мая 2010 г. <№>, и Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Вторая Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района», именуемое в дальнейшем «Учреждение», в лице начальника З., действующего на основании Устава, именуемые в дальнейшем «Арендодатели», с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО1, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ<№>, с другой стороны, и именуемые в дальнейшем «стороны», заключили соглашение. Также по тексту договора были заменены слова «арендодатель» на «министерство», а «титульный владелец» на «учреждение» (л.д. 15,16)

Кроме того, вышеуказанным соглашением от 20.07.2010, изложены пункты 3.5.1 и 3.5.2 договора в части определения порядка перечисления арендной платы - в федеральный бюджет на счет Учреждения, открытый в Управлении федерального казначейства, который учитывается по коду доходов бюджетов Российской Федерации.

Представителем истца указано в дополнительных пояснениях, что указанным дополнительным соглашением статус сторон по договору был изменен и истец стал именоваться, и приобрел соответствующие полномочия как арендодатель.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании вышеизложенного, суд полагает довод стороны ответчика о ненадлежащем истце, которому не предоставлено право предъявлять требования от имени Российской федерации и Министерства обороны РФ, несостоятельным.

Дополнительным соглашением к договору аренды <№> от 22.01.2018 (л.д. 17,18), изложена преамбула договора в новой редакции, а именно: Министерство обороны Российской Федерации, выступающее от имени собственника, и ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России Российской Федерации и ИП ФИО1 заключили настоящий договор. Кроме того, изложены в новой редакции пункты 3.5, 3.5.1 и 3.5.2 договора в части определения порядка перечисления арендной платы. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Истцом указано, что со стороны ответчика ФИО1 происходило систематическое нарушение обязательств в виде несвоевременного перечисления арендной платы за период с июля по октябрь 2015 года и с декабря 2015 года по апрель 2016 года, о чем представлены сведения, а также расчеты по неустойке (л.д.40). Однако требование о взыскании неустойки к ответчику в иске не предъявлено.

Согласно условиям договора аренды от 17 сентября 2004 года <№>, договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (путем отказа от исполнения договора) с выселением арендатора из арендуемых помещений, в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух месяцев.

В силу п. 4.2., 4.3 договора досрочное его расторжение в одностороннем порядке не допускается за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ. Договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с выселением арендатора из арендуемых помещений в случаях: систематического нарушения арендатором условий договора, предусмотренных п. 1.6, 1.9, 2.6.2, 2.6.3 договора; в случае невнесения арендатором арендной платы, платы за коммунальное и эксплуатационное обслуживание арендуемых помещений и других платежей в соответствии с условиями договора в течение двух месяцев; в случае лишения арендатора лицензии на ведение той деятельности, для ведения которой был передан объект.

В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В материалах дела имеется уведомление ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО Минобороны России» <№> от 31.08.2018 об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 17 сентября 2004 года <№>, и возврате имущества (л.д. 20).

В качестве обоснования расторжения договора указано, что со стороны ответчика происходит систематическое нарушение обязательств в виде несвоевременного перечисления арендной платы – с июля по октябрь 2015 года внесено 21.10.2015, за период с декабря 2015 по апрель 2016 – 04.04.2016, то есть допущена просрочка платежа на длительные сроки – более двух месяцев. Истец полагает, что с момента получения уведомления договор аренды прекратил свое действие, так как договорные отношения прекращаются (изменяются) с момента, когда соответствующее уведомление доставлено контрагенту или считается доставленным, то есть

Между тем требование истцом заявлено в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы и односторонним расторжением договора. Иных правовых оснований в иске не содержится.

Однако ответчик указал, что с 2016 года по настоящее время просрочек оплаты аренды не допущено, а в настоящее время имеется переплата, о чем имеются квитанции, платежные поручения (л.д. 60-67), акты сверок за 2016 и 2017 гг. Данное обстоятельство стороной истца не оспорено.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

То есть по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательств в разумный срок после направления ему предупреждения об этом.

Вместе с тем, в августе 2018 года истцом предъявлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды за допущенную просрочку внесения арендных платежей за 2015 год и с декабря 2015 года по апрель 2016 года, то есть спустя более двух лет.

Более того, в силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 29) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Из материалов дела следует, что письменное предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательства было направлено 29 марта 2016 года, после чего ответчик исполнил свои обязательства и более с апреля 2016 года нарушений срока оплаты арендных платежей не допускал, о чем представлены подтверждающие документы, в том числе акты сверок за период с января 2017 по октябрь 2017 г, что не оспорено стороной истца. При этом по результатам сверки указано о наличии переплаты в размере 10809 рублей 98 копеек.

Вместе с тем, ответчик ФИО1 с 12 апреля 2017 года прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (л.д.36-37).

Судом установлено и подтверждается представленными документами, что в настоящее время в спорном нежилом помещении осуществляет деятельность ООО «СЕТА», где ответчик ФИО1 является директором, а также одним из учредителей.

Суду представлены Устав ООО «СЕТА», налоговые декларации от ООО «СЕТА», выписка из ЕГРЮЛ, уведомления о присвоении регистрационного номера контрольно-кассовой технике и кассовые чеки, где указан адрес юридического лица ООО «СЕТА», а именно: Свердловская область, Пригородный район, <Адрес>.

То есть ФИО1 фактически передал ООО «СЕТА» права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения. Сведений об уведомлении арендодателя о передаче объекта недвижимости в субаренду не имеется. Право аренды нового арендатора ООО «СЕТА» не зарегистрировано в установленном законом порядке.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что с апреля 2017 года по настоящее время нежилое помещение занимает фактически ООО «СЕТА», однако требований к указанной организации истцом не предъявлено, с заявлением о замене ответчика истец не обращался. Вместе с тем, в случае замены ответчика, с учетом субъектного состава и предъявленных требований, указанный спор стал бы подведомственен арбитражному суду.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России к ФИО1 о возложении обязанности освободить нежилое помещение не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России к ФИО1 о возложении обязанности освободить нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы.

Судья: подпись Е.Ю. Сорокина

Мотивированный текст решения изготовлен судом 10 марта 2019 года.

Судья: подпись Е.Ю. Сорокина

Копия верна: Судья- Е.Ю. Сорокина