Гражданский кодекс часть 1

Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Баишевой И.А., с участием представителя ответчиков ФИО1, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» - ФИО2, при секретаре судебного заседания Исайкиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа к ФИО3 ФИО11, ФИО3 ФИО14 о признании строения самовольной постройкой, возложении обязанности снести строение,

по встречному иску ФИО3 ФИО15, ФИО3 ФИО16 к Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа, Администрации Сысертского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа (далее – КУМИ Администрации Сысертского ГО) обратился с исковым заявлением к ФИО4 и ФИО5 о признании самовольной постройкой строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040 (далее – КН:213) по адресу: <адрес>, возложении обязанности по ее сносу.

В обоснование иска указано, что разрешение на строительство выдавалось на одноэтажный жилой дом с площадью застройки 64 кв.м, однако, на земельном участке расположен двухэтажный дом площадью застройки 126,3 кв.м. Кроме того, принимая условно за границу участка стойки ограждения, истец указывает, что расстояние от пристроенного крыльца до стоек ограждения составляет 1,32 кв.м, при требуемых 5 кв.м. Указанное свидетельствует о возведении объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Уточнив исковые требования истец просит суд признать строение, расположенное на земельном участке с КН:213 по адресу: <адрес>, <адрес> самовольной постройкой и возложить на ответчиков обязанность по ее сносу за свой счет.

В судебное заседание представитель истца КУМИ Администрации Сысертского ГО не явился, ранее в уточненном исковом заявлении просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, направили в суд своего представителя, подавшего встречное исковое заявление.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО4 и ФИО5 по договору купли-продажи от 22.05.2018 приобрели спорный земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства степенью готовности 62%. Указанные объекты были приобретены ими за счет своих денежных средств, а также за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России». Спорные объекты находятся в залоге у банка.

Пояснили, что строительство дома было начато его предыдущим собственником ФИО6 на основании полученного ею разрешения на строительство. Однако на момент его приобретения это уже было двухэтажное здания с пристроем общей площадью 162 кв.м. Достроив объект, 17.06.2020 ответчики обратились с уведомлением об окончании строительства, ошибочно указав в нем площадь застройки 247 кв.м. Фактически площадь застройки составляет 204.1 кв.м. Не оспаривают, что отступ от границы участка с восточной стороны (со стороны улицы) составляет 1,32 м. В ответ на уведомление ДД.ММ.ГГГГ Администрация Сысертского ГО направила уведомление о несоответствии построенного объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство, в части отступа от восточной границы и количества этажей.

Ссылаясь на заключение специалиста, указывающего на несущественность допущенных при строительстве нарушений и отсутствие нарушений прав и законных интересов иных лиц, ответчики во встречном иске просят суд признать за ними право общей долевой собственности, по ? доле в праве за каждым, на жилой дом площадью 204,1 кв.м, расположенный на земельном участке с КН:213 по адресу: <адрес>, <адрес>

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО1 доводы встречного иска поддержала по указанным в нем основаниям, просила его удовлетворить, в удовлетворении иска КУМИ Администрации Сысертского ГО – отказать.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» - ФИО2 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в ранее поданных в суд письменных возражениях. Просил в удовлетворении иска КУМИ Администрации Сысертского ГО отказать, против удовлетворения встречного иска ФИО4 и ФИО5 не возражал.

В письменных возражениях на исковое заявление ПАО «Сбербанк России» указал, что 22.05.2018 между банком и ответчиками заключен кредитный договор на приобретение ответчиками земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства. Указанные объекты находятся в залоге у банка. Обязательства по кредитному договору исполняются ответчиками надлежащим образом. При получении кредита банком была проведена проверка благонадежности приобретаемых объектов недвижимости и лица, выступающего в качестве продавца. По обоим параметрам рисков установлено не было.

Третье лицо считает, что обстоятельства, указанные в исковом заявлении, не свидетельствуют о наличии оснований для признания объекта самовольной постройкой, поскольку в настоящее время получение разрешения на строительство не требуется. Истцом не представлено доказательств существенности допущенных при строительстве нарушений, а также доказательств нарушения прав иных лиц.

Дополнительно в возражениях указано, что признание постройки самовольной с ее последующим сносом повлечет нарушение прав банка как добросовестного залогодержателя.

Третье лицо Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в судебное заседание своего представителя не направил. Ранее в письменном отзыве заявленные КУМИ Администрации Сысертского ГО исковые требования поддержал, просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие своего представителя.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении дела при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей ответчиков и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в силу части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что земельный участок с КН:213, площадью 890 кв.м, по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам ФИО4 и ФИО5, по ? доле в праве у каждого. Земельный участок расположен на землях населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок). Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Из копий материалов реестрового дела судом установлено, что земельный участок с КН:213 был приобретен ответчиками по договору купли-продажи от 22.05.2018, заключенному с ФИО6 На момент приобретения земельного участка на нем располагался объект незавершенного строительства площадью 60 кв.м, степенью готовности 62%.

Приобретение указанных объектов недвижимости осуществлено ответчиками с частичным использованием кредитных денежных средств, в размере 1 050 000 рублей, полученных на основании кредитного договора №40817810604900317040 от 22.05.2018, заключенного с ПАО «Сбербанк России». На объекты произведена государственная регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

Строительство объекта незавершенного строительства было начато предыдущим собственником земельного участка ФИО6 на основании выданного ей в установленном порядке разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № 66-RU№40817810604900317040 сроком действия до 27.11.2025.

Согласно данному документу Администрацией Сысертского ГО было согласовано строительство индивидуального жилого дома площадью 60 кв.м, с площадью застройки 64 кв.м и количеством этажей – 1.

Новые собственники С-вы окончили строительство дома, в результате которого ответчиками в границах принадлежащего им земельного участка был построен объект – жилое здание, с количеством этажей – 2, общей площадью 204,1 кв.м.

Уведомлением от 17.06.2020 ответчики сообщили Администрации Ссыертского ГО об окончании строительства, указав параметры построенного объекта: количество этажей – 2, площадь застройки 247 кв.м, высота 6 м, отступы от границ участка (до восточной – 1,08 м, до северной – 8,20 м, до западной – 12,15 м, до южной – 8,74 м).

Уведомлением №40817810604900317040 от 25.06.2020 Администрация уведомила ответчиков о несоответствии параметров построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а именно: разрешению на строительство, в части отступа построенного объекта от восточной границы участка и количества этажей.

С учетом перечисленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что строительство объекта недвижимости осуществлено ответчиками на принадлежащем им земельном участке с КН: 213. Объект находится в границах этого земельного участка. Строительство объекта было начато на основании полученной в установленном законом порядке разрешительной документации. После окончания строительства ответчики предпринимали меры для легализации построенного объекта.

Указанные Администрацией Сысертского ГО нарушения, допущенные ответчиками при строительстве, существенными не являются.

Так, в соответствии с Картой градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) Сысертского ГО, утвержденных решением Думы Сысертского ГО от ДД.ММ.ГГГГ№40817810604900317040 (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), земельный участок с КН:213 находится в территориальной зоне ЖТ-1.2 (Зона индивидуальных жилых домов в сельских населенных пунктах). Для территориальной зоны ЖТ-1.2 установлены градостроительные регламенты, в том числе в части предельных параметров разрешенного строительства. В частности при размещении объекта капитального строительства, отступ от фасадной стороны земельного участка должен составлять 5 м.

Вместе с тем, на дату начала строительства и получения предыдущим собственником разрешения на строительство, ПЗЗ действовали в другой редакции, согласно которой земельный участок находился в территориальной зоне Ж.1 (Зона размещения застройки усадебного типа без объектов обслуживания в сельских населенных пунктах). Для вновь возводимых жилых домов отступ должен был составлять не менее 5 м от красной линии улиц. Однако красные линии в документации по планировке территории пос. Полевой отсутствовали как на момент выдачи разрешения на строительство, так и отсутствуют до сих пор.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что дом, размещенный в границах земельного участка с КН:213, не может негативно повлиять на условия планировки территории и препятствовать ее устойчивому развитию в целом.

Согласно представленному ответчиками заключению специалиста ООО «Алгоритм-С» от 24.11.2020 размещение дома на расстоянии менее 5 м от границы участка не препятствует проезду автотранспорта, спецтехники и проходу пешеходов по переулку поселка, не нарушает законных интересов правообладателей соседних земельных участков, не нарушает правил охраны окружающей среды, правил пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Количество этажей (2 этажа) не превышает предельно допустимого количества (не более 3-х), установленного регламентом для территории ЖТ-1.2.

Из представленного суду заключения следует, что объект жилого назначения по адресу: <адрес> является жилым домом, который соответствует требованиям строительных норм и правил, удовлетворяет санитарным и противопожарным правилам, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, размещенным на земельных участках с целевым использованием для индивидуальной жилой застройки. Несоответствие построенного объекта градостроительному регламенту является несущественным нарушением.

Размещение объекта на земельном участке не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не препятствует использованию земель по назначению.

Доказательств обратного, в нарушение требования части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец Администрация Сысертского ГО суду не представила.

При таких обстоятельствах, поскольку спорный дом возведен ответчиками на принадлежащем им земельном участке, на котором допускается строительство жилого дома. Допущенные при возведении дома нарушения существенными не являются, дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, суд полагает возможным удовлетворить заявленное ответчиками встречное требование о признании за ним права общей долевой собственности на возведенный ими жилой дом, пропорционально доле каждого на земельный участок, на котором дом находится, по ? доле в праве за каждым.

Указанные истцом нарушения существенными не являются, не свидетельствует о нарушении прав истца, в связи с чем, не могут служить основанием для удовлетворения иска о сносе объекта. Истцом не доказано нарушение ответчиками градостроительных правил в той степени, в какой требовался бы снос объекта, а также не доказаны обстоятельства нарушения своих прав его сохранением, либо наличие реальной угрозы нарушения этих прав. Исходя из разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), и необходимости сохранения баланса интересов сторон, суд приходит к выводу о необоснованности заявленного истцом требования о сносе строения.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа к ФИО3 ФИО19, ФИО3 ФИО20 о признании строения самовольной постройкой, возложении обязанности снести строение отказать.

Встречный иск ФИО3 ФИО22, ФИО3 ФИО23 к Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа, Администрации Сысертского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за ФИО4 и ФИО5 право общей долевой собственности, по ? доле в праве за каждым, на жилой дом площадью 204,1 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040 по адресу: <адрес>, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд Свердловской области.

Судья подпись И.А. Баишева